农村土地流转经过中评估环节注意问题探究（精品）.docx

农村土地流转经过中评估环节注意问题探究摘要:在农村土地流转经过中，评估环节是一个重要的环节。我国施行农地流转，不仅是是应新时期农业经济发展当代化需求的基本方式，而且还是促进小农经济转变和发展的重要措施。在农村土地流转评估环节中，应注意的问题较多，才能更好地确保评估的科学性和全面性。关键词:农村土地流转;评估环节;注意问题1市场比拟法在农村土地流转评估中的注意问题分析一是在采用这一方法对农村土地流转评估时，应严密结合其交易情况和日期以及区域因素和个别因素等进行修正，由于其比拟基准不同，主要将其分成直接比拟法和间接比拟法。其中，直接比拟法，主要是:待估价对象价格=可比实例价格×情况修正×期日修正×区域因素修正×个别因素修正。而间接比拟法，主要是根据可比实例价格、正常交易情况、估价时点价格、同一区域价格、一样条件价格等对待估对象价格。二是在选择比拟案例时，应始终坚持下面原则:(1)确保首选耕作制度和地区一样，再次选类似的地区;(2)土地的利用类型一样;(3)价格类型一样，亦或是具有可比性;(4)成交日期和估价期日相近，但是必须在3年之内;(5)正常交易，或者可修正交易属于正常交易;(6)比拟实例必须大于等于3个。三是在比拟案例调查时，其成交价格应结合其价格类型与计量单位来确定，在交易经过中，需要结合农地定级估价成果资料以及自然条件、社会经济、特殊条件等带来的影响，最终确定交易合同，并在交易合同中对付款的方式和付款的时间进行确定。2收益复原法在农村土地流转评估中的注意问题分析一是在收益原则方面，主要是坚持客观性、全面性、地域分异的原则。就客观性原则来看，其产出主要是在耕作制度确定的前提下，结合复种指数条件，得出的正常使用和经营以及持续稳定前提下得出的产量。就费用来看，主要是年平均的客观总费用。就全面性原则来看，其产出主要是主产品与副产品。其成本主要农地维护费与生产农副产品费用。就地域分异原则来看，主要是在收集评估地块的产出成本和生产成本。二是在收集内容上，主要包含农产品的总量、价格以及生产成本。在收集时，至少要有三年以上的数据，对类似地块产出以及产量修正。收集近三年的市场批发价格和收购价格的平均值。并根据年份确定耕作制度。三是在年总收益计算时，就生产经营用地而言，主要是结合主副产品以及旅游收入。在租赁经营用地上，主要包含租金收入和保证金的利息。四是在确定土地复原利率时，主要是采用租价比方法、安全利率加风险调整值法、投资风险与投资收益率综合排序插入法。在对风险值进行分析，由于地域风险存在较大的差异，加上自然风险与市场风险的双重性，市场风险和价格波动较大，所以需要对其参考值进行合理确实定。五是在计算收益价格时，由于生产成本难以控制和把控，除了自然因素之外，收益遭到经营者本身的资金和知识以及劳务程度等方面带来的影响较大，所以需要采用客观收益。当收益缺乏，或者市场价格变化影响较大时，应采取多年平均收益来计算收益价格。3成本逼近法在农村土地流转评估中的注意问题分析一是在土地获得费确定时，对于农田四荒地使用权的获得，主要是采取承包和拍卖以及招标和公开协商的方式来获得，而土地获得费则需要采取竞标和竞价与双方协议的方式来确定。而针对农村的集体组织、大型国有农场尚未开发或者搁荒农地获得时，主要是采空区对外出租的方式来确定，而承租人则需要支付一定的租金作为土地的获得费。而在二次转包时，主要是将剩余年限土地的使用权转包给后续承包人，并支付相应租金获得土地获得费。二是在对农地开发费用确定时，主要是采取工程预算、类似工程费用比拟的方式来确定。可以以根据国土管理的农地开发整理项目投资标准等作为参考。而在确定税费时，主要是对营业税、城乡维护建设税、教育费附加税等进行确定。而在确定开发利息时，主要是对计息项目、周期、方式、利率等。在确定开发利润，主要是对计算方式、利润率进行确定。在确定增值收益时，应对增值收益的构成进行明确，结合增值收益率，对计算价格进行确定，并对年期、区位进行修正。4剩余法在农村土地流转评估中的注意问题分析一是对待评估流转农地进行调查，主要是结合其自然因素和社会经济以及特殊因素带来的影响，并对农地权利状况进行确定。而对其最有效的利用方式进行确定时，主要是对其农地投产比进行评价，结合其自然和社会经济以及区域情况等，对其最有效的利用方式进行确定。可以以通过对待估流转农地所在区域的产投比，对其最终的利用方式进行确定。二是对流转农地开发之后对其价格进行估算时，主要生长期市场比拟和收益复原以及长期趋势等方法进行确定。在采用长期趋势法，主要是及时的获取数据资料，并强化对其的处理，选择农地价格的影响因素以及价格影响因素的量化，并建立和应用预测模型。三是对流转土地的开发成本进行确定，主要包含农地基本设施费用、土地熟化费用、税费和利息以及利润等。待估流转农地的价格=开发之后的农地价格开发成本开发利润。综上所述，农村土地流转经过中评估环节注意的问题较多，市场比拟法、收益复原法、成本逼近法和剩余法是最为常见的评估方法，在实际应用中，需要注意的问题较多，因此必须引起我们的重视，才能更好地对农地流转价格进行评估。