2#酒店式公寓售后返租分析及建议.pdf

2#2#酒店式公寓售后返租分析及建议酒店式公寓售后返租分析及建议酒店式公寓的定义：酒店式公寓的定义：所谓酒店式公寓是指提供酒店式管理及服务的公寓，其特征为：1、提供酒店式管理服务；2、兼有居住和投资两种功能。酒店式公寓居住档次高，生活便利，有较好的居住环境，因此为许多高收入人群所中意。但是因为价格和物业管理费用较高，居住面积较小，所以绝大多数人都用于出租，即投资。酒店式公寓营销特点分析：酒店式公寓营销特点分析：操作因素操作因素产权物业用途配套设施经营管理物管费价格开发商资金回笼业主获利方式业主投资风险投资回报主要影响因素酒店式公寓酒店式公寓业主可自住，也可出租生活配套齐全由专业物管公司提供酒店式物业管理，或者与酒店合作，委托管理相对住宅较高相对住宅较高根据营销方式的不同而不同租金或返利可控性低根据协议的不同而不同地段、物业管理水平本案酒店式公寓营销模式分析本案酒店式公寓营销模式分析本案 2#酒店式公寓共有 247 套， 总面积合计 11037.65 ， 根据合浦目前的客户群体市场及本案项目性质，可以采用返租销售的方式。返租销售：返租销售：开发商售出单位后，对业主物业进行返租，每月返还业主固定的百分比利润或者金额。返租销售模式示意图：返租销售模式示意图：开发商销售产权委托经营项目管理公司返租回报出租经营或者合作经营酒店经营公司回报流程关系流程投资者优点：优点：此种物业的回报通常是固定的，因此业主可以避免一定的投资风险，所以市场反映较好，售价也较高。缺点：缺点：后期管理较繁琐，若出租市场不好，每月的返利也是一个较大的资金负担。销售价格建议：销售价格建议：范例一范例一 假若回收单价为 3000、3200，返租率为 7%、8%，返租年限为 5、8、10。假设酒店管理公司每月支付的租金为 20 元/，参考指标如下表所示：总面积总面积回收回收单价单价面市单价面市单价3415.2538004898.0830006314.1276001260011037.653723.054133.25352.883200696982671360076920941.391247148.81501120408%7%108%11479156012.514128192041093722.845620815590832167%58%7%841600461.355926668.812.514.262792749.382417028.826490360103003352376273612.514.22354551544955024211922885773242.814.219018422.81324518070785774838861401390743908%7%108%10596144012.5132451800面市总价面市总价376963344194307054063292.7返租回返租回报率报率7%返租返租垫垫 付付 租租金金 总总年限年限额额45833845883012020950342.783767282450773190回本回本年限年限14.212.514.212.514.2返租总额返租总额17828564酒店返酒店返租总额租总额132451808%7%2207530042142630.721192288588651127726355026490360由表中数据，根据本阶段市场实际销售情况，假若回收单价为3000 元，则返租率为 5%、返租年限为 5 年可行；假若回收单价为 3200，则返租率为 5%、返租年限为 5 年可行。但是，由于回本年限过长，对于投资者的投资信心会造成一定的影响，所以，若面市价格及回本年限易于现阶段的投资者接受，建议降低回收价格，提高返租率，促进酒店式公寓的去化率。范例二范例二 以一套为 40 的单位为例，假设已知回收单价为3000，返租回报率为8%，返租年限为 5 年，酒店每月返租为 20 元/，参考数据如下表所示： （以下月供核算以首付三成为标准）总面积总面积40回收回收面市面市面市面市返租回返租回报率报率8%返租返租单价单价单价单价总价总价30003800152000垫付租金垫付租金总额总额年限年限532000回本回本返租返租酒店返租酒店返租总额总额48000月返月返租金租金1333年限年限总额总额12.580000月供月供2101由表中数据得知：基于回收单价为3000 元/，则根据已有条件，面市单价为3800 元/，基于条件的限制，月返租金和月供的金额相差较大。结论及建议：结论及建议：投资客的目的主要是投资回报，由范例一及范例二的数据来看，建议降低回收回收单价，延长返租年限（与回本年限将近） ，确定相对于目前市场情况较适中的价格，这样，在确保开发商的利益之外，也增加了投资者的投资信心。（以上内容仅供参考。（以上内容仅供参考。）