2017年天津房地产估价师《理论与方法》：假设开发法估价需要具备的条件模拟试题(共8页).doc

精选优质文档-倾情为你奉上2017年天津房地产估价师理论与方法：假设开发法估价需要具备的条件模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、某宗地面积为5000，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元，拟进行改造。批准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元，则理论上应补交地价万元。 A：1250 B：1750 C：2050 D：2150 E：工业用地的监测点评估价格 2、对于公民，利害关系人可以申请宣告其为失踪人。 A：下落不明满1年的 B：下落不明满2年的 C：因意外事故下落不明，从事故发生之日起满1年的 D：因意外事故下落不明，从事故发生之日起满2年的 E：执行层的组织协调3、从某种意义上讲，如果想知道某项政策的措施或事件如何影响房地产价格，应当首先分析将如何影响房地产的（）。 A长期趋势 B后期利润 C权益 D供给和需求 4、投资者对房地产内部使用功能的变动(例如，在公寓内设置自助洗衣房提供洗衣服务等)，体现了投资者对房地产投资的重视。(有修改) A：存在效益外溢和转移 B：需要适时地更新改造投资 C：投资价值难以判断因而易产生资本价值风险 D：易受政策影响 E：借款合同5、某房地产开发项目的开发周期为4年，其中前期工作为05年，建设期为2。5年，销售期为1年，建造成本估算为10 000万元(不含利息)，在建设期内均匀投入。全部建造成本由银行贷款提供，贷款年利率为6，按季计息。则该项目建造成本的利息是万元。 A：75554 B：77284 C：1 40088 D：1 43390 E：借款合同 6、以下不属于经营性用地的是（）。 A工业用地 B旅游用地 C娱乐用地 D商品住宅用地 7、采用综合的单位建筑面积或单位建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用，是_。 A单元估算法 B单位指标估算法 C工程量近似匡算法 D概算指标法 8、需求的价格弹性是指。 A：商品的需求量对商品本身价格变动的反应程度 B：一种商品的需求量对于另外一种商品价格变动的反应程度 C：商品的需求量对于消费者收入变动的反应程度 D：由于影响供给的诸因素发生变化，供给量作出反应的程度 E：执行层的组织协调 9、当完成市场分析和其他前期研究工作并进行了项目评估之后，就要进入实施过程，而实施过程的第一步就是。 A：确定建设施工的各种图纸准备就绪 B：完成全体工作人员的筛选工作 C：获取土地使用权 D：明确各工作人员及施工阶段应发放的工资 E：借款合同 10、下列关于达成拆迁房屋补偿协议后，拆迁纠纷处理方式的表述中，不正确的是_。 A拆迁当事人达成仲裁协议的，可向人民法院提起民事诉讼 B拆迁当事人没有达成仲裁协议，一方向人民法院提起诉讼，人民法院不予受理 C拆迁当事人达成仲裁协议，一方向人民法院提起诉讼，人民法院不予受理 D诉讼或仲裁期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行11、某建筑物建筑面积430，基础工程、墙体工程、楼地面工程、屋面工程分别为200、300、400、400，单位直接成本分别为240元、500元、200元、300元，管线工程直接成本为16万元，税费、利息、管理费为全部直接成本的25，则该建筑物的重新购建价格为。 A：398 000元 B：558 000元 C：697 500元 D：744 000元 E：工业用地的监测点评估价格 12、下列关于住房公积金的表述中，正确的是。 A：每年的1月1日为职工住房公积金的结息日 B：住房公积金的缴存比例一般不得低于5，原则上不得超过15 C：职工装修自住住房时可以提取本人住房公积金账户内的存储余额 D：个人住房公积金的利息所得与个人普通存款的利息所得有区别，应免征个人所得税 E：执行层的组织协调 13、为评估某房地产2007年9月1 日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2007年3月1日，合同交易价格为4000元，约定建筑面积为95，合同约定面积误差在6以内不增加付款，实际产权登记面积为100。自2007年1月1日起至2007年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3，则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为元。 A：3868.92 B：4000.00 C：4072.54 D：4286.89 E：工业用地的监测点评估价格14、被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金，双方协商不成的，_。 A通过委托评估确定 B依照合同办理 C遵循惯例处理 D不予支付 15、需求的交叉弹性是指。 A：商品的需求量对商品本身价格变动的反应程度 B：一种商品的需求量对于另外一种商品价格变动的反应程度 C：商品的需求量对于消费者收入变动的反应程度 D：由于影响供给的诸因素发生变化，供给量作出反应的程度 E：执行层的组织协调 16、建筑物净收益=×建筑物资本化率(净收益每年不变且持续无限年期)【2003年考题】 A：建筑物重置价 B：建筑物现值 C：土地价格 D：房地产价格 E：工业用地的监测点评估价格 17、如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以进行估价【2003年考题】 A：保持现状前提 B：装修改造前提 C：转换用途前提 D：重新利用前提 E：工业用地的监测点评估价格 18、参与房地产开发用地挂牌交易的各房地产开发企业报价相差悬殊，其根本原因是。 A：各房地产开发企业采用不同的估价方法衡量开发用地价值 B：各房地产开发企业掌握开发用地的信息不够对称 C：各房地产开发企业选取开发用地利用方式的规划条件不一致 D：各房地产开发企业均是以自身条件为依据衡量开发用地的投资价值 E：工业用地的监测点评估价格 19、关于投资组合理论的说法，正确的是_。 A投资者应选择毫无风险的投资组合 B投资者应选择投资项目间有一个正协方差的投资组合 C投资者可以将系统风险因素减少甚至完全抵消 D投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消 20、关于估价资料归档的说法，错误的是。 A：估价师和相关工作人员不得将估价资料据为已有或者拒不归档 B：估价项目来源和接洽情况记录、估价报告、估价委托合同、实地查勘记录、估价报告内部审核记录等应归档 C：估价档案自估价报告出具之日起计算满10年的，即可销毁 D：估价机构终止的，其估价报告及相关资料应移交当地建设(房地产)行政主管部门或者其指定的机构 E：工业用地的监测点评估价格 21、某类房地产2001年初至2005年初的价格分别为2300元/m2、2450元/m2、2650元/m2、 2830元/m2和3000元/m2，其增减量的权重分别为0.1、0.3、0.2和0.4，按平均增减量趋势法估计，以2001年初为预测基期，则该类房地产于2006年初的价格最接近于_元/m2。 A3100 B3195 C3285 D3300 22、房地产开发项目所采用的建筑工程施工合同文件优先解释的顺序为（）。 A合同协议书、投标书及其附件、图纸、工程报价单或预算书 B图纸、投标书及其附件、合同协议书、工程报价单或预算书 C合同协议书、投标书及其附件、工程报价单或预算书、图纸 D图纸、工程报价单或预算书、投标书及其附件、合同协议书23、当房屋面积误差比绝对值超过一定比例时，买房人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房的_日内将买受人的已付房价款退还给买受人。 A30 B7 C20 D15 24、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为（）。 A时间类参数 B融资类参数 C评价标准类指标 D收益类指标25、拆除租赁房屋时，如果被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议，房屋拆迁补偿方式是_。 A面积结算 B货币补偿 C产权调换 D货币补偿或产权调换二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、下列关于房屋权属登记的表述中，不正确的是_。 A公告不是房屋权属登记的必经程序 B在建工程竣工时，如抵押权仍未解除，抵押人在申请领取房屋权属证书上进行注销即可，无须重新办理房产抵押登记 C因房屋权属登记机关的工作人员工作失误造成权属登记不实的，登记机关有权注销房屋权属证书 D在房屋竣工交付使用时，对已办理预购商品房抵押登记的，应在领取房屋所有权证书的同时办理房屋抵押登记 2、民法通则规定，诉讼时效期间从_起计算。 A知道权利被侵害时 B权利被侵害时 C诉讼之日 D法院审理时3、根据工程量清单计价法，建筑工程安装工程费中，脚手架费属于。 A：直接费 B：间接费 C：直接工程费 D：措施费 E：企业管理费 4、不应计入收益性物业经营费用的是（）。 A抵押贷款利息 B公共设施维修费 C房产税 D物业保险费5、建筑物内可出租面积与总建筑面积之比称为_。 A有效面积系数 B建筑密度 C空置率 D建筑容积率 6、某写字楼2年前的市场价格为12000元/m2，目前该类写字楼的市场资金为每天2元/m2，写字楼的净收益为市场租金的80%。预测3年后该写字楼的市场价格将达到12500元/m2，转让该写字楼的税费为市场价格的6%。如果投资者要求该类投资的报酬率为12%。则该写字楼目前的市场价格为（）元/m2。 A10300 B9766 C10256 D9874 7、是指以最高应价购得拍卖标的的竞买人。 A：拍卖人 B：委托人 C：竞买人 D：买受人 E：执行层的组织协调 8、在具体的房地产估价作业中，房地产估价师应遵守普遍适用的技术性原则，即普适技术性原则，主要有_。 A客观原则 B合法原则 C最高最佳使用原则 D估价时点原则 E替代原则 9、投资机会研究中的主要内容有地区情况、经济政策、劳动力状况、_等。 A规划设计方案 B投资估算 C资源条件 D投资权益 10、下列关于地役权，表述不正确的是。 A：地役权自地役权合同生效时设立 B：地役权的期限由当事人约定，可以超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限 C：土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外 D：地役权可以单独抵押 E：已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记11、土地使用权出让合同规定：土地使用者在签约时应缴纳地价款的一定比例作为定金，并应在_日内支付全部价款，逾期未全部支付地价款的，出让方依照法律和合同约定，收回土地使用权并不退定金。 A15 B30 C60 D90 12、权属管理的首要核心内容是_。 A征地制度 B房产审查制度 C登记发证制度 D纠纷处理制度 13、下列关于净现值标准差的表述中，正确的有。 A：净现值期望值相同、净现值标准差小的方案为优 B：可以完全衡量项目风险性高低 C：净现值标准差相同、净现值期望值大的方案为优 D：净现值标准差系数大的方案为优 E：可以反映项目年度净现值的离散程度14、在经济评价指标中，以下_属于动态指标。 AFNPV BFIRR C动态投资回收期 D成本利润率 E投资利润率 15、某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%。某宗房地产交易，买方付给卖方2325元/m2，应交纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为_元/m2。 A2487.75 B2500.00 C2511.00 D2162.25 16、目前，国家收回建设用地使用权的原因可能是。 A：建设用地使用权期间届满而收回 B：因公共利益的需要而提前收回 C：因土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回 D：因土地使用者履行土地使用权出让合同而收回 E：司法机关决定收回建设用地使用权 17、根据投资的对象，房地产投资可以分为_。 A房地产开发投资和购买投资 B土地投资和房屋投资 C建筑材料投资和土地投资 D生产投资和经营投资 18、某宗商用房地产于30年前建成，预计建筑物剩余自然寿命为20年，房地产未来第一年的净收益为28万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，报酬率为8，则。 A：该房地产的收益价格为136.73万元 B：该房地产的收益价格为143.89万元 C：以第一年净收益为依据采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数为5.14 D：该房地产的合理经营期限为15年 E：该房地产的合理经营期限为20年 19、金融机构对项目的财务评价指标审查，主要包括。 A：财务内部收益率 B：销售利润率 C：成本利润率 D：贷款偿还期 E：敏感性评价 20、房地产项目盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于的设置。 A：平衡点 B：转折点 C：有效成本 D：固定成本 E：借款合同 21、某房地产开发项目，经过测算得出如下数据：如果市场前景好将产生5680万元净现值；如 果市场状况一般将产生2450万元净现值；如果市场前景不好，则将产生-3680万元净现值，经分 析市场前景为：好的概率为45；一般概率为35；不好的概率为20则该项目的期望值为 万元(2008年试题) A：267750 B：368060 C：400350 D：535680 E：借款合同 22、下列关于需求价格弹性与消费者支出之间的关系，说法正确的是。 A：若某种商品的需求富有弹性，则价格与消费者支出成反方向变动 B：若某种商品的需求富有弹性，则价格与消费者支出成同方向变动 C：若某种商品的需求缺乏弹性，则价格与消费者支出成反向变动 D：若某种商品的需求缺乏弹性，则价格与消费者支出成同向变动 E：若某种商品的需求为单一弹性，即价格升(降)的百分率与需求减(增)的百分率相等23、_是管理中心运作住房公积金的基本要求。 A风险性 B效益性 C安全性 D流动性 24、对评估中数据估算误差引起的最终结果变化进行分析的常用方法是_。 A保本点分析 B敏感性分析 C现金流量分析 D统计试验分析25、_是以房地产与其外部环境是否保持协调，来判定是否为最高最佳使用，它可以帮助我们确定最佳用途。例如，在日常必需品的零售商店集中地区，开设专卖店并不一定能获得高收益，从而在这样的地区开设专卖店就不是最高最佳使用。 A权益原理 B收益递增递减原理 C均衡原理 D适合原理专心-专注-专业