2016年上半年黑龙江房地产估价师《理论与方法》：估价方法模拟试题(共8页).docx

精选优质文档-倾情为你奉上2016年上半年黑龙江房地产估价师理论与方法：估价方法模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、估价对象房地产剩余使用年限为40年，可比实例的剩余使用年限为50年，成交价格为3500元，该类房地产的报酬率为12，则与估价对象相同年限的房地产价格为。 A：1126元 B：3446元 C：3473元 D：3527元 E：工业用地的监测点评估价格 2、面积误差比的计算公式为。 A：面积误差比=(合同约定面积一产权登记面积)合同约定面积×100 B：面积误差比=(产权登记面积一合同约定面积)产权登记面积×100 C：面积误差比=(合同约定面积一产权登记面积)产权登记面积×100 D：面积误差比=(产权登记面积一合同约定面积)合同约定面积×100 E：执行层的组织协调3、我国到“十一五”期末，全国廉租住房制度的保障范围要求扩大到住房困难家庭。 A：低收入 B：中低收入 C：中等收入 D：所有 E：执行层的组织协调 4、估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200m2，现空置。估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的为_。 A建筑面积1800m2，两年前出租，年租35万元，位于同一工业区 B建筑面积1100m2，近期出租，年租150元/m2，位于20km外 C建筑面积10000m2，近期出租，年租180万元，位于同一工业区 D建筑面积1000m2，近期出租，年租20万元，位于同一工业区5、假设开发法中预期开发后的楼价不可用求取。 A：市场比较法 B：收益法 C：成本法 D：长期趋势法 E：工业用地的监测点评估价格 6、暂定期内的三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务有。 A：在建工程抵押估价业务 B：城市房屋拆迁补偿估价业务 C：该机构执行台伙人所拥有的房地产抵押估价业务 D：正在使用中的星级宾馆抵押贷款评估业务 E：工业用地的监测点评估价格 7、以下不属于物业管理委托方的是_ A房地产开发企业 B公房出售单位 C施工企业 D业主大会 8、按照现行政策，国有企业改造或改组为国有独资公司的，其划拨建设用地使用权，经批准可保留划拨建设用地使用权，但保留划拨土地方式的期限不超过年。 A：5 B：6 C：8 D：10 E：房地产估价机构必须加盖公章 9、路线价法主要适用于_。 A城市街道两侧商业用地的估价 B旧建筑物的估价 C新建筑物的估价 D拆迁房屋的估价 10、空置率是准备出租，但还没有出租出去的_占全部可出租建筑面积的比例。 A使用面积 B建筑面积 C公摊面积 D规划设计面积11、申请房地产估价师初始注册的，申请人应当向_提交申请资料。 A人事部 B建设部 C省级人事行政主管部门 D所在地省级房地产行政主管部门 12、某市于2005年对市中心一半房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2，并且一直没有变动；2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2，房地产市场交易价格为6000元/m2；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2；则最合理的拆迁补偿价格应以_元/m2为基础进行修正。 A4000 B5000 C6000 D9000 13、不属于寻找估价对象最高最佳使用的方法是。 A：法律上的许可性 B：要求上的准确性 C：经济上的可行性 D：技术上的可行性 E：工业用地的监测点评估价格14、李某将其在某建制镇的营业用房以100万元出售，应缴纳城市维护建设税元。 A：500 B：2500 C：3500 D：6000 E：执行层的组织协调 15、某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12，土地使用期限为30年，土地报酬率为6，该房地产的价值为万元。 A：489.99 B：495.53 C：695.53 D：800.00 E：工业用地的监测点评估价格 16、以下引起房地产价格上升的情况中，属于房地产保值的是。 A：房地产本身的投资改良 B：通货膨胀 C：经济发展引起房地产需求增加 D：周围环境改善 E：工业用地的监测点评估价格 17、评估某宗房开发用地2005年10月16日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到2005年10月16日。如果预测该宗土地2008年10月15日开发完成后的房价为3000万元，折现率为12%，则需将这3000万元折现到2005年10月16日，即在2005年10月16日的房价实际为（）万元。 A2526 B2241 C2135 D2985 18、财务内部收益率是指项目在（）内各年净现金流量的现值累计之和等于零时的贴现率。 A建筑施工期 B开发或经营期 C建筑物经济寿命期 D建筑物自然寿命期 19、关于个人住房公积金的税收政策，下列说法中正确的是_。 A因为住房公积金是政策性资金，所以实行全部免税政策 B个人提取住房公积金账户内的存储余额，按比例计征个人所得税 C个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款，其利息收入计征个人所得税 D职工个人及其单位超过国家或地方政府规定的比例缴付的住房公积金，应将其超过部分并入个人当期的工资、薪金收入，计征个人所得税 20、某非经济特区的房地产估价机构完成本地一宗以房产为主的评估项目，评估的房地产价格为2000万元，按照原国家计委、建设部联合下发的关于房地产中介服务收费的通知规定的收费标准，估价收费最高为_万元。 A1.60 B3.00 C4.25 D5.00 21、某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工。预计该项目建成后的建筑面积为17500m2，年净收益为350万元。目前该项目已建设2年，估计至项目建成还需2.5年。已知市场同类房地产报酬率为7%，则评估该项目续建完成时的总价值为_万元。 A3758.57 B C3966.10 D4769.85 22、某工业用地出让年限为50年，出让时为五通一平，该区域的基准地价为800元/m2 (基准地价内涵为五通一平无限年期的地价)，土地报酬率为8%。那么该宗工业用地的价格为_元/m2。 A782.94 B817.06 C792.85 D768.0623、在选择最佳的开发利用方式中，最重要的要选择。 A：最佳规模 B：最佳档次 C：最佳用途 D：最佳利用 E：工业用地的监测点评估价格 24、单层工业厂房的屋盖结构的主要承重构件为_。 A屋面板 B屋架 C天窗架 D托架25、某企业开发某土地，工地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/m2，直接成本利润率为6%，则开发后的地价为（）元/m2。 A1840 B2840 C2966 D3000二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、A房地产开发公司在B县开发建设经济适用住房小区，该经济适用住房项目每平方米成本价中，征地和拆迁补偿费100元，勘察设计和前期工程费200元，建安工程费800元，住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)100元，贷款利息30元。其每平方米开发利润应不高于元。 A：12 B：24 C：36 D：48 E：执行层的组织协调 2、行政裁决的主要制度有_。 A行政调解制度 B拆迁听证制度 C集体决策制度 D行政复议制度 E行政公开制度3、某套住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米使用面积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为_元。 A2400 B2580 C2607 D2760 4、在新建商品房的流通中，最典型和最重要的形式是房屋的_。 A买卖 B租赁 C抵押 D分配5、办理商业汇票应遵守下列原则和规定。 A：使用商业汇票的单位，必须是在银行开立账户的法人 B：商业汇票在同城和异地均可使用 C：签发商业汇票必须以合法的商品交易为基础 D：商业汇票一律不记名，允许背书转让 E：商业汇票由银行印制和发售 6、A市B房地产开发公司征收C村的100亩基本农田。该项目涉及C村农业人口50户，180人。据查征收前，C村人均耕地面积为1亩。另外，已知C村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元亩。按照规定，B房地产开发公司应向C村支付的土地补偿费金额最低为万元。 A：30 B：60 C：80 D：100 E：执行层的组织协调 7、开发商向城市规划管理部门申请建设用地规划许可证时，须提供的材料主要有（）。 A建设工程规划许可证 B选址规划意见通知书 C项目设计方案的总平面图 D城市规划部门批准征用土地的计划任务 E1/2000或1/500的地形图 8、在采用市场法估价时也可以根据估价对象、估价时点等情况，有针对性地搜集一些_。 A市场案例 B交易实例 C交易预期值 D市场预期值 9、房地产开发项目投资中其他工程费用包括。 A：可行性研究费 B：临时用地费 C：场地平整费 D：施工执照费 E：竣工图编制费 10、关于高层建筑地价分摊的方法，下列说法正确的是（）。 A地价分摊有按建筑面积、建筑物价值、土地价值三种方法 B按建筑面积分摊主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑物 C按房地价值分摊适用于房地价值有差异但差异不大的建筑物 D因为房地价值和土地价值都在不断变动，所以按房地价值和土地价值分摊的从理论上要求地价分摊不断进行 E高层建筑地价分摊方法不仅适用于多层、高层建筑物的地价分摊，也适用于同一层不同部位分别为不同人所有、房地价值不相等时的地价分摊11、商业银行发放个人住房抵押贷款可能面临的信用风险不包括(2009年试题) A：开发商违法预售 B：借款人赖账不还 C：借款人拖延还款 D：房地产市场供需失衡 E：借款合同 12、影响购买者的心理因素有。 A：动机 B：感觉 C：学习 D：信念和态度 E：欲望 13、下列保险险种中，属于商业保险的有。(2007年试题) A：责任保险 B：失业保险 C：工程保险 D：人寿保险 E：劳动工伤保险14、土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前_年向土地管理部门提出申请，经批准续期的，应当重新签订土地使用出让合同，按规定支付地价款并更换土地权属证件。 A4 B3 C2 D1 15、下列关于票据贴现市场，表述正确的是。 A：票据贴现市场是指对未到期的票据进行贴现为客户提供短期资金融通的市场 B：票据贴现市场具体又包括贴现、再贴现和转贴现 C：贴现是指客户将所持有的未到期票据向商业银行(或办理贴现业务的其他金融机构)兑取现款以获得短期融资的行为 D：转贴现是指商业银行将其贴现收进的未到期票据向中央银行再办理贴现的融资行为 E：再贴现是指商业银行将贴现收进的未到期票据向其他商业银行或贴现机构进行贴现的融资行为 16、对于同个遍地产投资方案，某动态投资回收期（Pb）与静态投资回收期（Pb）之间的关系是（）。 APb BPb≤Pb' CPb=Pb' DPb>Pb' 17、开发商预售部分楼宇，是（）的有效办法。 A提高开发收益 B分散开发风险 C降低开发成本 D筹措建设资金 18、一般来说，通货膨胀会导致折现率（）。 A小于利率 B大于利率 C降低 D提高 19、经报有批准权的人民政府批准，甲工厂将其以划拨方式取得的土地转让给乙公司，土地使用权出让金应由。 A：甲工厂缴纳 B：乙公司缴纳 C：甲工厂与乙公司各缴纳一半 D：甲工厂与乙公司协商缴纳 E：执行层的组织协调 20、不考虑其他因素变化，利率升高，则房地产价值_。 A下降 B上升 C不变 D不能确定 21、目前我国具有征收土地审批权的部门有。 A：国务院 B：国土资源部 C：省级人民政府 D：市级人民政府 E：县级人民政府 22、下列关于质权特征的表述中，错误的是_。 A质权是一种担保物权 B质权的标的物只能是不动产权利 C质权需转移质物的占有 D质权是就质物优先受偿的权利23、债券利率的高低，主要受等因素的影响。 A：银行利率 B：发行者的资信级别 C：偿还期限 D：发行者的企业特色 E：利率计算方式和资本市场资金供求关系 24、某家庭以30万元购买了一套住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6%，按月等额还款。如果该家庭于第六年年初一次提前偿还贷款本金5万元，则从第六年开始的抵押贷款月还款额将减少（）元。 A544.10 B555.10 C1776.32 D2109.3825、下列关于房地产经济寿命和自然寿命的说法中，正确的有。 A：房地产同时具有经济寿命和自然寿命 B：自然寿命一般要比经济寿命长 C：如果房地产维护状况良好，可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命 D：房地产的经济寿命与使用性质无关 E：房地产的经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产收入大于零的持续时间专心-专注-专业