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1第四章第四章 房地产评估房地产评估第一节第一节 房地产评估概述房地产评估概述第二节第二节 房地产价格及其影响因素房地产价格及其影响因素第三节第三节 房地产评估的收益法房地产评估的收益法第四节第四节 房地产评估的市场法房地产评估的市场法 第五节第五节 基准地价系数修正法在房地产评估中的应用基准地价系数修正法在房地产评估中的应用第六节第六节 房地产评估的成本法房地产评估的成本法2第一节房地产评估概述第一节房地产评估概述v一、房地产的概念一、房地产的概念v二、房地产的特性二、房地产的特性v三、房地产评估的原则三、房地产评估的原则 v四、房地产评估的程序四、房地产评估的程序 3一、房地产的概念一、房地产的概念 指土地、建筑物及其他地上定着物及其指土地、建筑物及其他地上定着物及其权属的总称权属的总称,包括物质实体及其相关权益包括物质实体及其相关权益 。 三种形态三种形态 是实物、权益、区位三者的结合。是实物、权益、区位三者的结合。单纯土地单纯土地单纯建筑物单纯建筑物房地合一房地合一456789二、房地产的特性二、房地产的特性 1位置固定性位置固定性 2供求区域性供求区域性 3长期使用性长期使用性 4大量投资性大量投资性 5保值与增值性保值与增值性 6投资风险性投资风险性 7难以变现性难以变现性 8政策限制性政策限制性10三、房地产评估的原则三、房地产评估的原则 1. .最有效使用原则最有效使用原则 指在评估房地产价值时，不仅考虑房指在评估房地产价值时，不仅考虑房地产现时的用途和利用方式，还应考虑地产现时的用途和利用方式，还应考虑最最佳使用佳使用及实现的可能以最佳使用所能带及实现的可能以最佳使用所能带来的收益评估房地产价值。来的收益评估房地产价值。2. 2. 合法原则合法原则 合法原则是指房地产评估应以评估对象的合法原则是指房地产评估应以评估对象的合法产权、合法使用和合法处分等为前提合法产权、合法使用和合法处分等为前提进行进行。11四、房地产评估的程序四、房地产评估的程序（一）接受委托，明确评估的基本事项（一）接受委托，明确评估的基本事项 1.明确评估目的明确评估目的 2.了解评估对象了解评估对象 3.确定评估基准日确定评估基准日 4.签订评估合同签订评估合同 （二）制定工作计划（二）制定工作计划 （三）实地勘察与收集资料（三）实地勘察与收集资料 （四）测算被估房地产价值（四）测算被估房地产价值 （五）综合分析确定评估结果（五）综合分析确定评估结果 （六）撰写评估报告（六）撰写评估报告 12第二节房地产价格及其影响因素第二节房地产价格及其影响因素 一、房地产价格的种类一、房地产价格的种类 二、影响房地产价格的因素二、影响房地产价格的因素13一、房地产价格的种类一、房地产价格的种类 （一）根据权益的不同（一）根据权益的不同 1.所有权价格所有权价格 2.使用权价格使用权价格 3.其他权利价格其他权利价格抵押权、租赁权、典权抵押权、租赁权、典权 （二）按价格形成方式可分为（二）按价格形成方式可分为 1.市场交易价格市场交易价格 2.评估价格评估价格（三）按房地产的实物形态可划分为三）按房地产的实物形态可划分为 1.土地价格土地价格 2.建筑物价格建筑物价格 3.房地产价格房地产价格 14（四）按房地产价格表示单位可划分为（四）按房地产价格表示单位可划分为 1.房地产总价格房地产总价格-指一宗房地产的整体价格。指一宗房地产的整体价格。 2.房地产单位价格房地产单位价格-三种情况：三种情况：v 对土地而言对土地而言-单位土地面积的土地价格；单位土地面积的土地价格；v 对建筑物而言对建筑物而言-单位建筑面积的建筑物价格；单位建筑面积的建筑物价格；v 对房地产而言对房地产而言-是指单位建筑面积的房地产价格。是指单位建筑面积的房地产价格。 3. 楼面地价（单位建筑面积地价）楼面地价（单位建筑面积地价） 指平均到每单位建筑面积上的土地价格。指平均到每单位建筑面积上的土地价格。 楼面地价楼面地价=土地总价格土地总价格/建筑总面积建筑总面积（五）其他价格（五）其他价格 1.公告地价公告地价 2.申报地价申报地价一、房地产价格的种类一、房地产价格的种类 15二、影响房地产价格的因素二、影响房地产价格的因素 （一）一般因素（一）一般因素 人口因素人口因素家庭规模因素家庭规模因素房地产投机因素房地产投机因素教育科研水平和治安因素教育科研水平和治安因素社会福利因素社会福利因素社会因素社会因素经济因素经济因素经济发展因素经济发展因素财政金融因素财政金融因素产业结构因素产业结构因素行政因素行政因素土地使用制度与住房制度、地价政策土地使用制度与住房制度、地价政策城市规划、土地利用计划、城市发展战略城市规划、土地利用计划、城市发展战略税收制度、投资倾斜、优惠政策税收制度、投资倾斜、优惠政策行政隶属关系变更行政隶属关系变更交通管制交通管制心理因素心理因素购买出售心态购买出售心态讲究风水讲究风水接近名家住宅接近名家住宅讲究门牌号讲究门牌号16二、影响房地产价格的因素二、影响房地产价格的因素 1、商业繁华度、商业繁华度 2、道路通达度、道路通达度 3、交通便捷度、交通便捷度 4、设施完善度、设施完善度 基础设施、生活设施、文化娱乐设施基础设施、生活设施、文化娱乐设施 5、环境质量状况、环境质量状况（二）区域因素（二）区域因素17（1）区位因素）区位因素（2）面积、宽度、深度）面积、宽度、深度因素因素（3）形状因素）形状因素 （4）地力、地质、地势）地力、地质、地势因素、地形因素因素、地形因素 （5）容积率因素）容积率因素（6）用途因素）用途因素 （7）土地使用年期因素）土地使用年期因素 （1）面积、结构、材料等）面积、结构、材料等 （2）设计、设备等是否良）设计、设备等是否良好好 （3）施工质量）施工质量 （4）法律限制）法律限制 （5）建筑物是否与周围环）建筑物是否与周围环境协调境协调 （三）个别因素（三）个别因素二、影响房地产价格的因素二、影响房地产价格的因素土地土地建筑物建筑物18第三节第三节 房地产评估的收益法房地产评估的收益法一、基本思路一、基本思路二、适用范围二、适用范围三、基本参数的确定与计算三、基本参数的确定与计算19 v无限期：房地产价格无限期：房地产价格 PA/r v有限期：有限期： 二、适用范围二、适用范围 有收益的房地产，不适宜公益性房地产。有收益的房地产，不适宜公益性房地产。nrrAP)1 (11一、基本思路一、基本思路A年纯收益年纯收益 r折现率折现率r为资本化率为资本化率20三、基本参数的确定与计算三、基本参数的确定与计算（一）纯收益（一）纯收益 1. 1. 纯收益的含义纯收益的含义 是指归属于房地产的除去各种费用后的是指归属于房地产的除去各种费用后的收益，一般以年为单位。收益，一般以年为单位。 实际纯收益实际纯收益-在现状下被估房地产实际取得的纯在现状下被估房地产实际取得的纯收益。收益。 因此，必须因此，必须 对存在上述偏差的实际纯收益对存在上述偏差的实际纯收益进行修正，剔除其中特殊的、偶然因素的影进行修正，剔除其中特殊的、偶然因素的影响。响。客观纯收益客观纯收益-房地产在正常的市场条件下用于房地产在正常的市场条件下用于法律上允许的最佳利用方向上的收益值。法律上允许的最佳利用方向上的收益值。212 2 客观总收益客观总收益 （收入）总收益总收益-是指以收益为目的的房地产和与之是指以收益为目的的房地产和与之有关的各种设施、劳动力及经营管理者要素有关的各种设施、劳动力及经营管理者要素结合产生的利益。结合产生的利益。 如何确定收益值？如何确定收益值？ （1 1）需以类似房地产的收益作比较；）需以类似房地产的收益作比较； （2 2）需对市场走势作准确的预测；）需对市场走势作准确的预测； （3 3）必须考虑收益的风险性和可实现性）必须考虑收益的风险性和可实现性。 三、收益法估价房地产的运用三、收益法估价房地产的运用223 3 客观总费用客观总费用 总费用是指取得该收益所必需的各项总费用是指取得该收益所必需的各项支出，如维修费、管理费等。支出，如维修费、管理费等。-为创造总收益所必须投入的正常支出。为创造总收益所必须投入的正常支出。 总费用也应该是客观费用。总费用也应该是客观费用。 总结：总结： 纯收益纯收益= =客观总收入客观总收入- -客观总费用客观总费用三、收益法估价房地产的运用三、收益法估价房地产的运用23（二）资本化率（二）资本化率 1.资本化率的实质资本化率的实质 房地产投资的报酬率（收益率）房地产投资的报酬率（收益率）。2.2.求取资本化率的方法求取资本化率的方法 (1)(1)收益与售价比法收益与售价比法 寻找相类似的交易案例，通过交易案例的纯寻找相类似的交易案例，通过交易案例的纯收益与价格的比例获取资本化率，至少三个收益与价格的比例获取资本化率，至少三个交易案例。交易案例。三、收益法估价房地产的运用三、收益法估价房地产的运用24例例 在房地产市场中收集到五个与待估房地产类似在房地产市场中收集到五个与待估房地产类似的交易实例的交易实例可比可比实实例例纯收益（元纯收益（元 / /年年平方米）平方米）交易价格（元交易价格（元 / /平方米）平方米）资本化率（资本化率（% %）1 1418.9418.9590059007.17.12 2450.0450.0600060007.57.53 3393.3393.3570057006.96.94 4459.9459.9630063007.37.35 5507.0507.0650065007.87.8r=r=（7.1%+7.5%+6.9%+7.3%+7.8%7.1%+7.5%+6.9%+7.3%+7.8%）/5 =7.32% /5 =7.32% 25(2)(2)累加法累加法 资本化率资本化率 安全利率安全利率+风险报酬率风险报酬率3.3. 资本化率的种类：资本化率的种类：（1 1）综合资本化率）综合资本化率（2 2）建筑物资本化率）建筑物资本化率（3 3）土地资本化率）土地资本化率 （二）（二）资本化率 根据定期存款利率根据定期存款利率或国债利率确定或国债利率确定根据经济环境、投资风险、根据经济环境、投资风险、变现风险及通货膨胀等因素变现风险及通货膨胀等因素等确定。等确定。三、收益法估价房地产的运用三、收益法估价房地产的运用26BLBrLrr21yrxrr21或或X-X-土地价值占房地产价值的比例土地价值占房地产价值的比例Y-Y-建筑物价值占房地产价值的比例建筑物价值占房地产价值的比例综合资本化率；综合资本化率；建筑物资本化率建筑物资本化率土地资本化率土地资本化率土地价值；土地价值；建筑物价值建筑物价值三、收益法估价房地产的运用三、收益法估价房地产的运用三种资本化率的关系27（三）收益年限的确定（三）收益年限的确定1. 1.单独的土地或单独的建筑物评估单独的土地或单独的建筑物评估土地土地-土地使用权年限土地使用权年限 建筑物建筑物-经济寿命经济寿命2. 2.土地和建筑物合一评估土地和建筑物合一评估1）建筑物经济寿命比土地使用年限长或相等）建筑物经济寿命比土地使用年限长或相等 以土地使用年限确定收益年限。以土地使用年限确定收益年限。2）建筑物经济寿命比土地使用年限短）建筑物经济寿命比土地使用年限短, 以土地使用年限为房地产总的收益年限。以土地使用年限为房地产总的收益年限。三、收益法估价房地产的运用三、收益法估价房地产的运用28建筑物经济寿命建筑物经济寿命土地剩余使用年限土地剩余使用年限土地使用年限土地使用年限房地产收益年限房地产收益年限房地产收益年限分两段进行房地产收益年限分两段进行：1. 1. 房地合一纯收益，以建筑物经济寿命为收益年限房地合一纯收益，以建筑物经济寿命为收益年限2.2.土地在土地剩余使用年限内的纯收益折现，分两次土地在土地剩余使用年限内的纯收益折现，分两次折现。折现。0三、收益法估价房地产的运用三、收益法估价房地产的运用（三）收益年限的确定（三）收益年限的确定29（四）房地产价值的估测（四）房地产价值的估测 以收益年限无限，各年收益相等为例：以收益年限无限，各年收益相等为例：1. 1.房地合一的价值估测房地合一的价值估测 房地产价值房地产价值= =房地产纯收益房地产纯收益/ /综合资本化率综合资本化率房地产纯收益房地产纯收益= =房地产总收益房地产总收益- -房地产总费用房地产总费用 房地产总费用房地产总费用= =管理费管理费+ +维护费维护费+ +保险费保险费+ +税金税金 注：空房损失从总收益中扣除注：空房损失从总收益中扣除三、收益法估价房地产的运用三、收益法估价房地产的运用302. 2.单独评估土地的价值单独评估土地的价值 （1 1）由土地收益评估土地价值）由土地收益评估土地价值 土地价值土地价值= =土地纯收益土地纯收益/ /土地资本化率土地资本化率 土地纯收益土地纯收益= =土地总收益土地总收益- -土地总费用土地总费用 土地总费用土地总费用= =管理费管理费+ +维护费维护费+ +税金税金 三、收益法估价房地产的运用三、收益法估价房地产的运用（四）房地产价值的估测（四）房地产价值的估测31（2）由房地产收益评估土地价值由房地产收益评估土地价值 1) 1) 土地价值土地价值= =房地产价值房地产价值- -建筑物价值建筑物价值 建筑物价值建筑物价值= =建筑物重置价值年贬值额建筑物重置价值年贬值额已使用年数已使用年数 年贬值额年贬值额= =（建筑物重值价值（建筑物重值价值- -残值）残值）/ /建筑物耐用年限建筑物耐用年限 2)2)土地价值土地价值= =（房地产纯收益（房地产纯收益- -建筑物纯收益）建筑物纯收益） / /土地资本化率土地资本化率 建筑物纯收益建筑物纯收益= =建筑物价值建筑物价值建筑物资本化率建筑物资本化率（四）房地产价值的估测（四）房地产价值的估测323. 3.单独评估建筑物的价值单独评估建筑物的价值 （1）建筑物价值）建筑物价值=房地产价值房地产价值-土地价值土地价值 （2）建筑物价值）建筑物价值=（房地产纯收益（房地产纯收益-土地纯收益）土地纯收益）/建筑物资本化率建筑物资本化率（四）房地产价值的估测（四）房地产价值的估测33 某房地产公司于某房地产公司于19971997年年3 3月以有偿出让方式取得一块月以有偿出让方式取得一块土地土地5050年使用权，并于年使用权，并于19991999年年3 3月在此地块上建成一月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米20002000元，元，经济耐用年限为经济耐用年限为5555年，残值率为年，残值率为2 2。目前，该类建。目前，该类建筑重置价格为每平方米筑重置价格为每平方米25002500元。该建筑物占地面积元。该建筑物占地面积500500平方米，建筑面积为平方米，建筑面积为900900平方米，现用于出租，每平方米，现用于出租，每月平均实收租金为月平均实收租金为3 3万元。另据调查，当地同类写字万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米楼出租租金一般为每月每建筑平方米5050元，空置率为元，空置率为1010，每年需支付的管理费为年租金的，每年需支付的管理费为年租金的3.53.5，维修，维修费为重置价的费为重置价的1.51.5，土地使用税及房产税为每建筑，土地使用税及房产税为每建筑平方米平方米2020元，保险费为重置价的元，保险费为重置价的0.20.2，土地资本化，土地资本化率率7 7，建筑物资本化率，建筑物资本化率8 8。试根据以上资料评估该。试根据以上资料评估该宗地宗地20032003年年3 3月的土地使用权价格。月的土地使用权价格。例题例题341 1、选定评估方法、选定评估方法该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。2 2、计算总收益、计算总收益总收益应该为客观收益而不是实际收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。年总收益年总收益50501212900900（1 11010）486000486000（元）（元）3 3、计算总费用、计算总费用（1 1）年管理费）年管理费4860004860003.53.51701017010（元）（元）（2 2）年维修费）年维修费250025009009001.51.53375033750（元）（元）（3 3）年税金）年税金20209009001800018000（元）（元）（4 4）年保险费）年保险费250025009009000.20.245004500（元）（元）年总费用（年总费用（1 1）+ +（2 2）+ +（3 3）+ +（4 4） 17010+33750+18000+450017010+33750+18000+45007326073260（元）（元）354 4、计算房地产纯收益、计算房地产纯收益年房地产纯收益年总收益年总费用年房地产纯收益年总收益年总费用4860004860007326073260412740412740（元）（元）5 5、计算建筑物纯收益、计算建筑物纯收益（1 1）计算年贬值额。）计算年贬值额。（2 2）计算建筑物价值（假设收益期为无限年期）：）计算建筑物价值（假设收益期为无限年期）：建筑物价值建筑物重置价值年贬值额建筑物价值建筑物重置价值年贬值额已使用已使用年数年数2500250090090046875468754 420625002062500（元）（元）（3 3）计算建筑物纯收益：）计算建筑物纯收益：建筑物年纯收益建筑物价值建筑物年纯收益建筑物价值建筑物资本化率建筑物资本化率206250020625008 8165000165000（元）（元）（元）使用年限建筑物重置价年贬值额46875489002500366 6、计算土地纯收益、计算土地纯收益土地年纯收益年房地产纯收益建筑物年纯收益土地年纯收益年房地产纯收益建筑物年纯收益 412740412740165000165000247740247740（元）（元）7 7、计算土地使用权价格、计算土地使用权价格土地使用权在土地使用权在20032003年年3 3月的剩余使用年期为月的剩余使用年期为50506 64444（年）。（年）。单价单价3358836.15/5003358836.15/5006717.676717.67（元）（元）8 8、评估结果、评估结果本宗土地使用权在本宗土地使用权在20032003年年3 3月的土地使用权价格为月的土地使用权价格为3358836.153358836.15元，单价为每平方米元，单价为每平方米6717.676717.67元。元。 )(15.3358836%)71(11%724774044元P37第四节市场法在房地产评估中的应用第四节市场法在房地产评估中的应用 一、基本思路一、基本思路二、适用范围二、适用范围三、计算公式三、计算公式四、操作步骤四、操作步骤38一、基本思路一、基本思路 在求取一宗被估房地产价值时，依据替在求取一宗被估房地产价值时，依据替代原理，将被估房地产与类似房地产的近期代原理，将被估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等修正，得交易日期、区域因素和个别因素等修正，得出被估房地产在评估基准日的价值。出被估房地产在评估基准日的价值。 39二、适用范围二、适用范围 市场法只要有适合的类似房地产交易实例即市场法只要有适合的类似房地产交易实例即可应用。可应用。 在下列情况下，市场法往往难以适用：在下列情况下，市场法往往难以适用： 1.没有发生交易或发生较少的地区；没有发生交易或发生较少的地区； 2. 类型少见或交易实例很少的房地产；类型少见或交易实例很少的房地产； 3. 很难成为交易对象，如教堂、寺庙等；很难成为交易对象，如教堂、寺庙等； 4. 风景名胜区土地；风景名胜区土地； 5. 图书馆、体育馆、学校用地等。图书馆、体育馆、学校用地等。 40三、计算公式三、计算公式市场法的基本计算公式是：市场法的基本计算公式是： P PABC PP被估房地产评估值，被估房地产评估值， PP可比交易实例（参照物）价值；可比交易实例（参照物）价值； AA交易情况修正系数；交易情况修正系数； BB交易日期修正系数；交易日期修正系数； CC房地产状况修正系数房地产状况修正系数； 如果待估土地与参照物在容积率、土地使用年期上如果待估土地与参照物在容积率、土地使用年期上的差别，还需单独修正。计算公式为：的差别，还需单独修正。计算公式为： P= P ABCDED-D-容积率修正系数容积率修正系数 E-E-土地使用年期修正系数土地使用年期修正系数注意：各个因子都可以独立地扩展出来进行单独修正。注意：各个因子都可以独立地扩展出来进行单独修正。 41四、市场法操作步骤四、市场法操作步骤（一）交易资料收集（一）交易资料收集 1.途径：途径：（1）查阅政府有关部门的房地产咨询资料）查阅政府有关部门的房地产咨询资料（2）报刊杂志、年鉴上的信息广告）报刊杂志、年鉴上的信息广告（3）房地产估价协会、经纪人协会组织、同行）房地产估价协会、经纪人协会组织、同行（4）以购买者身份向当事人收集租售实例资料）以购买者身份向当事人收集租售实例资料2.收集资料内容收集资料内容（1）房地产位置、面积、用途、成交时间）房地产位置、面积、用途、成交时间（2）交易所有权还是使用权，能否再转让）交易所有权还是使用权，能否再转让（3）使用年限、环境条件、房屋状况、地块条件、）使用年限、环境条件、房屋状况、地块条件、交易条件、销售动机、交易价格、出价报价、融资交易条件、销售动机、交易价格、出价报价、融资条件条件42（二）收集与选择房地产交易实例（二）收集与选择房地产交易实例 交易实例应符合的条件：交易实例应符合的条件：1.与被房地产用途相同；与被房地产用途相同；2.所处地区相同或同一供需圈内；所处地区相同或同一供需圈内；3.建筑结构相同或相似；建筑结构相同或相似；4.接近评估基准日接近评估基准日5.正常交易（或可修正）。正常交易（或可修正）。四、市场法操作步骤43（三）因素修正（三）因素修正1、交易情况修正、交易情况修正 如果可比实例交易时的价格低于正常交易时如果可比实例交易时的价格低于正常交易时的价格，则分母小于的价格，则分母小于100，反之，则大于，反之，则大于100。 100参照物交易情况指数正常交易情况指数交易情况修正系数四、市场法操作步骤四、市场法操作步骤44四、市场法操作步骤四、市场法操作步骤例：参照物房地产的交易价格为例：参照物房地产的交易价格为20002000元元/ /平平方米，经调查其交易价格与正常交易价格方米，经调查其交易价格与正常交易价格比偏高比偏高5%5%，则修正后的正常交易价格为：，则修正后的正常交易价格为： 正常价格正常价格=2000 参照物房地产的交易价格比正常交易价格参照物房地产的交易价格比正常交易价格比偏低比偏低2%2%，则修正后的正常交易价格为：，则修正后的正常交易价格为： 正常价格正常价格=2000 1905105100204198100452、交易日期修正（期日修正）、交易日期修正（期日修正） 注意注意 （1 1）当可搜集到本地区同类房地产定基价格指数和）当可搜集到本地区同类房地产定基价格指数和环比价格指数时，应运用定基价格指数和环比价格环比价格指数时，应运用定基价格指数和环比价格指数修正。指数修正。 （2 2）若缺乏定基价格指数和环比价格指数时，可调查）若缺乏定基价格指数和环比价格指数时，可调查过去成交案例价格随时间变化情况，运用价格变动过去成交案例价格随时间变化情况，运用价格变动分析法进行分析修正，即分析法进行分析修正，即 用用 /100 /100 100或格指数参照物交易日房地产价指数评估基准日房地产价格交易日期修正系数.四、市场法操作步骤四、市场法操作步骤46例例现选取一可比房地产实例，成交价格为现选取一可比房地产实例，成交价格为6000元元/平平方米，成交日期为方米，成交日期为2000年年7月。假设月。假设2000年年7月至月至2001年年7月，该类房地产价格每月比上月上涨月，该类房地产价格每月比上月上涨1%，2001年年8月至月至2002年年1月，该类房地产价格每月比月，该类房地产价格每月比上月下降上月下降0.2%，则对该可比实例进行交易日期修正，则对该可比实例进行交易日期修正后，后，2002年年1月的房地产价格为：月的房地产价格为： P=6000（1+1%）（1-0.2%）/100%=60001.1270.988=6681（元（元/平方米）平方米）126四、市场法操作步骤四、市场法操作步骤473、区域因素修正、区域因素修正 4、个别因素修正、个别因素修正土地面积、形状、临街状态、位土地面积、形状、临街状态、位置、地形、容积率、土地使用年限等置、地形、容积率、土地使用年限等 100参照物区域因素值评估对象区域因素值区域修正系数 100参照物个别因素值评估对象个别因素值个别因素修正系数四、市场法操作步骤48（1）容积率修正：一般根据土地容积率修正系数表）容积率修正：一般根据土地容积率修正系数表指数参照物土地容积率地价价指数评估对象土地容积率地容积率修正系数例例某城市某用途土地容积率修正系数见表某城市某用途土地容积率修正系数见表 如果确定比较案例宗地地价每平方米为如果确定比较案例宗地地价每平方米为 800800元，容积率为元，容积率为2.12.1，被估宗地规划容积率为被估宗地规划容积率为1.71.7，则待估宗地容积率修正计算如下：，则待估宗地容积率修正计算如下：经容积率修正后可比实例价格经容积率修正后可比实例价格 =8001.6/1.9 =673.7（元（元/平方米）平方米）容积率容积率 0.1 0.4 0.7 1.0 1.1 1.3 1.7 2.0 2.1 2.5 地价地价指数指数 0.5 0.6 0.8 1.0 1.1 1.2 1.6 1.8 1.9 2.1 四、市场法操作步骤49四、市场法操作步骤（2）土地使用年期修正）土地使用年期修正m-被估对象使用年期被估对象使用年期n-参照物使用年期参照物使用年期 例例若选择的比较案例成交地价为每平方米若选择的比较案例成交地价为每平方米1000元，对应土地使用年期为元，对应土地使用年期为20年，而待估宗地出让年，而待估宗地出让年期为年期为30年，土地资本化率为年，土地资本化率为8%，则年期修正，则年期修正如下：如下： nmrr)1 (11)1 (11年限修正系数466. 1%)81 (11%)81 (112030年限修正系数50（四）确定比准价格（调整值）（四）确定比准价格（调整值） 经过上述因素修正后，可得到评估基准日的经过上述因素修正后，可得到评估基准日的待估房地产的初步评估结果，通常称为比准价待估房地产的初步评估结果，通常称为比准价格。格。 将交易实例的价格与各调整系数连乘。将交易实例的价格与各调整系数连乘。（五）确定被估房地产评估价值（五）确定被估房地产评估价值 将各调整值算术平均或加权平均，确定评估值。将各调整值算术平均或加权平均，确定评估值。四、市场法操作步骤51v例有一待估宗地例有一待估宗地G需评估，现收集到与待估宗地需评估，现收集到与待估宗地条件类似的条件类似的6宗地，具体情况如下宗地，具体情况如下 宗地宗地成交价（元成交价（元/平方米）平方米）交易时交易时间间交易情况交易情况 容积率容积率个别因素个别因素A68020022002+1%1.3+1%B6102002200201.1-1%C70020012001+5%1.4-2%D6802003200301.0-1% E75020042004-1%1.6+2%F7002005200501.3+1%G2005200501.10五、市场法应用举例52时间时间1999200020012002200320042005指数指数100103107110108107112该城市地价指数表为：该城市地价指数表为： 对交易情况、土地状况的修正，都是案例宗地与被估宗对交易情况、土地状况的修正，都是案例宗地与被估宗地比较，表中负号表示案例条件比待估宗地产差，正号地比较，表中负号表示案例条件比待估宗地产差，正号表示案例宗地条表示案例宗地条 件优于被估宗地，数值大小代表对宗地件优于被估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度地价的修正幅度。 53容积率容积率1.01.11.21.31.41.51.6地价指数地价指数 100 105 110115120 125 128试根据以上条件，评估该宗地试根据以上条件，评估该宗地 2002年的价值。年的价值。另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：54参照物参照物 ABCDEF交易单交易单价价 680610700680680750700700 时间因时间因素修正素修正 112/110112/110112/110112/110112/107112/107112/108112/108 112/107112/107 112/112112/112 交易情交易情况修正况修正100/101100/101100/100100/100100/105100/105100/100 100/100 100/99100/99100/100 100/100 容积率容积率修正修正105/115105/115105/105105/105105/120105/120105/100 105/100 105/128 105/128 105/115 105/115 土地状土地状况修正况修正100/101100/101100/90100/90100/98100/98100/99100/99100/102100/102100/101100/101比准价比准价格格 62062062762762362374874863863863363355 评估结果评估结果 案例案例D的值为异常值，应予剔除。其他结果的值为异常值，应予剔除。其他结果较为接近，取其平均值作为评估结果。较为接近，取其平均值作为评估结果。 因此，待估宗地因此，待估宗地G的评估结果为：的评估结果为： （620+627+623+638+633）5628（元（元/平方米）平方米）56第五节第五节 基准地价系数修正法在房基准地价系数修正法在房地产评估中的应用地产评估中的应用一、土地使用权及其价格体系一、土地使用权及其价格体系二、基准地价修正系数法的基本思路二、基准地价修正系数法的基本思路 三、基准地价修正系数法的适用范围三、基准地价修正系数法的适用范围 四、基准地价修正系数法估价的程序四、基准地价修正系数法估价的程序57一、土地使用权及其价格体系一、土地使用权及其价格体系（一）土地与土地使用权（一）土地与土地使用权 1、土地、土地 包括土地表面的陆地部分，即内陆、水域、滩涂包括土地表面的陆地部分，即内陆、水域、滩涂。2、土地的特性、土地的特性 （1）自然特性）自然特性 位置的固定性位置的固定性 质量的差异质量的差异 性性资源的不可再生性资源的不可再生性 效用的永续性效用的永续性 （2）经济特性）经济特性 经济供给的稀缺性经济供给的稀缺性 产权的可垄断性产权的可垄断性 利用的多方向性利用的多方向性 效益的级差性效益的级差性 583.土地所有权土地所有权 但二者的地位并不平等，农村集体所有的土地不能直接但二者的地位并不平等，农村集体所有的土地不能直接出让其使用权，需由国家征用后，再出让出让其使用权，需由国家征用后，再出让。4.土地使用权土地使用权-土地使用者依法进行使用或依法对其使用土地使用者依法进行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利权进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利 前者是指以无偿的方式获得的土地使用权。前者是指以无偿的方式获得的土地使用权。 其权益与后者不同，主要有：无使用权年限规定；其权益与后者不同，主要有：无使用权年限规定； 不可单独转让、出租、抵押。不可单独转让、出租、抵押。农民集体所有农村和市郊土地国家所有城镇土地土地所有权出让土地使用权划拨土地使用权土地使用权一、土地使用权及其价格体系一、土地使用权及其价格体系595. 土地使用权土地使用权出让出让 6.土地使用权土地使用权转让转让 7.土地使用权土地使用权出租出租8.土地使用权土地使用权抵押抵押一、土地使用权及其价格体系一、土地使用权及其价格体系土地所有者土地所有者(国家国家)土地使用者土地使用者一定年限一定年限支付出让金支付出让金土地使用者土地使用者转移转移60（二）我国土地使用权价格体系二）我国土地使用权价格体系 1、基准地价基准地价（1）含义）含义 ： 是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。构成包括土地出让金、基础设使用权的平均价格。构成包括土地出让金、基础设施配套费、土地开发及其他费用。施配套费、土地开发及其他费用。（2）特点）特点一、土地使用权及其价格体系一、土地使用权及其价格体系区域性价格；区域性价格；平均价格；平均价格；一般都要覆盖整个城市建成区一般都要覆盖整个城市建成区;单位土地面积的地价；单位土地面积的地价；具有现实性，是一定时期内的价格。具有现实性，是一定时期内的价格。 61622、标定地价、标定地价 （1）含义：）含义： 在基准地价基础上，确定的在基准地价基础上，确定的具体宗地具体宗地在一定在一定使用年期内的价格。使用年期内的价格。（2）特点）特点 - 是政府评估的具体地块的地价（宗地地价）是政府评估的具体地块的地价（宗地地价） -一般情况下，标定地价不进行大面积评估，一般情况下，标定地价不进行大面积评估，根据特定目的评估根据特定目的评估 -是确定土地使用权出让底价的参考是确定土地使用权出让底价的参考一、土地使用权及其价格体系一、土地使用权及其价格体系633、土地使用权出让底价、土地使用权出让底价 是政府在出让土地使用权时，根据土地出让年是政府在出让土地使用权时，根据土地出让年限、用途、地产市场行情等因素确定的待出让宗地限、用途、地产市场行情等因素确定的待出让宗地在某个时点的最低价。在某个时点的最低价。4、土地转让价格、土地转让价格 是土地使用权拥有者将土地使用权转让给第三是土地使用权拥有者将土地使用权转让给第三者，由第三者支付的价格，包括出售或租赁。者，由第三者支付的价格，包括出售或租赁。5、其他价格、其他价格 上述上述13属土地一级市场价格，由政府垄断定价。属土地一级市场价格，由政府垄断定价。45属土地二级市场价格，由市场竞争决定价格。属土地二级市场价格，由市场竞争决定价格。一、土地使用权及其价格体系一、土地使用权及其价格体系64 利用利用 将被评估宗地区域条件、个别条件与所处区将被评估宗地区域条件、个别条件与所处区域域平均条件平均条件比较，选取修正系数表进行修正，比较，选取修正系数表进行修正，求取被评估宗地在评估基准日价格的方法。求取被评估宗地在评估基准日价格的方法。 基本原理基本原理 是替代原理，根据基准地价考虑到它和二级是替代原理，根据基准地价考虑到它和二级市场评估的市场公允价值，直接在口径上不市场评估的市场公允价值，直接在口径上不同和差异，利用系数把它修正为二级市场的同和差异，利用系数把它修正为二级市场的评估价。评估价。二、基准地价修正系数法的基本思路二、基准地价修正系数法的基本思路 城镇基准地价城镇基准地价 基准地价修正系数表等评估成果基准地价修正系数表等评估成果65三、基准地价修正系数法的适用范围三、基准地价修正系数法的适用范围1.适用于完成基准地价评估的城镇的土地估价适用于完成基准地价评估的城镇的土地估价2. 可在短时间内大批量进行宗地地价评估可在短时间内大批量进行宗地地价评估3. 一般在宗地地价评估中不作为主要的评估方一般在宗地地价评估中不作为主要的评估方法，而作为一种辅助方法。法，而作为一种辅助方法。66四、基准地价修正系数法