房地产相关税收要点说明.doc

【精品文档】如有侵权，请联系网站删除，仅供学习与交流房地产相关税收要点说明.精品文档.房地产相关税收要点说明以下内容为教授房地产授课内容笔记，分税种说明：一：营业税房地产企业涉及的相关营业税包括以下几种1） 销售不动产2） 租赁收入3） 代扣境外设计费4） 借贷收入的营业税1）销售不动产：纳税义务发生时间：为收讫价款，或取得索取价款凭证的当天。注意此处如有合同约定则为合同约定的应收款的当天。以预收款进行销售的为取得预收款的当天（营业税暂行条例第25条）-此点是导致房地产企业确认收入与其他类型企业不同的关键所在，也就是说房地产企业营业税是按预收款来征，所得税是需要按收入确认的原则进行征收，如果已经达到房地产企业可确认收入的前提下收取的预收账款都应归于当期销售收入处理，如果不是则全部划分为预收款处理。房地产企业中认购书，并没有确定购买，应此入账“其他应付款”，注意此是“订”金而不是“定”金，应此收取的订金是不用缴交营业税的，它并是销售合同，如果是合同就需要交印花税，所以认购书在此并不产生应纳税的义务。2：税基，为计税的依据，向购买方收取的全部价款与价外费用，包括视同销售收入。其中价外费用包括：违约金、代收代垫款项（此处要注意规避），所以如果销售装修房要注意材料发票开给装修公司，由装修公司开出成本票给房地产公司，而不能由房地产公司代收代付该部分材料金额。代收的款项由关联公司收取。房地产企业向企业支付的违约金应代扣20%的个人所得税（国税函2006第865号）：以下是各种情况下所需交纳的税种房地产交易营业税土地增值税企业所得税契税自用××××出租××××投资×区别对待：100%控制是免，全余要交抵债捐赠公益性是免、非公益要交2）租赁收入：纳税义务发生的时间在租赁期开始前为实际收到的款项当天。在租赁期开始之后为合同约定的收款时间与实际收到款项谁先原则。国税函201079号文，跨年度的租金，提前收取的按提供租期的年限进行确认（所得税）3）代扣境外设计费：提供或接收劳务的单位在境内要交税，财税（2009）111号中列举事项。非居民企业取得境内的收入，如果该项劳务是在境外提供的不用交税，按照税税协定规定有无设置常设机构是关键，如果在境内超过183天才交税，这一点在实际征收过程中出现很大争议。4）借贷营业税：征管法第36条，统借统还，由母公司转贷给子公司不开发票，如果子公司之间相互借款则需要征收营业税，所以资金管理上要统一安排，避免子公司之间的往来，利息税以合同约定的收款当天与实际收到款项谁先原则，所以如果约定三年的利息在第二年未一次性支付的情况下，第二年调减，第三年调增。