新世界交楼工作程序.doc

【精品文档】如有侵权，请联系网站删除，仅供学习与交流新世界交楼工作程序.精品文档.新世界花园交楼工作程序第一部分 发展商与物业公司的项目移交1.0项目查验的内容1.1文件资料1.1.1项目批准文件、用地批准文件、开发许可证、建筑许可证、房地产平面图、房屋建筑合格证；1.1.2物业的竣工资料、设计变更、中间验收、设备出厂合格证、竣工图、单位设备试运转记录等技术检验资料的验收。1.2设备设施1.2.1移交设备清单的要求包括设备规格型号、容量等按照设计要求验收，对设备的数量、安装位置的核对；1.2.2按运行系统对物业竣工工程（楼宇）的验收包括对讲系统、公共天线系统、煤气管道系统、弱电系统、冷气工程、消防工程、电梯工程、自控工程等。2.0物业承接查验程序2.1成立验收小组2.1.1由房产公司、总包单位及物业公司派出专业人员组成验收组；。2.1.2验收组根据查验内容及项目情况制订验收计划时间表，计划表分预验收及物业验收两段。2.2物业预验收2.2.1验收组分专业系统，依据设备图纸的要求，参考设备变更，对竣工图、设备清单进行预验收；2.2.2验收组依据建筑安装工程质量检验评定标准对物业的实物进行验收，主要验收设备和主材的规格型号、容量、制造厂家、安装位置并清点数量；2.2.3在预验收中检查出不符合国家标准的项目，提出书面的验收整改报告由房产公司及总包确定在一定期限内移交单位或工程施工单位依据报告整改；2.2.4对预验收的单体设备进行试运转验收，主要验收设备安装质量和运转中设备的主要技术指标。对不符合的技术指标，及时提出书面意见，要求移交单位组织设备制造厂家或施工单位进行重运转，重运转调试要基本达到规定的要求；2.2.5预验收后需撰写一份综合性报告报房产公司、总包单位及物业公司审查。2.3物业验收2.3.1在预验收的验收整改报告落实实施及相关施工单位实施整改后，验收组进行验证并在验收整改报告中记录结果，整改合格后，进行正式验收；2.3.2对移交单位移交的竣工图、设备出厂合格证、建筑主材合同中间验收的试验报告单、设备的调试记录等进行验收并在验收交接记录中记录；2.3.3物业的实施验收做到三符合：a、是图纸与设备规格型号数量符合；b、是工程的主要设备的安装要求与安装质量符合；c、是设备包括设备联接的整个系统的技术性能应与设计功能符合；2.3.4验收结果记录在设备、设施收交记录上。特殊设备需经政府有关部门检验合格颁发合格证才有效，电梯需有劳动局合格证，消防设备需有市消防局合格证；2.3.5对楼宇的公共配套设备进行验收，将结果记录在物业验收交接记录中，各项指标应符合设计功能要求，建筑物、设备、设施单项验收由专业工程师和主管领导签字认可。3.0验收后的工作3.1各专业根据验收后的情况，由各职能部门进行各单项工程验收报告。3.2验收组根据单项工程验收报告，做出综合性验收评定并将验收报告交发展商、物管企业。3.3验收要填写竣工工程资料验收记录和物业验收交接记录。3.4各移交单位进行正式移交，交接手续需经发展商、施工单位、施工监理、物业管理企业签字后方可生效。3.5验收完毕，验收组负责将各类资料搜集整理后移交设备部存档专人保管。3.6物业公司正式接管。第二部分 交楼前的准备工作1.0有关政府文件的准备1.1国务院颁发的物业管理条例、省人大公告2009广东省物业管理条例、房屋装饰装修管理办法、城市异产毗连房屋管理规定。2.0管理公司应准备的收楼文件2.1建立初步业主档案2.2业主使用公约；2.3住户手册及装修守则；2.4收楼通知书应列明业主收楼时应缴费用、收楼时间段、地点、收楼时应携带有关的文件（如身份证或护照、购房合同、委托书等，以挂号信或特快专递的形式寄出；2.5单元出租承诺书（存档用）；2.6物业管理处业户办理收楼、二次装修手续凭证（内部文件，存档用）；2.7业户联络资料登记表（业主档案内容，存档用）；2.8区域防火责任协议书（业主档案内容，存档用，一式二份）；2.9通讯业务申请表（业主档案内容，存档用）；2.10验收交接书（业主档案内容，存档用，一式二份）；2.11验收遗漏工程记录表（业主档案内容，存档用，一式三份，业主、管理公司、承建商各执一份）；2.12锁匙托管承诺书（业主档案内容，存档用，一式二份）；2.13收楼承诺书（业主档案内容，存档用，一式二份）；2.14以上文件可以装订成册。3.0成立交楼筹备小组3.1由原验收小组中房产公司、物业公司的成员及房产销售人员、物管客服人员组成交楼筹备小组3.1.1制订交楼安排计划；3.1.2交楼通知书寄出时间；3.1.3交楼场地安排布置；3.1.4根据实际情况制订装修注意事项；3.1.5指导物管各部门进行交楼前的准备工作；3.1.6确定遗漏工程的跟进工作。3.2交楼前应做的准备工作3.2.1对楼宇质量的查验；3.2.2登记遗漏工程；3.2.3对遗漏工程进行统计、归类、总结；3.2.4将遗漏工程总结递交发展商、承建商，若有时间将督促承建商进行整改、执漏；3.2.5管理公司针对遗漏工程的总结对验楼员进行交楼前工作总结，对于工程通病一定要避重就轻，尽可能地向业主进行解释工作。3.3核对水表、电表、煤气表3.3.1有关核表工作一定要做到表对户，户对表，记录清晰；3.3.2对有问题的表一定要记录在案，出文通知发展商、承建商、供电公司、煤气公司、供水公司，要求发展商、承建商协助供电公司、煤气公司、供水公司尽快进行整改工作；3.3.3建立初步设备档案，明确责任人，并对有关设备、设施进行查验，对有问题的设备记录在案，并通知发展商、承建商督促其进行整改。3.4核对单元锁匙（含电表房、水表房、管井房、电房等的锁匙）3.4.1贴标签。4.0客服部交楼前准备工作4.1锁匙的管理4.1.1专人管理，摆放在锁匙柜；4.1.2一出一入进行登记，明确有关锁匙的去向；4.1.3交楼时，将有关锁匙放入收楼文件袋。4.2收楼文件的管理4.2.1将所有收楼文件写上单元号，放入收楼袋（收楼文件袋也要写上单位号）；4.2.2将收楼文件袋统一放在交楼处，摆放整齐，方便使用。4.3建立初步的业主/住户档案4.3.1业主/住户档案包括的内容：业主/住户姓名、地址、联络方式、家庭成员状况、工作地址、紧急联络方式、照片、购房合同或按揭合同编号、车辆登记、工程返修记录、费用缴交情况、投诉记录及回访记录、收楼文件二次装修申请记录；4.3.2建立初步业主/住户档案基本内容可从售楼部有关的购房合同或认购合同中可查阅到。4.4掌握物业设施、设备的基本情况；与工程部根据实际情况制订装修注意事项4.4.1单元装修标准、单元的朝向、电话线、有线电视、冷气机主机、电表、水表、煤气表等的位置；4.4.2水泵房、发电机、电梯等的熟悉；4.4.3附属设施的熟悉，例如会所、学校等；4.4.4物业周围生活配套的熟悉，例如学校、街道办、菜市、派出所、煤气公司、供电公司、供水公司等；4.5认真学习有关政府文件。4.6确定交楼路线图、二次装修路线图。5.0交楼指示牌的制造5.1楼名指示牌、楼层指示牌、单元指示牌、走火通道指示牌。5.2停车场指示牌，包括转弯牌、禁鸣牌、单行牌等。5.3交楼路线牌，包括了公共洗手间的位置、停车位置。5.4收楼程序指示牌。5.5交楼现场功能区域指示牌，包括接待处、咨询处、缴款处、等候处、交接处、检楼处、装修申请处。6.0交楼物品的准备6.1包括：保险柜、计算器、点钞机、笔、纸（A4、A3、公文等）、复写纸、回型针、钉书机、文件夹、写字板、文件柜、莹光笔、文件袋（收楼袋）、告示贴、花名册、报纸杂志、饮水机、纸杯、蒸馏水、复印机、影碟机、音响设备、电视机、休息椅、应急药品、鲜花、地毯、水果。7.0交楼保安安排7.1着装的要求、仪容、仪表的要求，文明礼貌的要求、站立的要求。7.2增加人手、加强巡逻次数、防范突发事件的发生。7.3增加岗位。8.0清洁工作的安排8.1公共区域、单元内部应做一次彻底的开荒清洁，将一个环境优美卫生干净的楼宇交予业主。8.2交楼处、售楼部、交楼路线范围的清洁更为重要，应要求清洁工程承判商或清洁工定时密集地进行日常保洁。9.0应付突发事件的准备工作9.1按照有关突发事件处理的工作指引安排人力、物力。10.0模拟交楼工作的培训10.1按照交楼程序，举行模拟交楼活动。10.2要求每位交楼人员均要过关。第三部分 进行交楼1.0功能区域的解释及人数安排（根据交楼户数确定人数）并设定应急人员1.1接待处1.2缴款处1.3交接处：核对业主身份、签署有关收楼文件1.4验楼处2.0交楼流程2.1接待处2.1.1请业主在花名册签字及写下联络方法；2.1.2派发纪念品(若有)。2.2缴款处2.2.1缴交有关费用例如购房余款、水电周转金、管理费上期、维修基金、装修按金、装修垃圾清运费等；2.2.2缴清全部款项，发出收楼证明；2.2.3业主持收楼证明到交接处。2.3交接处2.3.1收缴款处发出的收楼证明；2.3.2核对业主身份，例如身份证或护照、公司营业执照、购房合同、按揭合同、委托书等；2.3.3签署业户联络资料登记表、区域防火责任协议书、通讯业务申请表、业户档案、二次装修申请（若有）；2.3.4派发业主使用公约、业户手册及装修守则、煤气安全使用手册（若有）；2.4验楼处2.4.1锁匙保管员取出相应单元的锁匙；2.4.2验楼员持验楼交接书、验收遗漏工程记录表、锁匙托管承诺书、收楼承诺书陪同业主前往收楼单元并记录外出的时间；2.4.3路途中不断介绍物业附属设施、未来规划蓝图、物业管理的服务等并抄电表、水表、读数及表号；2.4.4到达现场开始验楼、验楼过程中一定要注意要让业主紧跟你的思路去验楼，对于不合格装修应主动解释，争取业主谅解；2.4.5验楼过程中一边介绍一边填写验楼交接书，并抄煤气表读数及表码；2.4.6若无遗漏工程，请业主在“收楼承诺书”上签名后将锁匙交给业主，并带领业主离开，避免业主再次回到交楼现场；2.4.7若有遗漏工程填写验收遗漏工程记录表、收楼承诺书及锁匙托管承诺书，并带领业主离开，避免业主再次回到交楼现场；2.4.8验楼员将有关资料交回验楼处；2.4.9若验楼员外出时间过长，现场主管应另派人前往进行支援，并汇报有关情况；2.4.10回到验楼处向主管报告并登记回来的时间；2.4.11文员应将有关资料归入相应业主档案中。注：依照收楼通知书准时到场收楼的收楼程序与不能准时到场收楼的售楼程序相同，对不能准时到场收楼的业主须另约时间收楼，如业主确实需要当场收楼管理处安排部分应急人员专门进行跟进收楼工作。 （表一）业主收楼流程图发出收楼通知书业主收到收楼通知书到指定银行或物管财务部缴交收楼应缴交的费用持银行发出缴费凭证及有关证明文件到管理公司办理收楼手续业主业主代理人递交业主委托授权书、业主身份证复印件、代理人身份证原件、前台接待核对有关证明文件到财务部换取购房发票，缴交尚未缴交收楼费用，发出收楼证明管理员向业主派发并解释以下要求业主签署的文件住宅及设施验收交接书临时管理规约业主使用手册区域防火责任协议书业主联络资料登记表房屋装饰装修管理协议装修须知资料整理归档移交锁匙并签收业主在验收表上签名确认水、电、燃气表读数填写遗漏工程记录表及锁匙托管承诺书需维修结束结束发还托管锁匙通知业主再次进行验收管理员陪同业主收楼不需维修施工单位维修维修结束管理员通知业主再次验收第四部分 交楼后工作1.0清理现场，可请清洁部、工程部、保安部协助完成。2.0将遗漏工程记录表汇总后一式三份分别交发展商、承建商。3.0管理公司工程部监督、协助返修工程队进行返修工程，并将有关进度反馈给客户部，以应付业主的查询。4.0当返修工程完毕后，由客户部通知业主回来验收。5.0对未来收楼的业主应再次派发收楼通知书。第五部分 装修管理1.0房屋装饰装修程序1.1业主/住户到客服前台申请室内装修。1.2请业主填写装修申请表并递交四份装修图则：1.2.1室内平面图：显示室内平面布置、间隔；1.2.2天花平面图：显示天花板所用材料、电线分布情况、照明灯盘位置；1.2.3电力分布图：显示总配电箱之位置、类别和功率；总配线图、简图；总耗电量计算；1.2.4给排水图：显示给排水管之接驳位置及水管尺寸；水管分布图；选用防水材料名称。1.3客服主管审批递交的装修图纸是否符合房屋装饰装修管理协议及装修注意事项的有关要求。如符合要求，递交工程部主管审核。如不符合，要求业主/住户修改后重新呈送客服主管审批。1.4工程主管审批递交的装修图纸是否符合室内装修、用电安全、用水安全或其他相关工程要求，如符合要求，递交前台接待通知业主/住户前来办理装修手续。如不符合，要求业主/住户修改图纸并重新呈送审批，直至符合要求方可办理装修手续。1.5室内装修申请获审批后，业主/住户到管理处办理如下手续：1.5.1缴纳装修保证金、装修垃圾费、拆墙余泥清运费；1.5.2办理施工人员出入证；1.5.3配备相应灭火器；1.5.4领取装修许可证。1.6业主/住户/装修单位装修在施工期间按需要向管理公司递交物料/工具放行申请表、装修期间加班申请表或动火申请表等。1.7装修期间，客户部、工程部、保安部共同监督及检查整个装修工程。如有违规项目，及时发出整改通知书要求整改。1.8施工完毕，业主/住户或装修负责人须向物管公司申请竣工验收，填写装修竣工验收申请表。客户部、工程部主管于约定时间到该单元进行装修验收。1.9验收如符合要求，于两个月后退回装修保证金。如不符合，要求业主/住户进行整改，直至整改合格并经验收后方可退回装修保证金。1.10整理资料存档。（表二）房屋装饰装修流程图业主/住户申请室内装修是否提交1、室内平面图2、天花平面图3、电力分布图4、给排水图修改填写装修申请表装修结束向管理公司申请竣工验收填写装修竣工验收申请表否客户部、工程部审批是否符合要求是否符合要求工程部/客户部主管上门验收是办理装修手续1、以上文件备份保存2、交装修保证金、装修垃圾费、拆墙余泥清运费3、配置相应数量灭火器4、办理施工出入证、装修许可证是否符合要求整改工程部/客户部主管在申请表上签署确认递交物业经理签署确认工程部/客户部/保安部监督工程施工期间按需要递交1、物料/工具放行申请表2、装修期间加班申请表3、动火申请表财务部凭申请表上证明退回装修保证金、凭施工出入证及押金收据退回押金资料整理归档1、装修申请表2、装修图纸3、各类表格 4、装修竣工验收申请表否施工是否符合要求整改是2.0装修监管2.1施工人员必须佩带工作证，施工现场不准吸烟，不准在工场留宿、居住及煮食。2.2每日必须清理所有装修废料和垃圾，并存于管理公司指定的地点，以保持其通道畅通和减低火警发生的可能性。2.3所有装修材料须于指定位置搬卸，并经地下停车场运至单元内。高层单元不得使用电梯搬运装修材料。沙、灰油等装修材料必须用袋封好，并确保搬运过程中不会倾泻。2.4严禁在外墙随意开洞，如需要者，请与管理人员联系。2.5各装修队聘请的电工必须持有合格电工操作证，保证装修使用的临时电源安全可靠，不得随意乱拉乱接。严禁用电源线直接接到漏电开关上，严禁用电炉做饭，烧水。2.6单元总开关负荷为40安培，严禁超出此标准用电。如业主确需超过现有负荷用电，必须办理有关增容手续。如因业主超负荷用电所引致的任何损失由该业主负全部责任。2.7装修前单元内必须保证每一百平方米至少配置一个灭火器并做好相应的防火措施，以保证施工防火安全。2.8进场装修必须提前一天通知管理公司客户服务中心；大批设备、材料进场也必须提前一天通知管理处，以便我方做好接待和协调工作。2.9必须严格执行房屋装饰装修管理协议的有关规定，听从管理公司人员指挥，如有违反，按章处理。2.10装修人员必须保持公共场所包括楼梯，过道及墙壁的清洁，不得将污水、废物倒在楼道里，不得在公共场所堆放杂物、装修材料。2.11改变室内弱电设施必须经管理公司批准。严禁改变或损坏室内智能化系统。2.12如水管需要埋设在地下，须做好相应防水工作并于隐藏前进行试压。若因业主安装不当造成渗漏而引致其他业主造成的损失由该业主负全部责任。2.13装修过程中，请盖好排水口、排污口，切勿将沙泥、灰浆等杂物倒进排水管、排污管。若因上述行为引致排水管、排污管堵塞则由该业主负全部责任。2.14不得对室外煤气管作任何改动。2.15不得对本单元的窗体作任何改动，禁止在窗体玻璃上贴挂反光胶纸。2.16为保持小区外立面整齐美观，建议各业主不要安装防盗网、防盗门及防盗拉闸。如确需要安装，必须按管理公司指定的款式安装，防盗网、防盗拉闸必须安装于铝窗内。2.17不得改变入户木门及门槛石。如确需要更改，必须于入户木门外安装指定款式之防盗门，同时更换的木门须与原木门颜色近似并须经得物业管理公司批复，否则物业管理公司有权对单元装修不予验收合格并扣除装修保证金。2.18空调室外机必须安装于预留位置，如没有预留位，则必须在管理公司指定位置安装，冷气管必须在预留孔伸出，滴水必须引入滴水管，并于安装前一天通知管理公司以便我司安排人员调整空调百页。2.19排水、排污管道检修口处装饰时要预留检修位。否则若日后管道出现渗漏、堵塞等情况需要进行检查、维修时，业主须无条件拆除检修口上的封闭物，并承担所有由此而产生的费用及修复工作。2.20为确保户内管道燃气使用安全、规范，业主/住户在选购或订造厨柜时，不能选择在燃气炉下方设计安放消毒碗柜、洗碗机等会产生热能的家用电器的厨柜，并在炉具下的厨柜开几个小孔或选择开放式的厨柜以保证炉具通风透气，以防止炉具漏气，达至一定温度或沉积在厨柜内的燃气引起爆炸。2.21墙体及地面施工，注意原有水电管线走向（工程部可提供有关图纸）。2.22为规范小区安全管理，各施工单位搬运材料、杂物及排放余泥等须由业主/装修负责人及物管公司双方确认搬运路线后方可搬运。2.23提供电话、宽带网、家居智能化、管道燃气开通申请业务，客户如有需要可直接与管理处联系，管理处将协助办理该项手续。