2016年下半年青海省房地产估价师经营与管理：房地产的公共品属性考试试卷(共8页).docx

精选优质文档-倾情为你奉上2016年下半年青海省房地产估价师经营与管理：房地产的公共品属性考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分，则个别因素修正系数为（）。 A1.05 B0.98 C0.95 D1.03 2、合作经营企业的房地产抵押，必须经_同意，但企业章程另有规定的除外。 A总经理 B董事长 C职代会 D董事会3、某大厦总建筑面积10000，房地总价值6 000万元，其中，土地总价值2 500万元 某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240如果按照 土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为【2005年考题】 A：24 B：30 C：38 D：72 E：工业用地的监测点评估价格 4、对可比实例价格进行交易日期调整时，最适宜采用_。 A一般物价指数 B建筑材料价格指数 C房地产价格指数 D定额调整系数5、下列登记中,房屋登记机构应当进行实地查看的情形是_登记。 A预购商品房预告 B房屋转移 C在建工程抵押权 D房屋抵押权 6、下列关于利率的叙述有误的是_。 A利率从不同角度分类，可分为固定利率和浮动利率，市场利率与公定利率 B我国金融机构的存贷款一般使用固定利率，并且所有金融机构都要使用国家规定的统一利率 C浮动利率可以降低借贷双方承担的利率风险 D我国利率的制定及调整，由中国人民银行颁布并组织实施 7、某房地产开发公司征用X省Y市Z县基本农田以外的耕地360亩开发建设一综合小区。(2002年试题)开发公司征用该片土地应报审批。 A：Z县人民政府 B：Y市人民政府 C：X省人民政府 D：国务院 E：房地产估价机构必须加盖公章 8、某宗房地产，其建筑物的各层建筑面积相等，建筑层数为5层，建筑密度为50%，土地单价为2500元/m2，则其楼面地价为_元/m2。 A500 B2500 C1000 D1250 9、建设投资估算的精度在±10，所需费用，小型项目约占投资的1030，大型复杂的工程约占0210，该阶段为。 A：投资机会研究 B：初步可行性研究 C：详细可行性研究 D：项目的评估和决策 E：借款合同 10、已知某房地产的土地取得成本1500万元，土地开发成本3000万元，管理费用400万元，投资利息500万元，销售费用400万元，销售税费600万元，开发完成后的房地产价值10000万元，则该房地产的成本利润率为_。 A36% B62.07% C7347% D80%11、金融机构在向申请贷款的项目贷款前，按照一定的评价标准分别给每项指标打分，按照企业得分的多少，将其划分为AAA、AA、A、BBB、BB和B级。通常情况下，_资信等级的企业才能获得银行贷款。 AAA级及以上 BA级以上 CBB级以上 DBBB级及以上 12、出售公有住房时，售房单位从售房款中一次性提取住宅专项维修资金，高层住宅不低于售房款的。 A：5 B：10 C：20 D：30 E：执行层的组织协调 13、在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用（）的行为。 A宅基地所有权 B空间利用权 C地役权 D建筑物相邻关系14、一块前后两面临街、总深度为20m的矩形土地，前街路线价（土地单价）为1000元/m2，后街路线价（土地单价）为500元/m2。采用重叠价值估价法计算其前街的影响深度为（）m。 A1333 B6.66 C11.33 D8.66 15、房地产的行政法规是以颁布的。 A：中华人民共和国主席令 B：国务院令 C：国务院房地产行政主管部门部长令 D：省政府省长令 E：房地产估价机构必须加盖公章 16、造成公司接近大众、关怀民生的良好形象，同时做到“薄利多销”或“中利多销”的开发商定价方法称为_。 A成本加成定价法 B价值定价法 C目标定价法 D认知价值定价法 17、某宗房地产是于3年前通过出让方式取得，当时获得的土地使用期限为50年并约定不可续期，判定其未来每年的净收益基本稳定。预计该宗房地产在正常情况下未来4年的净收益分别为：31万元、29万元、30.5万元、29.5刀元，报酬率为8。用“未来数据资本化公式法”计算该宗房地产的收益价格为万元。 A：358.85 B：360.49 C：362.93 D：365.29 E：工业用地的监测点评估价格 18、是我国的中央银行。 A：中国银行 B：中国人民银行 C：银行业监督管理机构 D：证券监督管理机构 E：执行层的组织协调 19、注册房地产估价师有效期满需继续执业的，应当在注册有效期满日前，按照注册房地产估价师管理办法规定的程序申请延续注册。 A：10 B：20 C：30 D：60 E：执行层的组织协调 20、房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平台理的价值。 A：委托人 B：估价报告预期使用者 C：管理部门 D：中立 E：工业用地的监测点评估价格 21、已知某项房地产投资的净现金流量如下表所示。求该投资项目的财务内部收益率。如果投资目标收益率为10%时，该投资项目的动态投资回收期为()年。 A.4.00 B.4.58 C.4.625 D.5.16 22、房地产投资首先面临的是系统风险。下列风险中哪一个不是系统风险。_ A通货膨胀风险 B资本价值风险 C市场供求风险 D或然损失风险23、商品房建筑面积由套內建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，分摊的共有面积部分为。 A：独立产权 B：单独产权 C：共有产权 D：双方产权 E：执行层的组织协调 24、土地增值税实行超额累进税率，增值额超过扣除金额100%、未超过200%的部分，税率为_。 A30% B40% C50% D60%25、物业管理企业的资质管理实行制度。 A：备案 B：分级审批 C：分类审批 D：专业审批 E：执行层的组织协调二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、在测算资本金融资成本时，其资金占用费是按_计算的。 A综合利率 B贷款利率 C折现率 D机会成本 2、要求企业采用的会计政策在前后各期保持一致，不得随意变更的原则是_。 A客观性原则 B一贯性原则 C持续性原则 D相关性原则3、下面四个选项中，说法不正确的是_。 A以两宗以上房地产设定同一抵押权的，可视为同一抵押物 B以一宗房地产分割抵押的，首次抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分可以再次抵押，但不得超出其余额部分 C乡、村企业的土地使用权可以单独抵押 D以乡、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地作用权同时抵押 4、新设项目法人融资形式的特点有(2005年试题) A：项目投资由新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成 B：新设项目法人承担相应的融资责任和风险 C：从项目投资后的紧急效益来考察偿债能力 D：从既有法人的财务整体状况来考察融资后的偿债能力 E：拟建项目在既有法人资产和信用基础上进行，并形成其增量资产5、材料的_是指材料在饱和水作用下强度不显著降低的性质。 A耐水性 B吸湿性 C吸水性 D抗渗性 6、W房地产开发企业的下列条件，_是符合其设立房地产开发企业应具备的条件。 A注册资本在10万元以上 B注册资本在100万元以上 C有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员 D有2名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员 E有2名以上持有资格证书的专职会计人员 7、假设开发法是以_原理为理论依据的。 A收益递增原理 B均衡原 C预期原 D未来趋势原理 8、按国家规定，征收10h基本农田以外的耕地，如果该耕地被征收前3年平均年产值为1000元亩，征收该耕地的上地补偿费最低为万元。 A：50 B：90 C：100 D：150 E：执行层的组织协调 9、货币的基本职能包括。 A：价值尺度职能 B：流通手段职能 C：支付手段职能 D：贮藏手段职能 E：世界货币职能 10、某房地产开发企业通过调查，了解写字楼租金变动10%、20%时市场承租面积的变化，该项调查属于_。 A试探性调查 B描述性调查 C创新性调查 D因果性调查11、下列情形中会导致房地产当前需求增加的有（）。 A消费者的收入增加 B作为替代品的房地产的价格上升 C作为互补品的房地产的价格上升 D消费者预期其未来的收入增加 E消费者预期未来的房地产价格上升 12、下列关于城市规划实施控制，表述不正确的是_。 A一般来说，城市规划实施控制可以分为通则式和判例式 B规划审批的主要依据是控制性详细规划，同时还考虑其他相关因素 C我国的城市规划控制基本上属于通则式 D我国的城市规划控制基本上属于判例式 13、预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元。如果报酬率为6%，则该宗房地产的收益价格为（）万元。 A209.94 B176.26 C180.56 D204.3414、下列工程建设定额中，属于施工企业定额的种类有。(2009年试题) A：施工定额 B：预算定额 C：概算定额 D：概算指标 E：投资估算指标 15、甲想将其名下的房产传继给乙，则他应当在事实发生之日起_日内，到房产部门进行转移登记。 A90 B60 C30 D10 16、下列关于净现值标准差的表述中，正确的有。 A：净现值期望值相同、净现值标准差小的方案为优 B：可以完全衡量项目风险性高低 C：净现值标准差相同、净现值期望值大的方案为优 D：净现值标准差系数大的方案为优 E：可以反映项目年度净现值的离散程度 17、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为_。 A0.060 B0.940 C1.060 D1.064 18、房地产交易管理是指政府管理部门及其他相关部门以_手段，对房地产交易活动行使指导监督等管理。 A行政的 B法律的 C政治的 D经济的 E间接的 19、下列关于工程量清单，表述正确的是。 A：从性质上说，工程量清单是招标文件的组成部分 B：工程量清单的描述对象是已建工程 C：工程量清单内容涉及清单项目的性质、数量等，并以表格为主要表现形式 D：工程量清单作为投标文件的组成部分 E：工程量清单主要包括工程量清单说明和工程量清单表两部分 20、临时建筑是指的建筑物、构筑物和其他设施。 A：必须限期拆除 B：结构简易 C：结构复杂 D：永久性 E：临时性 21、物业服务企业的工作内容包括。 A：确立管理目标 B：制定维修养护方案 C：制定安全保卫方案 D：提出预算 E：确定物业服务费的收费标准 22、收益法中所指的收益是_。 A估价时点前一年的收益 B估价时点前若干年的平均收益 C估价时点以后的未来预期正常收益 D估价时点前最高盈利年份的收益23、基准地价是城市中均质区域内的土地_。 A最低价格 B最高价格 C平均价格 D成交价格 24、房屋的建筑等级分为_方面。 A建筑物的耐久性等级 B建筑物的抗震等级 C建筑物的耐火等级 D建筑物的环保等级 E建筑物的重要性等级25、对经营期不同的房地产投资方案进行比选时，应采用的方法是。 A：等额年值法 B：差额投资内部收益率法 C：净现值法 D：等额年费用法 E：借款合同专心-专注-专业