房地产营销策划方案 -成都复地中心营销策划方案.doc

【精品文档】如有侵权，请联系网站删除，仅供学习与交流房地产营销策划方案 -成都复地中心营销策划方案.精品文档.房地产营销策划方案 -成都复地中心营销策划方案 房地产营销策划方案成都复地中心营销策划方案2014本报告为策略而来报告体系Analyze System>> 市场背景审视及营销目标>> 目标下的价值审视>> 基于竞争的客户洞察>> 营销策略思考>> 项目分阶段营销策略计划 宏观政策 · 土地市场 · 高端住宅市场2014年预计政策总体偏紧，政府对楼市依然持高度关注状态，开发商推售持谨慎资金链看紧，客户出手将越发小心冷静。1、年初新国五条政策出台，重申限购限贷等调控政策，要求地方公布房价控制目标 ，但地方政府的国五条细则在落地时普遍较为温和2、成都市政府在年内多次调整公积金贷款政策，公积金贷款购房难度有所加大3、银行在年内多次出现银根紧缩和利率上浮的情况，经济板块下行和房产板块上行出现相应碰撞4、国务院提出城市基建6大任务，并在当时被认为长效调控机制有望于10月亮相，后虽无音讯，但提高了后期政策趋紧的预期5、十八届三中全会召开，房产9大问题备受关注，与房地产税相关的383方案被提出，调控趋紧的氛围有所保持宏观政策土地市场高端住宅市场宏观政策土地市场高端住宅市场Sheet2呈现项目宗地编号土地位置区域五方位九方位板块环域公告时间交易方式交易时间用地面积(平米)用地面积(亩)土地用途使用年限起拍价(万元/亩)容积率建筑密度绿化率用地性质建筑高度成交单价成交总价计算容积率成交楼面地价竞得者关联商溢价率是否成交交易说明GX05(252/211):2013-220高新区南部新区清和片区锦城大街以南，石羊场路以西高新区城南城南元华-站华三环绕城2013-09-27拍卖2013-10-2933832.8150.75住宅兼容商业商业40年住宅70年900不大于86273.67平方米。（兼容商业建筑面积8627平方米）不大于26%不小于30%二类住宅用地兼容商业用地不大于航空限高绝对海拔高程540米（最高点相对地面高度约48米），规划建筑限高不大于100米。1149.2583212.556760保利（成都）房地产开发有限公司-0.2768888889是GX06(252/211):2013-228高新区南部新区清和片区锦城大街以南，石羊场路以西高新区城南城南元华-站华三环绕城2013-09-27拍卖2013-10-2935914.8953.87住宅兼容商业商业40年住宅70年1000不大于102357.44平方米(兼容商业建筑面积10236平方米)。不大于24%不小于30%二类住宅用地，兼容商业用地不大于航空限高绝对海拔高程540米(最高点相对地面高度约48米)，规划建筑限高不大于100米。1295.869807.772.856820保利（成都）房地产开发有限公司0.2958是GX04（252/211）:2013-199高新区大源片区GX2013-02-08地块高新区城南城南元华-站华绕城外2013-08-27拍卖2013-09-1869700.16104.55住宅兼容商业商业40年住宅70年1000不大于209100.48总建筑密度不大于45%，高层主体建筑密度不大于22%不小于30%二类住宅用地不大于绝对海拔高程548米(相对地面高度约63.838米)1682175853.538410成都华翊龙房地产开发有限公司厦门建发0.682是GX03(252/211)：2013-198高新区大源组团西片区GX2013-02-10号地块高新区城南城南元华-站华绕城外2013-08-27拍卖2013-09-1833299.4949.95住宅兼容商业商业40年住宅70年1000不大于99898.47总建筑密度不大于30%，高层主体建筑密度不大于22%不小于30%二类住宅用地不大于绝对海拔高程570米(相对地面高度约84.92米)153676722.0337680成都永进合能房地产有限公司合能0.536是GX02(252/211):2013-197高新区大源组团西片区GX2013-02-07号地块高新区城南城南元华-站华绕城外2013-08-27拍卖2013-09-1841255.3761.88住宅兼容商业商业40年住宅70年1000不大于123766.11总建筑密度不大于30%，高层主体建筑密度不大于22%不小于30%二类住宅用地不大于绝对海拔高程569米(相对地面高度约84.01米)150693195.8837530成都华翊龙房地产开发有限公司厦门建发0.506是GX01(252/211):2013-196高新区大源组团西片区GX2013-02-09号地块高新区城南城南元华-站华绕城外2013-08-27拍卖2013-09-1895197.68142.8住宅兼容商业商业40年住宅70年950不大于271313.39总建筑密度不大于30%，高层主体建筑密度不大于24%。不小于30%二类住宅用地不大于绝对海拔高程540米(相对地面高度约52.3米)1489.6212709.72.857840中铁房地产集团四川有限公司中国铁建0.568是GX27 (252/211):2012-291高新区南部新区清和片区高新区城南城南元华-站华三环绕城2012-11-30拍卖2012-12-2656898.4285.35住宅兼容商业商业40年住宅70年840170695（可兼容商业20%）；3总27%，塔楼22%30%二类住宅用地航空限高绝对海拔高程540米（相对地面约49米），规划建筑高度不大于100米1550132288.8337750中大房地产集团有限公司0.8452380952是建发中央鹭洲GX20(252/211):2012-263高新区南部园区高新区城南城南元华-站华绕城外2012-11-28拍卖2012-12-1920072.3530.11住宅兼容商业商业40年住宅70年90060217，其中商业12043；3总40%，塔楼22%30%二类住宅用地航空限高绝对海拔高程549米（最高点相对地面约60米）。规划建筑高度100米96429024.6234820建发房地产集团成都有限公司厦门建发0.0711111111是万科金域名邸GX21(252/211):2012-267高新区南部园区高新区城南城南元华-站华绕城外2012-11-28拍卖2012-12-1948344.6872.52住宅兼容商业商业40年住宅70年900145034，其中商业29006；3地块一：总30%，塔楼22%；地块二：总30%，塔楼22%30%二类住宅用地地块一：航空限高绝对海拔高程547米（相对地面约59米），规划建筑高度100米；地块二：航空限高绝对海拔高程552米（最高点相对地面约64米），规划建筑高度100米103274837.5635160成都万科房地产有限公司万科0.1466666667是万科公园5号GX22(252/211):2012-268高新区南部园区高新区城南城南元华-站华绕城外2012-11-28拍卖2012-12-1987821.57131.73住宅兼容商业商业40年住宅70年900263464，其中商业52692；3总40%，塔楼22%30%二类住宅用地航空限高绝对海拔高程540米（最高点相对地面约52米）规划建筑高度100米1300171252.0636500成都万科房地产有限公司万科0.4444444444是GX17（211/252）：2012-194高新区大源组团高新区城南城南元华-站华绕城外2012-10-11挂牌2012-11-1525699.9338.55商业兼容住宅商业40年住宅70年460128499平米；5总40%，高层主体20%15%商业兼容住宅1、临北侧16米规划道路80米范围内规划建筑高度100米。该范围太平寺机场航空限高：建筑物(含所有建、构筑物及设施)最高点高程航空限高563米（相对地面约76米），若要突破限高必须取得相关航空限高主管单位的书面批复；2、80米以外的建（构）筑物规划建筑高度45米。46017732.9551380成都澜山置业有限公司（一品天下）-0是GX14(252/211)：2012-191高新区高朋西路西侧，丽都路东侧高新区城南城南红牌楼二三环2012-10-11拍卖2012-11-0118695.8528.04住宅兼容商业商业40年住宅70年62056087.55（可兼容商业10%）总22%30%二类住宅用地航空限高绝对海拔高程543米（最高点相对地面约43.79米）145040663.4737250成都远雄新区置业有限公司远雄房地产1.3387096774是GX15(252/211)：2012-192高新区九兴南片区高新区城南城南红牌楼二三环2012-10-11拍卖2012-11-0128934.3643.4住宅兼容商业商业40年住宅70年58982462.9（可兼容商业10%）2.85总30%，塔楼18%30%二类住宅用地航空限高绝对海拔高程543米（最高点相对地面约43.15米）140661022.572.857400长旺国际发展有限公司（LONG SUCCESS INTERNATIONAL DEVELOPMENT PTE.LTD)1.3870967742是神仙树缤纷GX16(252/211)：2012-193高新区南部园区高新区城南城南机场路二三环2012-10-11拍卖2012-11-0117572.9726.36住宅兼容商业商业40年住宅70年600总52719，其中商业10544总22%30%二类住宅兼容商业用地建筑限高绝对海拔高程543米（最高点相对地面约46米）145038221.2137250成都旭和房地产开发有限公司1.4166666667是GX13(211/252):2012-156高新区站南组团高新区城南城南元华-站华三环绕城2012-08-28挂牌2012-09-2931428.5247.14商业兼容住宅商业40年住宅70年500157142（其中住宅面积78571）；5总40%，高层主体20%15%商业兼容住宅航空限高542米（最高点相对地面约45米）。规划建筑高度100米，建筑高度在45米至100米之间，以相关航空限高主管单位书面批复高度为准50023571.3951500成都人居置业有限公司人居0是复地中心GX11(211/252):2012-108高新区裕民片区高新区城南城东南锦华路三环绕城2012-07-31挂牌2012-09-0459270.7888.91商业兼容住宅商业40年住宅70年999.92343770（可兼容住宅40%）；5.8总40%，塔楼15%,其中建筑高度不超过100米的塔楼10%，高度超过180米的塔楼5%。20%商业兼容住宅用地航空限高666.43米（最高点相对地面180米）。如能取得航空限高主管单位书面批复，规划限高可调整为海拔高程786.43米（最高点相对地面300米）999.9288899.065.82586成都复地明珠置业有限公司上海复地0是复地中心GX12(211/252):2012-109高新区裕民片区高新区城南城东南锦华路三环绕城2012-07-31挂牌2012-09-0460697.8991.05商业兼容住宅商业40年住宅70年999.92352048（可兼容住宅40%）；5.8总40%，塔楼15%，其中建筑高度不超过100米的塔楼10%，高度超过180米的塔楼5%。20%商业兼容住宅用地航空限高667.46米（最高点相对地面180米）。如能取得航空限高主管单位书面批复，规划限高可调整为海拔高程787.46米（最高点相对地面300米）999.9291039.555.82586成都复地明珠置业有限公司上海复地0是GX10(211/252):2012-105高新区站南组团（高新区起步园区43号地块）高新区城南城南元华-站华三环绕城2012-07-30挂牌2012-09-0370020.49105.03商业兼容住宅商业40年住宅70年520350102，其中住宅105030；5总45%，高层主体22%15%商业金融业用地兼蓉住宅用地航空限高543米（相对地面约47米）；规划建筑高度150米，建筑高度47米至150米之间，以相关航空限高主管单位书面批复高度为准52054615.9851560成都润富置业有限公司0是中海九号公馆GX07(252/211):2012-37南部新区仁和片区剑南大道北段以东，交子大道以南高新区城南城南元华-站华三环绕城2012-03-27拍卖2012-04-18102309.22153.46住宅兼容商业商业40年住宅70年1003.35A地块300136.58(容积率3.8,可兼容商业20%);B地块139955.46(容积率6.0)A地块20%；B地块:总45%，高层主体22%A地块25%;B地块15%住宅兼容商业A地块航空限高555米(相对地面约60米),规划建筑限高100米;B地块航空限高555米(相对地面约60米),规划建筑限高150米1092.2167613.24.33810钜星（成都）商务服务有限公司中海0.0885533463是GX06（252/211）：2012-35高新区肖家河沿街以北，玉林中学以东高新区城南城南肖家河一二环2012-03-16拍卖2012-04-109283.5413.93住宅兼容商业商业40年住宅70年992.89A地块28878.21，B地块4041.62；容积率3.546A地块20%，B地块40%A地块25%; B地块：根据方案合理性确定二类住宅用地航空限高555米(相对地面约59米)1675.623333.253.557080远雄房地产开发集团（中国）有限公司远雄房地产0.6875988277是GX01(211/252):2012-23高新区石墙片区高新区城南城南南沿线高新段三环绕城2012-01-19挂牌2012-02-2952497.9878.75商业兼容住宅商业40年住宅70年322629978.76（可兼容住宅20%）；总容积率12.0总50%，塔楼22%15%商业兼容住宅用地航空限高584.7米（相对地面92.64米）如取得航空限高主管单位批复，规划限高可调整为689.61米（最高点相对地面200米）32225356.5212402.5安邦保险集团股份有限公司0是中铁城锦南汇GX02(211/252):2012-24高新区中和组团新华社区高新区城南城南南沿线华阳段绕城外2012-01-19挂牌2012-02-2994536.9141.81商业兼容住宅商业40年住宅70年300472684.5平米（可兼容住宅236342.25）；容积率5总40%，高层主体20%15%商业兼容住宅用地太平寺航空限高绝对海拔高程690米（相对地面约208米），同时不能超过双流机场航空限高30042541.615900成都百利丰投资有限公司（星慧投资）中铁二局0是GX02(211/252):2012-3高新区盛锦二街南侧、盛华北路东侧高新区城南城南元华-站华绕城外2012-01-06挂牌2012-02-1323683.7835.53商业兼容住宅商业40年住宅70年550118418.75平米（可兼容住宅50%）；5总40%，高层主体20%15%商业金融业用地（兼容二类住宅用地）航空限高绝对海拔高程552.38米（相对地面高度约61.68米）55019539.1251650成都华裕投资实业有限公司0是GX03(211/252):2012-4高新区大源组团高新区城南城南南沿线高新段绕城外2012-01-06挂牌2012-02-1315846.1123.77商业兼容住宅商业40年住宅70年46095076.66平米；6总45%，高层主体22%15%商业金融业用地兼容住宅用地航空限高绝对海拔高程627米（相对地面高度约139米）46010933.8261150新疆常顺股权投资有限公司0是GX05(211/252):2012-6高新区石墙片区高新区城南城南南沿线高新段三环绕城2012-01-06挂牌2012-02-1320642.7930.96商业兼容住宅商业40年住宅70年360123856.74平米；6总50%，塔楼22%20%商业金融业用地兼容住宅用地建筑限高绝对海拔高程609.19米（相对地面高度约119.62米），139米建筑限高159米36011147.116900成都嘉煜投资有限公司0是GX11(211/252):2011-191高新区大源商务商业核心区F4地块高新区城南城南南沿线高新段绕城外2011-12-23挂牌2012-02-0115171.3822.76商业兼容住宅商业40年住宅70年550总5.41F4-145%，F4-3、F4-455%15%商业兼容住宅用地55mF4-1、F4-3、F4-470m55012516.395.411525成都润莱置业有限公司0是GX10(211/252):2011-96高新区大源商务商业核心区C4地块高新区城南城南南沿线高新段绕城外2011-10-17挂牌2011-11-2119560.3929.34商业兼容住宅商业40年，住宅70年5005.0C4-150%,C4-250%,C4-360%15%商业用地，城镇混合住宅用地C4-1:70-55米，C4-1:70-55米，C4-3:50-25米1666.6748901.0755000.01四川省集美实业有限公司2.33334是GX07（211/252）：2011-93高新区大源组团高新区城南城南元华-站华绕城外2011-10-12挂牌2011-11-1528288.7242.43商业兼容住宅商业40年住宅70年460141443平米；5.0总40%，高层主体20%15%商业金融业用地兼容住宅临南侧16米规划道路80米范围内的建筑可修建至太平寺机场航空限高高度。航空限高绝对海拔高程600米（相对地面约109米）；80米以外45米46019519.2251380成都锐力投资管理有限公司0是汇锦城GX08（211/252）：2011-94高新区盛锦二街南侧、盛华北路东侧高新区城南城南元华-站华绕城外2011-10-12挂牌2011-11-1552530.2578.8商业兼容住宅商业40年住宅70年550262651.25平米（其中可兼容住宅50%）；5总40%，高层主体20%15%商业兼容住宅用地航空限高绝对海拔高程558.08米（相对地面约67.17米）55043337.4651650成都裕丰汇锦置业有限公司-0是GX05（211/252）：2011-59高新区石墙片区高新区城南城南南沿线高新段三环绕城2011-07-28挂牌2011-08-3123199.0834.8商业兼容住宅商业40年住宅70年360139194.48平方米；总6.0总50% 塔楼20%30%商业金融业用地（兼容二类住宅用地）相对地面绝对海拔高程611.6米（建筑物最高点相对地面高度119.6米）36012527.56900成都鑫信合实业有限公司0是GX04(211/252)：2011-56高新区花荫村6、7组高新区城南城南元华-站华绕城外2011-07-22挂牌2011-08-2539137.9358.71商业兼容住宅商业40年住宅70年548.33计入容积率总建筑面积195689.65平方米（兼容住宅49%）；不小于3.0且不大于5.0总40%，高层主体20%15%商业用地城镇混合住宅用地不大于113米（绝对海拔高程609米），规划限高150米866.6750879.3352600成都嘉华美实业有限公司0.5805627998是中建锦城GX01（252/211）：2011-09高新区南部新区丰收片区内，广和二街以南，成汉北路以东高新区城南城南站南二三环2011-04-22拍卖2011-05-2062759.294.14住宅兼容商业商业40年住宅70年1013.33251036.8平米；4总20%25%二类住宅用地绝对海拔高程563.75米（建筑物最高点相对地面高度约67.4米）1013.3395394.8943800中国中建地产0是中海城南官邸GX02（252/211）：2011-10高新区南部新区仁和片区内锦程大街以南，成汉南路以西高新区城南城南元华-站华三环绕城2011-04-22拍卖2011-05-20118966.18178.45住宅兼容商业商业40年住宅70年800.43A地块：273915.63平米；B地块：165965.82平米；总3.7A地块：22%；B地块：40%A地块：30%城镇混合住宅用地商业用地在太平寺机场停飞搬迁前，建筑高度100米；在太平寺机场停飞搬迁后，建筑高度150米814145258.33.73300中海振兴（成都）物业中海0.0169533876是人居锦尚天华高新南区永安村9-1号地块高新区城南城南站南二三环2011-03-15协议2011-03-1921039.3431.56住宅兼容商业商业40年住宅70年1120现状土地条件出让。宗地开发利用时，土地利用要求以成都市规划管理局核发的规划条件通知书为准。现状土地条件出让。宗地开发利用时，土地利用要求以成都市规划管理局核发的规划条件通知书为准。现状土地条件出让。宗地开发利用时，土地利用要求以成都市规划管理局核发的规划条件通知书为准。住宅兼容商业现状土地条件出让。宗地开发利用时，土地利用要求以成都市规划管理局核发的规划条件通知书为准。112035346.095.233212.24成都人居置业有限公司人居0是利通时代晶座GX24(211/252):2010-175高新区民乐村1、2组（GX2010-02-17）高新区城南城南元华-站华绕城外2010-12-30挂牌2011-02-0137075.7955.61商业兼容住宅商业40年住宅70年5003.0总6.0；总222454.74，其中住宅109002.82平方米总40%高层主体20%15%商业金融业用地相对高度155米 （绝对海拔高程约650米）5002780561250四川佳兆港投资有限公司0是锦城南府GX25(211/252):2010-176高新区民乐村1组（GX2010-02-19）高新区城南城南元华-站华绕城外2010-12-30挂牌2011-02-0129342.1644.01商业兼容住宅商业40年住宅70年5003.0-6.0；总176052.84，其中住宅86265.89平方米总45%，高层主体20%15%商业金融业用地相对高度154米 （绝对海拔高程约650米）5002200561250成都合创锦城实业有限公司-0是GX19(211):2010-140高新区灯塔村7组（GX2010-02-12）高新区城南城南元华-站华绕城外2010-12-10挂牌2011-01-1819999.9830商业兼容住宅商业40年 住宅70年4803.0总5.0；99999.9平方米总40%高层主体20%15%商业金融业用地100米4801440051440成都成房置业有限公司0是天合凯旋南城GX20(211/252):2010-141高新区花荫村9组、灯塔村8组（GX2010-02-13）高新区城南城南元华-站华绕城外2010-12-10挂牌2011-01-1832429.8548.65商业兼容住宅商业40年 住宅70年466.673.5；113504.47平方米其中住宅45401.78平方米总45%高层主体20%15%商业金融业用地130米（航空限高必须征求相关部门意见）466.6722703.53.52000成都天合裕兴置业有限公司成都天合房屋开发有限责任公司0是GX21(243/211/252):2010-142高新区南区、益州大道以东，拓新西一街以南、英华南路以西、大成一街以北（GX2010-02-10）高新区城南城南南沿线高新段绕城外2010-12-10挂牌2011-01-18153899.08230.85商业兼容住宅科研50年商业40年住宅70年1801.5总3.0；461697.24平方米40%25%科研设计用地，兼容商业和二类住宅用地不大于航空限高绝对海拔高程650米（建筑物最高点相对地面高度约157米）180415533900Chengdu Tianfu Holding Limited（成都天府二控股有限公司）0是GX22(211/252):2010-143高新区大源新世纪西路北侧，站华路西侧（GX2009-01-17）高新区城南城南元华-站华绕城外2010-12-10挂牌2011-01-18133000.35199.5住宅兼容商业商业40年住宅70年500总3.0 (其中住宅2.7)总40%，塔楼22%30%二类住宅用地详见设计条件5009975032500成都市银河湾房地产开发有限公司0是保利百合花园GX23(252/211):2010-149高新区铜牌村11组，双河村3组，灯塔村8组，花荫村9组（GX2010-01-01）高新区城南城南元华-站华绕城外2010-12-14拍卖2011-01-0750530.7775.8住宅兼容商业商业40年住宅70年700总3总22%30%二类住宅用地不大于100米111084133.5635550保利（成都）实业有限公司保利0.5857142857是Sheet3宏观政策土地市场高端住宅市场数据来源：锐理数据库（备案数据）对比2012年和2013年截止11月（12月未结束，月度统计数据尚未出炉）的已成交情况，成都市高端代表项目以清水价横向对比可见，中海城南华府清水价实现最高，系高端项目标杆。且从各项目价格变化趋势分析，近两年成都高端市场价格无并明显涨幅。从月均成交量分析，成都市豪宅住宅月均成交约35套，除以价换量的仁和春天国际花园项目以外，月均成交走势以中海最好。序号项目名称2012年成交均价（元/）2013年（截止11月30日）成交均价（元/）2013年月均成交套数1桐梓林壹号1180612077412仁和春天国际花园952710389643中海城南华府1276014322454泰悦湾995911457325誉峰16961（精装标准6000）17427（精装标准6000）266西派国际17165（精装标准4000-6000）17628（精装标准4000-6000）277绿地锦天府16050（精装标准4000）16928（精装标准4000）268成都ICC106601176217Sheet1项目复地中心城南华府誉峰西派国际大魔方桐梓林1号锦天府天誉滨河湾天曜仁和春天国际花园龙湖世纪风景泰悦湾可比性品牌区位总供应量24万38万24万102.73万34万29万57万53万125万55万59万17万容积率32.9535.534343.286.15.58.93.14绿化率30%43%30%30%60%30%34.53%43%18%30%40%30%规划9栋（2栋18层小高层和7栋30层高层）共计1609户30栋（1期，2期各自15栋，约1644户）13栋，分为3期开发，目前已经推进至2期，共计1234户3栋住宅，1栋218米超高办公，1栋超高层酒店，1栋公寓，综合商业及1大型演艺中心，共计767户13栋（5、6、11、12、13为23层，1、2、3、4、7、8、9、10为28层） 共计1839户大平层共计9栋（目前已推1,5,6,9）共计约1200户27栋（目前已推：1,2,4,8,25,26,27）共计2139户19栋（目前已推：2、3、5、6） 共计1500户左右11栋（1-11栋），共计2359户8栋（1-8栋） 共计：1792户10栋，共计2000户左右7栋住宅（1-6栋），2栋商业（7、8栋）