星河水岸销售方案(共8页).docx

精选优质文档-倾情为你奉上远安星河水岸销售方案营销方式1、营销策划与销售执行相结合。营销策划的任务是确定机会，制定营销战略和计划，指导产品走向机会，销售执行是执行这些计划。如果营销策划没有要求销售执行，从机会与计划的角度来看，虽然有好机会，但在执行中会无从把握；另一方面，如果在执行中，营销者没有从销售执行中了解实际情况并解决计划执行中的问题，营销计划就无法调整并达到最佳效果。2、具体营销手段注意心理战表面上各项目在市场上进行行销大战，但项目各有特色，是否被客户接受，归根结底是客户的心理认知。所以应该把主战场放在客户心理上，尽可能的组合一切营销手段，多方位全角度打动客户，或者改变客户已经形成的观念，从而使其认知项目，最终促成购买。重视实效性为保证销售工作的成果和资金的有效使用，具体营销手段的使用要重视效果。整合传播强调多种手段的组合运用和变化调整的策略，使得整个营销过程更具连续性和统一性，有效的保证项目对外形象的统一和完整。因此在整个销售过程中，“整合传播”将是最为有效的营销手段。整合传播是综合销售现场包装、工地包装、广告、行销、SP促销、公关活动等手段的整体行销运作模式。具体而言，整合传播包括：报纸广告、销售海报、楼书、展板等，统一的营销口径宣传，实现广告传播的整合。产品推广会、庆典活动等互相推动，实现公关活动的整合；销售前期、销售蓄水期、内部认购期、公开发售期、强销期、续销期等前后连贯，实现销售周期的整合；现场售楼处、样板间等形象一致，实现销售地点的整合；公积金、银行按揭等付款方式综合运用，实现支付方法的整合；折扣销售、赠物销售、抽奖销售等合理使用，实现SP促销的整合；案场经理、主管、置业顾问、外勤、保安、保洁等说辞一致，实现销售全体的整合；整合营销讲究系统组合，将各类营销方式作为一个整体优化运作，发挥最大效益。3、建立分销网利用开发公司前期树立的影响力和关系，一对一的发布项目信息，并给予一定的价格优惠，以吸引客户购房；鼓励客户带客户。几户关联客户同时购房的，在原有价格基础上给予折扣优惠；对于已购房客户带来新客户的，视同多户购房，享受上述优惠，已交纳房款的根据付款方式作不同退回。销售阶段分解：(因项目一些因素暂不确定，具体时间或需调整，但周期不变)第一阶段：销售准备期 （2011年10月-12月）第二阶段：销售蓄水期 （2012年01月-04月）第三阶段：内部认购期 （2012年05月-06月）第四阶段：开盘及强销期（2012年06月-08月）第五阶段：持续期 （2012年08月-11月）第六阶段：收尾期 （2012年12月） 第一阶段： 销售准备期本阶段的主要工作内容是为保证按计划开盘销售而进行的各项准备工作，时间为3个月，主要包括：1、建筑设计方面：户型、规划、设备、装修、会所、工程进度；2、现场准备方面：接待中心、样板间、工地包装、宣传展板；3、广告推广方面：项目整体思路、媒体组合、媒体计划、媒体预算；4、销售工具方面：户型模型、楼书、DM、展板、广告牌、广告旗；5、人员准备方面：人员招聘、人员培训等；6、销售其他方面：销售资料、楼层销控、价格制定、优惠方案制定；7、其他。第二阶段：销售蓄水期本阶段是在销售人员进驻售楼部后，先期预约、先前登记客户到访，介绍产品内容，积累不少于放盘数量2倍的准客户批数，同时对所有驻扎售楼部人员前期培训验收并检查改正不足阶段。计划为期4个月。前提：1、销售资料到位；2、接待中心及“样板间”完成；3、人员培训完毕；4、其他。工作内容：1、预约先前电话咨询的客户；2、接待来电来访客户；3、签定内部认购协议（vip卡）；4、媒体形象宣传；5、其他。第三阶段：内部认购期根据前期到访登记客户的总量，确定准确的内部认购时间。按照开发公司审核的认购方案进行认购。为期2个月。前提：1、到访客户总量至少为开放房源的2倍；2、预售许可办结或即将办结；3、认购方案终审通过。第四阶段：开盘及强销期本阶段是综合介绍产品内容，树立项目形象并全力销售、大力促进成交的关键阶段，计划为期3个月，可根据实际销售情况进行时间调整。前提：1、证件齐备；2、人员的强化培训完成；3、开盘准备的广告宣传品全部到位；4、其他。工作内容：1、开盘前项目及开发商形象宣传；2、开盘前期准备；3、接待来电来访客户；4、首期媒体反馈；5、修正广告及媒体方案；6、客户调查分析；7、成交；8、办理贷款等手续；9、其他。强销期工作内容：1、接待来电、来访客户；2、客户定期追踪；3、成交签约、办理贷款；4、全方位广告支持；5、客户调查分析（成交、未成交）；6、广告、媒体修正；7、促销活动的组织；8、置业顾问再培训；9、每日置业顾问工作总结及例会；10、其他。第五阶段：持续期此阶段销售已经步入平稳阶段，因此需要在对前面阶段进行总结修正的基础上，调整策略，针对项目的工程进度方面，项目的整体形象方面以及客户的购买心理方面，及时调整广告及销售策略，促进项目的销售。工作内容：1、追踪客户全面成交；2、加强针对性宣传；3、工程进度形象、整体形象包装；4、配合其他销售方式（促销活动、广告赠品，派发、邮寄传单等）；5、督促按揭及交款；6、媒体情况调查及分析；7、销售总结及销售策略的随时检讨；8、其他。第六阶段：收尾期项目进行到本阶段，已经进入到销售淡季，本阶段是对淡季的再次努力也是对项目的收尾性工作：工作内容：1、接待来电、来访客户；2、全力追踪老客户；3、有针对性的组织客户联谊会及产品说明会；4、针对尾盘的促销活动；5、其他。销售管理：1、开盘前确定各项销售管理制度（1）案场管理制度：报表制度、考勤制度、值班接待制度、客户确认制度；（2）培训制度；（3）业绩考核及奖励制度；（4）客户服务制度；（5）财务制度。 2、销售人员招聘及培训管理招聘：根据工作需要，招聘销售主管1名，置业顾问6-8名，案场秘书1名，外勤人员1名，形象岗保安2名，形象保洁2名、售楼部值更1名，人员应于11月初到位接受培训。根据简历和面试确定后，进行培训。培训结束后，考核置业顾问基本知识、表达能力、服务意识、应变能力等素质状况。四、广告策略：广告主题：待定广告创意表现：宣传片 专题片：以写实手法为主，全面包括项目地理位置、交通、园艺、绿化、配套设施、物业管理以及公司介绍等内容，是对项目总体规划理念经营模式较全面的介绍，该片是以销售为主要目的，主要为三维动画演示，刻录为光盘，在售楼部播放及客户赠送。报纸广告 围绕“星河水岸”广告主题，深化和突出这一主题，进行如下诉求：突出项目重点，营造高品质生活环境；强力宣传本项目市区黄金地理位置，交通便捷；重点宣传本项目的建筑设计及园林绿化景观设计；突出开发公司的品牌及综合实力；自然环境、成熟配套、网络技术等为主题的广告题材活动宣传。户外广告 由于户外广告的对象为流动的人群，在广告前停留时间短，所以要求广告效果、广告表现形式和创意简单明了，突出主题，越准确、简练，越突出效果，给人留下一目了然的印象。电台广告因电台广告只有声音传播，不易记忆的特点，必须长时段、多频率的播出才可以。软文 根据不同时期，项目销售进度、工程进度等分别进行软文攻势。促销礼品广告 主要突出项目的名称、项目标志、主题广告语、项目标准色和辅助图形加以表现形式形成独立的视觉艺术效果，达到加深印象和形象的目的。入市前印刷品的设计、制作沙盘、套型模型精装楼书折页平面图销控表付款方式认购指南按揭须知认购书（10）物业手册（11）促销礼品（12）购房合同媒体选择：报纸电台网站礼品软文报纸软文围档路标车身网站活动礼品准备期内部认购期开盘期强销期持续期收尾期五、价格策略： 目前远安房地产市场尚属起步阶段，同时国家宏观调控力度加大，银行调整贷款标准，抬高房产贷款的准入门槛。众多的资料表明，今年的房地产市场竞争将异常激烈。因此，我们建议本项目在开盘之初采取低价入市，低开高走的价格销售策略。建议定价临 河：起价2500元/，均价2700元/，最高价2900元/。不临河：起价2300元/，均价2500元/，最高价2700元/。 建议至少有一套广告价的低价房，定价在2200元/左右。宜昌民生房地产营销策划有限公司2011年09月22日专心-专注-专业