光大嘉宝：光大嘉宝股份有限公司2021年半年度报告.PDF

2021 年半年度报告 1 / 155 公司代码：600622 公司简称：光大嘉宝 光大嘉宝股份有限公司光大嘉宝股份有限公司 20212021 年半年度报告年半年度报告 2021 年半年度报告 2 / 155 重要提示重要提示 一、一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半半年度报告内容的真实、准确、完整，年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、二、 公司公司全体董事出席全体董事出席董事会会议。董事会会议。 三、三、 本半年度报告本半年度报告未经审计未经审计。 四、四、 公司负责人公司负责人张明翱张明翱、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人于潇然于潇然及会计机构负责人（会计主管人员）及会计机构负责人（会计主管人员）金红金红声明：声明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、五、 董事会董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 公司无半年度利润分配预案或资本公积转增股本预案。 六、六、 前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实际承诺，敬请投资者注意投资风险。 七、七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？ 否 九、九、 是否存在半数是否存在半数以上以上董事无法保证公司所披露董事无法保证公司所披露半半年度报告的真实性、准确性和完整性年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、十、 重大风险提示重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅本报告第三节“管理层讨论与分析”中“可能面对的风险”内容。 2021 年半年度报告 3 / 155 目录目录 第一节 释义 . 4 第二节 公司简介和主要财务指标 . 4 第三节 管理层讨论与分析 . 7 第四节 公司治理 . 22 第五节 环境与社会责任 . 23 第六节 重要事项 . 24 第七节 股份变动及股东情况 . 35 第八节 优先股相关情况 . 37 第九节 债券相关情况 . 38 第十节 财务报告 . 45 备查文件目录 载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的会计报表。 备查文件目录 载有法定代表人签名并盖章的2021年半年度报告全文及摘要。 报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正本及公告原稿。 2021 年半年度报告 4 / 155 第一节第一节 释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 常用词语释义 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 指 上海证券交易所 本公司、公司、光大嘉宝 指 光大嘉宝股份有限公司 光大安石 指 光大安石(北京)房地产投资顾问有限公司(控股子公司) 安石资管 指 光大安石(北京)资产管理有限公司(控股子公司) 光控安石 指 光控安石(北京)投资管理有限公司(控股子公司) 上海光控 指 上海光控股权投资管理有限公司 光大控股 指 中国光大控股有限公司 光大安石平台 指 光大安石及其下属企业、安石资管及其下属企业的统称 光大安石投资 指 光大安石投资（咨询）有限公司 嘉宝神马平台 指 上海嘉宝神马房地产有限公司及其下属企业的统称 报告期 指 2021 年上半年度 元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、 公司信息公司信息 公司的中文名称 光大嘉宝股份有限公司 公司的中文简称 光大嘉宝 公司的外文名称 Everbright Jiabao Co., Ltd. 公司的外文名称缩写 EBJB 公司的法定代表人 张明翱 二、二、 联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 姓名 孙红良 联系地址 上海市长宁区长宁路1193号长宁来福士广场T3号20层 电话 021-59529711 传真 021-68521699 电子信箱 三、三、 基本情况变更简介基本情况变更简介 公司注册地址 上海市嘉定区清河路55号6-7F 公司注册地址的历史变更情况 201800 公司办公地址 上海市长宁区长宁路1193号长宁来福士广场T3号20层 公司办公地址的邮政编码 200051 公司网址 电子信箱 报告期内变更情况查询索引 / 2021 年半年度报告 5 / 155 四、四、 信息披露及备置地点变更情况简介信息披露及备置地点变更情况简介 公司选定的信息披露报纸名称 上海证券报 登载半年度报告的网站地址 公司半年度报告备置地点 公司董事会办公室 报告期内变更情况查询索引 / 五、五、 公司股票简况公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 光大嘉宝 600622 嘉宝集团 六、六、 公司主要会计数据和财务指标公司主要会计数据和财务指标 ( (一一) ) 主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 本报告期 （16月） 上年同期 本报告期比上年同期增减(%) 营业收入 1,293,805,059.71 1,924,315,351.10 -32.77 归属于上市公司股东的净利润 95,271,578.46 103,905,658.06 -8.31 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 72,207,774.38 89,642,368.09 -19.45 经营活动产生的现金流量净额 1,949,886,671.51 147,125,510.57 1,225.32 本报告期末 上年度末 本报告期末比上年度末增减(%) 归属于上市公司股东的净资产 6,777,777,915.00 6,682,553,538.73 1.42 总资产 35,145,807,575.00 33,877,031,187.46 3.75 ( (二二) ) 主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 本报告期 （16月） 上年同期 本报告期比上年同期增减(%) 基本每股收益（元股） 0.06 0.07 -14.29 稀释每股收益（元股） 0.06 0.07 -14.29 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股） 0.05 0.06 -16.67 加权平均净资产收益率（%） 1.42 1.62 减少0.20个百分点 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%） 1.07 1.39 减少 0.32 个百分点 公司主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 七、七、 境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异 适用 不适用 2021 年半年度报告 6 / 155 八、八、 非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位：元 币种：人民币 非经常性损益项目 金额 附注（如适用） 非流动资产处置损益 6,090,869.81 / 越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减免 - / 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 - / 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 19,476,051.80 公司向不动产资管项目公司提供借款收取的资金占用费 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 - / 非货币性资产交换损益 - / 委托他人投资或管理资产的损益 - / 因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备 - / 债务重组损益 - / 企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 - / 交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 - / 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 - / 与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 - / 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益 395,738.73 / 单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回 - / 对外委托贷款取得的损益 - / 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 - / 根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响 - / 受托经营取得的托管费收入 - / 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 12,244,573.15 / 其他符合非经常性损益定义的损益项目 - / 少数股东权益影响额 -6,113,563.23 / 所得税影响额 -9,029,866.18 / 合计 23,063,804.08 / 2021 年半年度报告 7 / 155 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 一、一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明报告期内公司所属行业及主营业务情况说明 1. 不动产资产管理和投资行业 2021 年上半年，全球经济逐渐复苏，但国家间不稳定不平衡现象突出，世界经济的恢复和发展仍存在较大不确定因素。 中国经济运行延续自去年二季度以来的持续复苏趋势，经济稳定恢复，稳中加固，稳中向好。上半年，中国国内生产总值(GDP)同比增长 12.7%。各类不动产资产运营环境及经营状况随之改善。零售物业方面，消费市场总体有所改善，社会消费品零售总额同比增长 23%，零售物业需求出现回升，部分重点城市零售物业空置率下降，租金降幅收窄。写字楼方面，供应压力与需求支撑并存，重点城市空置率有所回落，互联网科技、医药健康、专业服务等行业是拉动需求的主力。物流地产方面，受电商行业带动，市场需求不断增加，市场恢复速度好于预期。 不动产投资市场方面，市场活跃度整体提升，多宗较少在市场上出现的核心型资产完成交易。上海商业地产大宗交易量稳居全国第一，深圳交易量创近年来新高。除传统的购物中心、写字楼外，物流产业园等基础设施类不动产成为市场交易热点。投资型买家、外资买家活跃度显著提升。 不动产资产管理方面，随着不动产投资市场的日趋活跃和基础设施 REITs 的试点发行，不动产资管业务受到更多关注，资本市场对不动产资管业务提出了更高的期待，促使不动产资管机构对底层资产的管控更加精细化、系统化，不动产资管机构的发展更加专业化、规模化。 2. 房地产开发业务 2021 年上半年，全国商品房销售规模大幅增加，重点城市市场热度不减，中央和地方密集出台调控政策以稳定市场预期，房地产金融监管持续强化。上海市商品房市场持续升温，在精准调控政策的影响下，新房价格涨幅收窄。根据克尔瑞统计数据显示，上半年上海市商品房成交面积约 1112 万平方米，同比增长 61%，其中：商品住宅成交面积约 570 万平方米，同比增长 71%。 二、二、报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用 不适用 1、优秀的管理团队和人才队伍。 公司核心管理团队及管理骨干保持基本稳定，同时又有适合公司发展需要的各类人才持续加盟。管理团队知识结构合理，能力优势互补，行业经验丰富，能够较好地把握发展机遇，应对市场挑战，具有引领公司持续、稳定、健康发展的能力和实力。 2、完善的业务体系和风控体系。 在不动产资管业务领域，公司形成了完善的募资、投资、管理、退出（再循环）全产业链闭环机制，以其科学的投资决策机制、灵活的投资策略和深耕细作的自主操盘能力，提供主动开发业务管理、商业运营业务管理、物流地产运营管理等全套综合房地产资产管理服务，并能够最终实现以资产出售、股权交易、资产证券化等多种方式退出的一体化解决方案，从而能够实现开发、商业及物流等项目的全流程管理。 2021 年半年度报告 8 / 155 公司还建立了完善的风险评估与风险控制体系，通过对项目全过程进行高质量的管理和监控，经过风险识别、风险评估、风险应对和风险监测，对各类项目的“募、投、管、退”各个环节进行全面的风险控制，实现基金投资人利益和公司股东利益最大化。 3、清晰的发展战略。 公司致力于将自身打造成为一个国内领先的跨境不动产投资和资产管理平台，并充分挖掘、发挥自身四大优势（管理团队优势、业务领先优势、上市平台优势、光大集团内部业务联动优势），不断做精金融、做优实业，努力实现跨越，追求卓越，提升公司可持续发展潜力和整体竞争能力。 4、良好的品牌形象。 在资管业务方面，光大安石是中国领先的跨境不动产资产管理公司和房地产私募股权投资基金管理机构。凭着优秀的业绩、良好的口碑，光大安石多年来获得了业内认可及诸多荣誉，连续七年（2015-2021 年）蝉联国务院发展研究中心企业研究所等单位联合颁布的“中国房地产基金综合能力TOP10” 榜单第一名。公司拥有长期培育的自有商业品牌“大融城”，其品牌规模和行业影响力不断提升。截至 2021 年 6 月底，累计在管及在建商业项目 21 个，总建筑面积逾 220 万平方米。2021 年上半年发布的写字楼管理品牌 WELLBEING，在业内取得较好反响。 在房地产开发业务方面，公司以“品质地产、品位生活”的开发理念，打造了一系列优质楼盘，地产开发品牌在区域内形成了较好的口碑和美誉度，有较强的竞争力。 三、三、经营情况的讨论与分析经营情况的讨论与分析 1、推动产品创新，助力首批公募REITs发行。 在团队持续努力和合作方大力支持下，由光大安石旗下基金作为原始权益人的在管产业园区项目“光大安石科技园”在众多优质项目中脱颖而出，于今年5月成为我国内陆首批、上海市首个获批的基础设施公募REITs项目。以其为底层资产的华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金（交易代码：508000）于6月21日在上交所正式挂牌交易。 2、加强品牌输出，深化业务合作，拓展轻资产项目。 上半年，光大安石商业管理团队先后新增拓展了郑州大融城和重庆巴南大融城项目，公司在管大融城购物中心增至21座，在管项目总建筑面积逾220万平方米。同时，光大安石与成都城投集团全资子公司成都城投置地共同成立了合资平台公司，将就其旗下位于中国西南地区的商业资产开展多层面、多方位合作，努力打造更多优质商业产品。 今年5月，光大安石写字楼管理品牌WELLBEING于上海正式发布。WELLBEING服务体系将覆盖光大安石旗下位于上海和北京的写字楼管理项目，致力于通过科技赋能、高效运营、管理优化等方式为入驻企业带来健康、绿色、生态的办公体验，并以此为依托，着力打造更多具有一流国际水准的引领性商务作品。 3、盘活存量资产，加速销售去化，实现资金回流。 继续加大资产盘活力度，推进资产整售工作，提高资产的使用效率。光大安石中心项目着力拓展销售渠道，深度挖掘潜在客户，实现了2栋写字楼的出售，去化面积合计约1万平方米。 地产开发板块进一步加快销售，多渠道、多方式促进去化。上半年梦之悦、梦之晴、梦之春三个项目销售面积4.6万平方米。 2021 年半年度报告 9 / 155 4、强化资金管理，优化资本结构，降低融资成本。 尽管房地产行业融资政策持续收紧，公司仍克服了诸多不利因素，落实滚动债务管理工作。1月，公司完成了10亿元PPN产品发行，融资成本较之前有较大幅度下降。同时，积极推进项目层面的融资替换工作，实现了贷款额度或成本的优化。此外，公司还加强系统内资金统筹与平衡，陆续偿还了7亿元信托融资款。 5、完善内控制度，加强廉洁教育，提升管控水平 根据公司实际，修订了公司章程及部分内控制度，以适应经营及管理的发展需要。同时，进一步建立机制、明确责任，加强安全生产和综合治理管理，完善突发事件处置流程；充分发挥内审监督作用，按计划完成自查及内控检查等工作，未发现重大违规问题。 公司结合实际，以警示教育为重点，加强廉洁教育。通过组织观看警示教育片、开展廉洁知识测试、签订廉洁从业责任书等措施，以案为鉴、以案促改，以案促治，公司“不敢腐、不能腐、不想腐”体系建设工作得到进一步加强。 报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项重大影响的事项 适用 不适用 四、四、报告期内主要经营情况报告期内主要经营情况 (一一) 主营业务分析主营业务分析 1 1 财务报表相关科目变动分析表财务报表相关科目变动分析表 单位：万元 币种：人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%） 营业收入 129,380.51 192,431.54 -32.77 营业成本 60,842.78 113,521.90 -46.40 销售费用 6,943.35 3,568.62 94.57 管理费用 14,212.03 12,178.51 16.70 财务费用 27,331.96 25,848.04 5.74 经营活动产生的现金流量净额 194,988.67 14,712.55 1,225.32 投资活动产生的现金流量净额 -8,042.98 -82,891.01 不适用 筹资活动产生的现金流量净额 -149,261.12 102,173.66 -246.09 营业收入变动原因说明：报告期营业收入与上年同期数相比减少 63,051.03 万元，主要原因是房地产开发业务结转收入减少； 营业成本变动原因说明：报告期营业成本与上年同期数相比减少 52,679.12 万元，主要原因是房地产开发业务结转营业成本减少； 销售费用变动原因说明：报告期销售费用与上年同期数相比增加 3,374.73 万元，主要原因是与上年同期相比增加了并表企业上海雷泰投资中心（有限合伙）及房地产开发业务增加的销售渠道费； 管理费用变动原因说明：报告期管理费用与上年同期数相比增加 2,033.52 万元，主要原因是与上年同期相比增加上海雷泰投资中心（有限合伙） ； 财务费用变动原因说明：报告期财务费用与上年同期相比增加 1,483.92 万元，主要原因是与上年同期相比增加上海雷泰投资中心（有限合伙） ； 2021 年半年度报告 10 / 155 经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：报告期经营活动产生的现金流量净额为 194,988.67 万元，主要原因是房地产开发业务收到商品房销售款； 投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：报告期投资活动产生的现金流量净额为-8,042.98 万元，主要原因是本期光大安石虹桥中心项目支付的工程款； 筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：报告期筹资活动产生的现金流量净额为-149,261.12 万元，主要原因是本期偿还的借款及支付借款利息。 2 2 本期本期公司公司业务类型、业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 适用 不适用 (二二) 非主营业务导致利润重大变化的说明非主营业务导致利润重大变化的说明 适用 不适用 (三三) 资产、负债情况分析资产、负债情况分析 适用 不适用 1.1. 资产资产及及负债负债状状况况 单位：万元 项目名称 本期期末数 本期期末数占总资产的比例（%） 上年期末数 上年期末数占总资产的比例（%） 本期期末金额较上年期末变动比例（%） 情况说明 交易性金融资产 15,198.74 0.43 42,958.18 1.27 -64.62 注 1 其他应收款 122,375.51 3.48 94,587.65 2.79 29.38 注 2 存货 766,720.95 21.82 899,629.18 26.56 -14.77 注 3 投资性房地产 886,968.11 25.24 594,691.28 17.55 49.15 注 4 在建工程 481,226.39 13.69 583,033.85 17.21 -17.46 注 5 使用权资产 13,291.62 0.38 - - - 注 6 短期借款 22,000.00 0.63 - - - 注 7 应付账款 111,870.40 3.18 75,897.05 2.24 47.40 注 8 合同负债 505,056.29 14.37 354,709.55 10.47 42.39 注 9 长期借款 695,670.68 19.79 844,441.17 24.93 -17.62 注 10 0 应付债券 513,568.09 14.61 409,296.55 12.08 25.48 注 11 1 租赁负债 13,484.55 0.38 - - - 注 12 2 其他说明 注 1：报告期末公司交易性金融资产余额为 15,198.74 万元，与上年期末数相比减少 27,759.44 万元，主要原因是本期银行理财产品到期收回； 注 2：报告期末公司其他应收款余额为 122,375.51 万元，与上年期末数相比增加 27,787.86 万元，主要原因是本期房地产开发业务控股子公司按股权比例向其他少数股权支付往来款及公司向不动产资管项目公司提供借款； 注 3：报告期末公司存货余额为 766,720.95 万元，与上年期末数相比减少 132,908.23 万元，主要原因是重庆朝天门大融汇项目部分存货转入投资性房地产； 2021 年半年度报告 11 / 155 注 4：报告期末公司投资性房地产余额为 886,968.11 万元，与上年期末数相比增加 292,276.83 万元，主要原因是重庆朝天门大融汇项目部分存货及光大安石中心项目部分在建工程转入投资性房地产； 注 5：报告期末公司在建工程余额为 481,226.39 万元，与上年期末数相比减少 101,807.46 万元，主要原因是光大安石中心项目部分在建工程转入投资性房地产； 注 6：报告期末公司使用权资产余额为 13,291.62 万元，与上年期末数相比增加 13,291.62 万元，主要原因是公司 2021 年 1 月 1 日起实施新租赁准则确认的使用权资产； 注 7：报告期末公司短期借款余额为 22,000.00 万元，与上年期末数相比增加 22,000.00 万元，主要原因是本期取得的短期银行借款； 注 8：报告期末公司应付账款余额为 111,870.40 万元，与上年期末数相比增加 35,973.35 万元，主要原因是重庆朝天门大融汇项目竣工计提的应付工程款； 注 9：报告期末公司合同负债余额为 505,056.29 万元，与上年期末数相比增加 150,346.74 万元，主要原因是房地产开发业务收到的商品房预售款； 注 10：报告期末公司长期借款余额为 695,670.68 万元，与上年期末数相比减少 148,770.49 万元，主要原因是部分长期借款一年内到期转入一年内到期的非流动负债； 注 11：报告期末公司应付债券余额为 513,568.09 万元，与上年期末数相比增加 104,271.54 万元，主要原因是本期公司发行 21PPN001 募集资金 10 亿元，置换计入一年内到期非流动负债的 18PPN01。 注 12：报告期末公司租赁负债余额为 13,484.55 万元，与上年期末数相比增加 13,484.55 万元，主要原因是公司 2021 年 1 月 1 日起实施新租赁准则确认的租赁负债。 2.2. 境外资产境外资产情情况况 适用 不适用 (1)(1) 资产规模资产规模 其中：境外资产 9,609.50（单位：万元 币种：人民币），占总资产的比例为 0.27%。 3.3. 截至报告期末主要资产受限情截至报告期末主要资产受限情况况 适用 不适用 （1）2018 年公司发行 6.51 亿元资产支持票据，该事项涉及公司及并表子公司 11 处物业抵押和该等物业资产运营净收入对应的应收账款质押。报告期末该项资产支持票据余额为 64,870.00 万元。 （2）并表企业光控安石-上海一号私募投资基金下属企业以光大安石中心项目抵押向银行借款，报告期末该项借款余额为 283,349.33 万元。 （3）并表企业上海光野投资中心（有限合伙）下属企业以光大安石虹桥中心项目抵押向银行借款，报告期末该项借款余额为 152,033.93 万元。 （4）并表企业上海雷泰投资中心（有限合伙）下属企业以重庆朝天门大融汇项目抵押向银行借款，报告期末该项借款余额为 205,699.00 万元。 （5）并表企业上海嘉宝安石置业有限公司以上海嘉定大融城项目抵押向银行借款及为光大嘉宝向银行借款提供抵押担保，报告期末该项借款余额合计为 109,997.88 万元。 2021 年半年度报告 12 / 155 4.4. 其他说明其他说明 适用 不适用 A、报告期内房地产开发业务情况 （a）报告期内房地产储备情况 序号 持有待开发土地的区域 持有待开发土地的面积(平方米) 一级土地整理面积(平方米) 规划计容建筑面积(平方米) 是/否涉及合作开发项目 合作开发项目涉及的面积(平方米) 合作开发项目的权益占比(%) 1 上海嘉定 13,534.00 - 43,818.73 是 13,534.00 51.00 （b）报告期内房地产开发投资情况 单位：万元 币种：人民币 序号 地区 项目 经营业态 在建项目/新开工项目/竣工项目 项目用地面积(平方米) 项目规划计容建筑面积(平方米) 总建筑面积(平方米) 在建建筑面积(平方米) 已竣工面积(平方米) 总投资额 报告期实际投资额 1 上海嘉定 梦之晴 住宅 在建 60,511.80 108,921.24 158,326.61 158,326.61 - 266,103.00 12,416.42 2 上海嘉定 梦之春 住宅 在建 28,029.20 50,452.56 84,309.25 84,309.25 - 172,711.52 7,014.81 3 上海嘉定 云翔二期 动迁配套房 在建 21,956.40 53,822.00 73,180.00 73,180.00 - 78,080.00 260.94 （c）报告期内房地产销售和结转情况 单位：万元 币种：人民币 序号 地区 项目 经营业态 可供出售面积(平方米) 已售（含已预售）面积(平方米) 结转面积 (平方米) 结转收入金额 报告期末待结转面积(平方米) 1 昆山花桥 梦之悦 住宅 67,892.62 14,803.46 794.88 1,677.21 52,049.59 2 上海嘉定 梦之晴 住宅 23,829.30 22,648.15 - - 91,296.81 3 上海嘉定 梦之春 住宅 40,985.30 8,646.05 - - 8,646.05 报告期内，公司共计实现销售金额 197,387.69 万元，销售面积 57,381.68 平方米，实现结转收入金额 75,341.46 万元，结转面积 23,352.24 平方米。 2021 年半年度报告 13 / 155 （d）报告期内财务融资情况 单位：万元 币种：人民币 期末融资总额 整体平均融资成本(%) 利息资本化金额 1,352,421.76 4.99 6,700.42 B、报告期公司不动产资管业务情况 报告期内，光大安石平台无新增投资项目，新增管理规模人民币 4.87 亿元；退出投资项目 4 个，减少管理规模人民币 13.50 亿元。报告期末，光大安石平台在管项目 37 个，在管规模人民币 460.25 亿元。 报告期内，公司不动产资产管理业务营业收入共计 28,333.32 万元，其中管理及咨询服务费收入 20,572.63 万元，其他收入 7,760.69 万元。 （a）在管资产业态分布情况 单位：万元 币种：人民币 业态分布 管理规模 比例 综合体 1,703,987.38 37.02% 商业 1,624,166.75 35.29% 工业地产 366,416.10 7.96% 写字楼 175,840.57 3.82% 其他 732,045.42 15.91% 合计 4,602,456.22 100.00% 2021 年半年度报告 14 / 155 （b）前五大长期在管基金情况 单位：万元 币种：人民币 基金名称 管理及咨询服务收入 管理及咨询服务收入约定主要条款 主要投资项目 上海晟科投资中心（有限合伙）（“上海晟科”） 5,524.77 A 类资产管理费以管理人协助取得融资金额为基础收费；B 类资产管理费以上海晟科全部存续的权益级份额为计费基础收费。 新光大中心项目 光控安石-静安大融城私募股权投资基金 1,609.30 静安大融城私募投资基金管理费按照私募基金存续份额为基础收取。 静安大融城项目 光控安石-中关村私募投资基金 133.16 中关村私募投资基金管理费实缴出资额为基础计算基金管理费。 中关村项目 上海光渝/光控安石-大融城私募投资基金 1,035.74 上海光渝基金管理费按照权益级有限合伙人的认缴出资计算基金管理费；光控安石-大融城私募投资基金管理费按照私募基金存续份额为基础收取。商业管理费按照项目公司年度经营收入及 NOI 为基础计算收取。 重庆观音桥大融城项目 上海光野 1,777.79 按照各有限合伙人实缴出资额为基础计算基金管理费。商业管理费按照开业前每月固定金额计算收取；开业后以项目公司年度经营收入及 NOI 为基础计算收取。 光大安石虹桥中心项目 合计 10,080.76 / / （c）前五大长期在管项目情况 单位：万元 币种：人民币 基金名称 项目业态 地理位置 在管规模 基金持股 比例 公司认缴占比 初始投资 年度 基金出资形式 (债权/权益/混合) 上海钊励/上海晟科 综合体 北京 913,606 100% 注 1 2014 混合 上海光翎/光控安石-静安大融城私募股权投资基金 商业 上海 430,000 100% 注 2 2019 混合 光控安石-中关村私募投资基金 商业 北京 371,484 100% 2.28% 2019 混合 上海光渝/光控安石观音桥大融城私募股权投资基金 商业 重庆 290,000 100% 注 3 2019 混合 上海光野 综合体 上海 289,260 100% 60.47% 2017 混合 合计 / / 2,294,350 100% / / / 2021 年半年度报告 15 / 155 注1：公司分别认缴上海钊励和上海晟科37.43%和5.72%财产份额，上海钊励认缴上海晟科22.34%财产份额。 注2：公司认缴上海光翎50.00%财产份额，上海光翎认缴光控安石-静安大融城私募股权投资基金18.6%财产份额。 注3：公司认缴上海光渝50.00%财产份额，上海光渝认缴光控安石-大融城私募投资基金33.45%财产份额。 注 4：公司认缴上海光野 60.47%财产份额，上海光野纳入公司合并报表范围。 注 5：“前五大”系按在管规模计算。 （d）纳入合并报表范围的在管基金及项目情况 单位：万元 币种：人民币 序号 基金名称 投资项目 地区 项目 业态 总建筑面积（平方米） 项目总投资 报告期内 可售面积 （平方米） 报告期内销售面积 （平方米） 报告期末可供出租面积（平方米） 报告期末已出租面积（平方米） 报告期租金收入 1 光控安石-上海一号私募投资基金 光大安石中心项目 上海 综合体 159,014.00 452,400.00 19,426.55 332.49 94,452.23 81,867.45 5,030.07 2 上海光野投资中心（有限合伙） 光大安石虹桥中心 上海 综合体 170,025.50 550,000.00 - - - - - 3 上海雷泰投资中心（有限合伙） 重庆朝天门 重庆 综合体 265,582.80 500,000.00 49,453.49 3,132.71 117,729.07 115,874.29 6,377.96 4 上海嘉宝安石置业有限公司 嘉定大融城 上海 综合体 125,158.66 102,967.33 - - 49,214.05 43,680.49 2,796.77 （e）合并报表外长期在管项目于报告期内产生的收入分布如下 单位：万元 币种：人民币 所在区域 金额（未经审计） 比例 华北 17,750.47 22.93% 华东 18,637.96 24.08% 西南 13,682.18 17.68% 其他 27,330.81 35.31% 合计 77,401.42 100.00% 2021 年半年度报告 16 / 155 C、报告期公司不动产投资业务情况 （a）上市公司参与的基金项目 单位：万元 币种：人民币 被投资基金名称 投资项目 公司认缴比例 认缴份额 报告期新增投资金额 报告期处置份额 报告期末累计投入金额 截至报告期末公司投资余额 报告期内公司收到的分配金额或转让收益 是否关联交易 关联方 备注 上 海 光 渝 投 资 中 心（有限合伙） 重庆观音桥大融城项目 50.00% 23,500 - - 105,500 2,267 - 是 宜兴光控 / 上 海 光 稳 投 资 中 心（有限合伙） 上海明悦项目 37.35% 33,549 5,000 - 45,488 32,423 - 否 - / 上海光翎投资中心(有限合伙) 上海静安大融城项目（原名为上海沪太路项目） 50.00% 45,000 - - 45,000 21,508 - 是 宜兴光控 / 光控安石-上海一号私募投资资金 上海光大安石中心项目 42.00% 42,000 - - 46,600 46,600 - 是 宜兴光控 / 珠海安石宜昭投资中心（有限合伙） 西安大融城项目（原名为西安正尚项目） 29.16% 17,500 - - 65,076 2,957 - 否 - / 宜 兴 光 迪 投 资 中 心（有限合伙） 广东江门项目 20.33% 15,833 - - 26,400 10,833 - 是 宜兴光控 / 上 海 雷 泰 投 资 中 心（有限合伙） 重庆朝天门项目 30.55% 55,000 - - 23,000 23,000 - 否 - / 上 海 光 魅 投 资 中 心（有限合伙） 北京上东今旅项目 29.28% 41,000 - - 76,000 46,000 - 否 - / 珠海安石宜竺投资中心（有限合伙） 广东红树林麻涌项目 28.53% 10,000 - - 6,150 4,410 - 是 宜兴光控 / 珠海安石宜灏投资中心（有限合伙） 重庆北碚项目 28.78% 9,300 - - 6,300 6,300 - 是 宜兴光控 / 上 海 光 野 投 资 中 心（有限合伙） 光大安石虹桥中心项目（原名为黄金广场项目） 60.47% 174,880 - - 123,300 123,300 - 是 宜兴光控 / 2021 年半年度报告 17 / 155 珠海安石宜颖投资中心（有限合伙） 上海杨浦电厂项目 49.99% 24,850 - - 22,000 22,000 - 否 - / 上 海 钊 励 投 资 中 心（有限合伙） 新光大中心项目 37.43% 79,931 - - 75,453 75,453 - 是 宜兴光控 注2 上 海 晟 科 投 资 中 心（有限合伙） 新光大中心项目 5.72% 53,800 - - 53,800 53,800 - 是 宜兴光控 注2 珠 海 宜 岚 投 资 中 心（有限合伙） 重庆远成项目 11.36% 10,000 - - 1,800 1,800 - 是 宜兴光控 / 光控安石-中关村私募投资基金 中关村项目 2.28% 8,454 - - 8,454 8,454 - 是 宜兴光控 / 珠海砫然股权投资基金（有限合伙） 江桥项目 46.49% 17,200 1,000 - 1,900 1,900 - 否 - / 合计 661,79