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    房地产投资分析第六章课后习题20~22答案.doc

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    房地产投资分析第六章课后习题20~22答案.doc

    【精品文档】如有侵权,请联系网站删除,仅供学习与交流房地产投资分析第六章课后习题2022答案.精品文档.20、某投资者获得这样一个投资机会,一幢小型写字楼要价200万元,能够产生的预期税后现金流量见下表。预计可以获得150万元的抵押贷款。该投资者准备经营7年,最理想的估计,7年后处理该物业的税后现金流量为80万元。某项目的(自有资本金)税后现金流量情况 单位:元年份12345677税后现金流量650007500085000900009300099000105000800000要求:使用10%的贴现率计算(1)该物业投资的财务净现值;(2)该物业投资的内部收益率。解答如下:(1)7年后处理该物业的税后现金流量为80万元,实质上是还清贷款本息、付清所得税后的净所得额。因而在算期初的净投入时候,主要的现金流出是自有资本金投入项目为200万150万=50万元。各年的税后现金流量贴现值计算如下:年份012345677税后现金流量-500000650007500085000900009300099000105000800000贴现值(贴现率为10%)-50000059090.9161983.4763861.7661471.2157745.6855882.92464408.1则该物业投资的财务净现值为:FNPV=324444.05(元)(2)要求该物业投资的内部收益率,要进行试算和插值2步骤:由于按照10%的贴现率的净现值绝对额为324444.05,相对比较大,所以可以选择远大于10%的贴现率。首先选择i1=20%,则列表计算可得:年份01234567税后现金流量-500000650007500085000900009300099000905000贴现值(贴现率为20%)-50000054166.6752083.3349189.8143402.7837374.6133154.9252568.9FNPV1=21941.000,则选择i2=23%,同样计算如下:年份01234567税后现金流量-500000650007500085000900009300099000905000贴现值(贴现率为23%)-50000052845.5349573.6745677.6339320.7733033.7128589.37212477.4FNPV2=-38481.890,再选择i3=21%,同样计算如下:年份01234567税后现金流量-500000650007500085000900009300099000905000贴现值(贴现率为21%)-50000053719.0151226.0147980.2841985.6635855.5331544.45238314.79FNPV3=625.730,再选择i4=22%。年份01234567税后现金流量-500000650007500085000900009300099000905000贴现值(贴现率为22%)-50000053278.6950389.6846810.0940625.9234409.9330024.53224972.67FNPV4=-19488.500。则财务内部收益率FIRR=21%625.73÷(625.7319488.50)×1%=21.03%。21、已知某房地产开发项目开发经营期间发生的现金流量见下表,假设贴现率为12%,求该项目的动态投资回收期。单位:万元年份1234567现金流出-3000-1500-300-300000现金流入00300020001500500100各年净现金流量-3000-1500270017001500500100各年净现金流量贴现值-2678.57-1195.791921.8071080.381851.1403253.315645.23492累计净现金流量贴现值-2678.57-3874.36-1952.56-872.175-21.0346232.281277.5159则动态投资回收期应为:Pb=6121.0346÷253.3156=5.08年#3322、某开发商通过拍卖得到一宗熟地的50年使用权,拟开发建设一建筑面积为2000的办公楼项目,建设期为2年,准备采用“滚动开发”的方式。该开发项目总投资为1000万元。第1年项目投资600万元,其中资本金为200万元,银行贷款400万元,利率为10%,期限为2年,按年单利计算,期末一次性还本付息。第1年该办公楼预售了400,均价为8000元/。第2年项目投资400万元,全部以自有资金投入,第2年预售了600,均价为7800元/。项目竣工时,开发商决定将未销售出去的1000改为出租经营。假设前3年的出租率分别为60%、70%、80%,之后各年保持90%的出租率。假设在整个经营期限内月租金不变,出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30%。若开发商要求的目标收益率为16%,该办公楼的最低月租金为多少?(假设投资发生在年初,收入和运营成本均发生在年末)。解答如下:基本思路:要求最低月租金,则即按照目标收益率16%(此时为自有资本金内部收益率)作为整个运营期间的贴现率,计算的净现值FNPV应该等于0。解出的月租金即是最低月租金。则假设整个经营期限内办公楼的最低单位月租金为:X元/。由于投资发生在年初,收入和运营成本均发生在年末,则:4683200123456502004004800.36x0.48x0.60x0.72x0.72x0.72x第1年的投资额600万元其中200万元自有资本金发生时点为第1年年初即0点,第2年的投资额全部为自有资金400万元发生时点为第2年年初即第1年年末。贷款期末即第2年年末一次性还本付息,按单利计算: 400万元×(110%×2)=480万元第1年末预售收入为:400×8000元/=320万元;则第1年的净现金流量为:320万元400万元=-80万元第2年末预售收入为:600×7800元/=468万元;则第2年的净现金流量为:468万元480万元=-12万元第3年的出租收入为:1000×X元/×12×60%=7200X元=0.72X万元;第3年的出租运营成本为:1000×X元/×12×30%=3600X元=0.36X万元,则第3年净经营收入为:1000×X元/×12×(60%30%)=0.36 X万元。则同理:第4年的净经营收入为:1000×X元/×12×(70%30%)=4800X元=0.48X万元第5年的净经营收入为:1000×X元/×12×(80%30%)=6000X元=0.6X万元第6年及以后各年的净经营收入为:1000×X元/×12×(90%30%)=7200X元=0.72X万元各年的净现金流量如下:单位:万元年份0123456净现金流量-200-80-120.36X0.48X0.6X0.72X0.72X净现金流量贴现值(贴现率为16%)-200-68.9655-8.91800.230637X0.265100X0.285668X合并计算则FNPV=0=(-200)(-68.9655)(-8.9180)0.230637X0.265100X0.285668X0.72X*则:20068.96558.9180=【0.2306370.2651000.2856682.139815】X277.8835=2.92122X则解得:X=98.05(元/)若目标收益率16%为全部投资的内部收益率,同样的思路解答如下:则假设整个经营期限内办公楼的最低单位月租金为:Y元/。由于投资发生在年初,收入和运营成本均发生在年末,则:第1年的投资额600万元发生时点为第1年年初即0点,第2年的投资额400万元发生时点为第2年年初即第1年年末。第1年末预售收入为:400×8000元/=320万元;则第1年的净现金流量为:320万元400万元=-80万元第2年末预售收入为:600×7800元/=468万元;则第2年的净现金流量为:468万元第3年的出租收入为:1000×Y元/×12×60%=7200Y元=0.72Y万元;第3年的出租运营成本为:1000×Y元/×12×30%=3600Y元=0.36X万元,则第3年净经营收入为:1000×Y元/×12×(60%30%)=0.36 Y万元。则同理:第4年的净经营收入为:1000×Y元/×12×(70%30%)=4800Y元=0.48Y万元第5年的净经营收入为:1000×Y元/×12×(80%30%)=6000Y元=0.6Y万元第6年及以后各年的净经营收入为:1000×Y元/×12×(90%30%)=7200Y元=0.72Y万元各年的净现金流量如下: 单位:万元年份0123456净现金流量-600-804680.36Y0.48Y0.6Y0.72Y0.72Y净现金流量贴现值(贴现率为16%)-600-68.9655347.80020.230637Y0.265100Y0.285668Y合并计算则FNPV=0=(-600)(-68.9655)347.80020.230637X0.265100X0.285668X0.72X*则:60068.9655347.8002=【0.2306370.2651000.2856682.139815】X321.1653=2.92122X则解得:X=109.94(元/)

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