房地产资产评估报告书(共24页).doc

精选优质文档-倾情为你奉上 房地产资产评估报告书 房地产租赁价格评估报告 目 录 致 委 托 方 函 评 估 人 声 明 评估的假设和限制条件 房产评估结果报告 一、委托评估方 二、受托评估方 三、评估对象概况 四、评估目的 五、评估时点 六、价值定义 七、评估依据 八、评估原则 九、评估方法 十、区域因素修正 十一、个别因素修正 十二、评估结果 十三、评估人员 十四、评估作业日期 十五、评估报告应用的有效期 致 委 托 方 函 xxxxxxxxx： 承蒙委托，对位于的沙坪坝杨公桥车站龙凤云洲小区俊峰龙凤云洲处房产租赁价值进行评估，为居住目的的房产租赁提供价格参考依据。 评估人员根据评估目的，遵循评估原则，按照评估工作程序，利用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并详细考虑了影响房产租赁价格的各项因素，确定评估对象在评估时点20XX年1月1日的评估结果如下： 一、评估对象 评估对象为坐落于沙坪坝杨公桥车站龙凤云洲小区俊峰龙凤云洲，评估对象土地使用权类型为出让，证载用途为商品房，本次评估评估对象1个,实例2个。 在评估时点，评估对象未设抵押、典当、担保等他项权利。 二、评估时点 20XX年1月1日 三、估评目的 为居住目的的房产租赁供价格参考依据。 四、评估结果 评估人员根据评估目的，遵循评估原则，按照评估工作程序，利用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并考虑了影响房产租赁价值的各项因素，确定评估对象在评估时点20XX年1月1日的价值结果为： 房产租金：光华阳光水城-人民币895元整 华宇西城丽景-人民币1048元整 俊峰龙凤云洲-人民币1081元整 大写：光华阳光水城-人民币捌佰玖拾伍圆整 华宇西城丽景-人民币壹仟零肆拾捌圆整 俊峰龙凤云洲-人民币壹千零捌拾壹圆整 评估结果汇总表 房产名称 租金(元/月) 光华阳光水城 895元/月 华宇西城丽景 1048元/月 俊峰龙凤云洲 1081元/月 投行三班房产租赁评估组 二*年一月一日 评 估 人 声 明 我们郑重声明： 1、我们在本评估报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、本评估报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本评估报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本评估报告中的评估对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4、我们依照中华人民共和国国家标准(GB/T 50291-1999)房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本评估报告。 5、评估人员王靖森、李亚洲、楚倩、胡琼丹、冉梦娜、王屹凤已对本评估报告中的评估对象进行了实地查勘，对其建筑、结构、设施的完好程度进行了评估，但建筑物及相关设备的质量状况最终应以有相关资质机构的鉴定结果为准。 6、本报告评估结果仅作为委托方在本次评估目的下使用，不得做其他用途。 未经本评估机构书面同意,本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。 参加本次评估的评估人签名： 姓 名 签 字 估价的假设和限制条件 1、由于本次评估是为居住目的的房产租赁提供价格参考依据的，因此以保持现状为评估前提。 2、本报告评估出的房产租赁价值，仅为本报告设定的评估目的服务，不得用于其它交易。 本次评估采用市场比较法评估房地产租赁价值。 3、报告评估出的房地产租赁价值，不涉及独立于建筑物的设施和设备等(该类设备的有无，不影响建筑物的正常使用)。 4、房产估价结果具有很强的时效性，在一定条件下得出的结果只能适用于特定时期。 本次报告评估出的房产租赁价值，为评估对象在评估时点的价值。 随着时间的推移和房地产市场的变化，评估对象的价格或者价值可能发生很大的变化，则本估价报告需做出相应的调整，甚至重新评估。 6、自出具报告之日起，本报告的有效期为壹年。 房产租赁评估结果报告 一、 委托评估方 二、受托评估方 投行三班评估小组 三、评估对象 概况(包括实例房产) 1、房产位置 2、房产现状 根据委托方介绍及评估人员实地勘查，估价对象建筑物为钢筋混凝土楼房， 建筑物结构、装修、设备及现状使用情况如下： 建筑物详细列表 房产名称 光华阳光水城 华宇西城丽景 俊峰龙凤云洲 性质 商品房 商品房 商品房 户型 一室一卫 两室一厅一卫 两室两厅两卫 租金 850元/月 1100元/月 1200元/月 交通条件 209杨家坪井口(中级车)、210菜园坝白公馆(中级车)、215朝天门双碑、265朝天门双碑(中级车)、227沙坪坝井口半边街、221土湾双碑嘉陵厂、237西南医院井口、467磁器口大坪九坑子、501朝天门北碚、708沙坪坝井口、821烈士墓龙溪镇电子校、805重庆大学嘉陵厂堆金村(中级车)、808磁器口南坪融侨半岛(中级车)、801烈士墓渝北区一碗水(中级车) ，与沙区最繁华的商业中心三峡广场相距不过3分钟车程 公交车228 267 881 821 808 209途经 210、215、217、221、228、808、265、702、821、805多路公交车途经，距离三峡广场只有三分钟的车程 周边环境 阳光水城位于沙坪坝区“北部新城”的中心区，重大科技园之内，临近嘉陵江，西北部是著名的歌乐山风景区，地理位置得天独厚，总建筑面积40万平方米，是沙区目前规模最大的山水园林高尚社区。 邻近沙坪坝公园和歌乐山 小区的景观规划即体现了人与自然的完美融合，绿化率高达43.89%，水系占到20%。 主体为一个20000平方米的超宽中庭景观，安排一轴、二池、三林、四广场，中央水系分为两部分，一个近千平的游泳池，可畅游、可嬉戏，更是一道稀有的水景，延坡地向下，水系被分隔，水流变小成溪，形成叠水延伸至低处，生活于此惬意舒适。 增一分则太肥、减一分则太瘦，经过对市场的细心研究和对人们生活习惯的调查，俊峰龙凤云洲的户型设计本着实用、舒适、健康的原则进行设计，从50平到120平，户户经典，从简洁的一房到舒适的功能型三房满足不同家庭结构的客户需求，房型格局方正实用，户型几乎没有浪费，每一平方米都有它的空间定位。 户户观景，无视线死角，享受20000方豪景中庭，从此视野无界限。 尽可能将功能做细、做足，在细节处出彩。 地理位置 沙坪坝区杨公桥附近 杨梨路20号(原重庆灯泡厂原址) 该房位于杨公桥车站 龙凤云洲小区 商业区繁华程度 餐饮：家福火锅(杨公桥店),重庆家福火锅杨公桥店,农老灶火锅,和喜火锅(梨杨路),千美香辣虾，购物金乐连锁超市(梨杨路),好又多量贩重庆市欣阳店,家乐福超市三峡广场步行街店,美家乐超市,大川花园农贸超市 邻近三峡广场步行街(只有几分钟的车程) 购物：国美电器 立洋百货 王府井百货 餐饮：两江双椒鸡 两江风情火锅 君之薇 和喜火锅 基础设施 教育：沙坪坝区白鹤岭幼儿园、重庆市沙坪坝小学，市政设施：童家桥邮政支局、三角碑邮政所，中国工商银行杨公桥分理处、中国信合杨公桥分社、中国工商银行杨公桥分理处等 教育：68中 南开中学 杨公桥小学 重庆大学 西南政法大学，小区内配套有游泳池、幼儿园、网球场、羽毛球场、乒乓球台、基本健身器材等 教育条件：重庆大学 西南政法大学 重师，医院：西南医院 爱德华医院 重大A区校医院 银行：招商银行 农业银行 工商银行 评估对象土地开发程度宗地外“七通”(即通路、通电、通上水、通下水、通信、通暖、通燃气)，宗地内“五通”(即：通路、通电、通上水、通下水、通信)。 四、评估目的 为居住目的的房产租赁提供价格参考依据 五、估价时点 20XX年1月1日 六、价值定义 本次评估采用的是公开市场价值标准，评估结果中的房产租赁价值是指评估对象于评估时点20XX年1月1日的宗地开发程度为宗地外“七通”(即通路、通电、通上水、通下水、通信、通暖、通燃气)，宗地内“五通”(即：通路、通电、通上水、通下水、通信)条件下的租赁市场价值。 七、评估依据 1、有关法律、法规、政策文件和技术规程 (1)中华人民共和国土地管理法; (2)中华人民共和国城市房地产管理法; (3)房地产估价规范; (4)城镇土地估价规程。 2、受托评估方掌握的有关资料和估价人员实地勘察、调查获得的资料。 八、评估原则 1、合法原则 房地产估价应以估价对象的合法使用、合法处分为前提。 本报告遵守这一原则。 2、替代原则 具有相同使用价值、有替代可能的房产之间，会相互影响和竞争，使其价格相互牵制而趋于一致，因此，在房产评估中，可以通过对房产各个条件的比较来评估租赁价格。 3、最高最佳使用原则 房产评估要以房地产的最高最佳使用为前提。 本报告是为委托评估方为居住目的的房产租赁交易提供价格参考依据，因此以保持现状为前提。 4、评估时点原则 房地产市场是不断变化的，房地产价格具有很强的时间性和时效性，它是某一时点的价格，在不同的时点上，同一宗房地产往往会有不同的价格。 本报告的估价时点为2022年5月2日。 九、评估方法 房产评估中常用的估价方法有收益还原法、市场比较法、剩余法、重置成本法、基准地价法等，根据估价对象的特点及掌握的市场资料，在遵循有关法规、政策和评估技术标准的基础上，经过评估人员的实地查勘和认真分析，本次估价采用市场比较法对估价对象进行评估，最后经过综合测算确定估价对象的现时市场价值。 运用市场比较法法求取估价对象房产租赁价值，是依据替代原理将待估房产与类似的房产在近期的租赁交易价格进行对照比较，通过对比租赁交易情况、区域因素和个别因素等的修正得出待估房产在评估基准日的租赁价值。 十、区域因素修正 区域因素比较表 区域因素 实例一 实例二 评估对象 性质 相同(100/100) 相同(100/100) 相同(100/100) 交易情况 相同(100/100) 相同(100/100) 相同(100/100) 交通条件 较好(100/101) 较好(100/101) 较好(100/101) 周边环境 相同(100/100) 较差(100/99) 较好(100/101) 基础设施 相同(100/100) 相同(100/100) 相同(100/100) 商业区繁华程度 相同(100/100) 较差(100/99) 较好(100/101) 合计 100/101 100/99 100/103 十一、个别因素修正 个别因素比较表 个别因素 实例一 实例二 评估对象 新旧程度 相同(100/100) 相同(100/100) 相同(100/100) 装修程度 普通(100/99) 精装(100/102) 精装(100/102) 楼层 10(100/98) 16(100/102) 18(100/102) 配套设施(家电) 简单(100/99) 标准(100/101) 齐全(100/102) 其他个别因素 只能一人入住，室内条件较简陋(100/98) 可合租，室内条件较好(100/101) 可合租，室内条件豪华(100/102) 合计 100/94 100/106 100/108 十二、评估结果 评估人员根据评估目的，遵循评估原则，按照评估工作程序，利用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并考虑了影响房产租赁价值的各项因素，确定评估对象在评估时点20XX年1月1日的价值结果为： 房产租赁价格：人民币1081元整 大 写：人民币壹仟零捌拾壹圆整 评估结果汇总表 评估对象 租赁价值 俊峰龙凤云洲 1081元/月 十三、评估人员 姓 名 签 字 十四、评估作业日期 20XX年4月28日 始20XX年1月1日止。 十五、评估报告应用的有效期 本报告的有效期，自出具报告之日起壹年。 即自20XX年1月1日至20XX年1月1日   房地产资产评估报告 xxxx信房地产评估有限公司是通过福建省房地产价格评估管理委员会房地产价格评估机构从业行为年度检查的评估公司。 公司拥有一批具有丰富实战经验及理论知识的注册会计师、注册税务师、注册房地产估价师、注册资产评估师、高级会计师等优秀人才。 公司业务范围是房地产评估与土地评估。 在公司我实习岗位是助理评估人员。 和专业评估人员到现场勘察房地产结构等进行拍照和勘察，和客户进行交流。 搜集相关的比较案例。 在指导教师的指导下根据实地勘察及其结果做房地产评估抵押报告。 并帮忙装订报告，报备等工作 在实习中应用的主要技能，如对房地产知识的熟悉，判断其年限，结构，区位等各方面因素。 对xx房地产趋势的了解和判断。 拍照的技术及与客户如何进行对话。 如何有效率的完成工作。 如何与同事相处的技能。 实习中，开发了自己的实践能力。 如在一些仪器设备的使用，还有wordexcel等办公软件的操作。 新学到了房地产评估的专业知识。 还有关于抵押贷款等内容。 现场勘察地形的步骤及技术。 在短短的28的实习，我看到了自己求知及好奇的心态。 能够端正自己的工作态度，并认真及时的完成工作，有吃苦耐劳的精神。 能在指导教师耐心的指导下掌握有关房地产评估的知识及实践操作的技能，能很好的运用办公软件以较高的工作效率对待工作。 但同时发现了自身的不足。 如具备的专业知识不够。 理论知识的欠缺、不扎实。 没有时刻关注身边及其房地产等有关方面的讯息，信息不够全面。 经验不足，不善于与客户进行沟通，达到有效的合作意向。 对于一些问题的处理，不沉着和果断。 xxxx信房地产评估有限公司的管理和业务都较为合理、规范化。 内部员工办事效率高，做事积极主动。 高层管理人员对员工信任和支持。 使其取得不错的成绩及经济效益。 但我觉得在业务方面如果能做到权责明确，分配得当会更加完善的。 从这次的实习中，认识到了自身的不足。 也更清楚认识到理论与实践相结合的重要性。 我决定在下一个月和以后的学习生活中不断丰富自身的业务知识和素养。 努力学好专业知识，掌握职业技能。 做到在实践中不断发现问题和总结经验。 注意信息的获取方式，获得更多有效的信息资源。 了解市场行情及变化。 争取能够更好更快的融入社会，找到自己的工作岗位，明确工作方向。 从而实现人生的价值追求。 受贵方委托，我所组织估价人员，于20XX年10月30日至20XX年11月5日，根据委托的，遵循国家标准房地产估价规范、遵循中华人民共和国城市房地产管理法及国家相关法律、法规和政策的规定，经现场勘查和社会调查，遵循客观、公正、科学、合理的原则，按照必要的估价程序，选择了成本途径法进行了分析和测算，确定该评估对象房地产在估价时点的市场价值是412.38万元，人民币大写:肆佰壹拾贰万叁仟捌佰元，房地产单价为每平方米2062元。 评估人员:陈晓 20XX年11月05日 房地产估价结果报告 (一)委托方 名称:湖北工业大学商贸学院 法定代表人:xxx 地址:湖北省武汉市洪山区雄楚大街634号 联系电话:xxxxxxx (二)估价方 名称:陈晓 地址:武汉xxx房地产估价公司 联系电话:xxxxxxx 资格等级:xx级 估价机构证书编号:xx房地自估(20XX)第xxxx号 (三)估价对象 本次估价对象为位于湖北省武汉市洪山区雄楚大街634号湖北工业大学商贸学院图书馆，占地面积为20000平方米，建筑总面积为32000平方米，四层错落式布局，共七层，建于2007月。 土地评估单位为1800/平方米。 (四)评估目的 评估该房地产20XX年10月的市场价值 (五)评估基准日 二零一二年十月三十日 (六)评估原则 1、合法原则 2、替代原则 3、最高最佳使用原则 4、估价时点原则 5、客观、公正、公平原则 (七)评估依据 1、国家标准房地产估价规范 2、房地产估价委托书 3、房地产估价合同书 4、政府部门有关计价和税费标准及目前本地区房地产价格信息 5、委托方提供和估价人员现场勘查取得的全部资料 6、中华人民共和国城市房地产管理法 7、中华人民共和国国家标准城镇土地估价规范 (八)评估方法 由于评估对象房地产为事业单位办公楼，无直接受益，也很少有交易实例，故确定采用成本途径法进行本次估价。 成本途径法的基本思路:成本途径是通过估测被评估房产的重新构件成本，然后扣除各种贬值，以确定评估对象房地产价值的评估思路和技术方法。 估算的计算公式:房地产价值=土地价值+建筑物价值;建筑物价值=重置成本*成新率 房地产估价技术报告 (1)估测土地价值 土地总价值=1800*1000=180万元 (2)估测建筑物的价值 估测建筑物安装成本(采用单位工程造价比较法) A、B、C3个参照物的成本情况 经分析比较，得知:参照物A外部装修好于评估对象，因此单位工程造价比评估对 象高3%;参照物B门窗的材质较评估对象差，因此单位工程造价较评估对象低2%;参照物C与评估对象的情况基本相同，无需调整。 参照物A调整后的单位造价为:1800×100/103=1747.57(元/平方米) 参照物B调整后的单位造价为:1750×100/98=(元/平方米) 评估对象的单位工程造价为:(1800+1750+1700)÷3=1785.71(元/平方米) 评估对象建筑安装成本为:1785.71×32000=(元)=5714.2857(万元) 估测勘察设计及前期工程费。 勘察设计费按建筑安装成本的2%收取，其他前期工程费按建筑安装成本1.5%计。 则总的前期费用=5714.2857×2%1.5%=200(万元) 计算基础设施及配套工程费。 根据政府有关规定及费用标准规定，文化、教育基础设施配套工程费收费标准为220(元/平方米)则基础设施及配套工程费为704万元。 计算管理费用。 建筑单位管理费用按建筑安装成本的2%计算。 则管理费用=5714.2857×2%=114.29(万元) 计算投资利息。 建设项目建设期为3 年，其贷款分年均匀拨付，三年贷款额分别为300万元、400万元、500万元，年利率为6%，建设期内利息只计息不支付. 则各年应计算利息=(年初借款本息累计+本年借款额/2)*年利率 第一年末:300/2*6%=9万元 第二年末:(300.9+400/2)*6%=30.54万元 第三年末:(300.9+400+30.54+500/2)*6%=59.37万元 建设期利息和=9+30.54+59.37=98.91万元 计算开发利润。 经分析调查，房地产行业开发该类房地产的平均投资利润率为15%。 则开发利润为(5714.2857+200+704+114.29+98.91)×15%=1041.87(万元) 计算销售税费。 经分析，营业税、城市维护建设税、教育费附加以及销售费用合计为开发后房价的9%。 则销售税费= ×9%=778.68(万元) 计算建筑物的重置成本。 建筑物的重置成本为前几项之和。 则重置成本=5714.2857+200+704+114.29+98.91+1041.87+778.68=8652.04(万元) 估测建筑物成新率。 评定人:周升 评定日期:20XX年11月4 说明:G、S、B分别为结构、装修、设备部分的修正系数，本次评估分别取0.75、0.12、0.13. 则建筑物评估价值=重置成本×成新率 =8652.04×94.63% =8187.42(万元) (3)计算房地产评估值 房地产评估值=土地使用权评估值+建筑物评估值 =180+8187.42 =8367.42(万元) 房地产单价=8367.42×10000÷32000=2614.82(元/平方米) (三)评估结论 根据计算结果，经分析确定评估对象房地产的市场价值为8367.42万元，房地产单价为每平方米2614.82元。 附件 1、估价对象示意图 更多相关阅读： 资产评估报告中英文 整体资产评估报告书 房屋资产评估报告书 资产评估报告书的基本要素 资产评估报告书的编写要求 资产评估报告书模板 资产评估报告书范本 资产评估报告书实例 资产评估报告书的应用者专心-专注-专业