地产项目融资方案范本.pdf
地产项目融资方案地产项目融资方案( (范本）范本）*项目融资方案*有限公司二一三年七月十七日目录一、 融资项目名称 2二、 项目融资主体 2三、 融资规模、期限及还款进度 2四、 担保公司情况 2五、 项目基本情况 3六、 项目投资估算 4七、 项目销售收入及税费 5八、 项目财务分析 6一、 融资项目名称“*”建设项目二、 项目融资主体*有限公司三、 融资规模、期限及还款进度1项目总投资 72,035.00 万元，资金来源为业主自筹32,035.00 万元，拟从银行贷款 40,000.00 万元。贷款类型为项目贷款， 贷款期限为 3 年，自 2013 年 1 月至 2016年 1 月。年利率暂按 7.00%确定。贷款抵押物为项目土地使用权证，面积14511 平米，评估价值万元。另外由*有限公司提供连带责任担保，担保范围为主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。预计贷款资金一次性到账，本金按 3 年分期偿还，利息按季度支付。2014 年 1 月偿还本金 20,000.00 万元，2015 年 1 月偿还本金 10,000.00 万元，2016 年 1 月偿还本金 10,000.00 万元。四、 担保公司情况*。五、 项目基本情况*项目位于*，项目规划用地 14511 平米，建筑面积150700 平米。项目包括地下二层，地上裙楼四层和塔楼三栋，总高99.8 米，裙楼几何尺寸为 95m90m。1 号楼为办公式公寓，2 号楼为住宅（含部分拆迁户还建房），3 号楼为四星级宾馆。项目规划用地性质为商业金融及居住用地，容积率8.29，建筑密度52.95%，绿地率15.8%。2目前项目已完成施工设计并已获得规划批准（已取得土地证，建设用地规划许可证，拆迁许可证， 即将取得建设项目规划许可证及开工证） ，已进入地上物拆迁阶段。共有 160 余户住户需要拆迁，其中约 90%的拆迁户已与我公司订立拆迁合同并已迁出，其余十余户如资金到位亦可立即迁出。项目建设期为 3 年，自 2012 年 1 月至 2015 年 1 月。项目公司成立于 2001 年 8 月， 位于*， 注册 （实收） 资本*万元，各股东均以货币出资。现股东为*51%，*持股 47%，*持股 2%。法定代表人*。截至 2011 年 9 月，公司资产 7000 万元，全部为开发成本，负债4400 万元，所有者权益 2600 万元。六、 项目投资估算项目总投资 72,035.00 万元，其中土地征用及拆迁补偿费12,000.00 万元，前期工程费 2,736.00 万元， 建筑安装工程费 45,600.00 万元， 基础设施费 1,368.00 万元，公共设施配套费 1,507.00 万元，开发间接费 8,824.00 万元。项目建设期预计 3 年，自2012 年 1 月至 2015 年 1 月。预计2012 年完成总投资的 30.3%，即完成投资 21,849.60 万元；2013 年完成总投资的 51.6%，即完成投资37,196.80 万元；2014 年完成总投资的 16.6%，即完成投资 11,988.60 万元；2015年完成总投资的 1.4%，即完成投资 1,000.00 万元。3土地征用及拆迁补偿费 12,000.00 万元。项目共占用规划面积土地使用权14511平米，其中项目公司名下土地 11283 平米，其余部分待拆迁完成后由省供销社转入项目本公司名下。 地上建筑物大部分归本公司所有， 仍有 160 余户需要拆迁补偿安置，其中约 90%的拆迁户已与我公司订立拆迁合同并已迁出， 其余十余户如资金到位亦可立即迁出。土地征用及拆迁补偿费包括支付拆迁户的补偿过渡款、 *和基于容积率调整需补缴的土地出让金以及相关的税费，公司前期已投入7000 万元用于支付上述部分款项。前期工程款 2,736.00 万元，主要包括项目建设涉及的行政事业性收费、规划设计费、勘测丈量费、临时设施费、预算编审费等，按建筑安装工程费投资规模的6%估算。建筑安装工程费 45,600.00 万元，主要包括土建工程费、安装工程费和装修工程费，按每平方 3000 元的单位造价、建筑面积 150700 平米相乘确定。基础设施费 1,368.00 万元，主要包括道路工程费、供电工程费、给排水工程费、煤气工程费、供暖工程费、通讯工程费、电视工程费、照明工程费、景观绿化工程费、环卫工程费、安防职能工程费等，按建筑安装工程费投资规模的3%确定。公共设施配套费 1,507.00 万元，为根据有关法规、产权及其收益期不属于项目公司，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出，如锅炉房、变电所、游泳池等，按建筑面积150700，每平米 100 元计算确定。4开发间接费 8,824.00 万元，为直接组织和管理开发项目所发生的，如管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、以及项目融资财务费用、担保费。其中预计贷款利息 4,900.00 万元，担保费 2,100.00 万元。七、 项目销售收入及税费项目建成后，项目公司拟持有的自有物业包括商铺1 层和 4 层、3 号楼宾馆。扣除 2 号楼拆迁户还建房部分的面积，预计项目可售面积为 75,000.00 平米，包括裙楼的商铺 2-3 层 15,000.00 平米和住宅公寓 60,000.00 平米。根据对*、*以及项目所在地附近房产项目市场的调查，商铺的价格预计平均售价为 35,000.00 元/平米，住宅和公寓的平均售价为11,000.00 元/平米。预计项目可售部分可实现收入 118,500.00 万元。项目销售期 3.5 年，自 2013 年 8 月至 2016年 1 月。预计 2013 年完成销售 25%，实现收入 29,625.00 万元；预计 2014 年完成销售40%， 实现收入47,400.00万元； 预计2015年完成销售20%， 实现收入23,700.00万元；2016 年完成销售 15%，实现收入 17,775.00 万元。与销售收入直接相关的税费包括营业税金及附加、土地增值税、所得税、印花税、销售费用等，预计发生各项税费24,829.00 万元。各项税费情况见下表：项目税费销售费用营业税城建税教育费附加地方教育费附加土地增值税印花税所得税合计比例8.00%5.00%7.00%3.00%2.00%1.20%0.05%25.00%金额（万元）9,480.005,925.00414.75177.75118.501,422.00 59.257,231.75 24,829.005八、 项目财务分析项目预计现金流量表如下：项目销售收现工程投资支付税金销售费用经营现金流量投资现金流量借入资金还款资金筹资现金流量净现金流量 15,000.00 15,000.00150.4022,200.006,835.762012 年 - 14,849.602013 年29,625.0034,396.803,822.442,370.00-14,849.60-10,964.2440,000.0021,400.002014 年47,400.0010,588.606,115.903,792.0026,903.5010,700.002015 年23,700.00300.003,057.951,896.0018,446.0510,000.002016 年17,775.00-2,293.461,422.0014,059.5417,800.00-21,400.00-10,700.00-10,000.005,503.507,746.054,059.54预计项目实现净收益 24,144.85 万元，预计利税总额 36,985.00 万元，项目内部收益率 43.87%，静态投资回收期 2.96 年，动态投资回收期 3.24 年，项目投资收益率 30.83%。经盈亏平衡测算， 当项目单位平均售价为 8,701.18 元/平米时， 项目达到盈亏平衡。经敏感性分析，销售单价每上升5%，对项目净收益的影响为18.21%，敏感系数为 3.64；投资规模每上升 5%，对项目净收益的影响为25.88%，敏感系数为 5.18。销售单价和投资规模的敏感性分析图见右。6
