2008年《土地估价理论与方法》练习试题(一)(共18页).doc
精选优质文档-倾情为你奉上2008年土地估价理论与方法练习试题（一）总分：90分 及格：54分 考试时间：90分一、判断题(共10题，题号110，请判断各题说法正确或错误，每题1分，共10分。判断错误每题倒扣1分，最多扣至判断题总分为0)(1)人口因素对地价的影响与人口密度、人口数量、人口素质和家庭人口构成密切相关。（）(2)运用市场比较法测算的价格能反映近期市场行情，具有较强的现实性。（）(3)宗地地价是指具体宗地在某一期日的土地价格。（）(4)建筑物估价是指估价人员评估出待估建筑物在某一日期的市场公开价格。（）(5)建筑物的物理折旧不明显时，其功能折旧也不会明显。（）(6)标准地价是地价是土地使用权价格。（）(7)一般来看，随着楼层数的增加，地价分配呈递增趋势，当趋于某一临界值后，地价分配呈递减趋势。 （）(8)估算建设工程费用时，可以将直接费用、间接费用、计划利润和税金直接相加得到。（）(9)城镇土地工业用地定级中，道路对城镇某一土地的通达度作用分衰减属于线状因素线性衰减（）(10)地价管理是地价评估的基础。（）二、单项选择题(共50题，题号1160，每题有A、B、C、D四个备选项，其中只有一个符合题意，每题1分，共50分。选错不得分，不倒扣分)(1)对于土地质量和土地级别的描述正确的是（）。A. 土地质量和土地级别内涵相同B. 土地质量和土地级别分布趋势一致C. 土地质量和土地级别之间没有直接联系D. 土地级别是用质量区间代替了每一点的土地质量(2)下列关于市场经济特征的表述，（）的错误的。A. 从信息传递方式看，市场经济以信息横向传递为主B. 从决策的方式看，市场经济以集体决策为主C. 从调节方式看，市场经济以自我调节为主D. 从经济联系方式看，市场经济是一种开放的经济系统(3)市区非农业人口达到多少以上的城市一般要进行综合定级和分类定级（）A. 20万B. 0万C. 40万D. 50万(4)（）是反映社会经济现象在一段时期内活动结果的总量指标。A. 时点指标B. 平均指标C. 相对指标D. 时期指标(5)国土资源管理部门通过（）掌握地价、审核地价评估过程、规范资料和程序。A. 土地价格评估报告书B. 成交价纪录C. 调查D. 价格申报(6)政府向土地使用者出让土地使用权时，确定土地使用权出让金主要依据（）。A. 基准地价B. 标定地价C. 交易底价D. 评估地价(7)资产评估中最常用的资产变现价格的确定方法是（）A. 直接法B. 市场调整法C. 成本法D. 外推法(8)对于城镇结节点描述中不正确的是（）。A. 结节点对于人口流动和物质能量交换具有聚集作用B. 结节点都在城镇中心地区C. 结节点作用越强，繁华程度越高D. 结节点所在的土地等级越高，随着与结节点的距离增大，土地等级又逐步降低(9)下列统计指标中，（）属于总量时点指标。A. 商品房销售收入B. 写字楼空置率C. 利润率D. 固定资产净值(10)某城市地价指数为1998年100、1999年110、2000年125、2001年140、2002年180，若该市某宗地1999年1月1日地价为1000元/平方米，那么2002年1月1日的地价为（）元/平方米。(11)成本逼近法一般适用于（）估价。A. 工业用地B. 商业用地C. 住宅用地D. 三者皆对(12)某企业出资100万元购建一厂房，预计可使用20年，净残值为5万元，该企业决定初期采用双倍余额法计提折旧，其年折旧率应为（）A. 4.75%B. 5%C. 9.5%D. 10%(13)我国现行制度规定，企业的坏账准备采用（）进行估计。A. 应收账款余额百分比法B. 销货百分比法C. 账令分析法D. 赊销百分比法(14)有一宗房地产总价为100万元。又知综合还原率为7%，土地还原率为6%，建筑物还原率为8%，则该宗房地产的土地价格为（）万元。A. 30B. 40C. 50D. 60(15)“统计表明，2002年4月全国市场销售增幅继续提高，社会消费品零售总额为3052.2元”，该指标属于（）。A. 总量指标B. 平均指标C. 相对指标D. 变异指标(16)规定建筑后退红线的距离是（）阶段的规划内容之一。A. 总体规划B. 分区规划C. 控制性详细规划D. 修建性详细规划(17)在土地估价时，下列选项中，（）属于非市场购买价格。A. 土地取得费B. 征地费用C. 土地开发费用D. 按新用途收益来确定的价格(18)在城市的专业街道两边土地的用途大致相同，所遵循的估价原则是（）。A. 替代原则B. 收益递增递减原则C. 变动原则D. 协调原则(19)以现金为基础编制的财务状况变动表一般称为（）。A. 资产负债表B. 利润分配表C. 现金流量表D. 损益(20)建筑物的残值是指（）A. 建筑物现值B. 不能使用时的价值C. 建筑物在不能使用时还能回收的价值D. 应计折旧额(21)TSE题与下述案例有关，认真阅读本案例，选出正确的选项 现有商贸公司A、建筑公司B、房地产咨询公司C，于1999年1月共同发起设立天达房地产开发有限责任公司（项目公司，以下简称天达公司），其中A、B公司以现金入资，C公司以技术入股，三方所占股份分别为78%、17%、5%、5%，注册资金2000万元，全部投入该项目。 A公司所出资金中，有1500万元是其将所拥有的房产进行抵押获得的代款，贷款期限2年。天达公司成立后第二个月即以1200万元依法取得一宗15000平方米土地的70年土地使用权，并已取得规划许可进行商品住宅开发。通过招标，D公司中标承担该商品房的建设过程中，在建设过程中，天达公司以土地进行抵押，获得银行贷款800万元，贷款期限1年，通过商品房预售获得6500万元。2001年12月，商品房全部售出，天达公司税后利润达900万元。 TS文中1500万元的贷款在天达公司的会计报表中属于（）。A. 长期负债B. 实收资本C. 短期负债D. 固定交资产(22)天达公司按时向银行归还土地抵押款时，会计处理中应（）A. 借记“银行存款”，贷记“长期借款”B. 借记“固定资产”，贷记“短期借款”C. 借记“短期借款”，贷记“银行存款”D. 借记“长期借款”，贷记“固定资产”(23)该工程的施工图预算由（）根据已批准的施工图纸进行编制。A. 天达公司B. B公司C. C公司D. D公司(24)在该工程完工后，（）应编制竣工决算。A. 天达公司B. B公司C. C公司D. D公司(25)在房地产开发项目的不确定性分析中，（）属于概率分析方法。A. 蒙特卡洛法B. 现金流量分析法C. 盈亏平衡法D. 动态获利分析法(26)用收集的宗地样点地价评估基准地价，应根据地价分布特别和（），分析各土地级别或均质地域内土地质量与地价的相关关系，建立合适的基准地价评估模型。A. 土地用途B. 土地质量C. 影响地价的因素条件D. 影响级别的因素条件(27)用建筑物每年末价格乘以同一折旧率以求得每年折旧额的方法是（）。A. 新旧程度折旧法B. 平均年限折旧法C. 年数合计法D. 定率折旧法(28)某房屋重置价为100万元，成新度70%，现用于出租，年租金收入和总费用分别为10万元和2万元，土地还原率6%，建筑物还原率8%，土地年纯收益为（）A. 8万元元B. 2.4万元C. 3.8万元D. 3.1万元(29)基准地价图的最小上图图斑为（）平方厘米。A. 1B. 2C. 3D. 4(30)在基准地价评估资料收集时，一般房地出租买卖的调查样本数至少应占其总数量的（），每级样本总数不少于（）个。A. 10%，20B. 15%，30C. 15%，20D. 20%，30(31)企业财务通则规定，企业对筹集的资本金依法享有经营权，在企业经营期内，投资者处依法转让外，（）。A. 不得从企业抽回所投资金B. 可以从企业抽回所投资金C. 可以抽回但不得转让所投资金D. 不得抽回也不得转让所投资金(32)在某宗地评估过程中，用了4种不同的方法评估的结果分别为1080万元、1050万元、1120万元、980万元，若以各试算价格的中位数作为其评估价格，则该宗地价格为？（）万元。A. 1065B. 1058C. 1050D. 1080(33)按适用性要求对城市用地进行评定，下表各类用地条件中，（）达到了I类用地要求。用地条件 地基承载力/kg·cm²地下水埋深/m 坡度/% 洪水淹没程度地貌现象A. 1.52.010在百年洪水位以上无冲沟B. 1.51.01.51520在百年洪水位以上有停止活动的冲沟C. 1.01.51.020有些年份受洪水淹没有活动性不大的冲沟D. 1.01.025洪水季节淹没有活动性冲沟(34)地下管线的排列次序自建筑物外墙向外依次为（）。A. 给水、煤气、雨水和污水B. 煤气、给水、雨水和污水C. 煤气、给水、污水和雨水D. 给水、煤气、污水和雨水(35)甲地尚可使用50年，单价为1050元/m<SUP>2</SUP>，乙地尚可使用60年，单价为1100元/m<SUP>2</SUP>土地资本化率均为8%，实际上甲地的价格（）乙地的价格。A. 高于B. 低于C. 等于D. 难以确定(36)下列各项费用中，不属于建筑安装工程直接费的项目是（）。A. 人工费B. 材料费C. 施工机械使用费D. 施工机构迁移费(37)当成交地价低于？（），国家行使优先购买权。A. 基准地价B. 出让底价C. 标定地价D. 成交地价(38)根据现行财务会计制度规定，房地产企业开发完成、用于出租经营或作为拆迁周围使用的房屋应作为企业的（）。A. 长期投资B. 存货C. 固定资产D. 递延资产(39)市区一工厂由于产业结构调整欲与外商合建写字楼，利用市场比较进行土地资产评估时，下列中（）为最佳比较案例。A. 周围写字楼的售价B. 周围住宅用地地价C. 周围工厂用地的地价D. 周围商品房售价(40)剩余估价法是从（）的角度分析，测算其所能支付的最高场地购置费用。A. 消费者B. 市场C. 土地出让方D. 开发商(41)根据中华人民共和国税收征收管理法的规定，税收保全的措施适用于（）A. 从事生产、经营的纳税人B. 非从事生产、经营的纳税人C. 扣缴义务人D. 纳税担保人(42)由于技术革新、设计的优化，使得建筑物价值的减低而导致的损耗属于（）A. 物理折IEIB. 功能折IHC. 经济折旧D. 自然折旧(43)我国的地价体系应发挥以下作用（）A. 公示作用B. 参考作用C. 税收和政策调控作用D. 引导作用(44)我国的土地价格是土地（）在经济上的一种实现形式。A. 所有权B. 使用权C. 权利D. 收益(45)已知某土地40年的收益权利价为2500元/m<SUP>2</SUP>，资本化率为12%，则其30年收益权利价为（）元。(46)在我国的地价体系构成中，从地价的特点看，基准地价属于（）A. 区域平均地价B. 市场价格的平均值C. 成交地价的平均水平D. 评估价格的平均值(47)（）是反映企业在某一定特定日期财务状况的会计报表。A. 财务状况变动表B. 现金流量表C. 利润表D. 资产现债表(48)某临街深度30.48m（即100英尺）的矩形宗地，总价为100万元，根据四、三、二、一法则，该宗地临街前半部分的价格应为（）万元。A. 30B. 40C. 50D. 70(49)地价样点图要反映调查到的地价样点的位置.土地用途.相应地价及城镇道路等，地价样点图按（）分别绘制。A. 土地级别B. 均质区域C. 土地用途D. 估价方法(50)土地分等定级是以（）状况为具体工作对象的，是土地管理的一项基础工作。A. 土地自然B. 土地区位C. 土地质量D. 土地收益三、多项选择题(共15题，题号6175，每题有A、B、C、D、E五个备选项，其中只有两个符合题意，每题2分，共30分。选错、多选不得分，不倒扣分；少选但选择正确的每选项得0.5分)(1)影响地价的区域因素包括（）。A. 宗地面积、形状、位置B. 交通条件、位置、基础设施条件C. 环境质量、城市规划限制D. 行政因素、人口因素(2)基准地价评估的原则是（）。A. 评估时的土地用途以现在的实际用途为主。B. 土地使用价值评价和土地收益、地租、地价测算相结合的形式进行。C. 城市条件和市场状况，选择评估技术路线。D. 地价只反映一定时间的价格标准。(3)通过地价管理可以（）A. 防止地价暴涨B. 防止土地投机C. 规范土地估价方法D. 促进土地合理利用(4)因素权重测定结果的处理可分为（）情况的处理。A. 等级评估B. 优劣评估C. 适宜性评估D. 分值评估(5)定级单元的划分有（）等方法。A. 动态网格法B. 叠置法C. 网格法D. 层次分析法(6)建筑物折旧可以归类为（）等。A. 物理折旧B. 功能折旧C. 经济折旧D. 会计折旧(7)土地经济价值的表示方式有（）。A. 价格B. 租金C. 资本D. 价值量(8)编制宗地估价报告时，土地估价师对待估宗地的地价定义应涉及（）等内容。A. 估价基准日B. 土地现状或规划利用条件C. 设定的土地开发程度D. 法定最高出让年限(9)现行市价法评估中确定变现价格的方法有（）。A. 直接法B. 类比法C. 成本销售法D. 趋势外推法(10)区位就是（）在空间地域上有机结合的具体表现。A. 自然地理区位B. 经济地理区位C. 人文地理区位D. 交通地理区位(11)梯形宗地进行加价或减价补正时，应考虑（）。A. 上下平行两边长短的比例B. 上下平行两边长短边的位置C. 所处区域D. 利用价值(12)以下属于情况修正的有（）。A. 地区道路的通达度B. 地块所处街道的位置不同C. 买方或卖方不了解市场行情D. 受债权债务关系的影响(13)处理多个比准价格，综合确定地价的基本方法有：（）A. 众数法B. 简单平均法C. 加权平均法D. 取中位数法(14)在运用市场比较时，需要对比较案例宗地价格进行（）修正。A. 情况B. 区域C. 期日D. 使用年期(15)经国家同意及合同约定，可以（）承租土地使用权。A. 转租B. 买卖C. 抵押D. 交换答案和解析一、判断题(共10题，题号110，请判断各题说法正确或错误，每题1分，共10分。判断错误每题倒扣1分，最多扣至判断题总分为0)(1) :0人口因素对地价的影响与人口密度、人口素质和家庭构成密切相关(2) :1(3) :0宗地地价是指具体宗地在某一期日的土地使用价格。(4) :0(5) :0(6) :0(7) :0(8) :1(9) :1(10) :0二、单项选择题(共50题，题号1160，每题有A、B、C、D四个备选项，其中只有一个符合题意，每题1分，共50分。选错不得分，不倒扣分)(1) :B(2) :B(3) :D(4) :D(5) :A(6) :B(7) :B(8) :B(9) :D(10) :(11) :A(12) :D(13) :A(14) :C(15) :A(16) :C(17) :B(18) :D(19) :C(20) :C(21) :B(22) :C(23) :D(24) :A(25) :A(26) :C(27) :D(28) :B(29) :A(30) :B(31) :A(32) :A(33) :A(34) :C(35) :B(36) :D(37) :C(38) :B(39) :A(40) :D(41) :A(42) :B(43) :D(44) :A(45) :A(46) :A(47) :D(48) :D(49) :C(50) :C三、多项选择题(共15题，题号6175，每题有A、B、C、D、E五个备选项，其中只有两个符合题意，每题2分，共30分。选错、多选不得分，不倒扣分；少选但选择正确的每选项得0.5分)(1) :B, C(2) :A, B, C(3) :A, B, C, D(4) :A, D(5) :A, B, C(6) :A, B, C(7) :A, B(8) :A, B, C(9) :A, B, C, D(10) :A, B, D(11) :A, B(12) :C, D(13) :A, B, C, D(14) :A, B, C, D(15) :A,C屋出租合同样本出租方：承租方：根据中华人民共和国合同法及有关规定，为明确出租方与承租方的权利义务关系，经双方协商一致，签订本合同。第一条房屋座落、间数、面积、房屋质量第二条 租赁期限租赁期共_年零_月，出租方从_年_月_日起将出租房屋交付承租方使用，至_年_月_日收回。承租人有下列情形之一的，出租人可以终止合同、收回房屋：1.承租人擅自将房屋转租、转让或转借的;2.承租人利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的;3.承租人拖欠租金累计达_个月的。租房合同如因期满而终止时，如承租人到期确实无法找到房屋，出租人应当酌情延长租赁期限。如承租方逾期不搬迁，出租方有权向人民法院起诉和申请执行，出租方因此所受损失由承租方负责赔偿。合同期满后，如出租方仍继续出租房屋的，承租方享有优先权。第三条租金和租金的交纳期限租金的标准和交纳期限，按国家_的规定执行(如国家没有统一规定的，此条由出租方和承租方协商确定，但不得任意抬高)。第四条 租赁期间房屋修缮修缮房屋是出租人的义务。出租人对房屋及其设备应每隔_月(或年)认真检查、修缮一次，以保障承租人居住安全和正常使用。出租人维修房屋时，承租人应积极协助，不得阻挠施工。出租人如确实无力修缮，可同承租人协商合修，届时承租人付出修缮费用即用以充抵租金或由出租人分期偿还。第五条 出租方与承租方的变更1.如果出租方将房产所有权转移给第三方时，合同对新的房产所有者继续有效。2.出租人出卖房屋，须在3个月前通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。3.承租人需要与第三人互换住房时，应事先征得出租人同意;出租人应当支持承租人的合理要求。第六条 违约责任1.出租方未按前述合同条款的规定向承租人交付合乎要求的房屋的，负责赔偿_元。2.出租方未按时交付出租房屋供承租人使用的，负责偿付违约金_元。3.出租方未按时(或未按要求)修缮出租房屋的，负责偿付违约金_元;如因此造成承租方人员人身受到伤害或财物受毁的，负责赔偿损失。4.承租方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应支付违约金_元。5.承租方违反合同，擅自将承租房屋转给他人使用的，应支付违约金_元;如因此造成承租房屋毁坏的，还应负责赔偿。第七条 免责条件房屋如因不可抗力的原因导致毁损和造成承租方损失的，双方互不承担责任。第八条 争议的解决方式本合同范本在履行中如发生争议，双方应协商解决;协商不成时，任何一方均可向工商局经济合同仲裁委员会申请调解或仲裁，也可以向人民法院起诉第九条 合同范本其他约定事项第十合同范本未尽事宜，一律按中华人民共和国合同法的有关规定，经合同双方共同协商，作出补充规定，补充规定与本合同具有同等效力。房屋租赁合同 出租方（甲方）：XXX，男/女，XXXX年XX月XX日出生，身份证号码XXXXXXXX承租方（乙方）：XXX，男/女，XXXX年XX月XX日出生，身份证号码XXXXXXXX甲、乙双方就房屋租赁事宜，达成如下协议： 一、甲方将位于XX市XX街道XX小区X号楼XXXX号的房屋出租给乙方居住使用，租赁期限自XX年XX月XX日至XX年XX月XX日，计X个月。二、本房屋月租金为人民币XX元，按月/季度/年结算。每月月初/每季季初/每年年初X日内，乙方向甲方支付全月/季/年租金。三、乙方租赁期间，水费、电费、取暖费、燃气费、电话费、物业费以及其它由乙方居住而产生的费用由乙方负担。租赁结束时，乙方须交清欠费。四、乙方不得随意损坏房屋设施，如需装修或改造，需先征得甲方同意，并承担装修改造费用。租赁结束时，乙方须将房屋设施恢复原状。 五、租赁期满后，如乙方要求继续租赁，则须提前XX个月向甲方提出，甲方收到乙方要求后X天内答复。如同意继续租赁，则续签租赁合同。同等条件下，乙方享有优先租赁的权利。 六、租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前XX个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书。若一方强行中止合同，须向另一方支付违约金 元。七、发生争议，甲、乙双方友好协商解决。协商不成时，提请由当地人民法院仲裁。八、本合同连一式X份，甲、乙双方各执X份，自双方签字之日起生效。 甲方：乙方：同、收回房屋：1.承租人擅自将房屋转租、转让或转借的;租赁期共_年房屋租赁合同 出租方（甲方）：XXX，男/女，XXXX年XX月XX日出生，身份证号码XXXXXXXX承租方（乙方）：XXX，男/女，XXXX年XX月XX日出生，身份证号码XXXXXXXX甲、乙双方就房屋租赁事宜，达成如下协议： 一、甲方将位于XX市XX街道XX小区X号楼XXXX号的房屋出租给乙方居住使用，租赁期限自XX年XX月XX日至XX年XX月XX日，计X个月。二、本房屋月租金为人民币XX元，按月/季度/年结算。每月月初/每季季初/每年年初X日内，乙方向甲方支付全月/季/年租金。三、乙方租赁期间，水费、电费、取暖费、燃气费、电话费、物业费以及其它由乙方居住而产生的费用由乙方负担。租赁结束时，乙方须交清欠费。四、乙方不得随意损坏房屋设施，如需装修或改造，需先征得甲方同意，并承担装修改造费用。租赁结束时，乙方须将房屋设施恢复原状。 五、租赁期满后，如乙方要求继续租赁，则须提前XX个月向甲方提出，甲方收到乙方要求后X天内答复。如同意继续租赁，则续签租赁合同。同等条件下，乙方享有优先租赁的权利。 六、租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前XX个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书。若一方强行中止合同，须向另一方支付违约金 元。七、发生争议，甲、乙双方友好协商解决。协商不成时，提请由当地人民法院仲裁。八、本合同连一式X份，甲、乙双方各执X份，自双方签字之日起生效。 甲方：乙方：专心-专注-专业
