门店选址与商圈分析学习教案.ppt

学习学习(xux)目标目标一、门店选址(xun zh)遵循的原则与程序二、连锁门店商圈及界定三、连锁门店商圈调查与分析第1页/共41页第一页，共42页。一、门店选址遵循一、门店选址遵循(zn xn)的原则与程序的原则与程序（一）连锁门店选址应遵循的原则 1、方便顾客购物的原则 （1）交通便利 （2）靠近人群聚集的场所 （3）靠近人口居住稠密区或机关单位集中的地区 （4）符合客流规律(gul)和流向的人群集散地段 2、有利于门店开拓发展的原则 3、有利于获取最大的经济效益的原则第2页/共41页第二页，共42页。（二）优良门店店址的条件与标准 1、商业活动频繁程度高的地区 2、人口密度较高的地区 3、交通便利的地区 4、人们聚集的场所(chn su) 5、同类商店聚集的街区第3页/共41页第三页，共42页。（三）门店选址应注意的问题1、快速车道边2、周围居民少或增长慢但商业网点已基本配齐的区域3、同一(tngy)地区层高的地方4、近期有拆迁可能的地区第4页/共41页第四页，共42页。（四）连锁门店选址的程序 1、选择区域与方位 2、制图-寻求最佳位置(wi zhi) 3、市场调查 4、具体实施方案的制定和落实第5页/共41页第五页，共42页。大润发的选址大润发的选址(xun zh)要求要求大润发超市，以日常用品为主，选址要求具体需求如下：土地：面积在30亩以上（约20000 m2）为佳。（覆盖率50%）交通动线：最好以土地为界两边临路，要求在城市的主干道上。商圈人口：以土地为中心(zhngxn)半径3公里人口约3040万左右，县、地、省会城市均可，购买力高的城市3公里商圈内的人口20万也可以开。建筑物以一层20000m2为最佳，如二层即单层建筑面积均在10000m2以上，总建筑面积2000022000 平方米，楼层最好不要超过二层。第6页/共41页第六页，共42页。7、停车面积至少(zhsho)：机动车10000 m2（室内、外均可）约300个停车位，自行车2500 m23500 平方米（室、内外均可）。8、建筑物室内层高：楼板至楼板在5.4米以上（使用净高3.8米），柱与柱距离8米或11米。商场的楼板荷载600kg/ m2，收货区、库存区需要1000kg/ m2。9、建筑面积在20000m2以上，大厅面积超过3000m2，两路供电且同时使用，每路为1600KVA，总容量3200KVA，或一用一备，常供电3200KVA，备用电1600KVA。建筑面积在20000m2以下，大厅在3000m2以下，两路同时使用，每路为1250KVA，则总用电的容量为2500KVA，或一用一备，常供电为2500KVA，备用电1250KVA。生活用水日供量200T，空调用水日供量200T，煤气每小时为50m第7页/共41页第七页，共42页。二、连锁二、连锁(lin su)门店商圈及设定门店商圈及设定（一）商圈及商圈形态1、商圈的含义与层次 商圈（trading area）也称交易区域，是指以连锁门店所在地为中心，沿着一定的方向和距离(jl)扩展，吸引顾客的辐射范围。简言之，就是连锁门店吸引其顾客的地理区域，也就是来店购买商品和服务的顾客所居住的地理范围。第8页/共41页第八页，共42页。连锁门店的商圈一般由三部分(b fen)组成： 主要商圈（primary trading area） 次级商圈（secondary tradingarea） 边缘商圈（fringe trading area）第9页/共41页第九页，共42页。商圈形状(xngzhun)图 核心(hxn)商圈边缘(binyun)商圈次级商圈商店第10页/共41页第十页，共42页。2、商圈形态(xngti) （1）商业区 （2）住宅区 （3）文教区 （4）办公区 （5）混合区第11页/共41页第十一页，共42页。（二）影响(yngxing)商圈形成的因素1、家庭和人口因素2、产业结构(chn y ji u)3、交通状况4、城市规划5、门店聚集状况及商业区的形成第12页/共41页第十二页，共42页。（三）商圈大小的决定因素 1、商业信誉 2、经营规模 3、商品种类 4、竞争商店位置 5、顾客(gk)流动性 6、交通地理状况 7、促销活动第13页/共41页第十三页，共42页。（四）连锁门店商圈的确定(qudng)方法1、经验设定法（1）根据业态设定商圈范围（2）根据门店所处位置(wi zhi)设定商圈范围（3）根据零售店市场规模设定商圈范围（4）根据顾客购买出行方式设定商圈范围（5）根据顾客购物频率设定门店商圈范围第14页/共41页第十四页，共42页。2、商圈测定常用法则（1）莱利的零售吸引力法则 美国学者莱利先生研究了美国的都市(dsh)商圈，总结出都市(dsh)人口和零售吸引力的相互关系，其成果被称为莱法则或莱利零售吸引力法则第15页/共41页第十五页，共42页。 莱利法则的假定是：假定A、B两个城市，处在二者之间的C城市会有多少消费者去A城市或去B城市购物？以此(y c)表明A、B两城市的零售吸引力有多大。 莱利法则的内容是：某一城市的零售吸引力与两城市人口成正比，而与中间城市到两城市间距离的平方成反比 第16页/共41页第十六页，共42页。 Ba/Bb=（Pa/ Pb）（Db/Da）2其中(qzhng)：Ba a城市从中间地c城市吸引来的购买额 Bbb城市从中间地c城市吸引来的顾客额 Paa城市的人口 Pbb城市的人口 Daa城市与c城市的距离 Dbb城市与c城市的距离第17页/共41页第十七页，共42页。案例：案例：a a城市城市(chngsh)(chngsh)人口为人口为42.342.3万人，万人，b b城市城市(chngsh)(chngsh)为为9.29.2万人；万人；a a城市城市(chngsh)(chngsh)距距c c城市城市(chngsh)80.42(chngsh)80.42公里，公里，b b城市城市(chngsh)(chngsh)距距c c城市城市(chngsh)61.82(chngsh)61.82公里。那么，公里。那么，c c城市城市(chngsh)(chngsh)流向流向a a城市城市(chngsh)(chngsh)与与b b城市城市(chngsh)(chngsh)的购买额比率是：的购买额比率是： 第18页/共41页第十八页，共42页。答案 这个结果显示c城市(chngsh)去a城市(chngsh)购物的人比去城市(chngsh)购物的人多2.7。两城市(chngsh)店铺可参照法则进行集客力分析。2.7=）261.82/80.4）42.3/9.2（2第19页/共41页第十九页，共42页。（2）康维斯的均衡点法则 康维斯，又译康帕斯，为美国伊利诺伊大学的经济研究学者在19431948年间对莱利法则进行了深入研究，依据莱利法则，提出(t ch)了康维斯均衡点公式，用以测量商圈的分界点。 第20页/共41页第二十页，共42页。 其中：Daa地到分界点c的距离( jl) Dbb地到分界点c的距离( jl) Paa地人口 Pbb地人口PaPbDbDaDa1第21页/共41页第二十一页，共42页。案例案例: : A A与与B B两地两地(lin d)(lin d)之间的距离为之间的距离为36003600米，米，PaPa为为1010万人，万人，PbPb为为9090万人，求万人，求DaDa第22页/共41页第二十二页，共42页。 即商圈分界点在距离a地900米的地方。 莱利法则和康威斯法则在欧美(u mi)日得到了广泛的应用，但也有一定的局限性，因为它不仅是以人口和距离为分界点的影响因素米90010000090000013600Da第23页/共41页第二十三页，共42页。（3）科亨阿普波姆法则 阿普波姆先生的创新性在于两点：一是把两地的销售场地面积作为影响因素之一，舍弃(sh q)了人口方面的影响因素；二是将两地间的距离换算为小汽车行驶时间，更符合现代社会的特点。 第24页/共41页第二十四页，共42页。 其中：Daa地到商圈分界点的时间距离（小汽车行驶时间） Db+Da两地(lin d)之间的距离（小汽车行驶时间） Paa地的销售面积 Pbb地的销售面积 PaPbDbDaDa1第25页/共41页第二十五页，共42页。案例案例(n l):(n l): 两地距离时间为两地距离时间为9090分钟，分钟，Pa=1000Pa=1000米，米，Pb=4000Pb=4000米，米，则则 第26页/共41页第二十六页，共42页。 即商圈分界点在距离( jl)a地三十分钟行车距离( jl)的地方。 “莱利法则只适合于计算机有关耐用品、专门用品的商圈分界点，而不太实用于计算日用品分钟3010004000190Da第27页/共41页第二十七页，共42页。3、问卷调查商圈设定(sh dn)法（1）顾客调查（2）绘制商圈（3）计算商圈内的住户（4）预算销售额（5）划分商圈层次第28页/共41页第二十八页，共42页。三、连锁三、连锁(lin su)门店商圈调查与分析门店商圈调查与分析（一）商圈调查目的 1、了解优良立地的基本条件 2、确定立地条件的三要素是否具备 3、降低估算( sun)营业额误差、提高估算( sun)的精度第29页/共41页第二十九页，共42页。（二）门店商圈调查分析的内容1、商圈潜力调查分析 市场潜力大小来自于区域人口的多少以及他们的购买能力，有很多指标可以反应一个区域的市场潜力，其中购买力指数尤应引起重视。比较不同商圈的购买力指数，可为发现潜在的消费市场提供依据。其计算公式为： 购买力指数 = A50% + B30% + C20% 其中：A是商圈内可支配收入总和（收入中去除(q ch)各种所得税、偿还的贷款、各种保险费和不动产消费等）；B是商圈内零售总额；C是具有购买力的人口数量。第30页/共41页第三十页，共42页。2、城市结构调查（1）地域（2）交通 交通是否便利，地理位置是否优越，也是选择店址的一个重要因素。方便的交通要道，如接近公共汽车的停车站、地铁出站口等地，来往行人较多，具有设店价值。交叉路口的街角，由于公路(gngl)四通八达，能见度高，也是设店的好位置。但是，有些道路中间隔了一条很长的中央分向带或栏干，限制行人、车辆穿越，则会影响设店的价值。交通便利性还要考虑物流配送的便利性。有足够的停车场对大型连锁企业而言是十分关键的，便利性有时就是驾车时间和停车方便性的同一词。第31页/共41页第三十一页，共42页。（3）繁华地段（4）各项城市机能 区域内的基础条件为门店的正常运作提供了基本保障。连锁企业需要相应的物流配送系统，这与区域内交通通讯状况密切相关，有效的配送需要良好的道路和顺畅的通讯系统。此外，还与区域内软性(run xn)基础条件有关，包括供应链发达程度、政策和开发程度、相关法律和执法情况等，都需要认真分析。第32页/共41页第三十二页，共42页。（5）城市发展计划 城市建设的长远规划也会对商店将来的经营带来重大影响，有些地点从近期来看，可能(knng)是店址的最佳选择，但可能(knng)随着城市的改造和发展将会出现新的变化而不适合设店，相反，有些地点近期看可能(knng)并不理想，但从规划前景看又可能(knng)很有发展前途。 第33页/共41页第三十三页，共42页。3、商圈内竞争店调查A、竞争对手分析主要包括以下内容：（1）竞争店与所开设新店的距离(jl)，以及在地理位置 上的优劣势；（2）竞争店的销售规模与目标定位（3）竞争店的目标顾客层次特点（4）竞争店商品结构和经营特色（5）竞争店的实力和管理水平第34页/共41页第三十四页，共42页。B、 商圈饱和度是判断某个地区同类商业竞争激烈程度的一个指标，通过计算或测定某类商品销售的饱和指标，可以了解某个地区同行业是过多还是不足，以决定是否选择在此地开店。通常位于饱和程度低的地区，门店的成功(chnggng)可能性较高度饱和地区的商店要大，因而分析商圈饱和度对于新开设门店选择店址很有帮助。商圈饱和度指标（IRS）计算公式为：第35页/共41页第三十五页，共42页。 （）（）IRS = IRS：某地区某类商品商业圈饱和指数：某地区购买某类商品的潜在顾客人数：某地区每一顾客平均购买额：某地区经营同类(tngli)商品商店营业总面积第36页/共41页第三十六页，共42页。例：已知A区购买商品的顾客数是30000人，每个顾客平均购买额是35元，营业(yngy)总面积10000平方米。B区购买商品的顾客数是10000人，每个顾客平均购买额是40元，营业(yngy)总面积2500平方米。求A、B区哪个能取得较好的效益？第37页/共41页第三十七页，共42页。案例(n l)：麦当劳选址的5项标准 1.针对目标消费群 麦当劳的目标消费群是年轻人、儿童和家庭成员。所以在布点上，一是选择人潮涌动的地方，如在地铁一号线布点家，二号线也作了布点，在徐家汇、人民广场、新客站和五角场等交通集散点周边设点；二是在年轻人和儿童经常出没的地方布点，比如在南京路宝大祥儿童用品商店和淮海路青少年用品公司的前方站或附近设点，方便儿童出没就餐；在百货(bihu)商厦和大卖场开店中店，吸引逛商店的年轻人就餐。 第38页/共41页第三十八页，共42页。2.着眼于今天和明天 麦当劳布点的一大原则，是一定二十年不变。所以对每个点的开与否，都通过三个月到六个月的考察，再作决策评估。重点考察是否与城市规划发展相符合，是否会出现市政动迁和周围人口动迁，是否会进入城市规划中的红线范围。进入红线的，坚决不碰；老化的商圈，坚决不设点。有发展前途的商街和商圈、新辟的学院区、住宅区，是布点考虑的地区。纯住宅区则往往不设点，因为纯住宅区居民消费的时间有限。 3. 讲究醒目 麦当劳布点都选择在一楼的店堂，透过落地(lu d)玻璃橱窗，让路人感知麦当劳的餐饮文化氛围，体现其经营宗旨方便、安全、物有所值。由于布点醒目，便于顾客寻找，也吸引人。 第39页/共41页第三十九页，共42页。4.不急于求成 黄金地段黄金市口，业主往往要价很高。当要价超过投资的心理价位时，麦当劳不急于求成，而是先发展其他地方的布点。通过别的网点的成功，让“高价”路段的房产业主感到麦当劳的引进，有助于提高自己的身价，于是再谈价格，重新布点。松江、金山(jn shn)的两个布点，就是经过了这样的曲折。 5. 优势互动麦当劳开“店中店”选择的“东家”，不少是品牌声誉较高的，如家乐福、百盛购物中心、上海广场、时代广场等。知名百货店为麦当劳带来客源，麦当劳又吸引年轻人逛商店，起到优势互补的作用。第40页/共41页第四十页，共42页。感谢您的观看(gunkn)！第41页/共41页第四十一页，共42页。NoImage内容(nirng)总结学习目标。二是将两地间的距离换算为小汽车行驶时间，更符合现代社会的特点。其中：Daa地到商圈分界点的时间距离（小汽车行驶时间）。即商圈分界点在距离a地三十分钟行车距离的地方。“莱利法则只适合于计算机有关耐用品、专门用品的商圈分界点，而不太实用于计算日用品。比较不同(btn)商圈的购买力指数，可为发现潜在的消费市场提供依据。交通便利性还要考虑物流配送的便利性。纯住宅区则往往不设点，因为纯住宅区居民消费的时间有限第四十二页，共42页。