新城控股：新城控股2020年年度报告.PDF

2020 年年度报告 1 / 349 公司代码：601155 公司简称：新城控股 新城控股集团股份有限公司新城控股集团股份有限公司 20202020 年年度报告年年度报告 2020 年年度报告 2 / 349 重要提示重要提示 一、一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、二、 公司公司全体董事出席全体董事出席董事会会议。董事会会议。 三、三、 普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了为本公司出具了标准无保留意见标准无保留意见的审计报告。的审计报告。 四四、公司负责人公司负责人王晓松王晓松、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人王晓松王晓松及会计机构负责人（会计主管人员）及会计机构负责人（会计主管人员）管有冬管有冬声明：声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 经普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）审计，截至2020年12月31日，公司期末可供分配利润为人民币6,207,601,343元。根据公司章程及上海证券交易所上市公司现金分红指引等相关规定，本着积极回报股东，培育长期投资者，同时立足于公司长远发展的原则，公司第二届董事会第三十六次会议审议通过了2020年度利润分配方案：公司拟向全体股东每10股派发现金红利20.5元（含税）。截至2021年3月25日，公司总股本2,260,597,986股，扣减公司通过回购专用账户所持有本公司股份427,647股后的股本基数为2,260,170,339股， 以此计算合计拟派发现金红利4,633,349,194.95元 （含税）。公司通过回购专用账户所持有本公司股份427,647股，不参与本次利润分配。该议案尚需提交公司2020年度股东大会审议。 六、六、 前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 本报告除对事实陈述外，所有本公司对（包括但不限于）预计、预测、目标、估计、规划、计划及展望的前瞻性陈述都涉及各类已知或未知的风险与不确定因素，其大部分不受公司控制， 且将影响着公司的经营运作及实际业绩， 导致公司未来的实际结果可能会与这些陈述出现重大差异。 敬请投资者审慎参考且不可完全依赖本报告的前瞻性陈述。 本公司声明， 本公司没有义务对本报告中的任何前瞻性陈述公开地进行更新或修改（除法律规定外）。本公司及其任何员工并未就公司未来表现作出任何保证声明，及不为任何该等声明负责。 七、七、 是否存在被控股股东及其关联是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况方非经营性占用资金情况 否 八、八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、九、 是否存在半数是否存在半数以上以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、十、 重大风险提示重大风险提示 公司已在本报告中详细描述存在的行业风险、 市场风险等， 敬请查阅管理层经营与分析中关于公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险因素及对策部分的内容。 2020 年年度报告 3 / 349 十一、十一、 其他其他 适用 不适用 2020 年年度报告 4 / 349 目录目录 第一节第一节 释义释义 . 5 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 . 6 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要. 10 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析. 13 第五节第五节 重要事项重要事项. 70 第六节第六节 普通股股份变动及股东情况普通股股份变动及股东情况 . 87 第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况. 96 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况 . 97 第九节第九节 公司治理公司治理. 104 第十节第十节 公司债券相关情况公司债券相关情况. 106 第十一节第十一节 财务报告财务报告. 113 第十二节第十二节 备查文件目录备查文件目录. 349 2020 年年度报告 5 / 349 第一节第一节 释义释义 一、一、 释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 常用词语释义 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 指 上海证券交易所 深交所 指 深圳证券交易所 登记结算机构 指 中国证券登记结算有限公司上海分公司 交易商协会 指 中国银行间市场交易商协会 报告期 指 2020 年 1 月 1 日至 2020 年 12 月 31 日 公司、本公司、新城控股、新城 指 新城控股集团股份有限公司 控股股东、富域发展 指 富域发展集团有限公司 常州德润 指 常州德润咨询管理有限公司 新城悦 指 新城悦服务集团有限公司 江苏新城 指 江苏新城地产股份有限公司 会计师事务所、普华永道 指 普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙） 间接控股股东、新城发展 指 新城发展控股有限公司 第一期限制性股票激励计划 指 新城控股集团股份有限公司第一期限制性股票激励计划 2019 年股票期权与限制性股票激励计划 指 新城控股集团股份有限公司2019年股票期权与限制性股票激励计划 2020 年年度报告 6 / 349 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、 公司信息公司信息 公司的中文名称 新城控股集团股份有限公司 公司的中文简称 新城控股 公司的外文名称 Seazen Holdings Co., Ltd 公司的外文名称缩写 Seazen 公司的法定代表人 王晓松 二、二、 联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 陈鹏 杭磊 联系地址 上海市普陀区中江路388弄6号新城控股大厦A座17楼 上海市普陀区中江路388弄6号新城控股大厦A座17楼 电话 021-32522907 021-32522907 传真 021-32522909 021-32522909 电子信箱 三、三、 基本情况基本情况简介简介 公司注册地址 常州市武进高新区西湖路1号 公司注册地址的邮政编码 213164 公司办公地址 上海市普陀区中江路388弄6号新城控股大厦A座 公司办公地址的邮政编码 200062 公司网址 电子信箱 四、四、 信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 中国证券报、上海证券报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室 五、五、 公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 新城控股 601155 无 六、六、 其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务所（境内） 名称 普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙） 办公地址 上海市黄浦区湖滨路 202 号领展企业广场 2 座普华永道中心 11 楼 签字会计师姓名 陈玲、王凯 2020 年年度报告 7 / 349 七、七、 近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标 (一一) 主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2020年 2019年 本期比上年同期增减(%) 2018年 营业收入 145,475,225,497 85,847,041,435 69.46 54,133,310,991 归属于上市公司股东的净利润 15,255,799,066 12,654,028,071 20.56 10,491,286,267 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 13,056,303,736 9,981,582,101 30.80 7,596,526,221 经营活动产生的现金流量净额 381,868,333 43,580,181,744 -99.12 3,816,995,096 2020年末 2019年末 本期末比上年同期末增减 （%） 2018年末 归属于上市公司股东的净资产 50,590,791,856 38,427,409,669 31.65 30,493,299,153 总资产 537,752,834,107 462,110,080,567 16.37 330,318,417,364 ( (二二) ) 主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 2020年 2019年 本期比上年同期增减(%) 2018年 基本每股收益（元股） 6.79 5.62 20.82 4.69 稀释每股收益（元股） 6.78 5.61 20.86 4.66 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股） 5.81 4.43 31.15 3.39 加权平均净资产收益率（%） 33.89 36.86 减少2.97个百分点 41.91 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%） 29.00 29.07 减少0.07个百分点 30.35 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 八、八、 境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异 (一一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况产差异情况 适用 不适用 (二二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归归属于上市公司股东的净资属于上市公司股东的净资产差异情况产差异情况 适用 不适用 (三三) 境内外会计准则差异的说明：境内外会计准则差异的说明： 适用 不适用 2020 年年度报告 8 / 349 九、九、 20202020 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度 （1-3 月份） 第二季度 （4-6 月份） 第三季度 （7-9 月份） 第四季度 （10-12 月份） 营业收入 7,090,969,657 30,645,152,305 32,354,380,837 75,384,722,698 归属于上市公司股东的净利润 272,856,661 2,931,109,903 1,532,179,804 10,519,652,698 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 221,196,285 2,525,786,764 1,523,106,343 8,786,214,344 经营活动产生的现金流量净额 -5,494,674,414 -3,404,547,364 -5,303,639,031 14,584,729,142 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 适用 不适用 十、十、 非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2020 年金额 附注 （如适用） 2019 年金额 2018 年金额 非流动资产处置损益 -252,157 550,835 304,503 越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减免 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 261,948,930 174,006,847 82,750,922 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损益 因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备 债务重组损益 企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以-25,065,244 445,724,223 -19,043,409 2020 年年度报告 9 / 349 及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益 单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回 对外委托贷款取得的损益 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 2,572,033,138 2,550,615,736 2,809,204,629 根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 88,567,264 46,846,575 66,737,322 其他符合非经常性损益定义的损益项目 投资收益中采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 -22,582,645 -76,143,354 57,587,482 处置长期股权投资及合转子产生的投资收益 -75,127,339 418,341,488 677,445,119 处置子公司的投资收益 158,109,073 45,350,346 72,486,907 少数股东权益影响额 -13,082,274 -97,796,956 -101,005,072 所得税影响额 -745,053,416 -835,049,770 -751,708,357 合计 2,199,495,330 2,672,445,970 2,894,760,046 十一、十一、 采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 适用 不适用 单位：元 币种：人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响金额 苏州银行股份有限公司股票 274,860,000 - -274,860,000 -40,608,868 渤海银行股份有限公司股票 - 89,609,411 89,609,411 -7,530,562 购房尾款次级资产支持证券 80,000,000 - - 80,000,000 - 在建投资性房地产 18,964,000,000 12,746,500,000 -6,217,500,000 736,651,816 完工投资性房地产 49,257,000,000 75,545,000,000 26,288,000,000 1,835,381,322 其他股权投资 225,139,262 220,696,657 -4,442,605 - 合计 68,800,999,262 88,601,806,068 19,800,806,806 2,523,893,708 十二、十二、 其他其他 适用 不适用 2020 年年度报告 10 / 349 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、一、 报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 （一）公司所从事的主要业务和经营模式（一）公司所从事的主要业务和经营模式 公司的主营业务为房地产开发与销售， 经营模式以自主开发销售为主。 报告期内， 公司秉持“住宅+商业”双轮驱动的运作模式， 以上海为中枢， 长三角为核心， 现已基本完成全国重点城市群及重点城市的布局。截至报告期末，公司已进入全国123个大中型城市。 公司住宅地产开发业务的主要产品为各类商品住宅， 包括中高层住宅、 低密度的多层住宅与别墅等。公司拥有齐全的住宅产品线和产品风格， 实现了标准化产品在不断升级迭代的基础上的快速复制， 新中式高端产品系“璞樾”奠定扎实基础。 报告期内， 公司住宅地产开发业务在深耕长三角地区的同时， 积极发展环渤海、 中西部、 粤港澳大湾区等地区， 未来将持续优化公司产品与服务， 全面推动品质升级，完成对供需关系较为均衡、人口吸附能力较强的高能级城市的深耕。 公司商业地产开发业务主要为商业综合体的开发及购物中心的运营管理， 产品以出售为主， 辅以自持运营及对外租赁。 公司商业地产开发业务的主要产品为商业综合体， 包括销售型物业和持有型物业两部分。 其中， 销售型物业对外出售， 主要包括住宅、 酒店式公寓及沿街商铺等； 持有型物业自持运营或对外租赁， 主要为购物中心。 公司商业地产开发业务秉持以客户为中心的经营理念， 不断获取优质项目，打造优质产品。 购物中心已经并将继续成为实体商业最重要的载体。 公司商业地产品牌“吾悦广场”致力于打造体验式商业综合体， 通过打造餐饮、 亲子、 珠宝馆、 运动馆、 家居生活等优势业态， 形成聚合效应， 扩大吾悦商业的辐射范围。 目前85%的吾悦广场布局于“十四五”19个国家级城市群， 覆盖了全国GDP 80%的区域， 服务所在城市80%的主流人群， 实现对城市人流和消费流的汇聚， 已初步形成规模效应。 公司商业管理团队深入业态及产品研究， 在通盘考虑商业价值最大化同时， 融入当地人文生活风貌、 心理文化特征、 城市价值取向， 打造每个项目的专属 IP， 树立特有的经营特色。 报告期内， 吾悦广场在持续打造业绩标杆同时， 创新商户合作形式， 不断加强商家经营辅导， 帮扶困难品牌， 与商户共同发展。 （二）行业情况（二）行业情况 报告期内， 中央坚持“房住不炒”的调控总基调不变， 上半年为降低疫情防控对房地产市场的影响，各地灵活因城施策， 从供需两端陆续出台房地产相关扶持政策； 而下半年起， 房地产调控政策有所转向，中央强调不将房地产作为短期刺激经济的手段， 稳地价、 稳房价、 稳预期， 深圳、 杭州、 西安等地收紧了房地产限购、 首付等政策， 此外对无房家庭的倾斜、 预售资金的监管也多有涉及， 房地产金融监管持续强化。总体而言，房地产政策由上半年的稳中偏松逐渐过渡到下半年的稳中偏紧。 报告期内， 房地产开发投资及土地招拍挂市场持续回暖。 根据国家统计局数据显示， 2020年全国房地产开发投资为14.1万亿元， 比上年增长7.0%。 此外， 根据国家统计局公布的土地购置面积和土地成交价款测算， 2020年全国土地招拍挂成交均价为6,763元/平方米， 同比涨幅为18.7%。 土地成交价格的上涨促使部分热点城市在 2020 年下半年积极出台政策进行调控，防止土地市场过热。 2020年商品房市场呈现前低后高的走势， 市场保持了较强的韧性， 一线及部分热点二线城市供需关系紧张。 年初受疫情影响房地产市场遭遇大幅下挫， 前2月商品房销售额及销售面积同比降幅超35%。但随着复工复产的推进， 叠加各房企通过直播卖房等多元化方式积极营销， 房地产销售再现强劲反弹，降幅快速收窄， 表现持续超预期， 前8个月累计销售额同比转正， 前10个月累计销售面积同比止跌，全年商品房销售额及销售面积分别为17.4万亿元及17.6亿平方米， 同比分别升8.7%及2.6%。 从价格来看， 3月开始70城新房价格持续上升， 6月70城中61个城市环比上涨， 下半年环比升幅逐步收窄但仍维持上涨。 2020年， 房地产行业集中度继续提升， 百强房企各梯队销售金额入榜门槛比2019年有所提高。 根据克而瑞信息集团(CRIC)统计， TOP10和TOP30房企销售金额门槛分别达到2,780.1亿元和1,306.0亿元， 同比增幅达 14.4%和 15.5%。 从行业集中度看， TOP50 房企销售额市占率为 62.2%， TOP100 房企市占率为76.2%。 行业规模稳定的同时， 销售集中度持续上行， 伴随着行业利润空间的下降， 行业竞争和梯队分化也进一步加剧。 二、二、 报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 适用 不适用 2020 年年度报告 11 / 349 三、三、 报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用 不适用 （一）独特的经营模式（一）独特的经营模式 经过多年的发展，我国城市化率达到了60%，但与发达国家相比，仍有10%以上的提升空间，同时，居民对居住环境、居住面积等要求不断提高，新材料、新技术在住宅开发过程中加速应用，我国新建住宅市场的容量将有望保持稳定。随着生活水平的不断提高，居民消费升级趋势近年显著加速，消费对我国经济可持续增长作用也愈发明显，作为消费重要载体的大型商业地产比住宅地产具有更为广阔的发展空间。公司多年来坚持“住宅+商业”的双轮驱动模式，已稳步实现并不断加强对房地产开发、投资及商业运营管理等业务领域的覆盖，相比于聚焦商业运营的公司，公司的住宅开发在充分竞争市场中不断成长，具有较高的项目操盘与资金回笼能力；而相比深耕住宅开发的公司，公司在商业地产的规模化开发与运营方面具有一定优势，能够持续创造稳定的现金流。通过对经营战略的坚持和经营模式的优化，公司一直致力于拓展自身在激烈商业竞争中的生存空间。公司配备成熟的商业开发和经营管理团队，以获取优质资产和建设一流运营能力为基础，以建设高品质的商业购物中心为目标，为吾悦广场进驻的每一座城市打造个性化商业地标。报告期内，公司坚持吾悦广场的产品升级和进化，构建“三区两线、五位一体”为核心理念的吾悦价值体系，打造更具势能的吾悦新城生态圈，在全国范围内布局156座吾悦广场，已开业及管理输出的吾悦广场达100座。 住宅与商业共同承载着我们对美丽家园的向往，公司将持续挖掘双轮驱动模式的内涵，不断审视住宅与商业的关系与定位，通过二者联动，实现资源与品牌的共享。 （二）（二）土地储备充足，聚焦重点城市群发展土地储备充足，聚焦重点城市群发展 公司坚持深耕长三角区域，并聚焦其他核心城市群，形成以长三角、环渤海、粤港澳大湾区、长江中部、成渝等城市群为重点的布局体系。截至报告期末，公司在全国123个大中型城市合计拥有土地储备1.43亿平方米，可满足未来2-3年的开发运营所需。公司在全国最具经济活力和人口密度最高的地区布局，其中一、二线城市约占公司总土地储备的40%，长三角区域三、四线城市约占公司总土地储备的30%。优良的投资布局将为公司发展带来更为广阔的空间，并确保公司可以从容应对市场变化，从而保障公司持续稳步发展。 （三）良好的品牌影响力（三）良好的品牌影响力 公司在国内房地产行业中具有较强的品牌影响力。报告期内，公司荣膺中国房地产业协会及上海易居房地产研究院评测的“2020中国房地产开发企业综合实力10强”第8位、“2020中国房地产上市公司创新能力五强”第1位、“2020中国房地产开发企业商业地产运营10强”第2位及“2020中国房地产上市公司A股十强” 第3位。同时，公司被人民网评为“2019年度实力品牌企业”。报告期内，公司获得第九届中国公益节颁发的“2019年度责任品牌奖”。 （四）（四）全方位的激励机制全方位的激励机制 公司通过各项激励机制把员工个人和公司发展融为一体。 第一期限制性股票激励计划及2019年股票期权与限制性股票激励计划保障了公司与高管及骨干管理人员同心共创、共享成就；“新城合伙人”跟投制度及“共创、共担、共享”计划实现了项目管理团队绩效与项目经营业绩挂钩； “竞创百亿”计划鼓励更多城市公司深耕所在区域，提高市场占有率。全方位多层次的激励机制，把公司打造成创业平台，激发了全员创业热情，使全员都主动参与到公司经营中去。 （五）（五）高效的人力资源开发与管理机制高效的人力资源开发与管理机制 人才是企业最核心的资源，是生存与发展的根本。公司注重人才培养体系，秉持“勤者授誉，功者受禄，能者授职，庸者受罚”的人才管理理念，对人才建设保持高度敏感与关注，确保人才“有归属、有保障、 有前途” 。 公司人员供给效率质量较好， 敬业环境营造效果良好， 不断提升公司整体人均效能。建立具有针对性的分层级培养模式，构建全周期赋能体系，通过以训带教的赋能计划，进一步提升人才厚度、专度和能力。公司持续推动人才的横向培养，提升综合能力，打造多层次、复合型人才梯队；允许员工在内部有序合理流动，同时加强员工的一线经验，在实战中锻炼和选拔人才。外部人才的引进与公司内部人才的培养形成有机结合，持续提升公司人才密度，保障组织的良性运转，为公司规模与利润的增长保驾护航。 2020 年年度报告 12 / 349 （六）（六）踏实进取的经营团队踏实进取的经营团队 公司长期积累的“奋斗者”文化使得新城人执行力强，决策速度快，具有较高的进取心。在纷繁复杂的市场变革中， 新城人能化危为机， 整合利用各项资源， 不断优化升级运营效率， 坚持以客户为中心，以客户思维理解不同的客户需求，以匠心打造优质产品和服务，保持旺盛的组织活力，助力产品品牌建设，做好“美好生活服务商”的角色。在后疫情时代，公司将坚定不移地推进双轮驱动战略，通过内部经营管理的确定性穿越外部的不确定性。 2020 年年度报告 13 / 349 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、一、经营情况经营情况讨论与分析讨论与分析 （一）商品房销售创新高，房价稳中有升（一）商品房销售创新高，房价稳中有升 2020 年全国商品房销售金额与面积双创新高，其中商品房销售金额 17.4 万亿元，同比增长 8.7%，商品房销售面积 17.6 亿平方米，同比增长 2.6%；行业规模增速回升，销售金额和面积同比增速较 2019年分别提升 1.9 和 2.6 个百分点。 房价涨幅仍保持低位运行，但随着 3 月之后新房市场快速恢复，房价稳中有升，年度累计涨幅已超过 2019 年水平，2020 年百城新建住宅价格累计上涨 3.4%，较 2019 年扩大 0.1 个百分点，主要受一线城市涨幅扩大拉动。 历年商品房销售情况表 百城住宅价格指数情况表 2020 年年度报告 14 / 349 （二）库存整体平稳，全年前高后低（二）库存整体平稳，全年前高后低 2020 年末商品房待售面积5 亿平方米， 与上年末基本持平， 其中商品住宅待售面积 2.24 亿平方米，同比减少 0.4%，商办物业受疫情冲击较大、去化承压。整体来看全国待售面积总量呈现前高后低，受疫情影响，一季度库存出现跳涨，之后随着疫情得到控制，核心城市楼市销售向好，带动整体库存稳步回落。 历年商品房待售情况表 （三）土地购置量减价增，投资增速回升向好（三）土地购置量减价增，投资增速回升向好 2020 年，全国商品房新开工面积 22.44 亿平方米，同比下降 1.2%，增速降幅明显，较 2019 年回落 9.7 个百分点。全年房地产开发企业土地购置面积 2.55 亿平方米，同比下降 1.1%，房企聚焦核心区域优质地块，地价上扬推动土地交易额增长，全年土地成交价款 1.73 万亿元，同比增长 17.4%。全年房地产开发投资 14.14 万亿元，再创历史新高，同比增长 7.0%，增速比上年回落 2.9 个百分点, 但年内累计值已连续 7 个月保持正增长，呈现稳中向好态势。 历年新开工面积与当地购置土地面积情况表 2020 年年度报告 15 / 349 房地产开发投资完成额情况表 （四）货币政策宽松，房地产资金监管持续强化（四）货币政策宽松，房地产资金监管持续强化 为应对疫情冲击，2020 年货币政策有所宽松，年底广义货币 M2 同比增 10.1%，增速较上年末提高 1.4 个百分点，连续 10 个月保持在 10%以上；贷款利率维持 4.75%的历史低位，央行三次降准多次降息，共释放长期资金超 1.75 万亿。 从行业资金面看，全社会流动性宽松，但对于房地产金融监管却持续收紧，严查资金违规流向楼市，更出台“三道红线”政策倒逼企业降负债，并压降融资类信托业务规模，行业资金链进一步趋紧。2020 年房地产开发资金来源 19.3 万亿元，同比上涨 8.1%；从资金来源构成来看，国内贷款和自筹资金占比为 13.8%和 32.8%，增速分别为 5.7%和 9.0%，国内贷款占比保持下行，自筹资金占比略有回升，其他资金来源（主要为预收款和按揭款）占比继续小幅提升 0.1 个百分点至 53.3%，利用外资占比较小，但同比再升 9.3%。 中长期贷款利率及存款准备金率表 2020 年年度报告 16 / 349 房地产开发投资资金来源表 （五五）政策稳字当头、有保有压，房住不炒基调恒定）政策稳字当头、有保有压，房住不炒基调恒定 2020 年在疫情严重冲击之下，全球经济深度衰退，外部环境不确定性增加，而中国疫情防控卓有成效，作为唯一正增长的主要经济体，国内经济持续恢复，结构转型不断加快。中央多次在高层会议及十四五规划中重申房住不炒总基调，强化长效机制建设；地方坚持因城施策，调控政策松紧结合，一方面高热城市调控政策频打补丁，一方面各地又通过放宽落户、增加有效供地、支持刚需购房等一系列措施刺激释放需求，持续规范房地产市场。 二、二、报告期内主要经营情况报告期内主要经营情况 2020 年是“十三五”规划收官之年，也是跌宕起伏的一年。回顾 2020 年，面对疫情影响、行业变化和市场波动，全体新城人众志成城，各事业部齐心协力，共同完成年度销售目标，即：合同销售金额2,509.63 亿元，销售面积 2,348.85 万平方米。根据克而瑞信息集团（CRIC）统计，公司 2020 年度销售金额位列行业第 12 位，销售面积位列行业第 10 位。报告期内，公司迎来第 100 座吾悦广场温州龙湾吾悦广场的盛大开业，隆重的“吾悦”百店开业庆典活动也在全国所有吾悦广场同步举行，在业内产生了非常积极的影响。 公司立足长三角，加强投研、客研、营销前策联动，前瞻性找准潜力城市或板块，持续拓展和深耕其他重点城市群。同时，公司不断升级迭代创新投资能力，强化多元化取地和资金获取能力，聚焦可复投、可跨区域的优质合作方，建立合作方评价体系和分级维护机制，为获取优质土地不断创造条件。全年公司共计新增土地储备 120 幅，总建筑面积为 4,139.41 万平方米，平均楼面地价为 3,031.11 元/平方米，其中，商业综合体项目新增土地储备总建筑面积为 2,478.92 万平方米。 城市群、都市圈是未来仍能继续吸纳人口的区域，公司住宅地产全面打通各城市群区域内部，差异化定义城市群的功能定位，匹配不同城市发展特点，精准判断城市周期，实现资源共享和规模效应，并根据行业政策及市场情况，以销定产，降本增效，从而保障公司业绩的完成。报告期内，公司坚持“市占率超 10%做熟、市占率超 20%做深、市占率超 30%做透”的区域深耕标准，天津、江苏、浙江等深耕区域的市场份额不断提升， 体现了公司战略布局与区域深耕的成效与重大意义。 公司将持续重点聚焦城市群和重点城市， 通过区域深耕做大市场份额、 强化客户洞察能力、 积累优质合作资源、 赢得政府口碑，不断提高市场占有率和品牌站位，提高深耕区域的市场领导力，打造国内领先的优质住宅开发平台。 公司始终坚持 “住宅+商业” 双轮驱动战略， 住宅与商业协同互补， 有力推动吾悦广场的快速发展，打造最具价值的商业地产平台。吾悦广场高起点、高标准切入，每一座吾悦广场都采用领先的购物中心模式，并不断推进产品线的迭代升级；各线城市全面布局，一二线和三四线同步发展，挖掘并获取城市功能升级和消费升级的红利。截至报告期末，公司开业、在建及拟建吾悦广场总数量已达到 156 座，2020 年年度报告 17 / 349 进驻全国 118 个城市，初步完成全国化布局，填补区域乃至城市大型商业综合体的空白。2020 年开业的苏州高铁吾悦广场、 温州龙湾吾悦广场作为吾悦 A 类标杆旗舰， 设计和产品品质均达到全新的高度。报告期内，公司新开业吾悦广场 38 座（含 5 座托管在营项目）。伴随着温州龙湾吾悦广场于 2020年 12 月 30 日开业，公司持有已开业及管理输出的吾悦广场正式达到 100 座，完成了自 2008 年涉足商业地产以来，商业地产从 0 到 100 的突破，正式进入百店时代。报告期内，吾悦广场实现商业运营总收入即含税租金收入 56.70 亿元（包含：自持商业的租金、管理费、停车场、多种经营及其他零星管理费收入）。截至报告期末，吾悦广场开业面积超 940 万平方米，平均出租率达 99.54%；客流总量达 6.55 亿人次，同比增长 13%；销售总额达 319 亿元，同比增长 20%；会员人数达 983 万，较 2019年末增长 73%。 报告期内行业融资环境前松后紧，随着“三道红线”的新规出台，融资监管持续收紧。面对融资难度不断攀升的局面，公司在强化现金管控的同时积极融资，缓解资金压力。公司在交易所平台先后发行公司债、CMBS 和应收账款 ABS，募集资金 80.94 亿元人民币；在中国银行间市场完成多笔超短期融资债券的发行，共募集资金 30 亿元人民币；在境外通过发行高级美元债券，募集资金 8 亿美元，为公司的发展提供了稳定的资金支持。截至报告期末，公司整体平均融资成本为 6.72%。 2020 年新冠肺炎疫情的爆发，强行给行业按下了“减速键”。公司在特殊时期不忘高质量发展，通过积极运用互联网和其他新技术逆势而上，开拓新销售渠道。视频直播卖房、特价房源秒杀、发放购房优惠券等活动有效地实现了线上引流。官方微信、购房 APP、与第三方平台相互联动，组合出击，从线上直面 C 端客户。同时，为支持抗击本次疫情，公司切实承担社会责任，作出了两个重要决定： 1、公司旗下自持经营的 60 座吾悦广场对全体商户自 2020 年 1 月 25 日起实施为期 67 天的租金减半政策；同时，在 2020 年 4 月 1 日至 5 月 31 日期间，公司对于影院、教育培训、健身、KTV 等因疫情管控延迟开业的相关商户给予租金减半的扶持政策。 对于委托经营的管理输出项目， 公司在与业主方沟通一致的前提下，按相同政策执行，与社会各界携手共渡难关。 2、 公司于 2020 年 1 月 26 日向武汉市慈善总会捐赠人民币 1000 万元。 该笔捐款将汇入武汉市慈善总会专用账户，专款用于武汉人民抗击疫情，重点关注一线医护人员的工作激励与安全维护。 2020 年，疫情也在刷新客户对住宅功能和品质的认知，同类产品中，品质差异将是决定价格和流量的关键。 产品力和客户满意度的提升可以在更长的时间周期中提高公司利润率， 减少滞重存货的产生。公司秉持 “以客户为中心” 的导向， 及时根据市场变化， 与客户需求变化紧密衔接， 加快产品研发效率，在标准化产品的基础上，围绕客户需求趋势，对标准化进行迭代升级，完善属地化、标准化建设，打造改善型产品 IP，以产品力的提升，提升整体的产品溢价能力和美誉度。报告期内，公司高端产品系“璞樾”荣获乐居财经品评的“2020 年中国奢适大宅产品系品牌价值 10 强”。 在行业存量时代，公司坚持高质量发展，力求在存量市场中能不断提高份额。报告期内，公司实现竣工面积 3,071.93 万平方米（含合联营项目），其中 190 个子项目或分期实现竣工；实现营业收入1,454.75 亿元，实现归属于上市公司股东净利润 152.56 亿元，分别比 2019 年增长 69.46%和 20.56%。截至 2020 年 12 月 31 日，公司总资产 5,377.53 亿元，归属于上市公司股东的净资产 505.91 亿元，分别比上年同期增长 16.37%和 31.65%。报告期末，公司共有 352 个子项目在建，在建面积为 7,797.67万平方米（含合联营项目）。 公司积极响应“三道红线”政策。报告期末，公司剔除预收账款后的资产负债率为 74.12%, 净负债率为 43.65%, 现金短债比为 1.68 。(根据监管要求，在计算剔除预收账款后的资产负债率时，扣除的预收账款也包含合同负债以及待转销项税额， 计算现金短债比时扣除了其他货币资金及根