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8 消费信贷、信用卡和房地产贷款,理论依据与意义消费贷款的种类消费信贷的特点消费贷款的申请评估 个人信用评估 主要贷款（住在抵押贷款、汽车贷款、 消费卡贷款）消费信贷定价,8.1 理论依据与意义,8.1.1 消费信贷的产生及其对商业银行的意义 是银行等金融机构为满足个人特定的消费目的而发放的贷款。1 理论基础：生命周期消费理论。8.1.2 对商业银行的意义 改善银行资产结构，降低经营风险是银行的一个新的利润增长点是银行提高竞争力的重要途径,8.2 消费信贷的种类,1 按偿还方式：分期还款，到期一次性还款。2 按资金用途：A居民住宅抵押贷款B非住宅贷款：汽车、耐用消费品、教育贷款、旅游贷款C 信用卡贷款与借记卡3 消费者金融保护局4消费信贷的快速发展,8.3 消费信贷的特点,1高风险性：还款来源不确定；信息不对称严重；贷款结构内含的利率风险与违约风险2高收益性（回佣，手续费，年费收入）3 周期性（对经济周期比较敏感）4 利率不敏感性（取决于受教育程度、收入水平、对生活质量的追求，贷款带来的效用）,8.4消费者信贷申请评估与风险控制,8.4.1 消费信贷申请评估担保人（社会压力与第二还款来源？） 收入存款工作与居住的稳定性债务金字塔,8.4.2 申请范例（P457）,申请表的评估信用报告,8.25个人信用评估（评分）,8.5.1 个人信用评估的意义征信（也称信用评估）。1830年伦敦成立世界上第一家征信公司1929年美国信用局。美国的个人征信机构：邓白氏（Dun & Bradstreet邓白氏集团公司 EXperian公司 Equifax公司环联（TransUnion）,8.5.2 信用评分的基本理论,1 大量观察，区别优良贷款和不良贷款的财务、经济和动机等因素2 静态预期,8.5.3 个人财务分析的内容和目标,1内容：资产、负债、费用 、收入和综合分析。2 目标：A确定借款人各种资产的价值和可靠性 B确定可作为抵押品的流动性资产C流动负债及其偿还方式D确定客户的总体负债情况和流动性,3 个人贷款财务报表的分析方法,（1） 资产分析的范围（从四个方面确定）A抵押资产？资产变卖？资产收入？资产比重？B资产分析关注的三个问题：价值和稳定性；流动性；所有权和控制权,（2） 流动性资产分析,现金：定期存款，个人退休账户，信托账户。 大额可转让存单和储蓄存单可转让证券(股票评估，政府债券和公司债券)股票评估,（3） 不动产分析（4）应收贷款分析（5) 人寿保险：终生人寿保险和定期寿险(6) 退休基金(7) 私人财产(8)其它资产：营业资产，合营公司资产，退税等,(9) 个人收入分析,工资，其它经常收入，利息，股息，应收赡养费，退休金收入，失业救济，社会保障福利。自营人员,(10) 负债分析,信用卡分析营业负债分析其它贷款分析和负债分析(11) 其它信息：共有权，偶然负债，或有负债,8.5.4 个人财务报表综合分析,1 综合分析的目的。抵押品或还款来源；资产流动性；流动性负债；所有者权益；速动比率，所有者权益与资产比率.2 分析方法：比率分析：速动比率（现金）（大于1），,调整后的所有者权益与资产比率（超过50%）,8.5.5 个人信用评估方法,1 Z计分模型 Altman（1968）选取了下述五个变量作为风险分析指标：X1营运资本/总资产 （WC/TA） 营运资本是公司的流动资产与流动负债之差。显然，（WC/TA）反映了公司规模与流动性之间的关系。X2留存收益/总资产（RE/TA）其中留存收益（或剩余收益）是公司再投资（投资增量）的收益总量和公司在整个寿命期内的损失总量。X3税息前利润/总资产（EBITA/TA）该比率可用来衡量公司资产赢利能力。X4权益市场价值/总债务的帐面价值（MVE/TL） 。其中权益指标为公司所有股份（含优先股和普通股）的市场价值，负债则是流动负债和长期负债之和。该比率说明公司在债务超过资产、无力还债但尚未破产时，其资产价值多少。X5销售收入/总资产（S/SA）该比率是反映公司资产营运能力即它在竞争状况下的管理能力,Z=0.012*X1+0.014*X2+0.033*X3+0.006*X4+0.999*X5 或z=1.2*X1+1.4*X2+3.3*X3+0.6*X4+0.999*X5,情形1: 当Z1.81时，公司将会破产或面临着破产威胁。商业银行应该停止计划的贷款计划、并采取补救措施挽救可能遭受的信贷资产损失问题。 情形2:Z2.99时，公司的经营状况良好，基本上没有信用风险问题。商业银行可批准其贷款申请。情形3: 1.81< Z <2.99时，借款人的信用状况处于未知区域（zone of ignorance ）或灰色区域（gray area ）。,2 ，5C判断法,品质能力资本担保环境（政治、经济、法律和市场环境等）,3 信贷分析法,A杜兰德9因素消费信贷评分系统P169(人民大学出版社)阈值是1.25分B 八因素（90-430分）（最优分界点，单个客户最大额度）优缺点：客户关系、歧视、举证责任,C FICO信用分析（类似于淘宝？） 统计学的聚类原理 借款人还款历史欠款数额 信用历史的持续时间 贷款的类型 曾经使用的信贷种类人格特征（个人特征）300-850分。,D 中国的情况上海华腾软件公司，中国建设银行（自然情况、职业状况、家庭情况与银行关系）E 技术：判别分析、逻辑回归，神经网络模型,8.5.6 风险控制与分散的主要手段,1 控制消费信贷风险的主要手段个人信用系统首付额度规定每月还本付息的最高限额最低收入额度,2消费信贷风险分散的手段,避免同一类消费信贷的借款人过分集中强调不同期限的合理搭配二级市场的销售贷款,8.6 住宅抵押贷款,8.6.1 住宅抵押贷款的种类及发展1 种类8.6.2 住房贷款的创新与发展多重抵押贷款可变利率贷款累进付款与分级偿还抵押贷款反向年金抵押贷款,最后巨额付款方式分享增值抵押贷款循环住房贷款一揽子交易抵押贷款中国的住宅贷款。不良贷款比率0.5%,8.6.2 住宅抵押贷款业务,1 个人住房贷款的具备要求合法的身份稳定的经济收入购房合同首付资产抵押,2 个人住房贷款结构,3 住宅抵押贷款的业务流程,8.6.3 住宅抵押贷款的风险分析,1 信用风险2 利率风险3 提前偿付风险,8.6.4 住宅抵押贷款证券化市场,8.7 汽车贷款,8.7.1 汽车贷款的供给方式间客模式直客模式8.7.2 汽车贷款业务1基本需求2 贷款结构3 业务流程8.7.3 汽车贷款的风险管理,8.8 信用卡贷款,8.8.1 信用卡的产生和发展 中国银行的长城卡，中国工商银行的牡丹卡，中国农业银行的金穗卡，中国建设银行的龙卡，交通银行的太平洋卡，深圳发展银行的发展卡，浦东发展银行的浦东卡等8.8.2 信用卡贷款的结构,
