住宅建设项目投资及成本控制-精品文档.docx

住宅建设项目投资及成本控制摘要：住宅建设经过中，投资与成本的控制特别重要。文章从住宅建设的项目的决策、图纸设计、项目招标、项目施工，分别阐述了其经过中投资与成本的控制措施。关键词：住宅建设；项目；投资；成本住宅建设项目的特点为施工周期长、投资范围大、资金构成多样化、项目环节多、外界影响因素多等1，导致投资的管理与成本的控制经过是变化的，包含了对投资计划的分析及验证，还有后续执行情况的追踪、检验、分析和评价，及时观察出其经过中产生的偏差并分析其原因，进而采取有效的针对措施，使项目建设获得预期的投资效益和社会效益。住宅建设经过的项目决策、设计、招标和施工阶段四个阶段，都要根据目的值，采取一定的方式方法，做出投资与成本的控制。此外，为适当地提高住宅建设质量上的可靠性，应尽量控制相应的成本，实现质量与成本的最佳结合。1项目决策阶段的控制策略项目决策起到龙头作用，不同的决策目的和问题由于决策者的不同会产生差异，但总原则在于科学、民主，遵循决策程序，完善前期工作，便于准备判定。首先，要基于项目做出市场调查，预测其前景并分析走向；其次，提出项目方案，作出投资成本的估算；最后，比拟各种方案并作出取舍。投资决策的准确与否，关系到住宅项目建设的投资成本及收益，估算值还决定了项目开发投资管理目的的限额，更是贯穿项目整个经过，对其后的图纸设计、招标和施工阶段的投资成本也有控制作用1。住宅建设项目从计划、设想起，通过可行性的研究，再进行项目设计、招标和施工，到最后的完工验收，前期的决策工作对投资成本的控制有非常重要的作用。所以，科学有效地把项目决策工作做好，可减少投资的失误、提高建设项目的综合性效益。2设计阶段的控制策略设计阶段在投资的成本控制中最为重要，设计中技术的应用直接影响成本的控制，有重要的经济意义。设计应在知足工程质量和功能的前提下，做好投资预控的计算。2.1选择最佳设计单位及方案建设单位应对设计方案做出综合比照分析并得出性价比最优的方案。选择经过中，应当结合当前实际情形，全面考虑决策阶段中所得出的市场定位、规模、功能要求、房型组合等因素，学会运用先进技术的来减少工程造价。工程中多采用招标和方案竞选的方式来选择最终设计，在保证住宅的功能、质量、项目的工期控制等目的的前提下，实现投资控制目的。2.2实现标准化设计实现标准化设计就是根据行业技术规范进行设计，采用标准化图样、统一的建筑参数等，如住宅柱网、层高及其他构件的参数、尺寸应尽量统一。这样能够加快工程进度、节省材料，进而能够准确地控制住宅建设项目设计阶段的投资成本。这就要求设计单位同建设单位做好详尽的沟通，知悉住宅项目的建设规模及功能要求，进而选择合理的设计标准、规范，根据标准化的要求，确定住宅面积分配、功能分区及使用材料、装修标准，进而控制住宅单位面积成本。2.3推行限额设计限额设计即用确定的投资估算来控制初步的设计，将设计得出的投资额和工程量细分到各单项、单位、分部分项工程，分项工程的设计不要超出限额，使项目的总投资控制在设计阶段。住宅项目在决策和设计阶段都要有明确的限额投资目的，施工阶段更严格地控制设计的变更，严格控制工程造价。此外，应采用同一造价指标分配各阶段、各专业的限额，尽量避免价格变动影响设计。3项目招标阶段的控制策略工程招标是目前竞争最充分的采购手段，但必需要做到公平、公正、公开，使得选出的中标人是诸多投标人中非常优秀的，进而能够节省投资，得到高质量的工程和服务。因而在住宅建设项目工程的采购经过中，招标为首要考虑的方式。然而，由于招投标经过中舞弊现象仍较多，我国的市场监管方面亟需改善，所以在确保建设项目本身利益前提下，需做好几个方面，首先需对投标人进行资格审查，包括投标人的资质、技术、业绩、管理及资信方面，排除一部分不合要求的投标人，让施工信誉良好、质量可靠的施工承包商和供给商获得名额，对建设单位进行工程造价管理和住宅建设的投资是特别好的；其次进行评标，本着“公平、公正、科学、择优的精神，分析比拟和评审投标文件，推荐中标候选人；然后是工程承包合同的签订，主要的合同条款需要明确，使本人的权益得到最大的维护，有效控制建设成本，并且合同结算方法也要初步地明确，合同价变更时的措施，材料、设备供给要求，分包工程怎样进行管理等，避免产生“低报价、高索赔的问题2。4项目施工阶段的控制策略施工阶段对于控制投资成本非常重要，投资的落实阶段就从施工开场。在施工经过中，首先要对投资目的进行动态控制，定期对实际投资与目的之间进行比拟，找出偏差值，对偏差原因进行分析，及时采取措施进行控制。以数量分析为基础，偏差通常可分为：投资增加且工期延期、投资增加但工期提早、工期拖延但投资减少、工期提早且投资减少；其次对工程变更与合同价款及时调整，由于项目施工周期长，受客观因素影响较大，实际情况与招投标时会有一些变更，当这种情况发生时，需要尽快进行变更，并且尽快进行落实。然后对施工阶段的索赔问题也要加以控制，当发生工程索赔后，需要以合同为标准，尽快合理地进行处理，同时也要加强控制，尽可能使索赔减少；最后在完工结算阶段，工程完工结算的工作审查，建设和监理单位要严密配合，对于合同条款、隐蔽工程验收记录、设计变更签证、工程量、定额单价、各项费用进行核实，避免各类计算失误3，严格把关完工结算的真实性和准确性。5结束语总而言之，住宅建设项目的投资与控制，要求建设单位方能够建立好全面的投资和控制体系，在住宅项目建设的每一个阶段，采取科学有效的方式方法，优化项目的策划阶段、设计图纸的方案、资源配置的方案和施工组织的方案，运用动态控制的方式，把住宅建设项目的投资成本控制在预控的限额以内，保证住宅建设项目的质量、工期和成本到达预期的目的值，进而获得整个工程的经济效益。