房地产基础知识(建筑和规划)(共9页).doc

精选优质文档-倾情为你奉上建筑与规划基本知识第一节 建筑学一般知识按照有关规范规定，用正投影方法，详细准确地画出的图样，称为“房屋建筑图”。它是用以指导施工的一套图纸，所以又称为施工图。一、施工图的内容和用途一套完整的施工图，根据其专业内容或作用不同，一般包括：（一）图纸目录（二）设计总说明（三）建筑施工图（四）结构施工图（五）设备施工图二、施工图中常用的符号为了保证制图质量、提高效率、表达统一和便于识读，我国制订了国家标准房屋建筑制图统一标准（简称标准），其中几项主要的规定和常用的表示方法如下：（一）定位轴线在平面图上水平方向的编号采用阿拉伯数字，从左向右依次编写。垂直方向的编号，用大写英文字母自下而上顺次编写，英文字母I、O及Z三个字母不得作轴线编号，以免与数字1、0及2混淆。（二）标高在总平面图、平面图、立面图和剖面图上，经常标高符号表示某一部位的高度。各种图上所有标高符号，如图2-2所示，以细实线绘制。标高数值以米为单位（不标单位），一般标注至小数点后三位数（总平面图中为二位数）。标高有绝对标高和相对标高两种。绝对标高：我国把青岛黄海的平均海平面定为绝对标高的零点，其他各地标高都以它作为基准，在总平面图中的室外地面标高中采用绝对标高。相对标高：除了总平面图外，一般都采用相对标高，即把首层室内主要地面标高定为相对标高的零点，并在建筑工程的总说明中说明相对标高和绝对标高的关系。（三）尺寸线施工图中均应注明详细的尺寸。尺寸标注由尺寸界线，尺寸线、尺寸起止点和尺寸数字所组成（图2-3）。根据标准规定，除了标高及总平面图上的尺寸以米为单位外，其余一律以毫米为单位。为了使图面清晰，尺寸数字后一般不必注写单位。在图形外面的尺寸界线是用细实线画出，一般应被标注长度垂直，但在图形里面的尺寸界线以图形的轮廓线和中线来代替。尺寸线必须用实线画出，而不能用其他线代替；应与被注长度平等，且不宜超出尺寸界线。尺寸线的起止点用45。的中粗斜短线表示，短线方向应以所注数字为准，自数字的左下角向右下角倾斜。尺寸数字应标注在水平尺寸线上方（垂直尺寸线的左方）中部。 （四）常用图例三、阅读建筑施工图的一般方法阅读建筑施工图时，应注意以下几个问题：（一）具备用正投影原理读图的能力，掌握正投影基本规律，并会运用这种规律在头脑中将平面图形转变成立体实物。同时，还要掌握建筑物的基本组成，熟悉房屋建筑基本构造及常用建筑构配件的几何形状及组合关系等。（二）建筑物的内、外装修做法以及构件、配件所使用的材料种类繁多，它们都是按照直建筑国家标准规定的图例符号表示的，因此，必须先熟悉各种图例符号。（三）图纸上的线条、符号、数字应互相核对。要把建筑施工图中的平面图、立面图、剖面图和详图对照查看清楚，必要时还要与结构施工图中的所有相应部位核对一致。（一） 阅读建筑施工图，了解工程性质，不但要看图，还要查看相关的文字说明。四、总平面图的用途总平面图的用途主要有两个：1、表明新建、拟建工程的总体布局情况，以及原有建筑物和构筑物的情况。如新建拟建房屋的具体位置、标高、道路系统、构筑物及附属建筑的位置、管线、电缆走向以及绿化、原始地形、地貌等。2、根据平面图可以进行房屋定位、施工放线、填挖土方、进行施工。五、建筑平面图的用途1、建筑平面图可以表明建筑物各个单元的平面布置情况，户型情况。如各套住宅（房间）面积的大小、平面形状、平面组合、采光通风、功能组合等。2、作为施工放线、安装门窗、预留孔洞、预埋构件、室内装修、编制预算、施工备料等重要依据。六、建筑剖面图的用途建筑剖面图主要表示房屋内部的结构形式、高度尺寸及内部上下分层的情况。第二节城市规划（住宅小区规划）一般知识城市规划一、 关于城市规划城市规划(都市计划)，城市规划是城市发展的指导和控制，我国现行体制城市规划从宏观到局部分为总体规划（大中城市含分区规划），详细规划（含控制性详细规划、修建性详细规划）两个阶段。总体规划是战略性发展规划，控制性详细规划作为开发控制的直接依据是实施性发展规划。城市总体规划的任务是根据城市规划纲要，综合研究和确定城市性质、规模、容量和发展形态，统筹安排城乡各项建设用地，合理配置城市各项基础设施，并保证城市每个阶段发展目标、发展途径、发展程序的优化和布局结构的科学性，引导城市合理发展。控制性详细规划的主要任务是以总体规划或分区规划为依据，详细规定建设用地的各项控制性指标和其他规划管理要求，强化规划的控制功能，并指导修建性详细规划的编制。修建性详细规划以上一个层次规划为依据，将城市建设的各项物质要素在当前拟建设开发的地区进行空间布置。详细规划的对象是城市中功能比较明确和地域空间相对完整的区域。按功能可以分为居住区、工业区和商贸区详细规划等。规划期内拟建设的城市用地都应编制控制性详细规划，规划地域范围一般应在100公顷以上的。居住区详细规划居住区详细规划必须根据总体规划和近期建设的要求，对居住区内各项建设作好综合的全面安排。城市居住地区一般分为居住区和居住小区两级。居住区一般为50-100ha，居住小区一般为17-35ha。二、房地产经纪人与城市规划*城市规划与每个城市居民息息相关。*房地产经纪人必须了解城市规划才能向客户介绍的该城市发展的美好前景。才能向客户介绍所推介楼盘所在的区域的控制性详细规划及修建性详细规划，才能准确地向客户描述该区域的布局，各种生活设施配套、中学、小学、幼儿园、公园、菜市场、商业设施、体育设施、文化设施等等。现状如何、规划将来会如何。其它类似的状况描述，使购买者对未来美好生活的憧憬，以增强购买者的信心住宅小区规划一、住宅区的组成（一）住宅区的类型与规模1.居住区居住区是一个城市中住房集中，并设有一定数量及相应规模的公共服务设施和公用设施的地区，是一个在一定地域范围内为居民提供居住、休憩和日常生活服务的社区。它由若干个居住小区或若干个居住组团组成，规模一般为:人口30000至50000人，户数10000至15000户，用地50至100公顷。2.居住小区居住小区指由城市道路或自然界线(河流等)划分的，具有一定规模并不为城市交通干道所穿越的完整地段。小区内设有整套满足居民日常生活需要的基层服务设施和公共绿地。它由若干居住组团组成，是构成居住区的一个单位，规模一般为：人口7000至15000人，户数2000至4000户，用地10至35公顷。3.居住组团居住组团指由若干栋住宅组合而成的，并不为小区道路穿越的地块，内设为居民服务的最基本的管理服务设施及庭院，它是构成居住小区的基本单位，规模一般为：人口10003000人，户数300700户，用地46公顷。4.住宅街坊住宅街坊是由城市街道或居住区道路划分，用地大小不定，无固定规模的住宅建筑地块。它的规模介于居住组团和居住小区之间。服务设施一般因环境条件而异。通常沿街有商业设施，内部建住宅和其他公共建筑。5.住宅群落住宅群落规模介于单栋住宅和居住小区之间，服务设施则因规模和环境而异，是一种适合于有城市道路网(特别是旧城区)的住宅形式。居住区、居住小区和组团的用地规模是相对的，上面的用地规模主要是以一般的多层住宅为基础确定的。人口规模是居住小区和居住组团划分，以及各类设施配套的重要依据，因此，高层、高密度的住宅区的用地规模将分别相应减小，低层、低密度的住宅区的用地规模将分别相应地增大。（二）居住区物质系统住宅区一般均由住宅用地、公共服务设施用地、道路停车用地和公共绿地四大用地以及相应的住宅、公共建筑、道路交通设施以及绿地与场地四大系统组成。这四大系统内部存在一个分级的结构层次，它对应服务于相应的居住人口。1.住宅与住宅用地作用一个整体概念，“住宅”可以包含住宅单元、栋(幢)、住宅群落、居住组团等住宅用地上的居住建筑，它分别以不同的居住人口规模要求配置应等级(包括项目和规模)的服务、通路、绿地与场地设施。住宅用地即居住区中住宅占用的土地。 2、道路交通设施与道路停车用地道路交通设施与道路停车用地包括住宅区内的为通达至住宅，各类设施、各类场地和可活动绿地的通路，以及为住宅区居民居住生活服务的非机动车和机动车设施。按道路的空间位置和住服务人口以及相应的道路宽度，住宅区道路可分为宅间路、组团路、小区路和居住区道路四级。3、公共建筑与公共服务设施用地住宅区的公共建筑以及相应的公共服务设施用地，是指主要为该住宅区日常生活服务的商业、服务、文化、教育、医护、运动等设施及其用地。项目设置和规模确定，均与其所服务的人口相对应，并要求按“分级”设置与布局（表2-4）。4、绿地与户外活动场绿地与户外活动长包括住宅区的各级和各类绿地以及各类户外活动场地。其中绿地系统包括公共绿地、宅间宅旁绿地、道路绿地、专用绿地和防护绿地等其他绿地；户外活动场地包括幼儿和儿童游戏场地、青少年活动场地、老人健身与或动场地等。（三）社区及社区系统社区指一定地域内人们相互间的一种亲密的社会关系，即居住区的非物质构成要素，包括居住区的社会组织，社会公德，风俗习惯，宗教信仰等。社区系统主要包括：社会生活保障系统，如家庭保洁服务、维修服务、保健医疗服务等；社会育才与就业系统，如除幼儿园、学校外、社区进行的青少年课外活动教育，成人技能教育等；社区交流与参与系统及社区运营系统。二、住宅区的设施住宅区的设施一般指公共服务设施、市政公用设施、停车设施、安全设施、管理设施和户外活动设施六大类。广义地说，住宅区的所有物质实体均可归属为住宅的设施。（一） 公共服务设施一般而言，住宅区的公共服务设施可分为公益性设施和盈利性设施两大类。按其服务的内容，又可分为商业设施、教育设施、文化运动设施、医护设施、社区设施五类。（二） 市政公用设施住宅区的市政设施包括为住宅区自身供应服务的各类水、电、气、冷气、通信以及环卫地面、地下工程设施、住宅区市政工程用地设施。（三） 安全设施住宅区的安全设施根据所采用的安全系统而定。一般较常用的有对讲系统（包括可视对讲系统）设施和视频监视系统设施。（四） 管理设施住宅区的管理设施包括社区管理机构和物业管理机构。（五） 户外场地设施住宅区的户外场地设施包括户外活动场地、住宅院落其中的各类活动设施和配套设施。三、户外环境景观住宅区的户外环境景观包括软性景观和硬质景观两大类。其中，软质景观以植物配置与种植布局为主要内容，硬质景观包括地坪、地面铺装和环境小品设施。住宅区户外环境景观设计的主要目标是营造生态化、景观化、宜人化、舒适化的物质环境以及和睦祥和、具有火力的社会文化环境。四、主要规划指标1、 建设强度指标住宅区在建设强度方面的指标包括容积率、建筑密度、总建筑面积和分类建筑总面积。2、 环境指标住宅区在环境质量方面的量化指标主要包括绿地率、人口密度、套密度、人均住宅建筑面积、日照间距。五、名词解释1建设用地面积：指城市规划行政主管部门确定的建设用地位置和界线所围合的用地之水平投影面积，不包括代征的面积。2建筑面积：指各建筑物每层外墙线（或墙外柱子外缘线）的水平投影面积（包括按国家有关规定应计算的阳台、雨蓬、无柱挑廊的面积）之和。层高在22米以下的技术层不计算建筑面积。3建筑基底面积：是指建筑物首层的建筑面积。4使用性质：是指建设用地的建设项目使用性质。5可兼容性：指经规划部门的批准，建设项目可以兼容的有别于其使用性质的其他性质的建设工程。6容积率：指建设用地内的总建筑面积为建设用地面积的倍数。地下停车库、架空开放的建筑底层等建筑面积在计算容积率时可不计入。7建筑覆盖率：指建筑基底面积占建设用地面积的百分比。8建筑高度：指建筑物室外地平面至外墙面顶部的总高度。就符合下列规定：（1）烟囱、避雷针、旗杆、风向器、天线等在屋顶上的突出的构筑物不计入建设高度。（2）楼梯间、电梯塔、装饰塔、眺望塔、屋顶窗、水箱等建筑物之屋顶上突出部分的水平投影面积合计小于屋顶面积的20，且高度不超过4米的，不计入建筑高度。（3）建筑为坡度大于30度的坡屋顶建筑时，按坡顶高度一半处于室外地平面计算建筑高度。9建筑平面外轮廓线：指建筑外墙面水平投影的外轮廓线。10建筑间距：指建筑平面外轮廓线之间的距离。11绿地面积：指能够用于绿化的土地面积，不包括屋顶绿化、垂直绿化和覆土小于2米的土地。12交通主要出入口方位：指城市允许机动车和非机动车出入的方向和位置。13停车场：指在建设用地内为停放机动车和非机动车须配置的场地。停车场面积小型汽车按每车位25平方主计算，自行车按每车位12平方米计算。停车库的建筑面积小型汽车按每车位40平方米计算，自行车按每车位1.8平方米计算。14市政工程。市政工程主要包括以下几个部分：（1）道路交通工程，如道路、立交、广场、交通设施、铁路及地铁等轨道交通设施；（2）河湖水系工程，如河道、桥梁、引（排）水渠、排灌泵站、闸桥等水工构筑物；（3）地下管线工程，如供水、排水（包括雨水、污水）、供电、通信、供煤气、供热的管线部分以及特殊用途的地下管线和人防通道等；（4）架空杆线工程；（5）街道绿化工程，如行道树、灌木、草坪、绿化小品（如街道绿化中的假山石、游廊、花架、水池、喷泉等）；（6）建筑物、构筑物占主要部分的各市政专业工程厂、站、点。第三节 建筑结构与构造建筑既表示建筑工程的建造活动，同时又表示这种活动的成果建筑物。建筑构造是研究建筑各组成部分的构造原理和构造方法的学科，是建筑设计不可分割的一部分。其任务是提供满足建筑物功能要求、安全、经济、美观的建筑产品。房地产销售代表经销的是住宅建筑，因此，有必要了解一般的建筑知识及住宅各组成部分的基本构造。一、建筑概述（一）建筑的构成要素建筑都是由三个基本要素构成的，即建筑功能、物质技术条件和建筑形象。（二）建筑的分类1、按建筑的使用性质，城市建筑可分为工业建筑和民用建筑二大类。工业建筑指主要生产厂房、辅助生产厂房等生产性建筑。民用建筑指学校、医院、商场等公共建筑和居住建筑（住宅与宿舍）。2、按建筑结构使用的材料，可以分为：砖混结构建筑，即用砖墙、钢筋混凝土屋面板建造的建筑；钢筋如钢筋混凝土框架结构、框架剪力墙结构、剪力墙结构建筑；钢结构建筑，即建筑物的主要承重构件全部采用型钢：如全部用钢柱、钢梁建造的超高层建筑。3、按施工方法分为：装配式建筑、现浇式建筑和装配整体式建筑。此外按建筑层数的多少，居住建筑分为：低层住宅（1-3层）；多层住宅（4-6层）；中高层（7-9层）；高层住宅（10-30层）。（三）房屋的组成及其作用但构成建筑物的主要部分都是由基础、墙体或柱、楼地层、屋顶、楼梯、门窗等六大部分组成。此外，一般建筑物还有台阶、坡道、阳台、雨棚、散水以及其他各种配件和装饰部分等。（四）建筑构造的影响因素1、外力的影响2、自然气候的影响3、人为因素和其他因素。二、建筑设计房产销售业绩的好坏，建筑物本身的设计占有很大因素。备受欢迎的住宅商品房在设计上往往有以下三个基本特征。（一）每个房间的大小形状合适，功能安置得当（二）每一套房屋的各房间之间搭配合理，布局科学实践中，总结出这样一些基本原则：1、起居室中的餐厅部分应该和厨房相连，客厅部分则应该与阳台相连。2、正门的设置应有一个玄关，以避免一打开房门，外人将您的家居一览无余。作为一个衡量标准，一个好的厅房至少应该有两面相临的墙是没有门的，因为这样稳定性好而且便于家具的放置。3、此外，好的布局还表现在与厨房相连的餐厅和与阳台相连的客厅分而不离，相互的空间在不同的时间段可以彼此借用，以增加实际的使用面积。4、同时，餐厅和客厅之间的无形分割线最好就是正门与各房间的房门之间的连线，以避免走道的另外设置，在客观上造成实际利用面积的下降。（三）整栋楼房平面、立面简洁实用，得房率高而合理。三、地基和基础(一)地基建筑物下面直接承受建筑物重量的土层称为基地。地基承受荷载的能力主要受下列因素影响:土壤的种类(砂土、粘土等)、土壤的含水率、地下水位、埋置深度、地基周围环境等。（二）基础建筑物的最下端与土壤直接部分称为基础。基础的作用是承受建筑物全部重量并将之分散传递给地基。基础按结构造形式分为:条形基础、筏形基础、箱形基础等。砖混结构采用条形基础，高层建筑一般采用箱形基础，箱体同时作地下使用。四、墙体墙体是维护分割构件，同时也可以是承重构件。在一般砖混结构房屋中，墙体是主要的承重构件。在其他类型的建筑中，墙体可能是主要承重构件，也可能仅仅是维护分割构件。（一）墙体的分类墙体按其所处的位置不同，可分为内墙和外墙。凡位于建筑物内部的墙称为内墙，内墙主要是分割房间；凡位于建筑物四周的墙称外墙，外墙是房屋的外维护结构，起着挡风、阻雨、保温、隔热等作用；凡沿建筑物短轴布置的墙体称为横墙，横向外墙一般称为山墙；凡沿长轴布置的墙体称为纵墙，纵墙有外纵墙和内纵墙之分。墙体按所用材料不同可分为砖墙、石墙、砌块墙、混凝土墙等。（二）墙体的设计要求1.具有足够的强度和稳定性2.具有必要的保温隔热性能3.应满足隔声要求4.应满足防震要求（三）砖墙墙身的细部构造防潮层在墙身中设置防潮层的目的是防止地下的潮气沿基础墙上升使室内墙身受潮。防潮层设置高度为室内首层地面结构层的中部，一般用防水砂浆抹20毫米厚。勒脚外墙墙身下部靠近室外地坪的部分叫勒脚。勒脚的作用是防止地面水、雨水的侵蚀及人为的磕碰破坏，起着保护墙面，提高建筑物耐久性的作用同时也起美观装饰作用。勒脚经常采用抹水泥砂浆、贴面或加大墙厚的办法来构造。散水散水指的是靠近勒脚下部的混凝土排水坡。其主要作用是迅速排出沿墙淌下的雨水，防止雨水直接进入墙下损害地基。窗台窗台分室内窗台和室外窗台。室外窗台是为了防止窗洞底部积水进入室内；室内窗台是为了排除窗上的凝结水。门窗过梁为承受门窗口上部的荷载，并把它传到门窗两侧的墙上，门窗洞口的上部设有钢筋混凝土过梁。为增加墙体的抗震性和稳固性，墙体内一般设有构造柱、圈梁、壁柱和墙垛。（四）墙面装修除了美观外，墙面装修可增强其坚固性，耐久性，改善墙体热工性能，改善墙体声学性能，改善墙体光照性能等。墙面装修一般采用刷涂料，如乳胶漆；贴面，如贴瓷砖；裱糊，如壁纸、墙布；铺钉，如木墙裙。一、 楼板层构造（一）楼板层的作用及要求楼板层的作用主要是垂直方向分割空间，承受和传递竖向和水平方向的荷载。同时，楼板还应具有一定程度的隔声、防火、防水等功能。因此，楼板层应具有足够的强度，以承受自重和相关的荷载，同时，要求其具有一定的刚度，即在荷载的作用下变形不超出过的数值；具有一定的防火能力，以保证人身安全。另外，根据楼板所处的位置不同，还要求其具有相应的防潮、防水、保温的能力，以保证正常使用。（二）楼板层的基本组成楼板层包括：楼板面层、楼板结构层、附加层和楼板顶棚层。楼板面层，又称楼面或地面，起着保护楼板层和室内装修的作用；楼板结构层是楼板层的承重部分，包括板和梁，其作用是承受荷载，并将荷载传递给墙或柱；附加层又称功能层，主要用以设置满足隔声、防水、隔热、保温等功能要求的部分；顶棚层是楼板层下面部分，主要用以保护楼板、安装灯具、遮掩管线设备及装修室内。（三）钢筋混凝土楼板层的构造楼板层按其使用的材料分为：木楼板、砖拱楼板和钢筋混凝土楼板。目前使用的楼板主要是钢筋混凝土楼板。钢筋混凝土楼板可以按施工方法分为：现浇式钢筋混凝土楼板和预制钢筋混凝土楼板。现浇式钢筋混凝土楼板分为板式楼板和梁板式楼板。在墙体承重建筑中，当房间尺度较小，楼板上的荷载直接通过楼板传给墙体，这种楼板称为板式楼板。当房间的空间尺度较大，常在楼板下设梁以使结构合理，这种楼板称为梁板式楼板。（四）地坪层与地面地坪层指直接与土壤接触的首层地板。其地面与楼板层地面一样，应坚固耐久，并根据不同的使用部位要求，具有一定弹性、保温性，易于清洁，耐火，耐腐蚀等。地面可分为:：整体类地面，如水泥砂浆地面、水磨石地面等；镶铺类地面，如地砖、人造/天然石材等；粘贴类地面，如地毯、橡胶垫等；铺钉类地面，如木地板。二、 屋顶构造（一）屋顶功能及要求屋顶是房屋上部的围护结构，同时又是承重结构。其作用主要是抵御风霜雨雪的侵袭，防止太阳辐射，保温隔热。因此，屋顶应具有良好的防水功能，足够的保温能力及一定的隔热能力和防火能力，同时，又应具有足够的强度以承受屋顶的各种荷载。（二）平屋顶屋顶按排水坡度不同，一般可以分为坡屋顶(瓦屋面、波瓦屋面、金属皮屋面等)和平屋顶。目前，采用较多的是平屋顶。这处屋顶是用现制的或预制的钢筋混凝土顶板作承重结构，油毡等作防水材料(少数建筑用防水砂浆作防水材料),坡度在2%左右。油毡等防水材料称为平屋顶的柔性防水，防水砂浆作防水材料称为平屋顶的刚性防水。平屋顶的排水方式主要采用有组织的外排水和有组织的内排水两处方式。多层建筑的雨水管一般安在建筑物外墙上，屋面雨水从雨水管排除。这种排水方式称有组织外排水。高层建筑的雨水管一般从建筑物的内部穿过，这种排水方式称有组织内排水。（三）平屋顶的构造层次由于施工方法等因素的不同，柔性防水屋面的构造层次不尽相同，但一般都包括：保护层、防水层、找平层、保温层和结构层。保护层的目的是保护油毡等防水材料，防止其直接受风吹日晒而开，造成渗水。常用的材料是绿豆砂或小豆石。防水层的目的是防止平屋顶漏水。常用的防水材料有油毡、氯丁橡胶卷材、水乳型橡胶沥青涂料等。找平层的目的是在防水材料下面形成一个比较坚实、平整的基层。一般用水泥砂浆做找平层。保温层的目的是室内保温。一般用加气混凝土、水泥珍珠岩板、泡沫塑料板等材料做保温层。结构层是屋顶的承重构件，承受其上的各种荷载。一般用钢筋混凝土板做结构层。专心-专注-专业