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(本科）第六章 投资性房地产教学ppt课件第六章 投资性房地产内容概述内容概述单击此处添加段落文字内容单击此处添加段落文字内容投资性房地产的特征和范围投资性房地产的计量投资性房地产账户设置及会计处理第一节第一节 投资性房地产的特征投资性房地产的特征和范围和范围一、一、 投资性房地产的特征投资性房地产的特征投资性房地产持有并准备增持有并准备增值后转让的土值后转让的土地使用权地使用权已出租的土已出租的土地使用权地使用权已出租的已出租的建筑物建筑物投资性房地产，是指为赚取投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产有而持有的房地产投资性房投资性房地产应当能够单独计量和地产应当能够单独计量和出售出售已出租的土地使用权，已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得是指企业通过出让或转让方式取得的，以经营租赁方式出租的土地使用权。的，以经营租赁方式出租的土地使用权。持有并准备增值后转让的土地使用权，持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业通是指企业通过出让或转让方式取得的，并准备增值后转让的土地使用过出让或转让方式取得的，并准备增值后转让的土地使用权，这类土地使用权很可能给企业带来资本增值收益。权，这类土地使用权很可能给企业带来资本增值收益。已出租的建筑物已出租的建筑物，是指企业拥有产权并以经营租赁方是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。租的建筑物。一、一、 投资性房地产的特征投资性房地产的特征二、二、 投资性房地产的核算范围投资性房地产的核算范围企业通过出让或转让方式取得的，并企业通过出让或转让方式取得的，并准备增值后转让的土地使用权，这类土准备增值后转让的土地使用权，这类土地使用权很可能给企业带来资本增值收益地使用权很可能给企业带来资本增值收益企业拥有产权并以经营租赁方式出租企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物成后用于出租的建筑物已出租的土地使用权持有并准备增值后转让的土地使用权已出租的建筑物企业通过出让或转让方式取得的，企业通过出让或转让方式取得的，以经营租赁方式出租的土地使用权以经营租赁方式出租的土地使用权核核 算算 范范 围围为生产商品、提供劳务或者为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产经营管理而持有的房地产房地产开发企业在正常经营过程中房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的土地销售的或为销售而正在开发的土地和商品房和商品房不属于投资性房地产的项目不属于投资性房地产的项目企业自用房地产作为存货的房地产第二节第二节 投资性房地产的计量投资性房地产的计量第二节第二节 投资性房地产的计量投资性房地产的计量投资性房地产的转换投资性房地产的转换和处置和处置投资性房地产的后投资性房地产的后续计量续计量投资性房地产的初投资性房地产的初始计量始计量投资性房地产的后续投资性房地产的后续支出支出一、投资性房地产的初始计量一、投资性房地产的初始计量v投资性房地产的确认投资性房地产的确认 将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概念，其次要同时满足以下两个确认条件：房地产的概念，其次要同时满足以下两个确认条件：%与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；%该投资性房地产的成本能够可靠地计量。该投资性房地产的成本能够可靠地计量。一一、投资性房地产的初始计量投资性房地产的初始计量%外购的投资性房地产的成本外购的投资性房地产的成本，应当按照取得时的实际，应当按照取得时的实际成本进行初始计量，包括购买价款、相关税费和直接成本进行初始计量，包括购买价款、相关税费和直接归属于该资产的其他支出归属于该资产的其他支出%自行建造的投资性房地产成本自行建造的投资性房地产成本，由建造该项资产达到，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成，包括土地预定可使用状态前所发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑安装成本、应予以资本化的借款费用、开发费、建筑安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用支付的其他费用和分摊的间接费用二、投资性房地产的后续计量二、投资性房地产的后续计量后续计量模式成本模式后续计量模式通常应采用成本模式满足特定条件下采用1.有活跃的房地产交易市场2.能取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。计量模式一经确定，不得随意变更。二、投资性房地产的后续计量二、投资性房地产的后续计量u采用成本模式成本模式进行后续计量的投资性房地产，可比照固定资产或无形资产的有关规定u采用公允价值模式公允价值模式计量的投资性房地产，不对其计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日资产负债表日投资性房地产的公允价值公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益当期损益三、投资性房地产的后续支出三、投资性房地产的后续支出资本化的后续支出资本化的后续支出费用化的后续支出费用化的后续支出 与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的应当计入投资性房地产的成本成本如：符合条件的改扩建指出 与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的应当在发生时计入当期损益当期损益，即其他业务成本四、投资性房地产的转换和处置四、投资性房地产的转换和处置需有确凿证据表明需有确凿证据表明用途发生改变用途发生改变处置处置：投资性房地产被处置，或者永久退出使：投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产当终止确认该项投资性房地产以对外出售或转以对外出售或转让的方式处置让的方式处置房地产用途发生改变，并满足条件任一的，应当将房地产进行转换确凿证据确凿证据条件之一条件之一条件之二条件之二条件之三条件之三1.企业管理当局形成书面协议2.房地产发生实际状态上的改变投资性房地产开始自用转换转换：房地产用途发生改变而对房地产进行的：房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类重新分类自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值。自用建筑物停止自用，改为出租第三节第三节 投资性房地产账户设投资性房地产账户设置及会计处理置及会计处理第三节第三节 投资性房地产账户设置投资性房地产账户设置及会计处理及会计处理一一、投资性房地产核算应设置的账户投资性房地产核算应设置的账户“投资性房地产投资性房地产”账户账户“投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧( (摊销摊销)”)”账户账户“投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备”账户账户 核算企业投资性房地产的价值建筑物因使用而损耗掉的价值；土地使用权因出租使用而摊销的价值成本模式下，提取的投资性房地产减值准备（一）采用成本模式计量的外购或自行建造的投（一）采用成本模式计量的外购或自行建造的投资性房地产资性房地产1企业外购、自行建造等取得投资性房地产时：企业外购、自行建造等取得投资性房地产时： 借：投资性房地产 贷：银行存款 在建工程等2按期对投资性房地产计提折旧或进行摊销时：按期对投资性房地产计提折旧或进行摊销时： 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧（摊销）二、投资性房地产核算的会计处理二、投资性房地产核算的会计处理实际成本折旧额或摊销额二二、投资性房地产核算的会计处理投资性房地产核算的会计处理3取得租金收入时取得租金收入时 借：银行存款 贷：其他业务收入4投资性房地产存在减值迹象，经测试后发生减值时投资性房地产存在减值迹象，经测试后发生减值时 借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备二、投资性房地产核算的会计处理二、投资性房地产核算的会计处理（二）采用公允价值模式计量的外购或自行建造（二）采用公允价值模式计量的外购或自行建造投资性房地产投资性房地产 1.企业外购、自行建造等取得投资性房地产时企业外购、自行建造等取得投资性房地产时 借：投资性房地产成本 贷：银行存款 在建工程等 2.资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额时面余额时 借：投资性房地产公允价值变动 贷：公允价值变动损益实际成本投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额二、投资性房地产核算的会计处理二、投资性房地产核算的会计处理 （二）采用公允价值模式计量的外购或自行建造（二）采用公允价值模式计量的外购或自行建造投资性房地产投资性房地产 3.资产负债表日，投资性房地产的公允价值低于其账面资产负债表日，投资性房地产的公允价值低于其账面余额时余额时 借：公允价值变动损益（投资性房地产的公允价值低于其账面余额的差额） 贷：投资性房地产公允价值变动二、投资性房地产核算的会计处理二、投资性房地产核算的会计处理（三）成本模式下投资性房地产的转换（三）成本模式下投资性房地产的转换1自用建筑物转换为投资性房地产时自用建筑物转换为投资性房地产时 借：投资性房地产 累计折旧（原已计提的累计折旧） 固定资产减值准备（原已计提的减值准备） 贷：固定资产（账面余额） 投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备二、投资性房地产核算的会计处理二、投资性房地产核算的会计处理（三）成本模式下投资性房地产的转换（三）成本模式下投资性房地产的转换2.自用土地使用权转换为投资性房地产时自用土地使用权转换为投资性房地产时 借：投资性房地产 累计摊销（原已计提的累计摊销） 无形资产减值准备（原已计提的减值准备） 贷：无形资产（账面余额） 投资性房地产累计摊销 投资性房地产减值准备二、投资性房地产核算的会计处理二、投资性房地产核算的会计处理（三）成本模式下投资性房地产的转换（三）成本模式下投资性房地产的转换3.投资性房地产转换为自用建筑物时投资性房地产转换为自用建筑物时借：固定资产 投资性房地产累计折旧（原已计提的折旧） 投资性房地产减值准备（原已计提减值准备） 贷：投资性房地产（账面余额） 累计折旧 固定资产减值准备二、投资性房地产核算的会计处理二、投资性房地产核算的会计处理（三）成本模式下投资性房地产的转换（三）成本模式下投资性房地产的转换4.投资性房地产转换为自用土地使用权时投资性房地产转换为自用土地使用权时借：无形资产 投资性房地产累计摊销（原已计提的摊销） 投资性房地产减值准备（原已计提减值准备） 贷：投资性房地产（账面余额） 累计摊销 无形资产减值准备成本模式下投资性房地产的转换举例成本模式下投资性房地产的转换举例【例题例题】企业拥有一栋办公楼，用于本企业集团办公。212年1月与甲企业签订了经营租赁协议，将这栋办公楼整体出租给甲企业使用，租赁期开始日为212年2月1日，为期5年；212年1月31日，这栋办公楼的账面余额为60 000万元，已计提折旧4 500万元。作如下会计分录：借：投资性房地产办公楼 600 000 000 累计折旧 45 000 000 贷：固定资产 600 000 000 投资性房地产累计折旧 45 000 000二、投资性房地产核算的会计处理二、投资性房地产核算的会计处理（四）公允价值模式下投资性房地产的转换（四）公允价值模式下投资性房地产的转换 1自用建筑物转换为投资性房地产时自用建筑物转换为投资性房地产时借：投资性房地产成本 累计折旧（原已计提的累计折旧） 固定资产减值准备（原已计提的减值准备） 公允价值变动损益（转换日公允价值小于账面价值的差额） 贷：固定资产（账面余额）二、投资性房地产核算的会计处理二、投资性房地产核算的会计处理（四）公允价值模式下投资性房地产的转换（四）公允价值模式下投资性房地产的转换2.自用土地使用权转换为投资性房地产时自用土地使用权转换为投资性房地产时借：投资性房地产成本 累计摊销（原已计提的累计摊销） 无形资产减值准备（原已计提的减值准备） 贷：无形资产（账面余额） 资本公积其他资本公积（转换日公允价值大于账面价值的差额）二、投资性房地产核算的会计处理二、投资性房地产核算的会计处理（四）公允价值模式下投资性房地产的转换（四）公允价值模式下投资性房地产的转换3.投资性房地产转换为自用建筑物时：投资性房地产转换为自用建筑物时：借：固定资产（投资性房地产转换日的公允价值）投资性房地产公允价值变动（投资性房地产的累计公允价值变动损失） 公允价值变动损益（转换日公允价值小于账面价值的差额） 贷：投资性房地产成本 投资性房地产公允价值变动（投资性房地产的累计公允价值变动收益）二、投资性房地产核算的会计处理二、投资性房地产核算的会计处理（四）公允价值模式下投资性房地产的转换（四）公允价值模式下投资性房地产的转换4.投资性房地产转换为自用土地使用权时投资性房地产转换为自用土地使用权时借：无形资产（投资性房地产转换日的公允价值） 投资性房地产公允价值变动（投资性房地产的累计公允价值变动损失） 贷：投资性房地产成本（账面余额） 投资性房地产公允价值变动（投资性房地产的累计公允价值变动收益）二、投资性房地产核算的会计处理二、投资性房地产核算的会计处理（五）与投资性性房地产有关的后续支出（五）与投资性性房地产有关的后续支出 采用成本模式计量的投资性房地产进行改良或装修时采用成本模式计量的投资性房地产进行改良或装修时借：投资性房地产（在建） 投资性房地产累计折旧（摊销） 贷：投资性房地产 采用公允价值模式计量的投资性房地产进行改良或装修时采用公允价值模式计量的投资性房地产进行改良或装修时借：投资性房地产（在建） 投资性房地产公允价值变动 贷：投资性房地产成本 公允价值变动二、投资性房地产核算的会计处理二、投资性房地产核算的会计处理 支付工程费用时支付工程费用时借：投资性房地产（在建） 贷：银行存款等 改良或装修完工时改良或装修完工时借：投资性房地产 贷： 投资性房地产（在建） 投资性房地产进行日常维修时投资性房地产进行日常维修时借：其他业务成本 贷：银行存款等二、投资性房地产核算的会计处理二、投资性房地产核算的会计处理（六）投资性房地产的处置（六）投资性房地产的处置成本模式下，投资性房地产处置的会计处理如下：成本模式下，投资性房地产处置的会计处理如下： 实际收到金额时实际收到金额时借：银行存款 贷：其他业务收入 结转账面价值时结转账面价值时借：其他业务成本 投资性房地产累计折旧（或摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产二、投资性房地产核算的会计处理二、投资性房地产核算的会计处理公允价值模式下，投资性房地产处置的处理如下：公允价值模式下，投资性房地产处置的处理如下： 实际收到金额时的会计处理与成本模式下相同实际收到金额时的会计处理与成本模式下相同 结转账面价值时结转账面价值时借：其他业务成本 投资性房地产公允价值变动 贷：投资性房地产成本 公允价值变动二、投资性房地产核算的会计处理二、投资性房地产核算的会计处理 结转累计公允价值变动结转累计公允价值变动借：公允价值变动损益 贷：其他业务收入或作相反的会计分录 结转原转换日计入资本公积的金额结转原转换日计入资本公积的金额借：资本公积其他资本公积 贷：其他业务收入