上海2016年上半年房地产估价师《理论与方法》：价值时点的确定考试试卷(共8页).doc

精选优质文档-倾情为你奉上上海2016年上半年房地产估价师理论与方法：价值时点的确定考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款，按月等比递增还款，已知抵押贷款年利率为6.6，期限为10年，购房者月还款额的增长率为0.5，则购房者的首次还款额是元。 A：2040.82 B：3451.83 C：5089.01 D：6666.37 E：借款合同 2、某期房1年后能投入使用，与其类似的现房价格为5000元，出租的年总收益为500元，管理费用等其他支出为100元。假设折现率为10，风险补偿为现房价格的3，则该期房目前的价格是元。 A：4395 B：4486 C：4636 D：4850 E：工业用地的监测点评估价格3、在房地产市场自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置与合理空置率的关系是。 A：空置率=合理空置率 B：空置率合理空置率 D：不能判断 E：借款合同 4、某承租人的基础租金为5万元/月，如果营业额的10%作为百分比租金，当其月营业额超过（）万元时，才对超过部分的营业额收取百分比租金。 A50 B60 C70 D805、的立法目的是：“为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权”。 A：中华人民共和国土地管理法 B：中华人民共和国城市房地产管理法 C：中华人民共和国城乡规划法 D：中华人民共和国物权法 E：房地产估价机构必须加盖公章 6、下列风险中，属于个别风险的是_。 A购买力风险 B市场供求风险 C政策风险 D比较风险 7、下列不属于房地产区位因素的是【2006年考题】 A：交通 B：用途 C：环境 D：楼层 E：工业用地的监测点评估价格 8、物业管理公司在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是。 A：零售商的财务能力 B：零售商需要的服务 C：零售商组合与位置分配 D：零售商的声誉 E：借款合同 9、某商品住宅楼于2008年1月10日竣工验收合格，施工单位按法定最低保修期限承诺，如该住宅楼中的住房于2011年1月10日交付给买受人，则开发商承担该商品住宅屋面防水的最低保修期限应至_。 A2011年1月9日 B2003年1月9日 C2014年1月9日 D2016年1月9日 10、某家房地产企业获得贷款1 000万元，期限为2年，年利率为12，若借贷双方约定按季度付息，则房地产企业每次为该笔贷款支付的利息总额是万元。 A：120 B：200 C：220 D：240 E：借款合同11、建筑材料的质量与其在自然状态下的体积之比称为建筑材料的。 A：密度 B：表观密度 C：密实度 D：孔隙 E：执行层的组织协调 12、下列房地产服务活动中，不属于房地产中介服务的是。 A：房地产咨询 B：物业管理 C：房地产估价 D：房地产经纪 E：执行层的组织协调 13、下列属于运用比较法进行估价的步骤的是（）。选取可比实例；搜集交易实例；建立价格可比基础；进行交易日期修正；进行交易情况修正；进行房地产状况修正；求取比准价格。 A B C D14、关于房地产贷款担保的说法，正确的是_。 A担保能确保贷款得以足额偿还 B金融机构提供担保的风险一般低于企业提供担保的风险 C最常见的担保形式是以土地房屋为设定的质押 D贷款质押不转移财产的占有权 15、必须经承兑才能生效的金融工具是_。 A本票 B商业汇票 C银行券 D支票 16、在成本法求取折旧中，采用_更符合实际情况。 A有效经过年数 B实际经过年数 C剩余经过年数 D自然经过年数 17、张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为3.4万元，其中支付银行利息1.5万元。则张某的这项投资在第4年的利息备付率是（）。 A1.07 B1.47 C2.07 D3.33 18、某宗房地产是于3年前通过出让方式取得，当时获得的土地使用期限为50年并约定不可续期，判定其未来每年的净收益基本稳定。预计该宗房地产在正常情况下未来4年的净收益分别为：31万元、29万元、30.5万元、29.5刀元，报酬率为8。用“未来数据资本化公式法”计算该宗房地产的收益价格为万元。 A：358.85 B：360.49 C：362.93 D：365.29 E：工业用地的监测点评估价格 19、不属于房地产调整状况的内容是。 A：经济状况调整 B：区位状况调整 C：实物状况调整 D：权益状况调整 E：工业用地的监测点评估价格 20、下列不属于建筑安装工程费用的是_。 A各类建筑工程和列入建筑工程预算的供水、供暖、卫生、通风、煤气等设备费用及其装设、油饰工程的费用，列入建筑工程预算的各种管道、电力、电信和电缆导线敷设工程的费用 B设备基础、支柱、工作台、烟囱、水塔、水池等建筑工程以及各种炉窑的砌筑工程和金属结构工程的费用 C为施工进行的场地平整而发生的费用 D土地使用费、与工程建设有关的其他费用、与未来企业生产经营有关的其他费用 21、按照规定，县级以上人民政府土地行政管理部门负责建设用地的申请、审查、报批；对应受理的建设项目，在日内拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案，编制建设项目用地呈报说明书，经同级人民政府审核同意后报上一级土地管理部门审查。 A：30 B：45 C：60 D：90 E：房地产估价机构必须加盖公章 22、某高层楼房占用的土地总面积为800m2，总建筑面积为2000m2，某人拥有其中120m2的建筑面积。那么如果按建筑面积进行分摊计算，该所有人拥有的土地数量为_m2。 A40 B45 C48 D5023、临街同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基础，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为（）。 A交易情况修正 B交易日期调整 C房地产状况调整 D区域因素调整 24、一厂房建成后8年被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为。 A：40年 B：42年 C：48年 D：50年 E：工业用地的监测点评估价格25、成本法的本质是以房地产的_为导向来求取房地产的价值。 A建筑规模 B基础成本 C重新开发建设成本 D建后利润二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、在成本法求取折旧中，建筑物的有效经过年数=经济寿命-_。 A自然寿命 B剩余寿命 C经过年数 D剩余经济寿命 2、下列关于房地产转让，表述正确的是。 A：房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格 B：房地产转让时应当签订书面转让合同 C：以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限是出让合同约定的年限 D：划拨土地使用权转让的处理方式中需办理出让手续，要变划拨土地使用权为出让土地使用权，由出让方缴纳土地出让金 E：按照国务院住房制度改革的有关规定出售公有住宅的，可以不办理土地使用权出让手续3、印花税税率分为5档：1_，_，0.05，0.03 A0.5，0.2 B0.5，0.3 C0.5，0.1 D0.3，0.1 4、下列房地产中，难以采用市场法估价的有_。 A房地产开发用地 B学校 C在建工程 D别墅 E特殊厂房5、物业公司在选择零信商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是_。 A零售商的财务能力 B零售商的声誉 C零售商的组合与位置分配 D零售商的经营内容 6、从理论上讲，房地产市场分析的第一步工作是。 A：确定调查方式 B：设计问卷 C：收集信息 D：定义市场区域 E：借款合同 7、在构造评价方案过程中，通常按照构造24个基本评价方案。 A：拟投入资本金的数量 B：开发项目是否分期 C：开发经营方式 D：物业类型的匹配结构 E：开发项目的复杂程度 8、某宗熟地的原生地取得费为540元/，土地开发期为2年，土地开发费第一年和第二年分别为90元/和60元/，贷款年利率为8%。采用成本法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为_元/。 A55.20 B103.22 C109.63 D114.82 9、房屋权属证书中的房屋所有权人即为该房屋的所有人，依法对房屋享用_的权利。 A占有 B使用 C收益 D处分 E额外改建 10、已知年利率为15%，则按季度计息时的实际年利率为_。 A13.55% B14.68% C15.87% D15.07%11、某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（）。 A位置固定性 B各异性 C适应性 D相互影响性 12、是整个开发过程中最重要的一个环节，该阶段最重要的工作就是对开发项目进行可行性研究。 A：投资机会选择与决策分析 B：前期工作 C：建设阶段 D：租售阶段 E：借款合同 13、受制于房地产的等特性，形成了房地产投资区别于其他类型投资的重要特性。 A：不可移动性 B：异质性 C：同质性 D：流动性 E：弱流动性14、某房地产开发企业拟在2009年10月18日取得一宗房地产开发用地，预计该用地取得后2年建成商品房，前期勘察设计约需6个月；建成前半年开始销售，销售期为1年，下列选项中，正确的有（）。 A利用假设开发法测算土地总价，估价时点为2009年10月18日 B利用假设开发法测算土地总价，估价时点为2010年4月18日 C开发经营期为2009年10月18日至2011年10月18日 D建设期为2009年10月18日至2011年10月18日 E销售期为2011年4月18日至2012年4月18日 15、在经济评价指标中，以下_属于动态指标。 AFNPV BFIRR C动态投资回收期 D成本利润率 E投资利润率 16、收集资料的形式是指采集信息资源的统计调查的组织形式，主要包括。 A：统计报表 B：社会调查 C：普查 D：重点调查 E：典型调查和抽样调查 17、下列关于投资基金证券与股票、债券发行主体及体现权利关系的表述正确的是 A：股票是股份有限公司发行的，是一种股权关系 B：债券体现的是债权债务关系 C：投资基金证券是由基金发起人发行的 D：投资基金证券持有人与发起人之间是信托契约关系 E：投资基金证券发起人与管理人、托管人之间则完全是一种信托契约关系 18、拆迁主管部门收到拆迁申请和规定提交的批准文件后，应对申请内容进行审查。 A：申请人提供的批准文件是否齐全、有效 B：拆迁范围內是否有受保护且不允许拆除的建筑 C：拆迁范围內的房屋产权是否明确或有争议 D：对被拆迁人的补偿安置是否符合政策规定及拆迁人內心满意情况 E：补偿安置方案是否可行，拆迁期限是否合理 19、下列情形中会导致房地产当前需求增加的有_。 A消费者的收入增加 B作为替代品的房地产的价格上升 C作为互补品的房地产的价格上升 D消费者预期其未来的收入增加 E消费者预期未来的房地产价格上升 20、经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或经营时的货币收入，包括。 A：销售收入 B：补贴收入 C：出租收入 D：经营收入 E：营业外收入 21、保险活动所特有的内在功能是。 A：组织经济补偿 B：分散风险 C：融通资金 D：防灾防损 E：执行层的组织协调 22、城市房地产管理法规定，国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其他用地确属必需的，可以由_以上人民政府依法批准_。 A县级，划拨 B省级，划拨 C省级，出让 D县级，出让23、法的分类中，按法设立和适用范围分为。 A：国内法 B：国际法 C：实体法 D：程序法 E：普通法 24、某业主以一大型物业作抵押贷款，与甲、乙、丙、丁四家银行签订了抵押合同；之后，甲、丙、乙、丁四家银行与业主分别先后到房地产管理部门办理了抵押登记手续。当业主无力还贷，处分抵押物时，银行受偿顺序为_。 A三家银行按贷款额分摊 B甲-乙-丙-丁 C乙-丙-甲-丁 D甲-丙-乙-丁25、在职职工李某以抵押贷款的方式在甲房地产开发公司(以下简称甲公司)开发的S住宅小区预购一套商品住房。2001年8月，李某与甲公司签订了购买该套商品住房的预售合同，预售合同中对房屋建筑面积仅约定“房屋建筑面积100，1建筑面积的价格为3000元”。2002年2月，S住宅小区综合验收合格并交付使用。经房屋权属登记机关确认，李某所购商品住房的套内建筑面积为95，该套住房所在楼共有20套住房，套内建筑面积总计3000，需分摊的共有建筑面积为450。2002年3月，李某将房屋出租给王某。2003年8月，王某将房屋转租给张某。 (2003年试题)下列关于王某转租该套住房的表述中，正确的有。 A：王某转租该套住房，必须经李某同意 B：王某已支付房租给李某，故李某不可以从房屋转租中获益 C：李某与王某签订的房屋租赁合同已登记备案，王某与张某签订的房屋转租合同不必登记备案 D：房屋转租期间，转租合同随原租赁合同解除而解除 E：抵押财产被查封专心-专注-专业