房地产价格影响因素分析.doc

【精品文档】如有侵权，请联系网站删除，仅供学习与交流房地产价格影响因素分析.精品文档.房价影响因素系统分析摘 要：本文从供给和需求两方面详细地分析了影响房价的主要因素，具体分析了房地产市场供给和需求的特殊性。结合房地产需求可以分为相互转换的投资需求和消费需求、供给在受到土地稀缺性和不可再生性而具有供给相对有限性的特点，综合分析了信贷政策、价格预期、居民可支配收入、通货膨胀对房地产市场供求关系的影响，揭示了房价运行的规律，并房地产市场的宏观调控提供理论依据和有效方法。关键词：房价、需求、供给、因素房地产作为国民经济发展中的一个重要的行业，其发展状况不仅影响到国民经济的运行，还会直接关系到居民的生活水平和质量。在房地产市场中，房价作为一个重要变量，直接左右整个房地产市场的变化。而房价一方面受供求关系制约，另一方面又反过来影响供求关系。表现在：当需求增加，供给不变，或者供给增加幅度小于需求增加的幅度，就会使房价上涨。我们从影响房地产需求和供给因素着手，研究房地产市场的运行规律。1.房地产市场的需求分析房地产不同于一般的消费品和投资品，有其独特的需求特点。首先，房地产可以同时作为投资品和消费品出现在市场，并且可以随时转换。作为投资品，购买房地产获取投资收益，满足投资需求。作为消费品，房地产用于购买者居住，满足消费需求。其次，在一定情况下，投资需求和消费需求可以相互转换，当价格上涨到一定高度时，原来一部分用来改善居住条件的消费需求，就会在巨大差价和利润的剌激下，转换为投资品。而原来作为投资品的房地产，在价格下降到一定程度时，如在出售不利的情况下，改为出租，这样投资品就变成消费品。房地产的需求就是由投资需求和消费需求组成。影响投资需求的主要因素有：利率与利润率的差，房地产价格预期、通货膨胀率、汇率。利率与利润率的差是影响投资需求的一个重要因素，当投资房地产所获得利润率与银行利率差越大时，投资房地产的利润越高，投资需求也就越大。相反，投资需求也就越小。所以银行利率上升使投资利润率与银行利率差减小时，投资需求就会减少。房地产价格预期是影响当前投资需求的另一个重要因素，当投资者形成了价格上涨预期时，投资需求会增加。相反，投资需求就会减少。通货膨胀率对房价的影响主要表现在，通货膨胀率越高，银行实际利率下降，会使利润率与利率的差扩大，从面增加投资需求。投资需求还会有本币升值预期有关，当一国货币处于对外升值预期时，流入本国流动性将会增加投资需求。相反，就会减小投资需求。影响居住需求的主要因素有：房地产价格、居民收入、通货膨胀率、人口增长。当房地产价格上涨时，居住需求会减小。相反，居住需求会增加。居民收入增加，对居住需求就会增加，居民收入减少，对房地产的居住需求就会减少。通货膨胀率上升，房地产作为一般的投资品和消费品，其价格也与其他商品一样，价格随之上涨。人口增长，特别是新增家庭的增加，房地产居住需求就会增加。2.房地产价格的供给因素分析房地产供给的最大特点就是供给的相对有限性，房地产开发必须依赖于土地，而土地稀缺性和不可再生性，使房地产的供给受到土地的制约，导致房地产供给的有限性，同时房地产开发周期也较长，也使供给不能随着需求增加而迅速增加。影响房地产供给的主要因素是：价格、成本、土地的供应量、政府政策。当房地产价格上涨时，房地产开发商的利润会上升，开发商会增加供给，相反会减少供给。房地产成本包括建筑成本和土地成本，当房地产开发成本增加时，利润会减少，开发商就会减少房地产开发，从而使房地产的供给减少。房地产供给受土地供应量的直接影响，土地供应量增加，房地产供给才有可能增加，土地供应量减少，房地产供给就会随之减少。政府政策对房地产的影响主要表现在产业政策和信贷政策上，由于房地产开发所需要的资金巨大，房地产开发受货币政策的影响很大。当房地产受到产业政策支持时，房地产供应就会增加，相反就会减少。货币政策主要是信贷政策，当信贷支持房地产发展时，房地产供应就会增加，相反就会减少。3、影响房地产价格因素的综合分析（1）信贷政策对房价的影响。房地产市场最大的特点就是，其供给和需求都很大程度上受信贷的制约，因此，信贷政策对房地产价格有着重要影响。 （2）价格预期对房价的影响。这种预期包括两方面：购房者对房价的预期及开发商对房价的预期。预期的高低将会直接影响房价。（3）新增家庭人口和居民收入对房价的影响。当新增家庭人口快速增长时，居住需求就会增加，反之，将会减少。 当购房者实际收入和预期收入增加时，会直接影响房地产的消费需求，间接地影响投资需求，从而增加对房地产的购买，使房地产的价格上涨。相反，房价下降。（4）利率、汇率和通货膨胀对房价的影响。利率对房价的影响，主要是利率同时影响房地产的供给和需求。（5）人口的密集程度。世界人口的增长速度正在不断加快，人口的密集程度也随之变大。而房地产价格的变化与人口的密集程度有着不可分离的关系。（6）房地产投机。上升的房地产市场不可能不存在投机因素，投机对房地产价格有着重要影响 （7）城市化和土地稀缺。由于土地稀缺性和供给有限性，在高通货膨胀时期，房地产作为一种投资品，常常用于某些投资者保值增值的的一种手段，也导致投资需求的增加，对房地产价格产生影响。因此，从总体上来说，影响房地产市场价格的因素不是单方面的，正因为有着众多因素共同影响着房地产价格，今后房地产市场的情形也显得扑朔迷离，无法一概而论。 System analysis of fatorsof price of estate Gaochengliang Yingshangjun ( Beijing united school, Shanghai trade school)ABSTRACT: The paper analyzes the major factors affecting price of estate from the demands and supplies of estate, especially the specialty of the estate markets. The estate demands can be divided to investment demands and consumption demands that could be diversified while the estate supplies are subject to the relatively limited field supplies because it is scarceness and can not be regenerated. We systematically analyze the effects of loan policy, price expectation, the individuals income and inflation upon the estate markets, reveal the law of estate price, and provide the theoretical basis and efficient methods for macro-regulation of estate markets.KEY WORDS: price of estate demands supply major factors