滕州房地产市场调研2010.doc

【精品文档】如有侵权，请联系网站删除，仅供学习与交流滕州房地产市场调研2010.精品文档.滕州市房地产住宅市场监测（2010年）数据更新时间：2010年7月20日调研更新人员：滕州翠湖天地项目一、板块划分1、划分原则 根据城市不同区域资源条件的不同及各区域发展水平，结合城区居民的居住习惯、生活理念以及区域板块发展水平，将滕州市房地产市场划分为城东、城西、城南、城北、城中板块五大板块。2、 划分细则板块板块四至板块特点中部西起平行路，东至荆河，南起荆河路，北至学院路老城区、成熟配套，传统居住区城东荆河以东及龙泉路以东荆河景观区、未来居住区城北学院路以北，平行路以东，龙泉路以西的区域新城区、市政府片区、高档居住区城西平行路以西的区域矿区、环境较差，职工收入较高城南荆河路以南，平行路以东，龙泉以西的区域工业园区，居住条件较差、配套差3、附板块分布图：二、板块特点及典型项目1、城北板块北部区域四至：西起平行路，东至241省道，南起学院路，北至旅游路。板块特点：北部区域内有北辛路、大同北路、善国路、塔寺北路、新华街等道路，区域交通条件好；区域西长途汽车站周边商贸业较为发达，但环境混杂，区域认同程度较低。区域前景：区域东为滕州未来的政务中心，发展潜力大。为滕州居民公认的高档住宅分布区域。项目名称项目位置总规模产品类型现有销售产品情况及价格即将推出产品类型及数量主力户型即将推出产品具体时间即将推出产品预计价格项目优劣势评价杏腾国际北辛路中段周楼宾馆旁15万高层一期在售，均价3100元/二期两栋36层高层3、4月份开盘均价预计3200元/偏离中心，配套相对不完善苹果花园原华美中学区域约14万15栋12层小高层累卡，2万、6万，利息与银行利率相同。12栋小高层，已团购500套，剩余房源约500套10月份预计价格4000元/新城中心，周边配套匮乏、产品单一，户型面积较大通盛·上海花园北辛路华美中学东邻93万多层、小高层三期在售，均价3600元/成熟社区，口碑较好，位置偏离市中心翠湖天地政务中心南临20万高层、多层、洋房7.13开盘，11栋花园洋房，7栋高层小高层，18栋多层7.13洋房6000元/，多层4900元/ ，高层均价4500元/新城中心，周边居住氛围日渐成熟，产品市场领先华腾小区·二期滕州市政务中心驻地、奥林匹克中心北临、新公安局东侧4.5万多层、小高层在售二期多层86、95、113、131、135预定升级，5万元预订房号靠近奥体中心、政府，宜居翔宇·经典滕州市政务中心南侧13万6栋高层未开盘科技住宅、城市发展方向伦达国贸城北辛路与大同路交叉口60万住宅、商业商业价格4000-10000元/不等商铺、商住公寓公寓40左右在售4000元起价专业市场、政策忠真·新天地北辛路滕州武装部对过，陶然商务酒店西侧7.8万高层、小高层、商业未开盘会员招募多层、小高层、高层多层102-122小高层130-143高层88-133交通便利、周边配套较为齐全2、 中部板块板块特点：中部区域是滕州市的核心商圈和中心商务区，是滕州市的城市中心。该区域经济活跃，市政配套生活配套完善，市民对该区域的地段认同度较高，区域内住宅销售价格为全市住宅价格最高值。近两年区域拆迁改造力度较大，未来市场供应相对较大。即将上市项目碧水云天、九州清晏都是拆迁改造项目，该两项目均为50万平米的大盘。区域前景：项目名称项目位置总规模产品类型现有销售产品情况及价格即将推出产品类型及数量主力户型即将推出产品具体时间即将推出产品预计价格项目优劣势评价丽都水岸新兴北路中段21万多层、小高层、高层3800-4600三期名仕区26层高层125、127、132三室，168四室城北地标，配套完善汇龙·清河湾新兴北路（原市委）约7万多层、高层3栋33层高层在售，均价3900元/四室两厅两卫170，三室两厅两卫151，一室两厅一卫72已推出教育配套完善、性价比高问天科技广场荆河中路33.6万高层二期两栋高层504套在售，起价3580元，均价3900元/三期50多万的住宅10年末11年初开盘价4000元以上城市中心、规模大；绿化低，周边环境较乱爱家豪庭解放路中段17万多层、高层、小高层二期小户型公寓在售，均价4300元/，沿街商业，价格6000-14000不等市中心，产品好九州清晏善国中路西侧府前路北侧48万13栋高层正在客户登记高层48万，除内部认购，剩余房源400余户5、6月份开盘价预计4500-5000元城市中心、完善配套，但户型较差碧水云天·中央城善国路东临，北临解放路66万高层尚未推出未定10年10月预计5000元以上城市中心，配套完善，景观出色3、 城东板块板块特点：区域内居住较为成熟，沿荆河区改造力度较大，未来居住潜力较大，是城市居住发展的主流方向之一。区域前景：滕州城市发展规划2006-2020提出中心城区“北进、东扩、南填、西控、中优”的发展策略，将东部确定为发展主线，预计随着规划的实施，东部将逐渐发展成为房地产发展热点区域。项目名称项目位置总规模产品类型现有销售产品情况及价格即将推出产品类型及数量主力户型即将推出产品具体时间即将推出产品预计价格项目优劣势评价西班牙庄园学院路南邻，滕州宾馆东侧12.7万电梯花园洋房一期售罄、均价3900元/最高4600元/二期推出408户，小高层、高层约7万，已认购200户，定金交10万/户三室两厅两卫（146、153）4、5月份C1、C9价格区间3790-4678元/；车位8.5万/个原味西班牙风格、产品、景观建筑设计都较优秀，但位置偏远滨江国际花园龙泉广场东临40万多层、小高层、高层三期第二季，起价3700均价3900元四期约4万，4栋11层小高层2栋17层高层，共计289户三室两厅两卫（138、129）已推出均价4200元，11层小高层 （加阁楼12），8层以下层差60，8层以上层100，水平差30，7楼4258，9楼4458 11、12层复式4508 、3798；17层小高层最高价4700成熟社区、周边环境好，相对偏远名仕豪庭府前东路，滨江对过8万3栋24层高层累卡，10万元定位3栋高层120-143三室两厅10年下半年3600-3900元/周便环境较好、内部配套较好（大型超市、大型农贸市场）远航第一国际荆河路与荆河交汇处河东36万多层、小高层、高层多层、小高层在售均价3600-3700元/22万平米10栋高层；6栋多层（开盘推出3栋18层，6栋多层）二室90，顶层66，三室150，四室17010年4月17日二期开盘多层均价4450元/左右，高层均价4050元/规模大盘，风景秀美汇龙·和谐康城龙泉路和荆河东路交口56万多层、小高层、高层一期在售，均价3200元/二期 10万平4、5月份开盘价3200元/以上城东高铁大盘阳光丽景府前东路南侧10万3栋27层高层、3栋17层（多层均为回迁户）产品主要为97平两室、100平米、134、137平米三室、140、145平米三室会员均价3600元/均价4000元/交通方便、配套较好；绿化率较低、销售人员素质较差维多利亚港湾北辛路与龙泉路交汇处8万花园洋房未开盘6+1层花园洋房和11+1层观景小高层2室至5室90-2004500左右环境较好，交通便利，生活配套匮乏城建·海上明月荆河东路与荆河交汇处东南20万11栋高层11栋高层86两房、108-127三房160超大三房荆河沿线水景，环境较好，交通便利4、城西板块板块特点：西部煤矿、化工等污染企业较多，批发市场聚集，环境较差，区域认知度较差。房价水平相对较低。区域前景：代表名称项目位置总规模产品类型现有销售产品情况及价格即将推出产品类型及数量主力户型即将推出产品具体时间即将推出产品预计价格项目优劣势评价鸿福佳苑6万已清盘润恒第一城北辛路与平行路交汇处300万涵盖别墅、花园洋房、多层、高层等一期“加州阳光”60万，多层、高层主力户型有90.123、128.还有复式2010年10月多层、高层；价格区间3300-3800元属于招商引资项目，城西区域配套缺乏，南加州产品设计风格5、 城南板块板块特点：南部经济发展水平相对较低，南邻滕州经济开发区，家具、建材、机床、水泥等各企业较多，经济活跃区呈带状分布于善国南路和平行南路上。区域内有金城花园经济适用房，总建面13万平米。计划于2011年建成并交付使用。区域前景：代表名称项目位置总规模产品类型现有销售产品情况及价格即将推出产品类型及数量主力户型即将推出产品具体时间即将推出产品预计价格项目优劣势评价荆善南苑二期滕州益康大道北路（国税局北临）36万多层 小高层3700元/平米规模较大，一期社区已成熟，配套较为缺乏威尼斯庄园善国路西侧、京沪铁路东侧、荆河南岸90万滕都帝景平行路与南环路交叉口19万多层 小高层3200元/平米周边配套匮乏益康城益康大道东侧郭河北岸30万别墅 多层 高层城市之光善国大桥南,在水一方北三、 滕州市场整体供销情况区域板块供应项目2009年消化量2010供应量预计2010年消化量备注城北翠湖天地、苹果花园、杏腾国际、通盛上海花园、华腾小区·二期、翔宇·经典、伦达国贸城、忠真·新天地城东西班牙庄园、滨江国际花苑、名仕豪庭、远航第一国际、汇龙·和谐康城、阳光丽景、维多利亚港湾、城建·海上明月中部丽都水岸、汇龙·清河湾、问天科技广场、爱家豪庭、九州清晏、碧水云天·中央城城西润恒第一城城南荆善南苑二期、威尼斯庄园、滕都帝景、益康城、城市之光合计80万270万120万2010年4月17日