西安市城市规划管理技术规定-1017.pdf

西安市城市规划管理技术规定西安市城市规划管理技术规定（试行稿）（试行稿）第一章总则 . 1第二章建设用地的区划分类和适建范围 . 1第三章建筑容量控制指标 . 13第四章居住区公共服务设施配套建设指标 . 15第五章建筑间距 . 24第六章建筑退让 . 25第七章建筑高度及空域保护 . 30第八章建筑基地的绿地 . 31第九章地下空间利用 . 32第十章停车场 . 33第十一章建设引导措施 . 35第十二章附 则 . 36第一章第一章总则总则第一条为了加强城市建设规划管理，保证城市规划的顺利实施，提高城市环境质量，根据中华人民共和国城乡规划法 、 陕西省城市规划管理技术规定 、 西安市城市规划管理条例 、 西安市历史文化名城保护条例 、 西安市城市总体规划（20082020 年） 、和有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本规定。第二条本规定适用于西安市城市规划区建设用地范围内各项建设工程。本规定中没有明确规定的， 由城市规划行政主管部门根据实际情况，参照国家相关法规和技术标准执行。第二章第二章建设用地的区划分类和适建范围建设用地的区划分类和适建范围第三条本市建设用地按其主要用途，参照城市用地分类与规划建设用地标准进行分类（见表 1 ） 。第四条各类建设用地的可兼容性应遵循土地使用相容性的原则，依据各类建设用地适建范围表 （见表 2 ）的规定执行。第五条城市分区：西安城市各类建设用地依据建设用地所处区位分为城市更新改造区、城市新区、新城及县城、乡镇四个层级控制。 （具体分区见附图 1）第三章第三章建筑容量控制指标建筑容量控制指标第六条建筑基地的建筑容量控制指标（建筑密度、容积率，下同） ，应按照本章有关规定执行。第七条人口规模在3000人以上的居住项目及用地规模1万平方米以上的非住宅建筑项目的建筑容量控制指标可参照本规定表3 西安市各类建设用地建筑密度控制指标表 （以下简称表 3 ）及表4西安市各类建设用地容积率控制指标表 （以下简称表 4 ）的规定执行。对于不适用本表约束的建设项目，其建筑容量在满足建筑后退距离、停车、绿地率、消防、日照、卫生视距、公共开放空间、公共服务设施、市政基础设施容量、抗震、防灾、人流集散等规定的前提下，以修建性详细规划确定的指标为准。表表 3 3西安市各类建设用地建筑密度控制指标表西安市各类建设用地建筑密度控制指标表住宅建筑类多层中高层高层办公建筑类多层高层商业建筑类多层高层55%45%45%30%教育科研建筑类20%，45%20%，40%20%，40%20%，35%工业建筑类30%，50%30%，50%30%，50%30%，50%区位城市更新改造区28%25%城市新区新城及县城乡镇28%28%28%25%25%25%20%50%40%60%20%40%35%50%20%40%35%50%20%35%30%40%注：住宅建筑类的密度特指住宅建筑净密度。居住区（3000 人以上）综合建筑密度纯高层应控制在27%以内；多层应控制在 32%以内；多高层结合的居住区建筑密度应控制在 30%以内；居住建筑区位城市更新改造区城市新区新城及县城乡镇（3000-10000 人）2.0，62.5，51.7，41.2，3.5居住建筑（10000-30000 人）1.7，52.0，41.5，3.51.0，3居住建筑（30000-50000 人）1.5，41.7，3.51.2，30.8，2.5行政办公建筑类1.5，31.0，2.51.0，20.8，1.5商业建筑类教育科研建筑类0.8，3.50.7，30.6，2.50.6，2工业建筑类11111.5，62.0，51.5，41.0，3表表 4 4西安市各类建设用地容积率控制指标表西安市各类建设用地容积率控制指标表说明：说明：居住用地的人口规模分为三级， 3000-10000 人、10000-30000人、30000-50000 人。本表中工业用地的容积率按标准厂房容积率计算。本表不适用于受国家相关规范和相关行业规范约束而不能达到容积率指标要求的教育科研建筑类和工业建筑类项目。第八条 表 3 、 表 4适用于单一类型的建筑基地。对混合类型建筑基地，其建筑容量控制指标应将建筑基地按使用性质分类划定后，按不同类型分别执行；对难以分类执行的建筑基地，应按不同使用性质的建筑面积比例换算建筑容量控制指标。第九条对未列入表 3 、 表 4的中小学校、体育场馆以及医疗卫生、文化艺术、幼托等设施的建筑容量控制指标，应按经批准的详细规划和有关专业规定执行。第十条服务于高等院校的教职工居住生活区用地宜与高等院校教育用地相邻设置。居住用地规模应不大于高等院校教育用地的10%。第四章第四章居住区公共服务设施配套建设指标居住区公共服务设施配套建设指标第十一条城市居住区公共服务设施配套建设指标见表5。注：1、表中测算依据：90 平方米/户，3.0 人/户。2、人口规模不足以设置中小学、幼儿园等配建设施的居住用地，依照各类设施的服务半径和相应的专业规划而定。3、人口规模达不到配建标准，且未被周边公共服务配套设施服务半径覆盖的非独立居住用地，应预留相应的公共服务配套设施用地指标，与其他居住用地协调，统一建设。4、人口规模达不到配建标准，且未被周边公共服务配套设施服务半径覆盖的独立居住用地，应设置公厕、垃圾收集点等基本公共服务配套设施。第五章第五章建筑间距建筑间距第十二条 建筑间距应符合本章的规定，并同时符合消防、卫生、环保、抗震、防灾、工程管线和建筑保护等方面的要求。第十三条 根据日照、通风的要求和本市建设用地的实际使用情况，住宅建筑主朝向应全部满足下列日照要求： （因建筑自身设计引起的自身局部日照不足不计在内）（一）城市新区、新城和县城、建制镇满足大寒日日照 2 小时标准；（二）城市更新改造区内日照满足大寒日日照 1.5 小时的标准；（三）老（明）城区内日照满足大寒日日照 1 小时的标准；（四） 建筑层高按 3 米计算， 超过 3 米按实际建筑高度计算；（五） 综合日照影响范围在遮挡建筑高度1.5倍范围内考虑，超出该范围不考虑综合日照影响。第十四条住宅建筑之间的最小间距应符合下列规定：（一）多、低层住宅建筑侧面间距不得小于 6 米。多层住宅建筑相邻面均开居室窗，则之间的最小间距应满足 18 米。（二）高层住宅建筑与所有住宅建筑间距不得小于13 米，相邻面均开居室窗时，则之间的最小间距应满足 18 米。第十五条 住宅建筑与非住宅建筑之间的最小间距应符合下列规定：（一）非住宅建筑为遮挡建筑，其最小间距按住宅建筑之间最小间距控制。（二）非住宅建筑为被遮挡建筑（不包括第十七条所述非住宅建筑） ，其最小间距按非住宅建筑之间最小间距控制，同时考虑住宅建筑的卫生视距。 （见第十六条）第十六条 非住宅建筑之间的最小间距应符合下列规定：（一）高层非住宅建筑之间的最小间距为 13 米。（二）高层非住宅建筑与多、低层非住宅建筑之间的最小间距应符合下列规定：1、建筑平行布置时，其最小间距不小于 13 米； 2、建筑垂直布置时，其最小间距不小于 9 米； 3、建筑山墙的最小间距为 9 米。（三）多、低层非住宅建筑的最小间距为 6 米。第十七条 幼儿园、托儿所与相邻建筑的间距，应保证被遮挡的上述建筑底层生活用房满窗冬至日不小于 3 小时的日照标准。活动场地应有不少于 1/2 的活动面积在标准的建筑日照阴影线之外。第十八条 医院病房楼、休（疗） 养院住宿楼和中小学教学楼与相临建筑的间距，应保证被遮挡的上述文教卫生建筑冬至日满窗日照不小于 2 小时的标准。第十九条 学生公寓、宿舍满足大寒日日照 1 小时的标准。第二十条 建筑之间如有管线通过，必须满足管线敷设要求。第二十一条 特殊建筑之间、特殊建筑与其它建筑之间间距除满足以上规定外，还应符合相关行业规定。第二十二条 建筑设计应符合相关建筑设计规范。第六章第六章建筑退让建筑退让第二十三条沿建筑基地边界和沿城市道路、公路、河道、铁路、轨道交通两侧以及电力线路保护区范围内的建筑物，其退让距离应符合本章规定，并同时符合消防、环保、防汛和交通安全等方面的要求。第二十四条沿建筑基地边界的建筑物，其离界距离按以下规定控制。 （用地界线与水平线夹角大于 45 度时，按东西界对待；小于 45 度按南北界对待）（一）各类建筑在满足消防、日照及卫生视距的要求下，退南地界距离：1、当规划建筑为住宅建筑时，退界距离不小于 12 米。2、多层非住宅建筑退南界不小于 6 米，高层非住宅建筑退南界不小于 12 米。3、当规划建筑为托幼建筑时，退南界距离不小于 18 米。4、当规划建筑为医院病房楼、休（疗）养院、住宿楼和中小学教学楼时，退南界距离不小于 16 米。（二）各类建筑在满足消防、日照及卫生视距的要求下，退北地界距离：1、当规划建筑为住宅建筑时，退北界距离不小于 12 米，且满足北侧 12 米线处日照要求。2、当规划建筑为多层非住宅建筑时，退北界不小于 6 米，高层非住宅建筑时，退北界不小于 12 米，且满足北侧 12 米线处日照要求。（三）各类建筑退东、西地界距离：1、规划建筑应满足地界线外侧 4.5 米线处日照要求，并满足周边现状住宅建筑的日照要求。若规划建筑为东西向开居室窗的住宅建筑，退界距离不小于 9 米，若规划建筑东西向为主朝向，退界距离不小于 14 米。2、规划高层建筑在满足消防、日照要求的情况下，退界距离不小于 6.5 米。3、规划多、低层建筑在满足消防、日照要求的情况下，退界距离不小于 4.5 米。（四）地下建筑物、围护桩和自用管线不得超越用地界线。第二十五条 当相临地块统一规划建设时， 在满足相关建筑设计规范和消防要求的情况下，规划建筑可以联建、共用消防通道。第二十六条 沿城市道路两侧新建、改建建筑，除经批准的详细规划另有规定外，其后退道路规划红线的距离不得小于表 6 所列值。表表 6 6住宅建筑后退道路红线距离住宅建筑后退道路红线距离道路宽度建筑高度后退距离（米）h20 米20h60 米60h100 米h100 米D20 米生活性35520D50生活性468交通性581015D50 米生活性5810交通性61015公共建筑后退道路红线距离公共建筑后退道路红线距离道路宽度建筑高度后退距离（米）h24 米24h100 米h100 米注: h-建筑高度；D-道路规划红线宽度D20 米5820D50D50 米生活性交通性生活性交通性81020101210121215 道路性质以西安市城市总体规划(2008-2020)中道路专项规划为准第二十七条 新建影剧院、游乐场、体育馆、展览馆、大型商场等有大量人流、车流集散的多、低层建筑（含高层建筑裙房） ，其面临城市道路的主要出入口后退道路规划红线的距离，除经批准的详细规划另有规定外，不得小于15 米，并应留出临时停车或回车场地。第二十八条 沿城市高架道路两侧新建、改建、扩建建筑，沿高架道路主线边缘线后退距离，不小于30 米；沿高架道路匝道边缘线后退距离，不小于 15 米。第二十九条 建筑物的围墙、基础、雨篷、台阶、标示牌、管线、阳台和附属设施，不得逾越道路规划红线和用地界线。第三十条第三十条 沿公路的建筑物， 在城市规划建设用地范围内的路段两侧，按后退城市道路红线要求执行；在其余路段两侧，其后退公路两侧边沟（截水沟、坡脚护坡道）外缘，高速公路不少于 30 米，国道不少于 20 米，省道不少于 15 米，县道不少于 10 米，其它道路不少于 5 米。第三十一条 建筑物退让规划绿线不得少于 4.5 米，建筑基底、阳台、雨篷等出挑部分及由建筑使用所引起的人流活动不得占压绿线。第三十二条 建筑物退让规划紫线的距离，应遵守相关规划及历史文化名城保护规划。第三十三条 城市市政管线及各类设施对周边地区的影响不得超越道路红线和规划黄线。工程管线与建（构）筑物之间的最小净距应符合表 7 的规定。表表 7 7工程管线与建（构）筑物之间的最小净距工程管线与建（构）筑物之间的最小净距地下管线名称给水管d200mmd200mm水平距离（米）1.03.02.50.7BABA1.52.04.06.02.50.50.51.01.5电力线架空管线10kV 边导线电35kV 边导线力110kV 边导线电信杆线热力管线架空管线10kV 及以下35kV-110kV水平距离（米）2.03.04.02.01.0垂直距离3.04.0污水、雨水排水管低压燃气管高压中压热力管直埋地沟管220 kV及以上高压线走廊内不得建设任何建筑物电信线热力管线1.50.6电力电缆电信电缆直埋管道第三十四条 沿河道规划蓝线两侧新建、扩建建筑物，其后退河道规划蓝线的距离除有关规划另有规定外，不得小于 4.5 米。第三十五条 沿铁路两侧新建、扩建建筑工程，应符合以下规定：高速铁路两侧的建筑工程与轨道中心线的距离不得小于50米； 铁路干线两侧的建筑工程与轨道中心线的距离不得小于30米；铁路支线、专用线两侧的建筑工程与轨道中心线的距离不得小于15 米； 铁路两侧的围墙与轨道中心线的距离不得小于 10 米， 围墙的高度不得大于 3 米。第三十六条 在电力线路保护区范围内，不得新建、改建、扩建建筑物。沿架空电力线路两侧应保留一定的安全距离，形成高压走廊。330 千伏，两侧各留 22.5 米；220 千伏，两侧各留 20 米；110 千伏，两侧各留 12.5 米；35 千伏， 两侧各留 10 米。第三十七条 规划建筑退让地裂缝应满足 西安市地裂缝场地勘察与工程设计规程相关要求。第七章第七章建筑高度及空域保护建筑高度及空域保护第三十八条建筑物的高度和建筑景观控制应符合本章的规定，并同时符合日照、建筑间距、消防等方面的要求。第三十九条古城墙以内的区域建筑高度实行分区控制，古城墙内建筑高度不得超过 24 米。古城墙内侧 20 米以内不得建设建筑物、构筑物，沿城墙恢复为马道或者建设为绿地；城墙内侧100米以内建筑高度不得超过 9 米，建筑形式应当采用传统风格；100米以外，应以梯级形式过渡，100-130 米限高 15 米，130-160 米限高 18 米，过渡区的建筑形式应当为青灰色全坡顶建筑；以东、西、南、北城楼内沿线中心为圆心，半径 100 米范围内为广场、绿地和道路，周边的建筑物、构筑物应当与城楼的建筑风格、色彩相协调；以东、西、南、北城楼外沿线中心为圆心，半径 200 米范围内为广场、绿地和道路，半径200 米外，建筑高度各以 60 米距离为过渡区，从 24 米以下向 36 米以下、50 米以下递升；古城墙外侧至护城河范围内只允许建设屋脊高度不超过 6 米的园林式公共服务设施；护城河至环城路内侧红线范围内只允许建设屋脊高度不超过12 米的建筑物；环城路外侧红线以外的建筑高度，以60 米距离为过渡区，从24 米以下向 36 米以下、50 米以下递升。高度计算方法见附录三。第四十条在历史文化名城、历史文化街区、文物保护单位、保护建筑周围的建设控制地带内和安全保密单位周边新建、改建、扩建建筑物，其控制高度应符合建筑、文物保护和安全保密的有关规定，并按经批准的详细规划执行。第四十一条在有净空高度控制的飞机场、气象台、电台和其他无线电通讯（含微波通讯）等特殊设施周围和通道、景观视廊上，新建、扩建和改建建筑物的高度应当符合有关净空高度、通视廊道控制和景观视廊的规定。第八章第八章绿地控制绿地控制第四十二条建筑基地内的绿地率和道路绿地率应满足表8要求。表表 8-18-1各类用地绿地率控制指标各类用地绿地率控制指标用地类别用地类别居住用地居住用地商业金融商业金融行政办公、行政办公、体育、体育、医疗卫生、医疗卫生、教育科研用地教育科研用地工业用地工业用地绿地率绿地率城市更新改造区城市更新改造区 25%25% 20%20% 30%30% 20%20%其它区其它区 30%30% 25%25% 35%35%公共绿地公共绿地防护绿地防护绿地广场用地广场用地 7575 9090 2525表表 8-28-2道路绿地率控制指标一览表道路绿地率控制指标一览表道路类别道路类别园林景观路园林景观路红线宽度大于红线宽度大于 5050 米米红线宽度红线宽度 40-5040-50 米米红线宽度小于红线宽度小于 4040 米米绿地率绿地率 40%40% 30%30% 25%25% 20%20%第四十三条居住区内绿地的总指标，应根据居住人口规模分别达到，组团不少于 0.5 平方米/人，小区（含组团）不少于1.0 平方米/人，居住区（含小区和组团）不少于 1.5 平方米/人。第四十四条城市绿化带应预留沿线单位人行和车行出入口，商业建筑每 50 米可以设置 3 米宽的人行出入口，每 80 米可以设置4.5 米宽的车行出入口。第九章第九章地下空间利用地下空间利用第四十五条 城市地下交通干线、地下营业性设施、地下停车场、地下过街通道等城市地下空间的开发建设，其口部、孔口、管线等部位和设施应当符合人民防空工程的防护要求和相关技术要求规定。第四十六条县级以上人民政府所在地的城市，新建建筑应充分利用地下空间，可与人防工程相结合，并按照下列规定修建防空地下室：（一）新建十层（含十层）以上或者基础埋深三米（含三米）以上的民用建筑，按照地面首层建筑面积修建六级（含六级）以上防空地下室；（二）新建除第（一）项规定和居民住宅以外的其他民用建筑，地面总建筑面积在两千平方米以上的，按照地面建筑面积的百分之二至百分之五修建六级（含六级）以上防空地下室；（三） 开发区、 工业园区、 保税区和重要经济目标区除第 （一）项规定和居民住宅以外的新建民用建筑，按照一次性规划地面总建筑面积的百分之二至百分之五集中修建六级（含六级）以上防空地下室；（四）新建除第（一）项规定以外的人民防空重点城市的居民住宅楼，按照地面首层建筑面积修建 6B 级防空地下室；（五）人民防空重点城市危房翻新住宅项目，按照翻新住宅地面首层建筑面积修建 6B 级防空地下室。按前款第（二）项、第（三）项规定的幅度具体划分：一类人民防空重点城市按照百分之四至百分之五修建；二类人民防空重点城市按照百分之三之百分之四修建；三类人民防空重点城市和其他城市（含县城）按照百分之二之百分之三修建。新建防空地下室的抗力等级和战时用途由县级以上人民政府人民防空主管部门确定。第四十七条地下通道的设计应与地上、地下建筑物密切配合，出入口应安排人流集散用地，其面积不小于 50 平方米。第十章第十章停车场停车场第四十八条建筑工程配建的机动车停车位指标，以小型车为计算当量，非机动车以自行车为计算当量。第四十九条停车场的建设，必须符合城市规划和保障道路交通安全畅通的要求，其规划设计遵守城市道路设计规范（CJJ3790） 和停车场规划设计规则（试行） 。第五十条新建、改建、扩建的大型旅馆、饭店、商店、体育场（馆） 、影（剧）院、展览馆、图书馆、医院、旅游场所、车站、航空港等公共建筑和商业街（区） ，必须配建或增建停车场。其配建停车位按表 9 要求执行。第五十一条规划和建设居住区，必须按表 9 配套设置居民汽车（含通勤车） 停车场、 停车库。 居住区内地面停车率不得超过 15%，地面集中式停车除外。停车场、库的服务半径不宜大于 150 米，并宜采用地下或多层车库。表表 9 9配建停车场停车位最低控制指标配建停车场停车位最低控制指标项目指标单位车位/户机动车1.3自行车备注独立商品住宅、别墅高档商品住宅、低层为主车位/100 1.00.5的住宅楼、户均建筑面积在 150 平方米以上的住宅楼）中高档商品住宅（以多、车位/100 住宅0.82.0高层为主，指户均建筑面积在120-150平方米的住宅楼）普通商品住宅（以多、高车位/100 0.52.0层为主，指户均建筑面积在 120 平方米以下的住宅楼）经济适用房、集资建房、车位/100 0.32.0棚户区及城中村改造拆迁安置项目车位/100 办公旅馆一类二类一类二类车位/100 车位/100 车位/100 车位/100 车位/100 0.20.70.50.80.40.72.03.02.08.0廉租房省市级行政机关，金融其他机构高级、星级宾馆一般宾馆，招待所商业、金融保险、市场服务、公寓式写字楼标准厂房工业区每 100 平方米工业用地应设 0.20.6 个停车位； 每个工业区的停车场地中，应有50%用于小汽车和轻型货车的停泊，50%用于货车的停车和装卸；面积大于45米40 米的地块应增设大型货柜装卸泊位，装卸位长度不得小于 13 米， 宽度不得小于 4 米，净空不得小于 4.2 米。商业设施工业车位/100 0.2-0.6一类体育馆二类车位/百座4.020.00体育馆：一类4000 座；二类4000 座；体育场：一类15000 座；车位/百座2.020.00二类15000 座；体育场停车位指标可适当减少影剧院一类二类车位/百座车位/百座车位/100 车位/100 5.03.01.00.512.015151.51.560.0省市级影剧院其他影剧院古典园林，风景名胜展览馆图书馆医院游览一市车位/高峰日每千旅客类区场所郊区二类火车站飞机场车位/高峰日每千旅客车位/高峰日每千旅客车位/高峰日每千旅客车位/高峰日每千旅客15.010.02.510.040.04.0一般性城市公园注：1、居住类停车位指标折减系数： 老（明）城以内 60% 城市更新改造区 80%2、以上停车位指标未涉及的建筑类别，其控制指标按陕建发（2006）143 号文件规定执行。第五十二条混合类型建筑停车位指标按各类使用性质和规模分别计算。第十一章第十一章建设引导措施建设引导措施第五十三条城市更新改造区内城市开放空间引导措施：土地使用者（指住宅建筑、商业建筑类）在相应地块内提供城市开放空间，对于开发后大于规划标准要求的公共活动空间，政府可给予建筑面积奖励。土地使用者为公众提供自由使用的城市开放空间（使用面积不小于150 平方米） ，根据城市更新改造区控制容积率上限核定允许其增加建筑面积数量，每提供 1 平方米城市开放空间，允许增加建筑面积 4 平方米。第五十四条城市更新改造区内公益设施引导措施：土地使用者（指住宅建筑、商业建筑类）在相应地块内，额外为城市提供公益设施(公共厕所、文化活动场所及警务室、青少年、老年活动站室等)，并向公众提供无偿使用的，每提供1 平方米建筑面积，允许增加建筑面积 6 平方米。提供中小学用地超过额定指标的部分，每提供 1 平方米，允许增加建筑面积 4 平方米。第五十五条城市更新改造区内建筑密度引导措施土地使用者（指住宅建筑、商业建筑类）在相应地块内降低建筑密度，对于开发后建筑密度低于规划标准的，可给予建筑面积奖励。每降低建筑密度控制指标 1 个百分点，允许增加 2 个百分点建筑基地面积的建筑面积。第五十六条城市新区内城市开放空间引导措施：在城市新区内的建设项目（指住宅建筑、商业建筑类） ，提供0.2 公顷（一面临街，面宽大于进深 2 倍或两面临街）以上土地或完整街廓做为城市开放空间，可以在原定容积率上限的基础上获得提供城市开放空间面积的 2 倍奖励。注：本条文中的城市开放空间不含因建筑规定要求后退距离产生的用地面积及居住区配建要求产生的绿地及各类公共活动空间面积。第十二章第十二章附附 则则第五十七条违反本规定的法律责任追究，依照中华人民共和国城乡规划法及有关法律、法规、规章的规定。第五十八条本规定实施前已批准的规划和已取得建设项目选址意见书 、或经核定规划设计要求、或已取得建设用地规划许可证的建设工程、或已取得建设工程规划许可证初审意见的，仍按原规定执行。市政府另有规定的除外。第五十九条本规定应定期进行总结和评估，如因所依据的法规、规范调整及需要完善之处，可由西安市规划局制定相应的补充规定。第六十条本规定由西安市规划局负责解释。第六十一条本规定自颁布之日起施行。附录一附录一名词解释名词解释1、用地性质城镇用地按照所担负的不同功能，划分为不同的用途类型，包括居住用地，公共设施用地，工业用地，仓储用地等，称为用地性质。2、用地兼容性即城镇用地与建筑的互适性，规划对每一具体地块规定某种用地性质。在某一用地性质下，一些性质的建筑允许建设，对用地及环境没有干扰和影响；而另一些性质的建筑在符合条件下才被允许建设，称为用地兼容性。3、建筑容积率（容积率）指建筑物地面以上各层建筑面积的总和与建筑基地面积的比值。4、建筑密度指建筑物底层占地面积与建筑基地面积的比率（用百分比表示） 。 5、住宅建筑净密度指住宅建筑基地总面积与住宅用地的比率（用百分比表示） 。6、绿地率各类建筑基地内的绿地面积占基地总面积的比例（用百分比表示） 。计算绿地率的绿地面积，包括建筑基地内的集中绿地面积和房前屋后、街坊道路两侧以及规定的建筑间距内的零星绿地面积。7、低层建筑指高度小于、等于 10 米的建筑，低层住宅建筑为一层至三层。8、多层建筑指高度大于 10 米，小于、等于 24 米的建筑，多层住宅建筑为四层至六层。9、高层建筑指高度大于 24 米的建筑，高层住宅建筑为六层以上（不含六层） ，中、高层住宅建筑为 7-9 层。10、办公建筑指党政机关、社会团体、企事业单位的独立办公楼。11、商业建筑指综合百货商店、商场、经营各类商品的专业零售和批发商店、饮食等服务业的建筑以及公寓、写字楼。12、混合类型建筑指具有两种或两种以上使用功能的建筑。13、裙房指与高层建筑紧密连接，组成一个整体的多、低层建筑。裙房的最大高度不超过 24 米，超过 24 米的，按高层建筑处理。14、居住区地面停车率居住区内居民汽车地面停车数量与居住区停车位总数的比率15、城市更新改造区指城市中建成时间较长、密度较高、基础设施不够完善、需要改造更新的成片居住区、工业区、商业区和其他建成区 ，也称城市旧区。16、城市开放空间是指可供全体市民免费使用的一个多层次、多功能的空间 ,是休闲、集会、娱乐等的活动场所，用于广场、沿街自行车道和人行道空间、城市开放绿地等。城市开放空间需满足以下条件：公共空间应与城市道路相邻。必须至少提供 1 个临路开敞的边界；若多个公共空间相邻，相邻空间的边界应保持开敞。（一面临街， 面宽大于进深 2 倍或两面临街）不含因建筑规定要求后退距离产生的用地面积及居住区配建要求产生的绿地及各类公共活动空间面积。17、红线城市道路(含居住区级道路)用地的规划控制线。18、蓝线是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。19、绿线指城市各类绿地范围的控制线。20、黄线指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。21、紫线指国家历史文化名城内的历史文化街区和省、自治区、直辖市人民政府公布的历史文化街区的保护范围界线，以及历史文化街区外经县级以上人民政府公布保护的历史建筑的保护范围界线。22、卫生视距本规定中的卫生视距是指住宅建筑与各类建筑之间的视觉卫生距离，不小于 18 米。住宅建筑与相邻建筑的相邻面均开窗，且有一个以上是居室窗，则必须满足卫生视距，如有阳台，则卫生视距从阳台外侧算起。附录二容积率指标计算规则附录二容积率指标计算规则一、容积率系指一定地块内，地上总建筑面积计算值与总建设用地面积的商。地上总建筑面积计算值为建设用地内各栋建筑物地上建筑面积计算值之和；地下有经营性面积的，其经营面积不纳入计算容积率的建筑面积。一般情况下，建筑面积计算值按照建筑工程建筑面积计算规范 （GB/T50353-2005）的规定执行；遇有特殊情况，按照本规则下列规定执行。二、当住宅建筑标准层层高大于4.9 米(2.7 米2.2 米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2 倍计算；当住宅建筑层高大于7.6 米（2.7 米2+2.2 米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3 倍计算。三、当办公建筑标准层层高大于5.5 米(3.3 米2.2 米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的 2 倍计算；当办公建筑层高大于 8.8 米（3.3 米2+2.2 米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3 倍计算。四、 当普通商业建筑标准层层高大于6.1 米(3.9 米2.2 米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2 倍计算；当普通商业建筑层高大于10 米（3.9 米22.2 米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3 倍计算。五、计算含阳台建筑的容积率指标时，阳台部分建筑面积的计算值按照其水平投影面积计算。六、地下空间的顶板面高出室外地面 1.5 米以上时，建筑面积的计算值按该层水平投影面积计算；地下空间的顶板面高出室外地面不足 1.5 米的，其建筑面积不计入容积率。如建筑室外地坪标高不一致时，以周边最近的城市道路标高为准加上0.2 米作为室外地坪，之后再按上述规定核准。七、住宅、办公、普通商业建筑的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等公共部分及屋顶，独立式住宅建筑和特殊用途的大型商业用房，工业建筑、体育馆、博物馆和展览馆类建筑暂不按本规则计算容积率，其建筑面积的计算值按照建筑工程建筑面积计算规范（GB/T50353-2005）的规定执行。八、设计单位应在总平面图上分别注明建筑面积和建筑面积计算值。九、本规则规定的数值均含本数。十、对本规则执行过程中遇到的其它情况，将及时予以补充和修正。附录三附录三建筑高度计算规则建筑高度计算规则1、建筑高度计算（1）本规则仅适用于确定建筑间距、退界距离和后退道路时的建筑高度计算。其他规定对建筑高度有限制的（如机场、气象台、微波通道、安全保密、日照分析、视线分析等） ，按建筑物的最高点计算。（2）在计算建筑间距时，建筑高度按下列规定计算：平屋面建筑：挑檐屋面自室外地面算至檐口顶，加上檐口挑出宽度 （见图一） ； 有女儿墙的屋面， 自室外地面算至女儿墙顶 （见图二） 。坡屋面建筑：屋面坡度小于 45 度（含 45 度）的，自室外地面算至檐口顶加上檐口挑出宽度（见图三） ；坡度大于 45 度的，自室外地面算至屋脊顶（见图四） 。水箱、楼梯间、电梯间、机械房等突出屋面的附属设施，其高度在米以内，且水平面积之和不超过屋面建筑面积/的，不计入建筑高度。表表 2 2各类建设用地适建范围表各类建设用地适建范围表居住用地序号用地类别建设项目一类R1二类R2三类R3四类R3行政C1商贸C2公共设施用地文娱C3体育C4医疗C5科教C6工业用地一类M1二类M2三类M3仓储用地普通W1物流市政公用设施用地U绿 地G1G21234567891011低层独立式住宅其他低层住宅建筑多层住宅建筑(包括商住楼)高层住宅建筑(包括商住楼)宿 舍 楼居住小区教育设施（中小学幼托机构）居住小区商业服务设施居住小区文化设施（青少年和老年活动室、文化馆等）居住小区体育设施居住小区医疗卫生设施（卫生站、街道医院、养老院等）居住小区市政公用设施（含出租汽车站）12居住小区行政管理设施（派出所、居委会等）各类建设用地适建范围表各类建设用地适建范围表居住用地序号用地类别建设项目一类R1二类R2三类R3四类R3行政C1商贸C2公共设施用地文娱C3体育C4医疗C5科教C6工业用地一类M1二类M2三类M3仓储用地普物通流W1市政公用设施用地U绿 地G1G2131415161718192021集贸市场及超市大型商业服务设施大型文化娱乐设施大型体育设施医疗卫生设施特殊病院（精神病院、传染病院）一需单独选址商务楼、写字楼高等院校、中等专业学校职业学校、技术学校、成人学校和业余学校2223242526一类工业二类工业三类工业普通储运仓库危险品仓库各类建设用地适建范围表各类建设用地适建范围表272829303132社会停车场、库加油站汽车修理、专业保养场和机动车训练场客、货运公司站场施工维修设施及废品场市政公用设施注：允许设置；不允许设置；允许或不允许设置，由城市规划管理部门根据具体条件和规划要求确定