城市开发的盈利形式探究.docx

城市开发的盈利形式探究1城市土地流转主体盈利来源1)政府盈利来源。政府作为非盈利性机构，其利益即社会公众利益，而实践中政府是由庞大工作人员组成的经济利益共同体，并且政府充当着城市基础配套设施建设主要角色，所以政府必须保障其充足的资金以维系机构乃至社会的正常运转。土地作为城市开发的载体，城市建设征地拆迁的土地收入是各级地方政府财政收入的重要来源，可分为城市土地地租(征地费用)和税收(城建税及教育附加税等)两部分。2)一级开发公司盈利来源。一级开发主体作为市场“理性经济人角色，追求城市土地开发利润最大化，其收益来源于土地一级市场购买与房地产售卖市场的差价，为了尽量扩大利润空间，土地一级开发公司不得不严格控制土地整理经过中各种费用(拆迁、安置、基础配套建设等)的支出，严格限制资金投入，使资金利用效率最高。目前，市场上比拟普遍的土地一级开发利益分配方式是利润分成形式，由一级开发公司与政府约定，“国有土地使用权出让价款减去“土地一级开发成本，再减去“政府提取的各项费用即为其盈利来源。其次，一级开发公司为实现更大利润经常在土地一二级市场进行联动收益，其主要原因来源于土地一级开发公司先入为主的优势以及政府的优惠承诺获取的相对低成本的土地。然而，随着房、地运营形式的分离，一、二土地市场将实现独立，土地一级开发公司盈利的主要途径还是在于其开发经过中科学合理的投资与其对成本的严格控制。2二级开发的盈利形式在城镇化连续成为市场热炒主题的背景之下，二级开发市场作为一级开发市场的延续，能有效的联动，反映了土地一级市场的需求及房地产市场的供求状况。以房地产为例，房地产二级市场是指已获得土地开发经营权的房地产经营企业，在该地块的土地上建造好的建筑物，如住宅房、办公楼等，将土地使用权和土地上建筑物的所有权一并转让或仅出租给房地产消费者的市场。二级开发的盈利形式，指土地使用权作为商品流入市场，其拥有者对土地进行二次开发，将土地上的建筑房屋出售或出租以获取利润的盈利形式。2.1房地产二级开发市场前景房地产是一种特殊商品，从房地产市场的供求关系来看，供求机制是房地产市场运作的最基本机制。房地产市场存在着双需求，表如今寓居需求和投机需求，相比新能源、股市、黄金等，房地产行业具有门槛低，保值性好等特点，随着城市化的进程的加快，城市土地增值使得地产价格节节攀升，房地产也是极好的保值增值投资品。2.2房地产二级开发主要盈利来源房地产二级开发成本的高低直接影响其盈利，房地产商要实现最大利润，就必须对房地产二级开发成本影响因素合理操作。本文把影响房地产开发成本的因素归结为五种:税收、滚动开发形式、负债经营、期房销售、土地制度。1)负债经营。房地产行业属于资金密集型行业，一般只要能凑到开发成本的30%就能够向银行申请贷款，通常能贷到40%以上的款，加上施工单位为其垫付的资金，来源于银行借款的资金及购房者的按揭，目前中国的房地产开发企业在运行项目时约70%的资金都是来自银行。房地产企业有偿利用债务资本来进行生产经营和管理，借助财务杠杆的作用，能最大限度地提高资金的使用效率，充分发挥负债的增值功能，提高自由资金利润率以谋取可观利润。2)期房销售。一则开发商能够提早归还贷款以减少财务利息支出;二则盈余资金又被转入下一个开发项目。作为下一项目自有资金以向银行贷款保证项目得以持续，而不用等本期楼盘售完和全部收回资金，通过利用消费者的预付账款，能有效减少其财务成本，进而扩大房地产二级开发市场利润空间。3)税收。房地产商通过在预售楼盘时成心推延以延迟税款方式以保证项目运营资金的充足，减少运营期贷款利息费用支出。4)土地制度。由于土地二级市场的不完善、一二级市场分工模糊，大型的房地产开发商往往将一级土地整理与二级开发相结合，提早参与土地市场并与政府共同约定出让土地的限制性条件，在招、拍、挂中确保本人能顺利地以较低成本获得二级开发权，进而减少土地成本实现房地产二级市场的盈利。3城市资产运营的盈利形式“城市运营是在“经营城市的理念下于2002年萌发的一个新事物。城市运营是市场经济深化发展的产物，在城市竞争时代里，政府必须转变其职能并采取一系列行动提高公共经济效率，从开发城市到管理城市到运营城市，再到怎样把城市经营好，让城市更好地发展，更富有竞争力。城市资产运营的盈利形式，是指城市运营商按市场经济规律配合政府，运用市场经济的手段，通过政策运作与资产经营，对城市已积累的资金、有形资产和无形资产进行集聚、重组和营运，计算其投入和产出，力求以最低“成本获取城市开发的最大化公共绩效，同时获取运营商本身利润的最大化。3.1城市资产构成“资产是指具有市场价值或交换价值的实体，这种实体是指所有者的财富或财产的价值综合物，既包括资本形态的价值，也包括非资本形态的价值，城市资产构成系统见图3。城市资产最终以城市资金或城市资产存量形式得以体现，新一轮“造城运动，城市开发主体通过对人力资源在特定地域空间劳作绩效和创造成就的充分利用，能进一步挖掘新时期城市市场价值潜力。3.2基于企业经营的城市资产运营价值链企业价值链是在设计、生产、销售、发送和辅助其产品的经过中进行种种活动的关联关系形态。目前成功的城市运营商，大多“发家于房地产开发公司或市政建设公司，立足于城市资产构成，具有行业竞争力和适应市场的城市运营商，应摒弃以往房地产公司或市政建设公司单纯进行住宅、楼盘开发或市政基础设施建设的做法，充分发挥城市资源整合能力，延伸城市开发价值链。整合、发展、策划土地整理等上游价值链，中期以规划地区建设，并以持有写字楼、商业、廉租房、公租房等物业进行经营，逐步成熟后，以详细城市运营项目为主体，争取介入城市公用工程以及水、电、气等公共设施运营和管理，获得长久稳定收益。3.3城市资产运营主要盈利来源1)基础设施整合。以土地开发、规划为先导，城市运营商早期介入政府对城市的规划布局，采取与当地政府成立合作公司等方式解决其土地一级开发经过中资金缺口以及专业气力缺乏等问题。政府提供行政职能，运营商提供技术、资金、人力等开发整理土地，完善配套基础设施建设，同时与政府签订框架协议然后在公开拍卖中竞投获得土地二级开发权，其利润包括基础设施工程前期投资所产生的利润及土地熟化后出让溢价的节省。2)城市营销。站在大系统角度用多层次、多功能、多构造、多目的的手段对城市元素、构造、产业、功能、投资、布局、人口、生态等进行超级建模与量化分析，整合资源、差异化营销、树立城市品牌价值，打造历史文化特色的多元时髦体验商业街区，展现城市“核心主题，城市的品牌价值自然带动地区土地，寓居设施等周边不动产可观的增值收益，并带动投资多元化及整个城市商业经济的繁荣。3)寓居设施建设。城市寓居设施的建设(狭义上即城市房地产的开发)是城市运营上最重要的盈利来源。由于前期运营商介入的基础配套建设、城市功能完善，城市营销等因素的影响，且项目符合城市总体发展目的与规划，其区位一般较优，寓居效益一般较高。所以，城市运营商房地产项目的市场响应通常应远高于单纯房地产商开发的项目，这在很大程度上保证了城市运营商的房产销售收入、持有性资产的经营收入以及资产增值红利。