房地产市场报告 -2022年第1季度青岛.pdf
中指研究院2022.42022年第一季度青岛房地产市场发展研究报告1CONTENTS政策篇01全国政策青岛政策市场篇02商品住宅市场二手房市场办公市场商业市场土地篇03宅地市场分区市场重点地块趋势篇04整体市场企业/项目表现市场趋势企业拿地2全国政策：中央“住房不炒”定位不变，全面降息稳定市场预期，下调房贷首付比例，各地因城施策，适度放松房地产调控，防范化解房企风险1月17日，2021全国房地产开发投资和销售情况发布，统计局局长宁吉喆在会上答记者问1月20日，全国住房和城乡建设工作会议召开，2022年建设筹集保障性租赁住房240万套1月25日，住建部印发“十四五”建筑业发展规划2月10日，据相关媒体报道，全国性商品房预售资金监管的意见已于近日出台2月21日，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行六大家银行下调了广州地区房贷利率2月24日，国新办举行推动住房和城乡建设高质量发展发布会2月27日，银保监会、住建部发布关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见3月12日，财政部有关负责人就房地产税改革试点问题答记者问3月19日，财政部、住建部发布中央财政城镇保障性安居工程补助资金管理办法3月23日，哈尔滨发布关于拟废止哈尔滨市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知3月30日，据媒体报道，福州开始松绑限购政策3月24日，东莞发布关于调整商品房预售转现售合同文本有关事宜的通知3全国政策：中央强调“房住不炒”定位不变，充分释放居民住房需求2021年，房地产市场总体稳定，坚持“房住不炒”的定位，积极稳妥实施房地产长效机制，不把房地产作为短期刺激经济的工具和手段，着力稳地价、稳房价、稳预期，积极防范潜在风险，供给不断优化。2021年12月，中央经济工作会议，在部署部署2022年经济工作中，关于房地产方面，强调“房住不炒”的定位。因城施策促进房地产业良性循环和健康发展，明确了房地产市场发展着力点。44资料来源：中指研究院整理多地购房补贴政策持续发力，惠州和延吉等地出台了购房补贴政策，补贴覆盖面包括人才、农民工等，主要包括一次性补贴、契税返还、发放消费券等方式。2月11日，惠州决定对大亚湾工作的大专学历以上人才按每个家庭一次性给予购房补贴，并对首次购买新建商办用房的给予所交契税30%的财政补贴。2月17日，延吉发布鼓励农民进城购房优惠补贴的实施方案，其中提出，农民进城购房给予全额契税补贴，且以发放家电消费券的方式给予适当补贴，消费券额度由500元至1500元不等。进入2022年以来，全国各地积极因城施策，各地已发布房地产年相关政策近百次，促进房地产行业良性循环和健康发展。其中，多座城市出台了适度放松的支持性调控政策，政策主要从发放租购房补贴、放宽公积金贷款、放宽落户条件、放宽预售资金监管机制、降低商贷首付比例等方面对房地产市场进行调整，从供应端和需求端同时发力，稳定房地产市场预期，充分释放居民住房需求，促进房地产市场良性循环。绍兴、南宁等城市调整公积金政策，主要涉及提高公积金贷款最高额度、下调公积金贷款最低首付比例、取消最低还款限制、放宽申请认定条件等方面。2月14日，绍兴在引才新闻发布会中，提出高层次人才在绍购买首套房的，可享受全额公积金贷款政策。2月18日，南宁发布住房公积金个人住房贷款管理实施细则，内容包括住房公积金二套首付比例降至三成（原四成）；取消高收入借款人的最低月还款额的限制要求；放宽再交易住房和商转公贷款的房龄要求至30年等。全国政策：多地下调房贷首付比例，释放居民住房需求菏泽、佛山、重庆、赣州、延吉、温州等多地银行下调商业贷款首付比例，受1月份5年期LPR变动影响，广州、惠州、中山及呼和浩特等多地下调首套、二套房贷利率。2月17日，延吉对符合优惠政策条件的农民可申请办理住房贷款，最低首付款比例为30%，且政策合作银行根据借款人的实际情况，最低银行贷款利率可享受银行基准利率。2月21日，佛山商业银行下调非限购区域部分楼盘首付比例，降低至2成。2月21日报道，春节以来，重庆地区部分银行陆续下调首套住房贷款首付比例，目前最低可至20%。截至2月21日，赣州首套房贷首付比例已降到20%，目前国有大行、中信银行、广发银行、招商银行均执行此房贷政策。短期看来，各地房地产市场政策端调整逐步向释放购房者需求方面进行调整，在中央强调“充分释放购房者需求”和“满足购房者合理的购房需求”指导下，对于购买首套及二套住房的信贷支持不断提升，从之前放宽公积金贷款逐步延伸到商业贷款方面，为购房者提供合理的信贷支持，稳定购房者预期，提升购房置业信心，确保房地产市场交易回归理性。且各类刺激释放消费的购房补贴政策不断落实，覆盖范围也逐渐扩大，从着重吸引人才到增加覆盖范围至新市民和农民进城等多方面，并且全国多地加强了人才落户和奖励机制，人才人口竞争愈发激烈。5提振宏观经济，货币政策要发力，新增贷款要保持适度增长将加大房企风险防范化解力度政府将出台支持新发展模式配套措施今年不扩大房地产税改革试点总体来看，各部位密集发布关于房地产的政策措施，释放的更多是维稳信号。会议强调货币政策要主动应对，新增贷款要保持适度增长，预计后续针对居民住房信贷端或将出台更为积极的政策。同时，会议强调了融资方面将加大房企风险防范化解力度，困难房企项目收并购资金支持有望加快。而财政部表态今年不扩大房地产税改革试点也是稳需求预期的重要信号。这些信号，有助于房地产需求释放，预期转暖，但目前房地产市场供需两端均表现较弱，政策的快速落地和有效执行更加重要。全国政策：多地因城施策，出台适度宽松的房地产调控政策3月16日，国务院副总理、金融委主任刘鹤主持国务院金融稳定发展委员会专题会议，会议指出，“关于宏观经济运行，一定要落实党中央决策部署，切实振作一季度经济，货币政策要主动应对，新增贷款要保持适度增长。关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。”同日，银保监会表示，积极推动房地产行业转变发展方式，鼓励机构稳妥有序开展并购贷款，重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目。证监会表示，积极配合相关部门有力有效化解房地产企业风险。财政部表示，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。图：2007年以来新增人民币贷款中住户中长期贷款同比增加值6青岛政策：优化公积金转移接续、异地贷款流程，进一步规范商品房预售资金监管资料来源：中指研究院整理3月17日，青岛市住房和城乡建设局发布关于进一步规范我市商品房预售资金监管工作的通知（征求意见稿）。通知征求意见稿提到房地产开发企业应向监管机构提交施工合同、工程款支付担保材料、商品房预售方案，并确定监管额度，而监管额度是监管账户中确保项目竣工交付所需的资金。同时，预售资金监管按照工程建设进度设置相应控制节点，控制节点及监管资金留存比例为：当建成层数达到规划总层数一半时，监管资金留存比例为60%;当主体结构封顶，取得主体结构工程质量验收报告时，监管资金留存比例为30%；当单体竣工验收合格，取得房屋建筑工程竣工验收备案表时，监管资金留存比例为15%；当项目办理商品房现售备案或首次登记并按规定交存首期房屋专项维修资金后，终止监管。根据房地产开发企业信用评定结果，对等级较高的企业，适当降低商品房预售监管资金留存比例。对规划设计总层数为18层（含18层）以上的建筑，建成层数达到规划总层数三分之一时，监管资金留存比例为70%；建成层数达到规划总层数三分之二时，监管资金留存比例为45%。1月4日，青岛发布了关于优化调整胶东经济圈住房公积金转移接续及异地贷款政策的通知。青岛优化调整胶东四市住房公积金缴存职工转移接续，简化申请条件，缩短办理时限，并优化异地贷款相关政策，增加贷款最高次数，优化四市公积金数据共享。1月14日，青岛发布了2022年筹建保障性租赁住房计划。青岛市作为完善住房保障体系国家级试点城市，目前在政策制定、房源筹集、金融支持等方面均取得了积极进展。2022年青岛将持续加大工作力度，加快出台关于加快发展保障性租赁住房的实施意见和青岛市十四五城镇保障性租赁住房发展规划，全年计划建设和筹集房源不少于4.5万套。7CONTENTS政策篇01全国政策青岛政策市场篇02商品住宅市场二手房/租房市场商办市场公寓市场土地篇03趋势篇04企业/项目表现市场趋势宅地市场商办市场重点地块整体市场拿地排行8-100.0%-50.0%0.0%50.0%100.0%150.0%200.0%250.0%300.0%350.0%0.0050.00100.00150.00200.00月度成交面积同比图：2015年-2022年第一季度青岛商品住宅月度成交走势2022年第一季度青岛商品住宅共计成交279.6万平方米，月均成交93.2万平方米，环比下降10.5%，同比下降19.6%。数据来源：中指数据CREIS，商品住宅成交：2022年第一季度商品住宅成交规模同环比下滑9商品住宅供销：2022年第一季度商品住宅市场同比供销均降，供小于求，销供比有所上升；成交均价14726元/，同比上涨4.6%，环比下跌1.7%数据来源：中指数据CREIS，图：2018年-2022年第一季度青岛市商品住宅供销情况图：近一年青岛市月度商品住宅供销情况0.001.002.003.000.00500.001000.001500.00成交面积（万）供应面积（万）销供比130001400015000160000.0050.00100.00150.00200.0021-0421-0521-0621-0721-0821-0921-1021-1121-1222-0122-0222-03成交面积（万）供应面积（万）成交价格（元/）10商品住宅区域成交：成交量同比三区域增长、八区域下降，崂山、胶州涨幅最大，胶州、黄岛成交量最高2022年第一季度，除崂山、胶州、即墨三区市外，其它区域同比均下降，其中崂山区涨幅最高，成交量上涨35%。具体来看，胶州市成交面积59.1万平方米，在全市成交总量居首，成交量同比增长33.7%；其次是黄岛区，成交量为58万平方米排名第二，同比下降42.7%；排名第三位的是即墨区，成交量为52.2万平方米，同比增长9.8%。图：2021年-2022年第一季度青岛住宅市场区域成交情况数据来源：中指数据CREIS，59.1 58.0 52.2 28.3 18.0 15.2 14.9 13.6 9.8 9.1 1.5 -60.0%-50.0%-40.0%-30.0%-20.0%-10.0%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%0.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00胶州市黄岛区即墨区城阳区市北区高新区崂山区平度市莱西市李沧区市南区2022年第一季度2021年第一季度同比11商品住宅区域供销量价：2022年第一季度胶州市销量第一，黄岛区供应、存量居首，市南区成交均价最高数据来源：中指数据CREIS，12商品住宅细分市场：2022年第一季度90-120、100-140万为成交主力，市场成交仍以刚需刚改为主；高层成交占比最大，高层、超高层占比提高图：2022年第一季度住宅成交面积、总价结构数据来源：中指数据CREIS，图：2021年-2022年第一季度住宅成交建筑形态0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2022年第一季度2021年第一季度低层(33F)面积段总价段60以下60-9090-120120-144144-160160-180180-200200以上汇总占比(%)30万以下212260000011040.530-50万2146391118100014146.450-70万818023635020007763.570-100万01031182350538110339915.3100-140万874335571198461352557225.1140-200万06602538215121661810564425.4200-300万088112011103863363355312814.1300万以上0141862122336225432122009.9汇总58318810663595391277330138922237100占比(%)0.314.348.026.84.13.51.41.7100130.05.010.015.020.025.030.00.0500.01000.01500.02000.02500.0可售面积(万)出清周期商品住宅存量：截止2022年第一季度黄岛区存量最多，李沧出清周期最短13.4个月；全市出清周期上升至21.6个月，去化速度持续放缓数据来源：中指数据CREIS，图：2015-2022年第一季度青岛市商品住宅月度可售量及出清周期图：2022年第一季度青岛市商品住宅分区县可售去化情况591.0 407.6 280.4 198.6 139.9 138.2 117.5 103.0 93.5 52.5 11.2 28.0 20.8 16.4 20.5 30.8 25.9 23.2 20.1 14.6 13.4 15.4 051015202530350100200300400500600700黄岛区胶州市即墨区城阳区莱西市平度市崂山区高新区市北区李沧区市南区库存面积（万）去化周期（月）14企业排行榜：海信地产夺得一季度销售金额、面积双榜冠军；其它本土房企如君一、和达等亦表现突出表：2022年一季度企业销售面积TOP20数据来源：中指数据CREIS，表：2022年一季度企业销售金额TOP20排名企业名称销售金额(亿元)1海信地产23.4 2融创中国19.8 3君一控股19.0 4保利发展17.3 5和达集团13.1 6青特置业13.0 7龙湖集团12.8 8青岛地铁11.8 9山东鲁信置业10.7 10中国金茂9.6 11绿地控股9.0 12万科9.0 13碧桂园8.3 14远洋集团8.1 15佳源国际7.8 16中国奥园7.8 17胶州新城建设7.4 18绿城中国6.9 19青岛天一仁和6.2 20荣盛发展6.0 排名企业名称销售面积(万)1海信地产10.5 2保利发展9.9 3和达集团9.7 4龙湖集团9.4 5融创中国9.3 6君一控股8.5 7青特置业7.7 8胶州新城建设7.0 9万科6.4 10碧桂园6.1 11中国金茂5.7 12绿地控股5.5 13荣盛发展5.3 14胶州城投5.0 15青岛天一仁和5.0 16青岛蔚蓝天地置业4.7 17青岛地铁4.6 18天泰集团4.3 19中国奥园4.2 20中南置地4.1 15项目排行榜：保利 时代夺得销售金额、套数榜冠军，新城 少海府邸位居面积榜首位数据来源：中指数据CREIS，2022年一季度项目销售金额TOP102022年一季度项目销售面积TOP102022年一季度项目销售套数TOP10排名项目名称区域销售金额(亿元)1保利时代市北区10.8 2海曙云霞崂山区10.1 3新城少海府邸胶州市7.3 4佳源华府崂山区6.9 5远洋万和公馆崂山区5.9 6大云谷金茂府崂山区5.2 7奥园雍璟天著胶州市4.8 8和达智慧生态城城阳区4.2 9绿城理想之城李沧区4.2 10君一控股海尚府崂山区3.8 排名项目名称区域销售面积(万)1新城少海府邸胶州市7.0 2保利时代市北区5.2 3奥园雍璟天著胶州市3.3 4中建锦绣天地胶州市2.7 5万科城望云起黄岛区2.5 6和达智慧生态城城阳区2.5 7龙湖亿联春江天玺黄岛区2.3 8绿地国科健康科技小镇城阳区2.2 9天泰欢乐时光胶州市2.2 10荣盛锦绣外滩胶州市2.1 排名项目名称区域销售套数(套)1保利时代市北区549 2新城少海府邸胶州市496 3和达智慧生态城城阳区261 4万科城望云起黄岛区244 5天泰欢乐时光胶州市222 6中建锦绣天地胶州市216 7奥园雍璟天著胶州市213 8龙湖亿联春江天玺 黄岛区203 9绿地国科健康科技小镇城阳区199 10海信九贤府即墨区180 16二手房市场：2022年第一季度二手房成交量较去年同期减少，成交42万，同比下降70.3%，均价22128元/，套均面积94.6；黄岛区成交量最高图：2018年-2022年第一季度青岛市住宅新房、二手房销售情况389.9 470.6 379.5 408.1 264.3 338.0 387.7 419.1 187.1 421.1 424.3 449.1 347.6 438.6 396.6 312.3 279.6 146.3 136.7 71.0 63.0 75.6 131.3 129.7 118.2 69.3 146.3 166.3 142.4 141.4 190.0 82.8 47.5 42.0 0.0200.0400.0600.0800.02018Q1 2018Q2 2018Q3 2018Q4 2019Q1 2019Q2 2019Q3 2019Q4 2020Q1 2020Q2 2020Q3 2020Q4 2021Q1 2021Q2 2021Q3 2021Q4 2022Q1新房成交量(万)二手房成交量(万)16240128221539524118038324002134904369494 94 102 84 95 86 94 99 84 111 123 0.050.0100.0150.001000020000300004000050000黄岛区即墨区城阳区市北区胶州市市南区莱西市平度市李沧区高新区崂山区成交套数成交价格（元/）套均面积(/套)图：2022年第一季度青岛市二手房区县成交量价数据来源：中指数据CREIS，17租房市场分区域：全市套均租金约2485/套月，每平米租金28.6元/月；市区与县市平米租金价差达三倍，除市南、市北外各区县租售比均在1:700以上数据来源：中指数据CREIS，图：2022年第一季度青岛市租房单位平米租金及市区租售比崂山46.24元/1:776城阳21.16元/1:710市南48.65元/1:677市北33.11元/1:694李沧27.99元/1:722平度14.48元/胶州14.13元/莱西12.62元/黄岛21.26元/即墨15.41元/18别墅供销：2022年第一季度别墅成交9.4万，市场同比下降，总体供不应求；3月均价升至3.68万数据来源：中指数据CREIS，图：2015-2022年第一季度青岛市别墅成交情况图：近一年青岛市月度别墅供销情况0.00.51.01.52.02.53.03.50.020.040.060.080.0成交面积(万)上市面积(万)销供比224052270422121212812349919428210312252223715344192426136809020000400000.05.010.015.02021-042021-052021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-122022-012022-022022-03成交(万)供应(万)价格(元/)19别墅存量：截止2022年第一季度别墅存量为168万平，其中黄岛区存量最多，高新区出清周期最短约19.7个月；去化减缓，全市出清周期升至54个月数据来源：中指数据CREIS，图：2016-2022年第一季度青岛市别墅月度可售量及出清周期图：2022年第一季度青岛市别墅分区县可售去化情况68.7 30.0 19.2 15.9 12.4 7.7 6.9 3.6 1.7 1.3 0.7 65.7 80.1 77.7 30.6 19.7 190.9 35.5 82.5 356.2 276.0 05010015020025030035040001020304050607080黄岛区城阳区即墨区胶州市高新区莱西市崂山区平度市市北区李沧区市南区可售面积(万)出清周期01020304050600204060801001201401601802002018-012018-022018-032018-042018-052018-062018-072018-082018-092018-102018-112018-122019-012019-022019-032019-042019-052019-062019-072019-082019-092019-102019-112019-122020-012020-022020-032020-042020-052020-062020-072020-082020-092020-102020-112020-122021-012021-022021-032021-042021-052021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-122022-012022-022022-03可售面积（万）出清周期20办公供销：2022年第一季度办公成交17.8万平，同比增长172.7%，供应22.1万平，同比下降32.1%；市场整体供大于求；成交均价14101元/，成交价格同比下降数据来源：中指数据CREIS，图：2018年-2022年第一季度青岛市办公供销情况图：近一年青岛市月度办公供销情况21.721.218.318.711.515.67.019.76.718.510.427.26.510.819.419.617.82.8 0.9 0.8 1.2 10.9 0.6 0.3 2.3 1.0 2.1 0.3 0.6 0.2 1.1 0.9 0.8 0.8 0.05.010.015.002040602018Q12018Q22018Q32018Q42019Q12019Q22019Q32019Q42020Q12020Q22020Q32020Q42021Q12021Q22021Q32021Q42022Q1成交面积（万）供应面积（万）销供比1248421749166941686313884158621687220972179739598112811556105000100001500020000250000510152021-042021-052021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-122022-012022-022022-03成交面积（万）供应面积（万）成交价格（元/）21办公区域成交：2022年第一季度办公城阳区成交量最大，高新区供应最多，崂山区成交价格最高数据来源：中指数据CREIS，图：2022年第一季度青岛市办公区域成交情况6.986.081.991.190.570.430.210.140.130.040.0284621191438331173101104419760140621202510690240962621905,00010,00015,00020,00025,00030,00035,00040,00045,0000.002.004.006.008.0010.0012.00城阳区高新区崂山区黄岛区胶州市市北区即墨区平度市莱西市市南区李沧区成交面积()上市面积()成交价格(元/)22办公存量：2022年第一季度城阳存量最多，其次是高新、黄岛区；月度存量有所增长，出清周期约为64.9个月数据来源：中指数据CREIS，图：2018-2022年第一季度青岛市办公月度可售量及出清周期图：2022年第一季度青岛市办公分区县可售情况0204060801001201401600501001502002503003504004502018-012018-022018-032018-042018-052018-062018-072018-082018-092018-102018-112018-122019-012019-022019-032019-042019-052019-062019-072019-082019-092019-102019-112019-122020-012020-022020-032020-042020-052020-062020-072020-082020-092020-102020-112020-122021-012021-022021-032021-042021-052021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-122022-012022-022022-03可售面积(万)出清周期97.1 73.1 71.2 48.8 37.1 37.0 13.7 11.5 5.1 4.9 4.7 0.020.040.060.080.0100.0120.0城阳区高新区黄岛区即墨区市北区崂山区李沧区市南区胶州市平度市莱西市可售面积（万）23商业供销：2022年第一季度商业市场供小于求，共成交24.4万平，同比增长42.2%，供应15.1万平，同比增长18.%；成交均价17581元/，同比下降4.2%数据来源：中指数据CREIS，图：2018年-2022年第一季度青岛市商业供销情况图：近一年青岛市月度商业供销情况0.01.02.03.00204060801002018Q12018Q22018Q32018Q42019Q12019Q22019Q32019Q42020Q12020Q22020Q32020Q42021Q12021Q22021Q32021Q42022Q1成交面积（万）供应面积（万）销供比19302163912201718299193362000917546205231697116994189221740201000020000300000.05.010.015.02021-042021-052021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-122022-012022-022022-03成交面积（万）供应面积（万）成交价格（元/）24商业区域成交：2022年第一季度城阳区供销量最大，市北区成交价格最高数据来源：中指数据CREIS，图：2022年第一季度青岛市商业区域成交情况3.52.81.81.70.51.20.51.20.31.70.016604163761948017326151792785212517220861724823526100000500010000150002000025000300000.01.02.03.04.05.06.07.08.0城阳区黄岛区即墨区高新区胶州市市北区莱西市李沧区平度市崂山区市南区成交面积(万)上市面积(万)成交价格(元/)25商业存量：截止2022年第一季度黄岛区商业存量最高，其次是城阳区、即墨区；去化加快，月度出清周期下降至84.5个月数据来源：中指数据CREIS，图：2018-2022年第一季度青岛市商业月度可售量及出清周期图：2022年第一季度青岛市商业分区县可售情况177.9 111.7 82.5 65.5 64.6 51.4 48.7 34.4 32.6 24.4 20.3 050100150200黄岛区城阳区即墨区胶州市市北区莱西市平度市高新区李沧区崂山区市南区可售面积（万）0.020.040.060.080.0100.0120.0140.00.0100.0200.0300.0400.0500.0600.0700.0800.018-0118-0218-0318-0418-0518-0618-0718-0818-0918-1018-1118-1219-0119-0219-0319-0419-0519-0619-0719-0819-0919-1019-1119-1220-0120-0220-0320-0420-0520-0620-0720-0820-0920-1020-1120-1221-0121-0221-0321-0421-0521-0621-0721-0821-0921-1021-1121-1222-0122-0222-03可售面积(万)出清周期（月）26公寓供销：2022年第一季度公寓成交8.6万平，同比增长56.2%，供应1.1万平，同比下降79%；市场供大于求，均价下跌至11840元/数据来源：中指数据CREIS，图：2018年-2022年第一季度青岛市公寓供销情况图：近一年青岛市月度公寓供销情况156801851513282182411785418373149951630715929112751766710660050001000015000200000.05.010.015.020.02021-042021-052021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-122022-012022-022022-03成交面积（万）供应面积（万）成交均价0.05.010.00.020.040.060.02018Q12018Q22018Q32018Q42019Q12019Q22019Q32019Q42020Q12020Q22020Q32020Q42021Q12021Q22021Q32021Q42022Q1成交面积（万）供应面积（万）销供比27公寓区域成交：2022年第一季度高新区供销量最大，其次是市北区；市南区成交均价最高，为25821元/数据来源：中指数据CREIS，图：2022年第一季度青岛市公寓区域成交情况2.851.711.600.940.550.450.210.170.120.000.79 0.25 9163174771139194968977783621390159102582170000500010000150002000025000300000.000.501.001.502.002.503.00高新区市北区黄岛区即墨区城阳区胶州市崂山区李沧区市南区平度市莱西市成交面积(万)上市面积(万)成交价格(元/)280.020.040.060.080.0100.00.050.0100.0150.0200.0250.0300.018-0118-0218-0318-0418-0518-0618-0718-0818-0918-1018-1118-1219-0119-0219-0319-0419-0519-0619-0719-0819-0919-1019-1119-1220-0120-0220-0320-0420-0520-0620-0720-0820-0920-1020-1120-1221-0121-0221-0321-0421-0521-0621-0721-0821-0921-1021-1121-1222-0122-0222-03可售面积(万)出清周期（月）公寓存量：截止2022年第一季度黄岛区存量最多，其次是市北、即墨区；月度存量略有下降，出清周期约为71.9个月数据来源：中指数据CREIS，图：2018-2022年第一季度青岛市公寓月度可售量及出清周期图：2022年第一季度青岛市公寓分区县可售情况102.3 44.3 28.3 25.0 21.8 14.1 10.6 7.1 7.1 5.7 2.0 0.020.040.060.080.0100.0120.0黄岛区市北区即墨区高新区城阳区市南区崂山区胶州市李沧区平度市莱西市可售面积（万）29CONTENTS政策篇01全国政策青岛政策市场篇02商品住宅市场二手房市场商办市场公寓市场土地篇03趋势篇04企业/项目表现市场趋势宅地市场商办市场重点地块整体市场拿地排行30青岛市土地成交结构走势（按规划建面）整体市场-成交结构：2022年第一季度，青岛市以工业用地成交为主，占比61.6%，较上个季度降低20.5个百分点；住宅用地占比仅19.4%。20Q220Q320Q421Q121Q221Q321Q422Q1其他用地6.377.35.73.441010工业用地34.241.244.442.639.528.241.961.6商办用地8.68.610.76.68.617.516.49住宅用地50.843.237.645.148.650.331.719.40%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%住宅用地商办用地工业用地其他用地31青岛市土地供求价走势万元/整体市场-供求分析：2022年第一季度，青岛市共推出土地规划建面590.09万，成交566.15万，成交楼面均价1144元/。20Q220Q320Q421Q121Q221Q321Q422Q1推出规划建面1901.361205.171324702.38840.252264.061242.93590.09成交规划建面1730.951154.481243.8658.67771.441318.431044.76566.15成交楼面价1776190516171490212924851993114405001000150020002500300005001000150020002500推出规划建面成交规划建面成交楼面价32青岛市土地出让金&溢价率走势亿元%整体市场-土地出让金：2022年第一季度，青岛市成交土地出让金达64.34亿元，平均溢价率为4.0%，较上个季度增长3.5个百分点。20Q220Q320Q421Q121Q221Q321Q422Q1土地出让金307.39219.91201.1198.16164.23327.64208.2464.34溢价率0.10.20.301.60.50.54-0.500.511.522.533.544.5050100150200250300350土地出让金溢价率33青岛市土地供求价走势万元/住宅市场-供求分析：2022年第一季度，青岛市宅地供销量下滑，推出土地规划建面121.72万，成交109.78万，成交楼面均价3080元/。20Q220Q320Q421Q121Q221Q321Q422Q1推出规划建面946.57538.51537.21322.34395.711388.57397.95121.72成交规划建面879.57498.86467.77296.89374.78662.79330.69109.78成交楼面价29273691338027513514387945483080050010001500200025003000350040004500500002004006008001000120014001600推出规划建面成交规划建面成交楼面价34青岛市土地出让金&溢价率走势亿元%住宅市场-土地出让金：2022年第一季度，青岛市成交土地出让金为33.81亿元，同环比均下滑；平均溢价率为1.8%，较上个季度增长1.1个百分点。20Q220Q320Q421Q121Q221Q321Q422Q1土地出让金257.49184.11158.0981.67131.69257.11150.3933.81溢价率0.10.20.3020.60.61.8-0.500.511.522.5050100150200250300土地出让金溢价率35住宅市场-区县成交：2022年一季度，黄岛区住宅用地成交量最高，共计10宗，30.49万；其次是城阳区、莱西市。2022年(1-3月)青岛市各区县土地成交量地图黄岛区30.49万10宗城阳区29.10万4宗莱西市22.74万3宗即墨区17.05万1宗胶州市10.40万1宗市南区0万0宗高新区0万0宗市北区0万0宗崂山区0万0宗李沧区0万0宗规划建面(万)23-3010-230-1036青岛市土地供求价走势万元/商办市场-供求分析：2022年第一季度，青岛市共推出土地规划建面51.13万，成交51.13万，成交楼面均价2358元/。20Q220Q320Q421Q121Q221Q321Q422Q1推出规划建面160.9299.26133.6551.62101.3351.68222.1251.13成交规划建面149.4699.26133.6543.2466.12230.81170.9151.13成交楼面价202719431927168931372467225523580500100015002000250030003500050100150200250300350400推出规划建面成交规划建面成交楼面价37青岛市土地出让金&溢价率走势亿元%商办市场-土地出让金：2022年第一季度，青岛市成交土
