05第五章房地产开发贷款.ppt

第五章第五章 房地产开发贷款房地产开发贷款 内内 容容 提提 要（一）要（一） 本章主要讲述三部分内容，开发贷款程序、开发贷款的项目评估和贷后管理。重点介绍申请人资格和申请材料，开发贷款的调查、核实、审查、审批、发放；开发项目评估的条件、程序、内容；借款人评价，特别是资产负债分析、投资估算和偿债能力评估；资金的使用和售房款回笼的管理。 房地产金融（第二版）房地产金融（第二版） 2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第五章第五章 房地产开发贷款房地产开发贷款 内内 容容 提提 要（二）要（二） 贷款行所发放的房地产开发贷款是指贷款人向借款人发放的用于房地产开发及其配套设施建设的贷款。这项业务主要包括住房开发贷款、经济适用房贷款、商业用房开发贷款及其他用于房地产开发所必要的配套设施建设贷款。 房地产金融（第二版）房地产金融（第二版） 2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第一节第一节 房地产开发贷款程序房地产开发贷款程序 房地产开发贷款操作流程如下： 递交申请-受理调查-项目评估-评级授信- 借款审批-借款发放-贷后管理-收贷撤保房地产金融（第二版）房地产金融（第二版） 2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第一节第一节 房地产开发贷款程序房地产开发贷款程序 一、房地产开发贷款申请一、房地产开发贷款申请 （一）借款人资格 （1）借款人是经工商行政管理机关（或主管机关）核准登记的企（事）业法人、其他经济组织。 （2）有经工商行政管理部门核准登记并办理年检的法人营业执照或有权部门批准设立的证明文件。 （3）经营管理制度健全，财务状况良好。 （4）信用良好，具有按期偿还贷款本息的能力。 （5）有贷款证，并在贷款行开立基本账户或一般账户。 （6）有贷款人认可的有效担保。 房地产金融（第二版）房地产金融（第二版） 2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第一节第一节 房地产开发贷款程序房地产开发贷款程序 （7）贷款项目已纳入国家或地方建设开发计划，其立项文件合法、完整、真实、有效。 （8）借款人已经取得建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、国有土地使用权证、建设工程开工证。 （9）贷款项目实际用途与项目规划相符，符合当地市场的需求，有规范的可行性研究报告。 （10）贷款项目工程预算报告合理真实。 （11）借款人计划投入贷款项目的自有资金不低于银行规定的比例，并能够在使用银行贷款之前投入项目建设。 （12）企业信用等级和风险度符合贷款人的要求。 （13）贷款人规定的其他条件。房地产金融（第二版）房地产金融（第二版） 2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第一节第一节 房地产开发贷款程序房地产开发贷款程序（二）申请贷款资料 1.单位资料 （1）经年检并核准登记的法人营业执照复印件、法定代表人或其授权代理人证明书及签字样本、借款授权书（股份制企业）、贷款证年检证明复印件、贷款证（卡）及复印件。 （2）单位章程、成立批文。 （3）经会计师事务所验审的近三年年报及本期财务报表。 （4）工商管理部门的注册验资报告、开户许可证及有效税务登记证正副本复印件。 （5）法人代码证复印件、年检报告。房地产金融（第二版）房地产金融（第二版） 2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第一节第一节 房地产开发贷款程序房地产开发贷款程序 （6）房地产企业开发经营资质证书。 （7）借款申请报告。 （8）公司最高权力机构或授权机构同意申请贷款的决议。 （9）若属第三者提供信用担保方式的贷款，保证人亦须提交前五项资料并报贷款担保承诺书；若属抵押或质押担保方式的贷款，须提交抵押物或质物清单、估价报告、所有权或使用权证书及有处置权人同意抵押或质押的承诺证明。 （10）公司主要领导人简历及工作人员文化结构等清单。房地产金融（第二版）房地产金融（第二版） 2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第一节第一节 房地产开发贷款程序房地产开发贷款程序 2.项目资料 （1）项目立项批文、可行性研究报告及项目预算报告。 （2）建设用地规划许可证。 （3）建筑工程规划许可证。 （4）土地出让合同及规划红线图、国有土地使用证。 （5）地价款缴存凭证复印件。房地产金融（第二版）房地产金融（第二版） 2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第一节第一节 房地产开发贷款程序房地产开发贷款程序 （6）施工许可证。 （7）房地产预售许可证。 （8）已投入的项目资金凭证。 （9）合作项目需提供合作开发合同或有权部门批准合作开发的批件。房地产金融（第二版）房地产金融（第二版） 2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第一节第一节 房地产开发贷款程序房地产开发贷款程序 二、房地产开发贷款调查二、房地产开发贷款调查 （ 一）对借款人资格的核查 1.调查借款人的基本情况。 2.了解其法定代表人的素质、领导班子的凝聚力与决策水准、各个部门特别是一些重要岗位上的人员素质与构成等。 3.核查其财务管理和经济核算制度是否健全。 4.了解借款人与贷款行的业务合作诚意及程度。房地产金融（第二版）房地产金融（第二版） 2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第一节第一节 房地产开发贷款程序房地产开发贷款程序（二）调查核实项目情况 1.应详细了解项目基本情况。 2.了解项目前期准备与可行性操作方案、计划开工与竣工日期。 3.审查项目建设的可行性及抗风险能力，交通条件、环保指数、配套工程、市政设施 、物业管理及其施工队的资质情况等。 4.核查贷款项目工程预算报告是否合理真实。 5.项目市场前景、经济效益预测与敏感性分析。房地产金融（第二版）房地产金融（第二版） 2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第一节第一节 房地产开发贷款程序房地产开发贷款程序（三）核实确定担保方式 若属第三者提供信用担保方式的贷款，要核实保证人出具的贷款担保承诺书的真实性和有效性，了解其资信状况、担保资格与能力，初步确定担保额度、期限、条件及索赔方式等；若属抵押或质押担保方式的贷款，要对抵押物或质物清单、权属证明、有处分权人同意抵押或质押的证明及有权部门出具的抵押物估价证明进行核对，审查产权的合法性、完整性及有效性，查验土地出让合同及土地、房屋产权证是否真实有效，了解地价款的缴存及土地抵押状况。房地产金融（第二版）房地产金融（第二版） 2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第一节第一节 房地产开发贷款程序房地产开发贷款程序 三、评级授信三、评级授信 贷款调查部门根据调查和实地考察情况，结合贷款行关于对房地产开发企业信用等级和贷款项目等级的有关评定标准及其规定，评出相应的信用等级并测定综合风险度。授信部门根据企业信用等级评定结果，按规定核准授信额度，并将房地产开发借款纳入法人客户统一授信管理。房地产金融（第二版）房地产金融（第二版） 2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第一节第一节 房地产开发贷款程序房地产开发贷款程序 四、房地产开发贷款的审查与审批四、房地产开发贷款的审查与审批 贷款审查是贷款审查部门根据贷款“三性”原则和贷款投向政策，对贷款调查部门提供的资料进行核实，评价贷款风险，复测贷款风险度，提出贷款决策建议，供贷款决策人参考。房地产金融（第二版）房地产金融（第二版） 2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第一节第一节 房地产开发贷款程序房地产开发贷款程序（一）贷款审查的主要内容 1.审查调查部门提供的数据、资料是否完整。 2.根据国家产业政策、贷款原则审查贷款投向是否符合规定。 3.审查贷款项目是否需要评估，有无评估报告，有否超权限评估，评估报告是否已批准，项目情况是否可行。 4.审查贷款用途是否合法合理，贷款金额能否满足项目的需要，利率是否在规定的上下限范围内，借款人的还款能力，是否有可靠的还款来源。 5.审查贷款期限。 房地产金融（第二版）房地产金融（第二版） 2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第一节第一节 房地产开发贷款程序房地产开发贷款程序 6.审查担保的合法性、合规性、可靠性。 7.复算贷款风险度、贷款资产风险度。 8.审查该笔贷款发放后，企业贷款总余额有无超过该企业贷款最高限额，授信额有无超过单个企业贷款占全行贷款总额最高比例10%。 9.按照授权授信管理办法，确定该笔贷款的最终审批人。 房地产金融（第二版）房地产金融（第二版） 2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第一节第一节 房地产开发贷款程序房地产开发贷款程序（二）贷款的审批 1.贷款签批人在授权范围内签批贷款，并决定贷款种类、金额、期限、利率、方式。 2.凡是要上报上级行审批的，均要由下级行向上级行审查岗提交本级行信贷审查委员会对贷款项目调查的初审意见，并由行长签署上报。上级行审查岗审查后按审批权限提交信贷审查委员会或有权签批人签批。上级行审查岗的审查内容基本与贷款上报行的审查岗相同。 3.贷款经批准后，由调查部门办理贷款发放手续。审查或审批人不同意贷款的，要说明理由，有关资料退还给贷款调查部门，并由贷款调查部门通知企业。房地产金融（第二版）房地产金融（第二版） 2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第一节第一节 房地产开发贷款程序房地产开发贷款程序 五、贷款的发放五、贷款的发放 贷款审查部门对贷款合同、有关协议等全部贷款手续中的各种要素、签章等全部贷款手续核实无误后，由信贷员填写贷款划拨凭证，经借款人认定，并逐级审批签发后，交由会计部门，根据项目进度情况及有关约定条款，分期、分批将款项直接转入借款人在贷款银行开立的专户。房地产金融（第二版）房地产金融（第二版） 2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第二节第二节 房地产开发贷款的项目评估房地产开发贷款的项目评估 一、房地产开发贷款项目评估概述一、房地产开发贷款项目评估概述 房地产开发贷款项目评估是贷款行根据贷款效益性、安全性、流动性的要求，运用定量和定性分析相结合的方法，在贷款决策前期工作中对借款人和拟开发项目的盈利水平、偿还能力、建设条件、市场环境及各种不确定因素所做的全面系统的评价。房地产金融（第二版）房地产金融（第二版） 2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第二节第二节 房地产开发贷款的项目评估房地产开发贷款的项目评估（一）评估应具备的基本条件 1.贷款经贷款行有关分支机构受理初审，基本符合贷款行有关贷款的基本条件。 2.项目符合国家产业政策、房改政策，项目审批程序合规、合法。 3.借款人已取得项目立项批准文件、“四证”（或同等法律效力的证明文件）及其他有效证明文件，并且证件真实可靠。 4.项目开发成本构成明确，无重大缺项或漏项，项目融资方案和资金渠道合法合规，自有资金来源及比例符合国家和贷款行的规定。 房地产金融（第二版）房地产金融（第二版） 2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第二节第二节 房地产开发贷款的项目评估房地产开发贷款的项目评估 5.已完成可行性研究报告。 6.借款人符合贷款通则和贷款行规定的有关条件。 7.借款人已提供近三年财务报表及贷款人要求提供的项目资料和其他有关资料；对成立不足三年的项目公司，要求提供该公司最近的财务报表及其母公司或股份合作单位的财务报表及其他资料，各项报表须经执业会计师事务所审核认证。房地产金融（第二版）房地产金融（第二版） 2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第二节第二节 房地产开发贷款的项目评估房地产开发贷款的项目评估（二）评估程序 1.审核项目是否具备评估条件。 2.抽调评估人员组建评估小组，确定主评估人，制定评估工作计划。 3.现场调查、收集、整理资料。 4.对资料进行分析、研究和测算，作出预测和评价，编写评估报告。房地产金融（第二版）房地产金融（第二版） 2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第二节第二节 房地产开发贷款的项目评估房地产开发贷款的项目评估（三）评估内容 1.借款人评价： 根据对借款人的调查，摸清借款人的经济实力、盈利能力和偿债能力、信用状况、经营者素质和发展前景。 2.项目建设条件评估： 根据对项目的调查，摸清项目建设方案、目的和审批状况，以及地理位置、环境、建筑各项技术指标、建设和生产条件等情况。 房地产金融（第二版）房地产金融（第二版） 2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第二节第二节 房地产开发贷款的项目评估房地产开发贷款的项目评估 3.市场评估： 通过对市场的调查，分析项目建设用地的市场容量、市场供求，该项目在市场中的竞争力，以及项目产品在市场销售的前景等。 4.投资估算和筹资评估： 通过对项目分项投资的评估，估算项目总投资以及投资人需借入的资金。 房地产金融（第二版）房地产金融（第二版） 2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第二节第二节 房地产开发贷款的项目评估房地产开发贷款的项目评估 5.偿债能力评估： 在对借款人原有经济实力、在建项目的经济效益测算的基础上，全面评价借款人在还贷期间的还贷能力。 6.贷款风险分析： 运用定量和定性方法，分析测算借款人在宏观政策、行业、市场、经营、技术、环境等方面存在的风险，并评估担保措施的可靠性，以综合评价贷款行贷款风险的大小及贷款对贷款行的效应，从而得出评估结论，为各级领导的贷款决策提供参考。房地产金融（第二版）房地产金融（第二版） 2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第二节第二节 房地产开发贷款的项目评估房地产开发贷款的项目评估（四）评估报告的编写要求 编写评估报告应实事求是、客观公正，报告要求有事实、有数据、有分析、有结论，分析要突出重点，文字要简明扼要，条理清楚。 评估报告要按照以下格式编写：封面以“贷款评估报告”为标题，并注明借款人名称、项目名称、评估组织单位和时间；第二页注明主评估人、参加评估人员的姓名、工作单位和编写章节；第三页要标明报告正文目录。 房地产金融（第二版）房地产金融（第二版） 2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第二节第二节 房地产开发贷款的项目评估房地产开发贷款的项目评估 正文一般包括概要、借款人评价、项目建设条件评价、市场评估、投资估算与筹资评价、偿债能力评价和贷款风险分析。具体章节内容可根据项目具体情况确定。 评估报告附表包括评估主要结论报告表、投资来源及支出预测表、项目损益及利润分配预测表、项目财务现金流量表、资金来源与运用表、项目借款偿还预测表、项目贷款风险度测算表、借款人损益及利润分配预测表、借款人资产负债预测表、借款人现金流量预测表、 借款人长期负债偿还预测表。房地产金融（第二版）房地产金融（第二版） 2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第二节第二节 房地产开发贷款的项目评估房地产开发贷款的项目评估 二、借款人评价二、借款人评价 （一）借款人非财务评价 主要包括借款人的历史沿革、产权构成、组织形式、职工人数及构成，分析企业形象、主要开发项目及业绩、在行业和区域经济发展中的地位和作用。房地产金融（第二版）房地产金融（第二版） 2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第二节第二节 房地产开发贷款的项目评估房地产开发贷款的项目评估 了解上述基本情况有以下主要方法： 1.听取企业主要领导人的介绍，了解企业的基本业务类型及经营特点。 2.查阅有关公司史料、公司章程及细则、会议纪要等书面资料，分析借款人的所有制形式及体制，主营业务方向的重大变化，了解评价对象的内部组织及横向、纵向关系。 3.了解所在地区的经济发展现状及发展规划，分析企业在区域经济发展中的地位。 4.查阅所属行业的有关政府法规和行业刊物，了解行业发展动态及行业受经济状况变动影响的程度。 5.询问管理当局，了解企业的诉讼事项和关联者及其交易的存在情况。房地产金融（第二版）房地产金融（第二版） 2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第二节第二节 房地产开发贷款的项目评估房地产开发贷款的项目评估 （二）经营者素质及管理水平评价 评价的基本内容包括：分析主要领导人员的经历、业绩、信誉和能力，分析企业的生产经营管理状况，评价经营管理水平。房地产金融（第二版）房地产金融（第二版） 2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第二节第二节 房地产开发贷款的项目评估房地产开发贷款的项目评估了解的上述情况的方法主要有： 1.查阅主要领导人的工作简历，了解企业经营管理思想。 2.实地观察企业经营现场，调查其内部核算考核方法。 3.查阅经营中的原始记录，一个管理较好的企业，在经营过程中的原始记录如采购、消耗、计量等各方面应有完整的、相互对应的内部记录。 4.了解企业经营活动和财务、会计工作的内部控制制度。 5.了解其安全、质量、设备等专业管理状况、年度目标及完成情况。 6.调查分析其营销策略及销售队伍素质，评价其市场开拓能力。房地产金融（第二版）房地产金融（第二版） 2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第二节第二节 房地产开发贷款的项目评估房地产开发贷款的项目评估（三）经济技术实力评价 经济实力评价主要从两方面进行： 一是从企业自身发展的角度，如近三年的总资产、 净资产、累计开发量、累计销售量、固定资产净值、在建工程、长期投资等情况的变化，分析借款人近几年业务拓展及经济实力增长情况； 二是从目前的资产实力、开发能力来评价其在行业中所处的地位和竞争优势。房地产金融（第二版）房地产金融（第二版） 2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第二节第二节 房地产开发贷款的项目评估房地产开发贷款的项目评估评价经济实力有以下主要方法： 1.通过企业近几年来的资产负债表，分析其资产各主要项目的变化情况。在分析时应注意资产重估和资产重组带来的影响。 2.对于企业重大在建工程应根据在建工程的可行性研究报告、初步设计及目前的进展，分析其资金落实及需求情况，以及对企业的作用及影响。 3.分析借款人近几年的开发及销售情况、开发项目质量情况、市场占有率等。房地产金融（第二版）房地产金融（第二版） 2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第二节第二节 房地产开发贷款的项目评估房地产开发贷款的项目评估（四）资产负债分析 分析资产负债栏目的增减变化情况和原因，在综合考虑或有负债的情况下，评价其短期和长期偿债能力。 资产负债分析主要有以下方法： 1.查阅企业近三年的资产负债表及其附表（如存货明细表、固定资产明细表）和财务状况说明 2.资产负债表的趋势分析法 （1）按横向的绝对数和百分比来比较 （2）按纵向的百分比分析法房地产金融（第二版）房地产金融（第二版） 2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第二节第二节 房地产开发贷款的项目评估房地产开发贷款的项目评估3.资产负债表的比率分析法 比率分析法是利用会计报表的有关项目计算出比率来反映一定的指标，例如反映短期偿债能力的指标、反映长期偿债能力的指标、资金营运能力的指标、企业盈利能力的指标等 。 （1）短期偿债能力分析指标 1）流动比率：企业流动资产与流动负债的比值 2）速动比率：是速动资产与流动负债之比 （2）长期偿债能力分析指标4.评估中要注意未决诉讼、为其他企业担保等或有负债的分析。房地产金融（第二版）房地产金融（第二版） 2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第二节第二节 房地产开发贷款的项目评估房地产开发贷款的项目评估（五）资产运用效率评价 资产运用效率指标是以各种周转率为计算指标，反映企业使用其经济资源的效率和有效性。主要包括存货周转率、应收账款周转率、生产能力利用率、营运资金周转率、固定资产周转率和全部资产周转率等指标。 存货周转率的计算公式为： 存货周转率=（产品销售成本/存货平均余额）100%房地产金融（第二版）房地产金融（第二版） 2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第二节第二节 房地产开发贷款的项目评估房地产开发贷款的项目评估（六）盈利能力分析 了解近三年主要开发项目的开发量、销售量、开发质量、成本费用、销售收入、税后利润及创汇等情况，分析影响盈利的原因，评价盈利能力。 1.损益表的趋势分析。 2.盈利能力比率分析。 房地产金融（第二版）房地产金融（第二版） 2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第二节第二节 房地产开发贷款的项目评估房地产开发贷款的项目评估（七）现金流量分析 了解借款人近三年现金流入和流出量，在计算现金流量基础上比较、判断借款人几年来的现金净流量的变化情况，以及影响现金流量的主要变量，分析借款人的还款能力及还款来源。房地产金融（第二版）房地产金融（第二版） 2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第二节第二节 房地产开发贷款的项目评估房地产开发贷款的项目评估（八）信用状况评价 了解借款人的基本账户开立、信用等级等情况，近三年短期借款和长期借款本息的偿还情况，贷款行对借款人全部存量贷款的风险度状况，借款人的商业信用与贷款行的业务合作现状，计算存贷比率和销售归行率及贷款行贷款占比。房地产金融（第二版）房地产金融（第二版） 2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第二节第二节 房地产开发贷款的项目评估房地产开发贷款的项目评估（九）新建企业分析重点 对新建企业的分析着重分析借款人的资本金到位情况，新建企业的所有制形式、行业特点、经营者素质、主要投资者的生产经营和资产负债状况等。 对借款人的评价应注意以下两点： 1.关注会计师事务所对企业年度审计报告的结论，特别是有保留意见、会计调整或有负债及重大事项披露的说明。 2.对借款人进行资产负债分析、资产运用效率评价、盈利能力分析、现金流量分析时，应考虑房地产企业核算的特殊性。房地产金融（第二版）房地产金融（第二版） 2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第二节第二节 房地产开发贷款的项目评估房地产开发贷款的项目评估三、项目建设条件评价三、项目建设条件评价 项目建设条件评价包括项目建设必要性、项目建设内容、规划和建设方案、项目实施进程评价、项目建设条件评价、设计单位资质评价、施工组织评价、环境保护评价等方面。 房地产金融（第二版）房地产金融（第二版） 2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第二节第二节 房地产开发贷款的项目评估房地产开发贷款的项目评估四、市场评估四、市场评估 （一）市场评估程序 市场评估程序可分四个阶段：明确目标，确定调查对象和方法、范围，收集有关信息，分析提出结论。 （二）市场评估内容 市场评估内容包括国家对房地产业的方针政策、企业的竞争能力、当地整个房地产市场的供求状况、居民的消费心理等方面。 房地产金融（第二版）房地产金融（第二版） 2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第二节第二节 房地产开发贷款的项目评估房地产开发贷款的项目评估 1.市场总体情况的分析 2.市场需求情况分析 3.开发产品的主要特点是否符合消费者的需求特点 4.分析其他开发商开发的同类产品已有开发量和潜在开发量 5.要考虑本地区现有需求总量与开发总量，特别要关注在本项目建设经营期内，周边同类竞争楼宇的开发量及其对本项目销售的影响 6.要考虑开发商的市场定位，楼宇定位应与周边环境、购买力、主要消费群体类别等有关，不能片面追求高品位、经典楼宇。房地产金融（第二版）房地产金融（第二版） 2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第二节第二节 房地产开发贷款的项目评估房地产开发贷款的项目评估 市场评估重点要把握两点： 1.项目是否符合房地产业的发展政策？ 2.项目产品是否符合市场需求，项目是否有销路？房地产金融（第二版）房地产金融（第二版） 2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第二节第二节 房地产开发贷款的项目评估房地产开发贷款的项目评估五、投资估算和筹资评估五、投资估算和筹资评估 （一）项目总投资的构成 项目总投资包括土地费用、前期工程费、房屋开发费、其他费用、管理费、销售费用、财务费用、不可预见费和税费。 （二）投资估算评估 审查项目投资费用构成是否齐全，有无漏项；审查取费标准和依据是否合理，分析有无任意扩大或压低投资等情况。房地产金融（第二版）房地产金融（第二版） 2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第二节第二节 房地产开发贷款的项目评估房地产开发贷款的项目评估（三）投资来源及筹资评价 了解项目投资来源构成和筹资方案，审查各项资金来源和出资方式是否合法、合规和可行，分析其落实的可能性。（四）项目投资计划评价 评价开发项目分年度投资计划的可行性。 （五）编制“项目投资来源及支出预算表” 根据投资估算、投资来源及分年度投资计划，编制“项目投资来源及支出预算表”。 房地产金融（第二版）房地产金融（第二版） 2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第二节第二节 房地产开发贷款的项目评估房地产开发贷款的项目评估 六、偿债能力评估六、偿债能力评估 （一）项目财务效益预测 根据市场评估预测的分年度租售计划和租售价格预测各年度现金收入，计算各年度销售收入。 根据国家和地方现行的财税制度及房地产企业会计的有关规定，按比例逐年结转开发产品至经营成本，计算经营税金及附加、销售费用、管理费用、财务费用、所得税等项目，编制“项目损益及利润分配预测表”。房地产金融（第二版）房地产金融（第二版） 2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第二节第二节 房地产开发贷款的项目评估房地产开发贷款的项目评估 如果企业有竣工房产，又有在建项目及拟建项目，根据市场与企业营销能力来预测各年全部的销售及租金收入，如有对外投资的则加上投资收入。对各项目全部投入中的建筑安装直接费需参照当地的建安工程定额来进行估算，对跨年度分摊的费用，应按照各项目的投入量和工程量来合理摊销。根据谨慎性原则，在总开发成本中，可根据当地实际情况，计入一定的不可预见费。房地产金融（第二版）房地产金融（第二版） 2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第二节第二节 房地产开发贷款的项目评估房地产开发贷款的项目评估（二）项目财务现金流量分析 根据项目投资来源与支出、租售收入计划以及损益预测等情况，编制“项目财务现金流量表”，计算财务内部收益率、投资回收期、净现值等指标。财务内部收益率要大于基准内部收益率，在基准内部收益率下，财务净现值要大于零。 房地产金融（第二版）房地产金融（第二版） 2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第二节第二节 房地产开发贷款的项目评估房地产开发贷款的项目评估1.项目财务现金流量表： 包括现金流入和现金流出之差。现金流入包括房地产销售收入、投资收入、出租收入和其他收入等。现金流出包括建设期开发成本、经营期当期发生营业成本、销售费用、管理费、税金及其他。 2.财务内部收益率： 财务内部收益率财务内部收益率指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，它反映项目所占资本的盈利率。房地产金融（第二版）房地产金融（第二版） 2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第二节第二节 房地产开发贷款的项目评估房地产开发贷款的项目评估 财务内部收益率的计算公式： 其中，CI为现金流入量；CO为现金流出量；（CI-CO）t为第t年的净现金流量； n为计算期；FIRR为财务内部收益率。房地产金融（第二版）房地产金融（第二版） 2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 110ntttCICOFIRR 第二节第二节 房地产开发贷款的项目评估房地产开发贷款的项目评估 3.投资回收期： 投资回收期投资回收期是指以项目的净收益抵偿全部投资所需的时间。投资回收期从项目建设开始年算起。 其计算公式为： 投资回收期（Pt）=累计净现金流量开始出现正值年份数 -1+上年累计净现金流量的绝对值/当年净现金流量房地产金融（第二版）房地产金融（第二版） 2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第二节第二节 房地产开发贷款的项目评估房地产开发贷款的项目评估4.净现值： 净现值净现值是指按行业的基准收益率或设定的折现率，将项目计算期内各年净现金折现到建设期初的现值之和。计算公式为： 其中，FNPV为净现值；IC为行业基准收益率。房地产金融（第二版）房地产金融（第二版） 2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 11ntttFNPVCICOIC 第二节第二节 房地产开发贷款的项目评估房地产开发贷款的项目评估（三）资金来源和运用分析 编制项目计算期内“资金来源与运用表”，确定各年可还款资金来源。（四）项目偿债能力评估 根据可还贷资金来源和还款方式，编制“项目借款偿还预测表”。按合同约定还款的，计算各年偿债保证比和综合偿债保证比；没有约定的，按最大能力还款测算项目借款偿还期。房地产金融（第二版）房地产金融（第二版） 2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第二节第二节 房地产开发贷款的项目评估房地产开发贷款的项目评估（五）敏感性分析 敏感性分敏感性分析预测项目主要因素发生变化时对经济评价指标的影响，从中找出敏感因素，并确定影响程度。 通过计算分析建造成本、建设周期、租售价格和租售量的变动对项目内部收益率、借款偿还期和偿债保证比的影响程度，确定敏感因素。 计算公式为： 盈亏平衡点销售房源数量=年固定总成本/（单位产品价格-单位可变成本- 单位产品销售税金）房地产金融（第二版）房地产金融（第二版） 2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第二节第二节 房地产开发贷款的项目评估房地产开发贷款的项目评估（六）借款人综合偿债能力分析 借款人综合偿债能力借款人综合偿债能力分析是从企业原有效益、在建项目、拟建项目的盈利能力转到企业整体偿债能力评价上来，即以借款人为对象评价贷款的安全性。房地产金融（第二版）房地产金融（第二版） 2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第二节第二节 房地产开发贷款的项目评估房地产开发贷款的项目评估 首先预测拟建项目的损益，其次预测在建开发产品今后资金的筹集和支出计划，以及该项目完工后成本结转情况，然后计算借款人经营税金及附加、管理费、销售费和财务费用，编制“借款人损益及利润分配预测表”、“借款人资产负债预测表”、“现金流量预测表”，分析可用于还款的净现金流量，编制“借款人长期借款还款偿还预测表”，按照约定还款额计划计算偿债保证比，或按照最大还款能力计算长期借款偿还期。房地产金融（第二版）房地产金融（第二版） 2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第二节第二节 房地产开发贷款的项目评估房地产开发贷款的项目评估 七、贷款风险评价七、贷款风险评价 （一）项目风险 定量分析&定性分析 （二）贷款担保评价 对借款人提出的贷款担保方式意向进行初步调查，评价其可行性。 （三）项目可行性结论 综合以上对项目可行性的定量和定性分析及贷款担保分析，提出项目可行与否，提出贷与不贷、贷多贷少的意见。房地产金融（第二版）房地产金融（第二版） 2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第三节第三节 房地产开发贷款贷后管理房地产开发贷款贷后管理 房地产开发贷款贷后管理房地产开发贷款贷后管理是指银行在房地产贷款发放后到贷款收回期间，对贷款档案进行收集、整理和保存，对借款人资信情况和贷款项目进展情况的跟踪调查，贷款到期的收回及违约贷款的催收与处理等一系列工作。房地产金融（第二版）房地产金融（第二版） 2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第三节第三节 房地产开发贷款贷后管理房地产开发贷款贷后管理 一、贷款资料一、贷款资料 （一）借款人资料 （二）担保资料 （三）贷款项目资料 （四）合同借据 （五）贷后检查资料房地产金融（第二版）房地产金融（第二版） 2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第三节第三节 房地产开发贷款贷后管理房地产开发贷款贷后管理 二、借款人及贷款项目管理二、借款人及贷款项目管理（一）贷款资金使用管理 贷款资金使用管理是为了监督借款人将贷款用在贷款合同约定的用途上，而不被挤占、挪用，防范贷款因挪用出现的到期不能偿还的风险。房地产金融（第二版）房地产金融（第二版） 2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第三节第三节 房地产开发贷款贷后管理房地产开发贷款贷后管理 （二）贷款企业和贷款项目的贷后跟踪检查 1.主要内容： （1）项目资金及其他资金来源落实情况 （2）企业生产经营及资产负债变化情况 （3）企业货币资金归行情况 （4）企业财务报表的真实性及主要财务指标变化情况 （5）企业信用等级及贷款资产风险度变化情况 （6）企业是否有违法经营行为，是否卷入经济纠纷房地产金融（第二版）房地产金融（第二版） 2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第三节第三节 房地产开发贷款贷后管理房地产开发贷款贷后管理 （7）企业法定代表人情况，企业管理层人员的组成、经营策略及其与银行合作态度的变化情况 （8）企业的改革、改组、改制及贷款债权的落实情况 （9）企业向其他金融机构的融资情况及与债权人的合作关系 （10）企业对外投资情况 （11）企业对外担保等或有负债情况 （12）银行承兑汇票、信用证等的使用及兑付情况房地产金融（第二版）房地产金融（第二版） 2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第三节第三节 房地产开发贷款贷后管理房地产开发贷款贷后管理 （13）企业的母公司和主要子公司的经营管理情况 （14）项目进展是否顺利，建设进度是否符合计划，项目实施中是否存在问题，产生问题的主要原因 （15）项目建设过程中，总投资预算是否突破，突破的原因及金额 （16）项目累计完成工作量与项目累计财务支出是否相当 （17）建设项目施工企业及主要材料的供应和价格变化情况 （18）配套落实和施工质量等情况房地产金融（第二版）房地产金融（第二版） 2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第三节第三节 房地产开发贷款贷后管理房地产开发贷款贷后管理 （19）主要销售策略和市场销售状况 （20）销（预）售资金回笼情况及用途 （21）项目总体环境设计和实施情况，与周边同类项目比较的特点及对销（预）售产生的影响 （22）办理个人住房贷款和商业用房贷款情况及银行所占的比重 （23）还款资金来源是否落实，能否按期归还贷款本息 （24）贷款发生逾期和欠息的原因，所采取的措施和产生的效果。房地产金融（第二版）房地产金融（第二版） 2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第三节第三节 房地产开发贷款贷后管理房地产开发贷款贷后管理 2.贷后检查间隔期 按贷款形态分类设定贷后检查间隔期，正常和关注类贷款一般不超过90天，次级类贷款一般不超过60天，可疑和损失类贷款一般不超过30天。对项目的进展、资金使用和销（预）售情况每月至少检查一次，对于发生突发性、严重性问题的贷款则应随时检查。房地产金融（第二版）房地产金融（第二版） 2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第三节第三节 房地产开发贷款贷后管理房地产开发贷款贷后管理 3.贷后检查程序 （1）根据贷后检查内容和贷后检查间隔期，信贷人员应定期走访借款人，深入施工现场，对借款人及项目进行跟踪检查，随时了解记录企业经营活动的各种变化情况、项目进展与项目计划及贷款发放进度与项目建设进度是否一致、资金使用以及预销售情况。 （2）借款人项目完工后，贷款人应参与工程验收和决算审查。 （3）当贷款产生问题出现风险时，应在发现问题的当天书面报告信贷部门主管领导，对贷款风险较高的借款人，要组织人员进行全面检查，并将检查结果及时报告主管行长及上级住房信贷管理部门。房地产金融（第二版）房地产金融（第二版） 2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第三节第三节 房地产开发贷款贷后管理房地产开发贷款贷后管理（三）项目预销售回笼款的监督管理 房地产贷款项目的预销售回笼资金是贷款的第一还款来源，因此银行会对项目预销售回笼款进行有效的监督管理，防止借款人在贷款项目未完工、贷款未清偿之前将资金挪作他用，以防范贷款风险。 1.预销售款回笼的监管 2.预销售款使用监管房地产金融（第二版）房地产金融（第二版） 2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第三节第三节 房地产开发贷款贷后管理房地产开发贷款贷后管理（四）保证人、抵押物、质押物的管理 1.对保证人的检查主要涉及保证人的资格与经济实力是否有重大变化，保证人本身的经营状况