房地产评估案例1纯方法计算课本摘.doc
【精品文档】如有侵权，请联系网站删除，仅供学习与交流房地产评估案例1纯方法计算课本摘.精品文档.房地产评估案例市场法：待评估地块为一商业用途的空地，面积为600平方米，要求评估其2005年5月的公平市场交易价格。评估人员通过搜集相关数据资料，选用3个交易实例作为比较参照。交易实例的有关情况如表1所示： 表1 交易实例的有关情况项 目ABC待评估对象所处地区繁华区非繁华区非繁华区非繁华区用地性质商业商业商业商业土地类型空地空地空地空地总价（万元）25.24943.5单价（元）150014001450交易日期2004年10月2004年12月2005年1月2005年5月面积（平方米）168350300600形状长方形长方形长方形长方形地势平坦平坦平坦平坦地质普通普通普通普通基础设施完备较好较好较好交通通讯状况很好很好很好很好剩余使用年限35303530已知以下条件：（1） 交易情况正常。（2） 自2004年以来，土地价格每月上涨1%。（3） 折现率为8%。（4） 交易实例A与待评估对象处于同一地区，B、C的区域因素修正系数可以参考表2进行判断 表2 交易实例B、C的区域因素修正系数项 目B分 值C分 值自然条件相同10相同10社会环境相同10相同10街道条件稍差8相同10繁华程度稍差7稍差7交通便捷程度稍差8稍差8规划限制相同10相同10交通管制相同10相同10离公交车站稍远7相同10交通流量稍少8稍少8周围环境较差8相同10总计86总计93根据以上资料，利用市场法对该房地产价格进行评估。根据以上资料，先对各种因素进行修正，然后待评估地块的评估价格。（1） 交易情况修正：因为根据调查，交易实例的交易情况没有特殊性，故作为正常交易对待，无须修正。（2） 交易时间修正：由于地价每月上涨1%，故从A成交日2004年10月到评估基准日2005年5月，地价上涨了7%；交易实例B从成交日2004年12月到评估基准日2005年5月，地价上涨了5%；交易实例C从成交日2005年1月到评估基准日2005年5月，地价上涨了4%，故： 交易实例A的交易时间修正系数 = 107÷100 = 1.07 交易实例B的交易时间修正系数 = 105÷100 = 1.05 交易实例C的交易时间修正系数 = 104÷100 = 1.04（3） 区域因素修正：由于交易实例A与待评估地块处于同一地区，故无需作区域因素调整，其修正系数为1，故： 交易实例B的区域因素修正系数= 100÷86=1.163 交易实例C的区域因素修正系数=100÷93=1.075（4） 个别因素修正：面积因素的修正：由于待评估地块的面积大于3个交易实例地块，就商业用途而言，面积较大便于充分利用，待评估地块面积因素对地块的价格影响比交易实例高出3%，所以： 评估实例A的个别因素修正系数 = 103÷100=1.03 评估实例B的个别因素修正系数 = 103÷100=1.03 评估实例C的个别因素修正系数 = 103÷100=1.03（5） 土地使用年限因素修正：除了交易实例B与待评估地块的剩余使用年限相同外，交易实例A和C均需要做年限因素修正，修正系数如下：交易实例A的年限修正系数=（PA，8%，30）÷（PA，8%，35） =11.2578÷11.6546=0.9659 交易实例A的年限修正系数=（PA，8%，30）÷（PA，8%，30）=1 交易实例A的年限修正系数=（PA，8%，30）÷（PA，8%，35） =11.2578÷11.6546=0.9659（6） 计算待评估资产土地的初步价格： A = 1500×1×1.07×1×1.03×0.9659=1597 B =1400×1×1.05×1.163×1.03×1=1761 C =1450×1×1.04×1.075×1.03×0.9659=1613 (7) 利用算术平均法计算评估结果： 待评估土地的单位面积评估值=（1597+1761+1613）÷3=1657(元平方米) 待评估地块总价的评估值=1657×600=994200（元）成本法：评估目的：为甲厂改制成有限责任公司提供价值参考依据评估基准日：2001年4月30日评估依据：略评估标的物：锅炉房1 房屋概况：详见房屋建筑物（案例）概况调查表2 重置价值的计算1） 建安造价：由土建工程费和安装工程费用构成。其中土建费用和安装费分别由定额直接费，间接费，利润及税金构成。依据甲厂提供的设计图纸及工程决算书，重新套用××省建筑工程预算定额（2000）计算土建定额直接费，套用全国统一安装工程预算定额××省建设工程造价信息（2001年第二期），计算出土建工程和安装工程造价。具体为：（1） 土建工程造价：1075270.29元（2） 安装工程造价：42315.15元（3） 建安工程造价：1117585.44元测算建安单方造价为956.84元平方米，取整 957元平方米。则评估所取建安造价为957元平方米×1168.00平方米=1117776.00元。2） 工程建设其他费用：（1） 前期费用（取费基数：建安造价） 勘察费：0.22%；设计费：2.20%；建设工程质量监督费：0.30%；投标管理费：0.6%；工程监理费：1.8%。小计：5.12%。则：前期其他费用=1117776.00×5.12%=57230.13（元）（2） 资金成本：根据建筑安装工程工期定额（2000），该工程定额周期为260天。 资金成本=投资额×贷款利息率×（定额工期÷365）÷2 =（1117776.00+57230.13）×5.85%×（260÷365）÷2=24482.00（元）（3） 工程建设其他费用=前期费用+资金成本=81712.13（元）。取整为81712.00（元）。3） 重置价值=建安造价+工程建设其他费用-1117776.00+81712.00=1199488.00（元）。3.成新率 （1）采用耐用年限法确定成新率。 耐用年限法成新率=1-（1-残值率）÷耐用年限×已用年限×100%其中，残值率为0，耐用年限为50年，已使用年限为1年，则耐用年限法成新率=98%。 （2）采用实际观察法确定成新率：实际观察法确定的成新率=99.85%。（3） 成新率=耐用年限法成新率×40%+实际观察法成新率×60%=98%×40%+ 99.85%×60%=99.11%，取整为99%。4，评估价值的确定 扩建锅炉房观察评估价值=重置价值×成新率=1199488×99%=1187493.12（元）收益法某商场的土地使用年限从1994年5月31日起40年，商场共有两层，每层建筑面积为2000平方米，可出租面积占建筑面积的60%。一层已经于1996年5月31日出租，租期5年，月租金为180元/平方米。二层暂时空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/平方米、120元/平方米，出租费用为租金的20%。折现率为10%。试估算该房地产1998年5月31日出售时的总价格简解：1)每层可出租面积:2000×60%=1200(平方米)2)带租约的3年期间每年的净租金收入：（180+120）×1200×12×(1-20%)=345.6(万元)3）租约期满后每年的净租金收入：（200+120）×1200×12×（1-20%）=368.64（万元）4）计算带租约出售的总价格：345.6×(p/a,10%,3)+368.64×(p/a,10%,33)/(1+10%)3=3509.8(万元)
