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个人房地产投资规划策略摘要：“衣、食、住、行是人们生活的四大基本需要，其中，“住至关重要，该类支出更是占人们支出比重最高的，只要对房地产投资进行事先的科学合理的规划，才不至于陷入投资窘境。本文从个人房地产投资为立足点，阐述了投资规划的重要性、流程、投资能力分析，最后，提出了个人房地产投资规划相关策略，以期望为个人房地产投资者的投资行为提供更有效的建议。关键词：房地产投资；投资能力；投资策略房地产投资规划是指以投资者利益为出发点，根据房地产市场实际情况以及投资者综合投资意愿，帮助其在诸多的房地产资源中挑选到适宜的投资项目的一种活动。作为一项投资活动，进行科学合理的投资规划能够帮助投资者进行项目可行性分析以及投资回报分析，进而作出科学的、有利于投资者利益收回的投资决策。一、个人房地产投资流程个人投资者在进行房地产投资时，应当首先对本身投资实力和能力进行分析把握，所谓职知己知彼就是这个道理，知晓本身实力情况，才有利于下一步投资决策的安排，个人房地产投资流程如图1。首先，投资者要对本身的需求、动机、支付能力进行把控。一般来讲，个人投资需求主要取决于：一是空间需求，受家庭人口数影响；二是周边环境需求，主要受投资者对生活品质和质量的追求等。其次，把握本身情况后要为投资做好准备工作。包括对房地产基础知识的了解以及交易市场基本情况的考察，进而通过对房租增长率、房价增长率、利率水平的了解，结合本身寓居时限需求及负债能力分析，综合做出购房或租房决策。最后，关于购房和租房的相关规划。购房，要根据房产所处地段、类型、户型、空间、用处等进行选择，同时规划好购房款是全款支付或是贷款按揭；租房，要根据所租房产的整体情况，合理确定租期以及租金的支付等，同时在签订租房合同时注意双方权益的划定情况。二、个人投资者投资能力分析一投资目的需求进行房地产投资的第一步就是分析投资目的或需求，这就需要投资者对本身经济状况、需求情况以及目的用处情况有总体的把握。一方面，要能够理清投资的目的和期望，以此为方向，寻找符合预期的房地产，那么在面对各项期望因素时，这就要求投资者要能够根据每项因素对其投资期望的重要性进行排序,做出适当的权衡和取舍；另一方面，投资要有前瞻性。随着经济发展及个人的成长和际遇，投资者实力时刻变化，而考虑到房地产行业的特殊性，投资周期长等，在进行房地产投资时，具备一定的前瞻性能帮助投资者更灵敏的应对各种不确定性因素的变化。二投资动机房地产投资成本高，周期长，因而在投资前，需要投资者进行详尽的评估和规划，尤其是要明确本身投资动机，不同的投资动机对整个投资规划将会产生关键性影响。常见的房地产投资动机有下面几个方面：1.用于寓居大多数房地产投资者投资的动机都出于寓居，寓居需求是也是房地产投资的最纯粹的消费需求。基于寓居动机，在选择投资房地产时，更多的要关注寓居的质量以及寓居带来的生活满意度等。首选的是已经构成或即将构成一定生活气氛的寓居环境和公共设施配备齐全的房地产，其次就是对详细房产住宅情况的细致甄选。2.用于出租投资者投资动机若是出于方便出租、收取租金收入，那么在选择房地产时，应该更多的倾向于选择流动人口较多的区域，容易出租的小户型住宅或者适宜出租给经营者的沿街店铺、门面、商铺或写字楼等都是首选。3.用于获利房地产交易市场存在较多的投机者，即投资房地产的目的是为了进行房地产买卖赚取差价收入。出于投机动机，投资者在选择房地产时，要会利用丰富的经历，科学的选择具有强大升值潜力的住宅或店铺门面，以便赚取更多的交易差价。三支付能力进行房地产投资，必需要有充足的资金支持，以便于项目的展开施行。那么投资者本身就应该明晰把握本身经济实力状况，正确评估个人资产，然后结合投资需求和实际支付能力，综合考虑制定投资规划。评估投资者支付能力的核心是其净资产情况，即投资者的总资产扣除总负债后的剩余资产状况，是衡量其投资支付能力的关键性因素。此外，还要关注其综合支付能力，如投资者的固定收入、临时收入、将来收入、支出和将来支出等。四投资前准备工作在进行投资决策前，还应当做好下面准备工作：1.房地产基础知识弥补；2.保持清醒头脑，防止虚假房地产广告的诱导；3.注意调查目的房地产的产权归属情况，避免后续问纠纷问题；4.做好长期财务安排工作，防止陷入财务窘境；5.慎重决策，做好监督工作，尤其有中介介入情况下，对中介保持慎重戒心，做到知己知彼；6.考虑投资后续的房地产维修管理费用，如房屋的修缮问题、物业管理问题等等。三、个人房地产投资策略规划房地产投资的成功与否，很大程度上取决于投资者对房地产投资者策略的规划和应用上，只要有效规划和应用这些投资决策，才能进行更有价值的房地产投资，为投资者带来更多的利益。一把握投资机会房地产投资遭到经济、社会、环境、行政等各方面因素的影响，投资者应该依靠本身智慧、方法、对房地产市场的预测情况、对房地产价格波动的敏感性等，对投资机会进行科学合理的分析测算，把握黄金机会，创造更多投资收益。房地产投资者的实际状况、国家宏观经济的发展状况以及经济周期波动的特性等，决定了房地产行业的周期性，完善的房地产市场根据房地产业的复苏与增长繁荣危机与衰退萧条的行业周期运行，投资者要能够紧紧把握住不同周期的特点，结合本身的实力和目的，科学的选择进入和退出的机会，进而躲避投资风险，创造投资收益。二科学选择投资地段基于房地产位置的固定性，以及影响房地产价格的种种因素，房地产所处地段的选择对于其投资价值的实现起到不可估量的作用。从房地产投资的长期实践看来，即使投资决策有所失误，但只要投资地段选择合理，经过长时间沉淀，地段优势得以提现后带来的收益足以弥补决策失误造成的损失。同时，好的地段的房地产，流动性相对较好，对于减少投资风险也起到一定作用。地段的选择，一方面，要关注城市规划政策。进而在进行房地产投资时，实现前瞻性需求；另一方面，要关注不同地段的升值潜力。已开发的地段，各项基础设施都已基本具备完善，房地产价格也适中，投资潜力宏大，而对于已纳入开发范围未开发的地段，固然升值潜力极大，但是由于各项基础设施尚未配备齐全，投资承当的风险因素也较多较大。三期房投资的选择房地产市场有现房和期房之分，期房就是尚处在开发建设中的房地产，在市场中公开提早销售。投资期房与投资现房相比，有下面优势和劣势：优势：一是价格更优惠。一般情况下，预售是开发商筹集资金的一种方式，为吸引资金投入，期房的预售通常会比现房出售有更多优惠。二是户型、位置等选择空间大。由于预售的是尚未完工的房地产，其销售工作刚开场，户型、位置的可选择性空间较大。三是便于监工和质量把关。自交付预收房款定金起，投资者即可随时观察监督房地产建设进度，介入建设设计构建等。四是升值潜力高。通常情况下，假如期房投资合理、适当，比现房投资的升值潜力更高。劣势：一是资本成本高。由于是预售，投资者的大量资金处于占用状态，必要考虑资金占用导致的财务风险。二是如约交房风险。投资期房要关注到期不能如约交付，或交付的房产与预期不符等风险。三是不确定性贬值风险。期房的开发建设时间长，难以估测将来环境及市场的变化造成的不确定性风险。四合理的投资规模投资规模确实定要结合投资者本身投资实力状况，量力而行。确定合理的投资规模时，不能为了投资而投资，要综合考虑投资的成本及将来收益情况。若仅仅追求投资规模的扩大，而忽视投资者本身投资承受力度以及投资者购买力状况，那么必然会给投资者造成更大的资金占用以及债务压力。对于房地产投资项目来讲，较为科学合理的投资规模选择是：在保障既定投资需求或目的实现的情况下爱，通过降低投资成本，缩短投资周期，躲避、排除或转嫁风险等措施尽量减少投资。