深深房Ａ：2020年年度报告.PDF
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2020 年年度报告全文 1 深圳经济特区房地产深圳经济特区房地产(集团集团)股份有限公司股份有限公司 2020 年年度报告年年度报告 2021-007 2021 年年 03 月月 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2020 年年度报告全文 2 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。带的法律责任。 公司负责人刘征宇、主管会计工作负责人赵忠良及会计机构负责人公司负责人刘征宇、主管会计工作负责人赵忠良及会计机构负责人(会计主会计主管人员管人员)乔彦军声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。乔彦军声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 公司年度报告中部分涉及对于未来经营计划或经营工作安排的描述，相关公司年度报告中部分涉及对于未来经营计划或经营工作安排的描述，相关计划或安排的落实受到多方面因素的影响，并不构成公司对于投资者的实质承计划或安排的落实受到多方面因素的影响，并不构成公司对于投资者的实质承诺，在此提请广大投资者注意投资风险。诺，在此提请广大投资者注意投资风险。 公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号号上市公司从事房上市公司从事房地产业务的披露要求地产业务的披露要求 公司已在本报告中详细描述存在的相关风险，请查阅公司已在本报告中详细描述存在的相关风险，请查阅“第四节、经营情况讨第四节、经营情况讨论与分析之论与分析之“九、公司未来发展的展望九、公司未来发展的展望”。 公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以以 2020 年年 12 月月 31 日总股日总股本本 1,011,660,000 股为基数股为基数，向全体股东每，向全体股东每 10 股派发现金红利股派发现金红利 0.87 元（含税） ，元（含税） ，送红股送红股 0 股，不以公积金转增股本。股，不以公积金转增股本。 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2020 年年度报告全文 3 目录目录 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 . 2 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 . 5 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 . 9 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 . 11 第五节第五节 重要事项重要事项 . 26 第六节第六节 股份变动及股东情况股份变动及股东情况 . 33 第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况 . 38 第八节第八节 可转换公司债券相关情况可转换公司债券相关情况 . 39 第九节第九节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况 . 40 第十节第十节 公司治理公司治理 . 48 第十一节第十一节 公司债券相关情况公司债券相关情况 . 53 第十二节第十二节 财务报告财务报告 . 54 第十三节第十三节 备查文件目录备查文件目录 . 148 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2020 年年度报告全文 4 释义释义 释义项 指 释义内容 深圳市国资委、市国资委 指 深圳市人民政府国有资产监督管理委员会 投控公司 指 深圳市投资控股有限公司 公司、本公司、集团、深房、深房集团 指 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 物业公司 指 深圳市物业管理有限公司 海燕酒店 指 深圳海燕大酒店有限公司 圳通公司 指 深圳圳通工程有限公司 华展公司 指 深圳市华展建设监理有限公司 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2020 年年度报告全文 5 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、公司信息一、公司信息 股票简称 深深房 A（B） 股票代码 000029（200029） 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 公司的中文简称 深房集团 公司的外文名称（如有） ShenZhen Special Economic Zone Real Estate&Properties (Group).co.，Ltd 公司的外文名称缩写 （如有） SPG 公司的法定代表人 刘征宇 注册地址 深圳市人民南路深房广场 45-48 楼 注册地址的邮政编码 518001 办公地址 深圳市人民南路深房广场 47 楼 办公地址的邮政编码 518001 公司网址 http:/ 电子信箱 二、联系人和联系方式二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 罗毅 洪璐 联系地址 深圳市人民南路深房广场 47 楼 深圳市人民南路深房广场 47 楼 电话 （86 755）82289517 （86 755）82297977 传真 （86 755）82294024 （86 755）82294024 电子信箱 三、信息披露及备置地点三、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体的名称 境内： 证券时报 、 中国证券报 ；境外： 大公报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 巨潮资讯网：http:/ 公司年度报告备置地点 深圳市罗湖区人民南路 3005 号深房广场 47 楼 四、注册变更情况四、注册变更情况 组织机构代码 91440300192179585N（统一社会信用代码） 公司上市以来主营业务的变化情况（如有） 无。 历次控股股东的变更情况（如有） 1999 年 3 月 24 日由深圳市投资管理公司变更为深圳市建设投资控股深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2020 年年度报告全文 6 公司；2006 年 2 月 14 日变更为深圳市投资控股有限公司。 五、其他有关资料五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 致同会计师事务所（特殊普通合伙） 会计师事务所办公地址 北京市朝阳区建国门外大街 22 号赛特广场五层 签字会计师姓名 赵娟娟、蒋晓明 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 适用 不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 适用 不适用 六、主要会计数据和财务指标六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 是 否 2020 年 2019 年 本年比上年增减 2018 年 营业收入（元） 1,615,009,713.88 2,548,740,319.49 -36.63% 2,175,187,242.60 归属于上市公司股东的净利润（元） 290,229,772.23 552,452,307.59 -47.47% 503,498,831.60 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 （元） 253,595,334.11 524,204,812.66 -51.62% 490,490,702.80 经营活动产生的现金流量净额（元） 285,164,013.17 603,607,724.75 -52.76% 1,062,567,405.59 基本每股收益（元/股） 0.2869 0.5461 -47.46% 0.4977 稀释每股收益（元/股） 0.2869 0.5461 -47.46% 0.4977 加权平均净资产收益率 7.81% 15.90% -8.09% 16.35% 2020 年末 2019 年末 本年末比上年末增减 2018 年末 总资产（元） 4,936,916,746.74 4,909,669,536.09 0.55% 4,665,891,514.25 归属于上市公司股东的净资产（元） 3,797,512,488.22 3,666,874,569.99 3.56% 3,332,259,641.39 公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不确定性 是 否 扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值 是 否 七、境内外会计准则下会计数据差异七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2020 年年度报告全文 7 单位：元 归属于上市公司股东的净利润 归属于上市公司股东的净资产 本期数 上期数 期末数 期初数 按中国会计准则 290,229,772.23 552,452,307.59 3,797,512,488.22 3,666,874,569.99 按国际会计准则调整的项目及金额 按国际会计准则 290,229,772.23 552,452,307.59 3,797,512,488.22 3,666,874,569.99 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明、境内外会计准则下会计数据差异原因说明 适用 不适用 八、分季度主要财务指标八、分季度主要财务指标 单位：元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业收入 256,842,391.67 339,416,103.73 621,402,307.38 397,348,911.10 归属于上市公司股东的净利润 28,114,908.77 69,160,076.95 101,565,292.91 91,389,493.60 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 28,075,623.63 57,108,647.36 101,225,798.44 67,185,264.68 经营活动产生的现金流量净额 -435,258,963.67 223,016,165.08 309,652,617.04 187,754,194.72 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 是 否 九、非经常性损益项目及金额九、非经常性损益项目及金额 适用 不适用 单位：元 项目 2020 年金额 2019 年金额 2018 年金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） 11,429.23 -69,739.73 计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外） 3,370,769.21 1,168,127.90 10,243.00 委托他人投资或管理资产的损益 15,217,058.60 31,425,651.98 16,347,157.53 结构性存款到期收益 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 29,009,657.60 1,118,861.69 891,652.84 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2020 年年度报告全文 8 其他符合非经常性损益定义的损益项目 1,237,002.86 结构性存款未到期利息收益 3,950,685.00 减：所得税影响额 12,211,479.38 9,415,831.64 4,171,184.84 合计 36,634,438.12 28,247,494.93 13,008,128.80 - 对公司根据公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益定义界定的非经常性损益项目，以及把公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因 适用 不适用 公司报告期不存在将根据公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益定义、列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2020 年年度报告全文 9 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、报告期内公司从事的主要业务一、报告期内公司从事的主要业务 2020年，中央继续坚持稳地价、稳房价、稳预期，在“房住不炒”定位的主基调下秉承“因城施策”的理念，城市之间和城市区域之间分化态势加剧。一线城市领跑，珠三角、长三角城市群表现抢眼。与此同时，中央保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，加快建立房地产金融长效机制，下半年房地产金融监管整体呈现逐渐收紧态势。 公司专注于住宅地产开发，报告期项目主要集中在深圳和汕头两地。深圳地区的传麒东湖名苑项目已于2019年底竣工并开始办理入伙交付，累计销售率约80%；翠林苑项目销售率约95%。汕头地区的天悦湾项目二期工程于2020年6月底实现各栋主体封顶，公共部位装修基本完成；一期累计销售约70%。 二、主要资产重大变化情况二、主要资产重大变化情况 1、主要资产重大变化情况、主要资产重大变化情况 主要资产 重大变化说明 股权资产 2020 年年末较年初减少 92,349.00 元，减幅 19.66%，主要是权益法核算的联营企业投资收益所致。 固定资产 2020 年年末较年初减少 2,482,056.68 元，减幅 8.13%，主要是本年计提折旧所致。 无形资产 无重大变化。 在建工程 无重大变化。 应付账款 2020 年年末较年初减少 67,297,864.18 元，减幅 27.56%，主要是支付工程款所致。 预收账款 2020 年年末较年初减少 153,542,418.28 元，减幅 96.28%，主要是按新收入准则重分类至合同负债与其他流动负债所致。 短期借款 2020 年年末较年初增加 25,246,735.77 元，增幅 48.88%，主要是圳通公司应收账款贴现质押借款增加所致。 应交税费 2020 年年末较年初减少 125,991,168.41 元，减幅 21.51%，主要是缴纳各项税金所致。 2、主要境外资产情况、主要境外资产情况 适用 不适用 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2020 年年度报告全文 10 三、核心竞争力分析三、核心竞争力分析 作为深圳市房地产开发企业的先行者，公司曾在中国房地产开发史上创造了多个“第一”，包括：第一个有偿使用国有土地；第一个引入外资合作开发土地；第一个采用楼宇预售手段筹集开发资金；第一个按国际惯例实行建设工程公开招标；第一个成立物业管理公司对开发的楼宇、住宅进行全方位管理；在深圳经济特区举行的第一次土地使用权拍卖会上夺标等等。 40多年来，公司累计开发高层楼宇100余栋，多层住宅500余栋，花园别墅400余栋，累计竣工面积逾400万平方米。公司持续建设现代企业人力资源管理体系，努力打造专业化、高素质开发团队；不断完善项目开发管理制度和管控流程，专业水平和管控能力显著提高，策划、建设、成本管控、销售能力和品牌形象得到了有效提升，房地产主业运营能力不断增强，核心竞争力持续提升。 2020年， 公司荣获深圳市房地产协会 “行业领军企业 深圳市房地产开发行业综合实力二十强” 称号。 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2020 年年度报告全文 11 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、概述一、概述 2020年，新冠肺炎疫情突发并在全球范围内持续蔓延，全球经济遭遇大萧条以来最严重的衰退,房地产市场整体延续了“房住不炒”定位。面对复杂严峻的宏观经济形势和激烈的市场竞争，在控股股东的关心支持下，公司领导班子迎难而上、承压前行，统筹兼顾疫情防控和经营管理，抓紧抓实抓细各项工作，带领全体员工克服疫情冲击和重组终止的不利影响，取得了较好的成绩。一年来的主要工作情况如下： （一）疫情防控卓有成效（一）疫情防控卓有成效 新冠肺炎疫情爆发后，公司深入贯彻深圳市委、市政府、市国资委有关疫情防控的工作部署，迅速成立疫情防控领导小组，全面落实有关疫情防控和复工复产要求，将防疫工作常态化。报告期，全体员工、所属物业公司运营管理的27个小区和其他商业物业、海燕酒店均未出现群体性感染事件；同时公司本部及所属企业全年维持正常生产经营，切实做到防疫、生产两不误。 （二）主营业务稳中有新（二）主营业务稳中有新 1 1. .项目建设扎实推进。项目建设扎实推进。汕头地区天悦湾二期工程于2020年6月实现各栋主体封顶，公共部位装修基本完成；深圳地区传麒尚林项目富仙路、仙中路道路工程于2020年12月完成竣工验收并通车，传麒东湖名苑项目景观绿化、人防工程验收整改工程等均顺利完成。 2.2.销售能力显著提升。销售能力显著提升。深圳地区传麒东湖名苑、翠林苑项目实现销售面积近2万平方米，超额完成年度销售任务；汕头地区天悦湾项目一期累计销售约70%；公司密切关注市场动态，及时调整营销策略，创新营销方式，增收降费效果显著；多措并举保障合同网签和备案工作正常开展，全年深圳地区一次收楼率近95%，汕头地区一次收楼率达91%。 （三）（三）经营管理提质增效经营管理提质增效 1.1.公司治理日益规范。公司治理日益规范。为明确党组织在公司法人治理结构中的法定地位，2020年6月公司完成章程修订，将党建工作正式写入章程；报告期内，董事长、监事会主席新老更替，4名非独立董事、2名独立董事、1名监事、总经理、1名副总经理、财务总监和董事会秘书完成变更；2020年5月公司再次实施现金分红，现金分红实现常态化。 2.2.财务管理规范有效。财务管理规范有效。 加强与合作银行沟通， 有效回笼房产销售资金； 在确保运营资金需求的前提下，充分提高闲置资金效益；强化预算执行，重点监控费用同比下降25%。 3.3.物业出租彰显担当。物业出租彰显担当。在新冠肺炎疫情和经济下行双重冲击下，公司以客户需求为中心，尽全力保存量、提增量、挖潜量,租赁收入超年度任务目标。报告期内，为响应政府抗疫号召，公司勇担社会责任，共减免租户租金1,800余万元。 4.4.成本管控日趋完善。成本管控日趋完善。报告期共完成预算编制（含签证）43份，累计预算金额核减率达19.64%；完成龙岗街道富仙路、 仙中路2个市政工程复工补充协议的预算编制、 审核和合同签订， 审定价核减率达23.30%。 5.5.安全生产常抓不懈。安全生产常抓不懈。报告期，公司成立安全生产提升领导小组，全面落实安全生产主体责任；持续优化安全生产管理体系，编制安全生产专项工作方案；强化安全隐患排查治理，筑牢安全生产防线，增强全员安全意识，全年共开展安全生产检查100余次，组织安全知识相关培训50余次。报告期内实现全年安全零事故。 （四）重大资产重组终止（四）重大资产重组终止 因筹划重大资产重组，公司股票自2016年9月14日开市起停牌。股票停牌期间，公司与交易各方保持深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2020 年年度报告全文 12 紧密沟通，持续努力做好尽职调查、审计、评估等各项基础工作，及时履行所需的决策程序和信息披露义务。基于目前市场环境等原因，现阶段继续推进重大资产重组的条件尚不成熟，为切实维护公司及全体股东利益，经公司审慎研究并与交易各方友好协商，决定终止筹划重大资产重组事项，公司股票于2020年11月9日复牌。 （五）党建工作从严从实（五）党建工作从严从实 公司坚决贯彻党要管党、从严治党要求，全面加强政治建设，强化党建工作主体责任，有序推进党建和企业文化建设各项工作。一是积极开展主题教育学习，坚持落实“第一议题”学习，推动理论中心组学习常态化制度化；二是深入开展党建品牌建设，深化深物“1+6”一核多元联动治理模式，形成了党建引领、多元参与、融合共治的小区治理新格局；三是积极组织系统党员志愿者和群众义工参加嘉北社区志愿服务活动，增强了员工的社会责任感；四是不断加强企业文化建设，持续开展丰富多彩的员工兴趣小组活动，不断增强企业凝聚力和向心力。 公司需遵守深圳证券公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第交易所行业信息披露指引第 3 号号上市公司从事房地产业务的披露要求上市公司从事房地产业务的披露要求 新增土地储备项目 宗地或项目名称 所在位置 土地规划用途 土地面积（） 计容建筑面积（） 土地取得方式 权益比例 土地总价款（万元） 权益对价（万元） 累计土地储备情况 项目/区域名称 总占地面积（万） 总建筑面积（万） 剩余可开发建筑面积（万） 汕头新峰大厦 0.59 2.66 2.66 总计 0.59 2.66 2.66 主要项目开发情况 城市/区域 项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 开工时间 开发进度 完工进度 土地面积（） 规划计容建筑面积（） 本期竣工面积（） 累计竣工面积（） 预计总投资金额（万元） 累计投资总金额（万元） 汕头 天悦湾二期 潮阳区 主体结构施工 100.00% 2018年 10月 01日 95% 95.00% 33,362 127,770 65,485 49,829 主要项目销售情况 城市/区域 项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 计容建筑面积（） 可售面积 （） 累计预售（销售）面积 （） 本期预售（销售）面积 （） 本期预售（销售）金额（万元） 累计结算面积（） 本期结算面积（） 本期结算金额（万元） 深圳 翠林苑 龙岗区 现楼 100.00% 60,111 56,137 52,020 1,326 4,548 51,911 3,484 11,540 深圳 传麒东湖名苑 罗湖区 现楼 100.00% 55,727 32,857 26,169 18,647 123,429 18,866 14,116 86,001 汕头 天悦湾一期 潮阳区 现楼 100.00% 153,470 160,372 99,496 30,298 15,776 76,993 34,040 17,900 汕头 天悦湾 潮阳区 预售 100.00 127,77 137,05 1,235 1,235 746 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2020 年年度报告全文 13 二期 % 0 9 主要项目出租情况 项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 可出租面积（） 累计已出租面积（） 平均出租率 房地产大厦 深圳 商业 100.00% 3,413.88 3,413.88 100.00% 国商大厦北座 深圳 商业 100.00% 4,819.71 4,819.71 100.00% 海燕大厦 深圳 商业 100.00% 22,475.47 22,475.47 100.00% 深房广场 深圳 写字楼 100.00% 61005.82 37088.88 60.80% 深房广场裙楼 深圳 商业 100.00% 19896.3 10327.14 51.90% 文锦花园 深圳 商业 100.00% 3,531.60 3,531.60 100.00% 土地一级开发情况 适用 不适用 融资途径 融资途径 期末融资余额 融资成本区间/平均融资成本 期限结构 1 年之内 1-2 年 2-3 年 3 年以上 发展战略和未来一年经营计划 请查阅本节之“九、公司未来发展的展望”。 向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保 适用 不适用 截至2020年12月31日， 本集团按房地产经营惯例为商品房承购人提供按揭贷款担保合计37,135.79万元。 项目项目 期期 限限 金金 额（万元）额（万元） 备注备注 翠林苑 至办理完房产证抵押登记并交由银行保管 8,532.86 传麒东湖名苑 至办理完房产证抵押登记并交由银行保管 6,056.20 天悦湾一期 至办理完房产证抵押登记并交由银行保管 22,546.73 合合 计计 37,135.79 董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高） 适用 不适用 二、主营业务分析二、主营业务分析 1、概述、概述 参见“经营情况讨论与分析”中的“一、概述”相关内容。 2、收入与成本、收入与成本 （1）营业收入构成）营业收入构成 单位：元 2020 年 2019 年 同比增减 金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2020 年年度报告全文 14 营业收入合计 1,615,009,713.88 100% 2,548,740,319.49 100% -36.63% 分行业 房地产 1,158,411,393.81 71.73% 2,017,872,864.14 79.17% -42.59% 工程施工 251,454,463.43 15.57% 304,837,313.46 11.96% -17.51% 物业管理 151,968,675.51 9.41% 157,665,638.01 6.19% -3.61% 租赁 63,254,584.48 3.92% 86,484,133.79 3.39% -26.86% 其他 12,215,550.30 0.76% 15,337,469.10 0.60% -20.35% 内部抵销数 -22,294,953.65 -1.38% -33,457,099.01 -1.31% -33.36% 分产品 住宅 1,157,620,917.61 71.68% 719,499,453.23 28.23% 60.89% 商铺及车位 790,476.20 0.05% 11,526,595.29 0.45% -93.14% 公寓 0.00 0.00% 1,286,846,815.62 50.49% -100.00% 其他行业产品合计 478,893,273.72 29.65% 564,324,554.36 22.14% -15.14% 内部抵销数 -22,294,953.65 -1.38% -33,457,099.01 -1.31% -33.36% 分地区 广东省 1,613,933,749.67 99.93% 2,491,373,238.76 97.75% -35.22% 其他 22,531,905.61 1.40% 90,235,417.77 3.54% -75.03% 境外 839,012.25 0.05% 588,761.97 0.02% 42.50% 内部抵销数 -22,294,953.65 -1.38% -33,457,099.01 -1.31% -33.36% （2）占公司营业收入或营业利润）占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品或地区情况以上的行业、产品或地区情况 适用 不适用 单位：元 营业收入 营业成本 毛利率 营业收入比上年同期增减 营业成本比上年同期增减 毛利率比上年同期增减 分行业 房地产 1,158,411,393.81 387,659,747.71 66.54% -42.59% -22.05% -8.82% 工程施工 251,454,463.43 244,511,214.58 2.76% -17.51% -18.04% 0.62% 分产品 住宅 1,157,620,917.61 387,369,116.92 66.54% 60.89% 44.37% 3.83% 商铺及车位 790,476.20 290,630.79 63.23% -93.14% -93.21% 0.38% 公寓 0.00 0.00 0.00% -100.00% -100.00% -82.54% 分地区 广东省 1,613,933,749.67 799,028,972.30 50.49% -35.22% -12.14% -12.96% 公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 年按报告期末口径调整后的主营业务数据 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2020 年年度报告全文 15 适用 不适用 （3）公司实物销售收入是否大于劳务收入）公司实物销售收入是否大于劳务收入 是 否 行业分类 项目 单位 2020 年 2019 年 同比增减 房地产开发 销售量 万元 38,767 53,222 -27.16% 生产量 万元 15,616 38,575 -59.52% 库存量 万元 121,599 161,109 -24.52% 相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明 适用 不适用 房地产项目开发量减少。 （4）公司已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况）公司已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况 适用 不适用 （5）营业成本构成）营业成本构成 行业分类 单位：元 行业分类 项目 2020 年 2019 年 同比增减 金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重 房地产 387,659,747.71 48.13% 497,310,023.38 51.92% -22.05% 工程施工 244,511,214.58 30.35% 298,315,846.77 31.15% -18.04% 物业管理 139,937,487.12 17.37% 142,261,602.88 14.85% -1.63% 租赁 35,984,852.34 4.47% 45,173,891.05 4.72% -20.34% 其他 11,611,768.12 1.44% 13,404,895.03 1.40% -13.38% 内部抵销数 -14,196,621.19 -1.76% -38,713,606.57 -4.04% -63.33% 合计 805,508,448.68 100.00% 957,752,652.54 100.00% -15.90% 说明 公司主要行业在成本总额中的占比基础稳定，同比变化不大。 （6）报告期内合并范围是否发生变动）报告期内合并范围是否发生变动 是 否 （7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 适用 不适用 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2020 年年度报告全文 16 （8）主要销售客户和主要供应商情况）主要销售客户和主要供应商情况 公司主要销售客户情况 前五名客户合计销售金额（元） 105,366,757.84 前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 6.52% 前五名客户销售额中关联方销售额占年度销售总额比例 0.00% 公司前 5 大客户资料 序号 客户名称 销售额（元） 占年度销售总额比例 1 法人一 41,660,432.53 2.58% 2 法人二 30,587,155.87 1.89% 3 法人三 17,880,165.06 1.11% 4 法人四 7,963,269.65 0.49% 5 法人五 7,275,734.73 0.45% 合计 - 105,366,757.84 6.52% 主要客户其他情况说明 适用 不适用 公司主要供应商情况 前五名供应商合计采购金额（元） 285,468,647.66 前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 66.78% 前五名供应商采购额中关联方采购额占年度采购总额比例 42.81% 公司前 5 名供应商资料 序号 供应商名称 采购额（元） 占年度采购总额比例 1 法人一 182,994,620.79 42.81% 2 法人二 41,003,278.66 9.59% 3 法人三 30,099,448.05 7.04% 4 法人四 17,616,816.55 4.12% 5 法人五 13,754,483.61 3.22% 合计 - 285,468,647.66 66.78% 主要供应商其他情况说明 适用 不适用 3、费用、费用 单位：元 2020 年 2019 年 同比增减 重大变动说明 销售费用 55,989,397.22 79,480,254.02 -29.56% 主要系受疫情影响， 销售一定时期内受限所致。 管理费用 93,616,226.75 68,854,618.70 35.96% 主要系随着项目竣工， 相关工程开发人工成本费用化所致。 财务费用 -21,505,685.05 -20,906,149.20 -2.87% 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2020 年年度报告全文 17 4、研发投入、研发投入 适用 不适用 5、现金流、现金流 单位：元 项目 2020 年 2019 年 同比增减 经营活动现金流入小计 1,783,707,997.05 2,728,276,550.05 -34.62% 经营活动现金流出小计 1,498,543,983.88 2,124,668,825.30 -29.47% 经营活动产生的现金流量净额 285,164,013.17 603,607,724.75 -52.76% 投资活动现金流入小计 1,019,824,221.85 2,237,622,620.55 -54.42% 投资活动现金流出小计 749,215.31 2,321,918,490.62 -99.97% 投资活动产生的现金流量净额 1,019,075,006.54 -84,295,870.07 -1,308.93% 筹资活动现金流入小计 76,893,995.94 43,741,293.64 75.79% 筹资活动现金流出小计 218,571,160.17 204,370,642.51 6.95% 筹资活动产生的现金流量净额 -141,677,164.23 -160,629,348.87 11.80% 现金及现金等价物净增加额 1,161,914,166.47 358,667,324.42 223.95% 相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明 适用 不适用 经营活动现金流入与流出量同比减少，主要是房地产销售量与开发量同时减少所致。 投资活动现金流入与流出量同比减少，主要是用于理财的资金额度减少所致。 现金及现金等价物净增加额同比增加，主要是用于购买结构性存款的理财资金到期收回所致。 报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明 适用 不适用 三、非主营业务分析三、非主营业务分析 适用 不适用 四、资产及负债状况分析四、资产及负债状况分析 1、资产构成重大变动情况、资产构成重大变动情况 公司 2020 年起首次执行新收入准则或新租赁准则且调整执行当年年初财务报表相关项目 适用 单位：元 2020 年末 2020 年初 比重增减 重大变动说明 金额 占总资产比例 金额 占总资产比例 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2020 年年度报告全文 18 货币资金 2,687,465,070.01 54.44% 2,511,140,445.35 51.15% 3.29% 销售资金回笼所致。 应收账款 59,590,944.06 1.21% 62,059,055.68 1.26% -0.05% 存货 1,220,464,112.56 24.72% 1,462,229,048.18 29.78% -5.06% 房地产项目减少，同时销售结转所致。 投资性房地产 616,365,621.53 12.48% 632,241,900.20 12.88% -0.40% 长期股权投资 377,489.65 0.01% 469,838.65 0.01% 0.00% 固定资产 28,039,978.43 0.57% 30,522,035.11 0.62% -0.05% 短期借款 76,893,995.94 1.56% 51,647,260.17 1.05% 0.51% 2、以公允价值计量的资产和负债、以公允价值计量的资产和负债 适用 不适用 单位：元 项目 期初数 本期公允价值变动损益 计入权益的累计公允价值变动 本期计提的减值 本期购买金额 本期出售金额 其他变动 期末数 金融资产 其他权益工具投资 33,126,730.04 4,384,130.47 37,510,860.51 金融资产小计 33,126,730.04 4,384,130.47 37,510,860.51 上述合计 3
