在新形势下我国房地产财务风险的防备与控制.docx

在新形势下我国房地产财务风险的防备与控制在新形势下我国房地产财务风险的防备与控制众所周知，房地产企业是一个较为特殊的行业，与其它施工企业或建设单位有着质的区别，是集房地产的开发建设、经营销售、配套管理及服务为一体的行业，具有生产周期长、投资额度大、市场风险大、政策调控风险大的独特特点，资本密集性程度较高。固然目前大多数房地产企业已由单一的项目公司向集团化运作形式转变，整体抗风险能力有所加强，但由于房地产行业所具有的独特特点，其面临的财务风险还是值得关注与重视的一个关键点。为此，本文将结合本身的工作实践，对我国房地产财务风险的防备与控制提出几点个人的建议。1.财务风险定义财务风险是指企业在各项财务活动中由于各种难以意料和无法控制的因素，使企业在一定时期、一定范围内所获取的最终财务成果与预期的经营目的发生偏差，进而构成的使企业蒙受经济损失或更大收益的可能性。房地产企业财务风险主要表现于筹资风险、投资风险、经营风险。2.房地产财务风险防备与控制措施2.1充分市场调研，在投资风险决策经过中保持稳健性原则，以有效防备和控制投资风险提高管理者的投资风险管理意识，在投资决策中要在收益和风险中，保持慎重原则，尽可能降低投资风险，以此来提高企业的财务风险的防备与控制能力，确保企业的可持续发展。对于很多破产后企业来讲，有相当一部分企业是由于管理者没有充分调研市场，或在项目投资决策中稳健性原则保持不够，过于乐观，以致于当项目与预期出现一定偏差时，企业资金就处于紧缺状态，财务风险也紧随发生。为此，本文以为，由于房地产行业投资金额较大，回收周期较长，资金投入后调整难度较大的特点，房地产企业投资决策前，必须充分了解城市规划信息、周边土地供给及使用情况、周边房地产开发供给情况及市场需求信息，同时在投资决策中需要克制盲目乐观主义，尽可能降低投资风险，要在收益、风险之间进行权衡，寻求最佳组合。2.2做好筹资风险的防备与控制工作企业筹资风险的产生一般由内因及外因导致的。内因有很多种，可能是不当筹资方式，或是企业盲目投资，使企业负债规模过大，也有可能是企业的负债构造不合理等;外因则更多，或因市场行情的不确定因素;或是金融市场的利率、汇率等发生变动等，都将导致企业的利润下降，而这些因素对于资金需求庞大的房地产企业来讲，其财务风险所遭到的影响则更是不言而喻。为此，本文以为，房地产企业能够通过下面几个途径来防备与控制筹资风险的产生：一是优化企业资本构造、改变融资形式。房地产企业需结合企业本身的实际情况，科学合理安排企业的资本负债，做到债务适度，并合理安排长短期资金。在国家现有宏观经济政策调控情况下，需将单纯依靠银行开发贷款的筹资形式，向以银行开发贷款为主，信托融资、股权债权定向私募、销售融资、资产证券化等融资方式多元化组合的方式转变，以确保项目资金充裕，不至于出现资金链断裂。二是建立滚动预算机制，尤其加强现金流量的预算编制和管理，对企业财务进行预警分析。企业能否维持下去，并不完全取决于能否盈利，而取决于能否有各种现金用于支出。因而准确的现金流量预算，能够为企业提供预警信号，揭示企业现金余缺，使管理者能够及早采取措施，应对可能发生的风险。尤其是房地产行业，资金需求量大，现金流量预算的准确编制更为重要。为能准确编制现金流量预算，房地产企业应根据项目开发及销售计划，采用稳健性原则，将各部门详细目的进行汇总，将将来预期收益、销售收现、项目付现支出、投资计划及融资计划量化表达，建立企业全面预算机制，预测将来现金收支状况，并以月、季、半年及1年为周期，进行滚动预算编制，及时反映项目现金流量的变动状况。并在执行经过中，严格根据现金流量预算把关，出现重大变化时，应及时调整，进行收支平衡。2.3加大经营管理力度，避免财务风险潜藏在于企业内部一是加强与完善企业内部控制制度。企业的内部控制管理与其经营活动是密不可分的。企业的内部控制管理主要包括办公人员的职权与职责、各项业务的操作流程、各项业务的分析与评估、内部管理体制制度的制定与施行等。对于房地产企业而言，每一项经济业务活动要有两个或以上的具有相互制约关系的控制环节，在资产处置、资金调度、销售结算、提供担保和对外投资等方面，明确决策人员和执行人员及会计人员、经办人员与保管人员之间的职责权限和工作程序。因而，加强与完善企业内部控制制度，使企业的内部控制制度愈加规范与科学，将有利于对企业财务可能存在的风险进行有效的防备与控制，降低经营风险。二是加强与完善企业的成本管理，建立目的成本体系。成本管理是企业管理运营经过中的关键部分，它关系到企业的盈利与收益，一旦企业失去盈利与收益时，企业很有可能面临着亏损和破产，这对于房地产企业更是如此，它的影响远在于其它几个方面。当前，我国的房地产的发展正处于如日中天的时候，竞争也异常剧烈，怎样在剧烈的竞争中获得竞争优势，加强成本管理，将是非常重要的一环。笔者以为，成本管理贯穿于项目投资决策、项目建设整个经过之中，企业应根据目前市场成本状态，合理估计将来成本走势，合理预测编制项目目的成本，并在开发建设经过中根据材料、人工价格变化等因素，适时修正目的成本，用以指导项目决策。三是建立项目动态投资测算模型，及时反映项目预期收益变化状况，为管理决策提供支撑根据。本文以为，充分利用信息化技术，根据项目开发进度及动态成本更新数据，结合项目销售预测，按季滚动编制项目收益及现金流量预测，及时反映企业成本、销售价格对企业收益影响，并及时反映项目资金余缺，为决策提供更为科学、有效的数据和资料，也有利于对项目施行进行很好的监控与分析，给企业的财务风险再加上一道保险。3.结语：综上所述，房地产企业的财务风险与其它行业相比，其所潜在的风险要远远高于其它行业，更需要企业管理者严谨甚微，提高企业的财务风险管理意识，认真对待每一项目，对项目进行全经过进行动态投资测算分析，加强企业的投资风险、经营风险及筹资风险的管理，防备与控制企业财务风险的产生与发展，确保企业的健康、稳健发展。在新形势下我国房地产财务风险的防备与控制众所周知，房地产企业是一个较为特殊的行业，与其它施工企业或建设单位有着质的区别，是集房地产的开发建设、经营销售、配套管理及服务为一体的行业，具有生产周期长、投资额度大、市场风险大、政策调控风险大的独特特点，资本密集性程推荐度：