XXXX北京御墅别墅御墅项目营销思路汇报金网络.pptx

中中 国国 房房 地地 产产 领领 先先 发发 展展 的的 综综 合合 顾顾 问问 机机 构构御墅项目营销思路汇报谨呈：北京百顺达房地产开发有限公司金网络业务一部中中 国国 房房 地地 产产 领领 先先 发发 展展 的的 综综 合合 顾顾 问问 机机 构构2目录contents一、宏观政策及北京别墅市场分析三、区域别墅市场分析五、入市价格推导四、本体审视六、目标客群分析七、营销思路提出二、北京高端别墅市场研究中中 国国 房房 地地 产产 领领 先先 发发 展展 的的 综综 合合 顾顾 问问 机机 构构PART1政策及整体别墅市场中中 国国 房房 地地 产产 领领 先先 发发 展展 的的 综综 合合 顾顾 问问 机机 构构收紧收紧19951995年年19991999年年1995年国务院下发了关于控制高档房地产开发项目通知，要求严格控制高档房地产开发项目审批，国家预算内投资不得用于别墅性质的高档住宅及度假村别墅市场收缩阶段别墅市场收缩阶段高压高压别墅市场高压下回暖别墅市场高压下回暖20002000年年20052005年年2003年2月18日，国土资源部发布紧急通知（45号令），停止别墅类用地的土地供应。2005年后的“国八条”、等系列国家调控政策的出台 。禁止出让别墅类用地。20062006年年20092009年年2006年4月，国土部明确别墅仅指独栋别墅，国六条出台后，国土部下达从严土地管理通知。2008年1月，国务院出台促进节约集约用地的通知。严控严控政策无效果，多政策无效果，多种别墅量价齐升种别墅量价齐升政策回顾：自政策回顾：自20032003年开始的别墅用地打压政策实施效果较差，七年的时间年开始的别墅用地打压政策实施效果较差，七年的时间多种别墅产品实现较快的发展。多种别墅产品实现较快的发展。全面严控全面严控20102010年年今今2010年，国土部、住建部关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知：住宅用地容积率指标必须大于1。 2012年2月底，国土部再度发文强调，停止一切别墅类用地的土地供应。高品质别墅成交价格稳步提高品质别墅成交价格稳步提升，低总价别墅供需两旺升，低总价别墅供需两旺近几年相关政策汇总中中 国国 房房 地地 产产 领领 先先 发发 展展 的的 综综 合合 顾顾 问问 机机 构构 “新国五条”中二套房比例和二手房交易税费成本上升，对豪宅置业客户影响有限。 土地价值的稀缺性、产品品质的综合性、成熟配套的优越性进一步显现。高端、高附加值的资源占有型项目在市场竞争中将更具优势。从中国富豪及中国财富的增长速度来看，以目前的市场需求不可能出现豪宅限购的局面。当限购成为常态，购房者更珍视购房资格，希望一步到位。豪宅产品成为更理性选择。北京豪宅市场向来以稳健著称，豪宅规模和品质不断提升，形成了独有的豪宅圈层文化。短期来说，无论“国五条”细则执行得如何，对豪宅物业都不会带来直接的价格影响。在未来不远的时间内，将看到预期的价格稳健上扬。新国五条对别墅市场的影响中中 国国 房房 地地 产产 领领 先先 发发 展展 的的 综综 合合 顾顾 问问 机机 构构北京别墅市场分析供需关系及价格050001000015000200002500030000050010001500200025003000350040004500500020082009201020112012期房供应套数期房成交价格年度期房供应套数期房成交套数价格2008426912562089520093539461717428201028532199249952011298716112617220122639221924082与与20112011年相比，年相比，20122012年全年别墅市场表现相对较为突出，市年全年别墅市场表现相对较为突出，市场成交迅速回暖，市场走向供需平衡，但由于一些低价产品场成交迅速回暖，市场走向供需平衡，但由于一些低价产品的集中成交，让价格出现了一定下探。的集中成交，让价格出现了一定下探。中中 国国 房房 地地 产产 领领 先先 发发 展展 的的 综综 合合 顾顾 问问 机机 构构北京别墅市场分析供需关系及价格名次名次项目名称项目名称推广名推广名行政区行政区套数套数面积面积( () )均价均价( (元元/ /) )金额金额1中海尚湖世家延秋园昌平区380135748.71722623.38亿元2万通龙山逸墅龙山新新逸墅怀柔区15047622.61127056.05亿元3誉天下丽来花园顺义区13954919.892400613.18亿元4远洋傲北(巴摩梭罗)远洋傲北嘉园昌平区13551532.25193449.97亿元5御汤山玉汤山、玉汤山庄园昌平区12549556.072580612.79亿元6温哥华森林北郡枫树家园昌平区12235847.15254809.13亿元7中建红杉溪谷红杉溪谷嘉园通州区10120451.74205134.2亿元8万通天竺新新家园天竺新新家园顺义区9940604.54207648.43亿元9龙湖好望山香堤清庭花园顺义区9022590.31150093.39亿元10远洋天著远洋天著景园大兴区8832513.23286379.31亿元11富力童话时光富力华庭苑大兴区7214588.01132711.94亿元12华润置地润西山润西山苑门头沟区7031617.07281408.9亿元13富力丹麦小镇龙熙顺景、富力丹麦小镇大兴区5717523.07150132.63亿元14龙湖香醍溪岸香堤溪岸家园、香醍溪岸顺义区5516673.43197523.29亿元15中海九号公馆御龙府中海九浩苑丰台区5321998.04364828.03亿元16亿城燕西华府燕西华府家园丰台区5221314.13228364.87亿元17金融街金色漫香林开泰东里、芳苑小区大兴区4710735.25233872.51亿元18首邑溪园首邑溪谷嘉园大兴区4610238.52275632.82亿元19领秀观山悦观山悦家园昌平区4416222.27183382.97亿元20京基鹭府京基嘉苑昌平区4319531.36304385.94亿元20122012年成交排名：低总价产品热销，前十名项目成交占到市年成交排名：低总价产品热销，前十名项目成交占到市场总成交的场总成交的60%60%。中中 国国 房房 地地 产产 领领 先先 发发 展展 的的 综综 合合 顾顾 问问 机机 构构期房供应套数110928009858118412956181316368923252691221129910826331939153940642011年1月2011年2月2011年3月2011年4月2011年5月2011年6月2011年7月2011年8月2011年9月2011年10月2011年11月2011年12月2012年1月2012年2月2012年3月2012年4月2012年5月2012年6月2012年7月2012年8月2012年9月2012年10月2012年11月2012年12月2013年1月2013年2月01002003004005006007008009002011年1月2011年2月2011年3月2011年4月2011年5月2011年6月2011年7月2011年8月2011年9月2011年10月2011年11月2011年12月2012年1月2012年2月2012年3月2012年4月2012年5月2012年6月2012年7月2012年8月2012年9月2012年10月2012年11月2012年12月2013年1月2013年2月随着土地新政对容积率的限定，以及随着土地新政对容积率的限定，以及20122012年年底的集中放量，年年底的集中放量，别墅的新房供应预计在别墅的新房供应预计在20132013年会进一步小幅回落。年会进一步小幅回落。北京别墅市场分析供应量预测中中 国国 房房 地地 产产 领领 先先 发发 展展 的的 综综 合合 顾顾 问问 机机 构构存量套数 26082666242324142518277725912544234221832165241935793533367337543592339631323088321033833399364734793443存量面积 108.51109.73 100.9 95.26 96.36 106.31 98.47 95.83 87.11 81.02 82.28 93.85 129.31127.65 134.9 142.82135.69134.48125.41122.75126.71134.62 135.9 141.45136.71 137.42011年1月2011年2月2011年3月2011年4月2011年5月2011年6月2011年7月2011年8月2011年9月2011年10月2011年11月2011年12月2012年1月2012年2月2012年3月2012年4月2012年5月2012年6月2012年7月2012年8月2012年9月2012年10月2012年11月2012年12月2013年1月2013年2月020406080100120140160050010001500200025003000350040002011年1月2011年2月2011年3月2011年4月2011年5月2011年6月2011年7月2011年8月2011年9月2011年10月2011年11月2011年12月2012年1月2012年2月2012年3月2012年4月2012年5月2012年6月2012年7月2012年8月2012年9月2012年10月2012年11月2012年12月2013年1月2013年2月北京别墅存量情况（期房北京别墅存量情况（期房+现房）现房）截至到截至到20122012年年底，别墅存量依然在一个相对较高的水平，年年底，别墅存量依然在一个相对较高的水平，随着市场需求的释放，加上新房供应的回落，市场将会进入随着市场需求的释放，加上新房供应的回落，市场将会进入到一个消化存量的阶段。到一个消化存量的阶段。北京别墅市场分析供应量预测中中 国国 房房 地地 产产 领领 先先 发发 展展 的的 综综 合合 顾顾 问问 机机 构构期房成交套数2008695445692142134110268230154383817015423626829215013416033424514560成交均价29002229593175322774195133782226692283722160627252269792514128700172422881228954327121984624454270122668527159270682830331212179692011年1月2011年2月2011年3月2011年4月2011年5月2011年6月2011年7月2011年8月2011年9月2011年10月2011年11月2011年12月2012年1月2012年2月2012年3月2012年4月2012年5月2012年6月2012年7月2012年8月2012年9月2012年10月2012年11月2012年12月2013年1月2013年2月05000100001500020000250003000035000400000501001502002503003502011年1月2011年2月2011年3月2011年4月2011年5月2011年6月2011年7月2011年8月2011年9月2011年10月2011年11月2011年12月2012年1月2012年2月2012年3月2012年4月2012年5月2012年6月2012年7月2012年8月2012年9月2012年10月2012年11月2012年12月2013年1月2013年2月别墅月度成交量价关系别墅月度成交量价关系20122012年别墅市场需求的释放，主要来自于低总价产品的推动，但随着年别墅市场需求的释放，主要来自于低总价产品的推动，但随着这部分产品的快速去化，这部分产品的快速去化，20132013年别墅产品的供应中，低总价产品比例年别墅产品的供应中，低总价产品比例会逐渐减少，从而导致市场需求的回落，但价格会呈现向上走势。会逐渐减少，从而导致市场需求的回落，但价格会呈现向上走势。北京别墅市场分析成交量预测中中 国国 房房 地地 产产 领领 先先 发发 展展 的的 综综 合合 顾顾 问问 机机 构构成交成交总价总价成交套数成交套数面积面积( (万万) )比例比例( (套套) )600万以下101925.8745.9%60080039713.7417.89%800100030011.2713.52%1000以上50326.8822.67%合计221977.75100.00%1019397300503600万以下60080080010001000以上从成交结构上看，总价在从成交结构上看，总价在600600万以下的别墅成绩量占到了所有成交量万以下的别墅成绩量占到了所有成交量的的45%45%；其次是；其次是10001000万以上的独栋产品，占到了万以上的独栋产品，占到了22.67%22.67%；市场需求呈；市场需求呈现两极化分布。现两极化分布。北京别墅市场分析成交量预测中中 国国 房房 地地 产产 领领 先先 发发 展展 的的 综综 合合 顾顾 问问 机机 构构新房供应持续回落，市场进入存量房消化阶段，从而导致市场供应出现结构性变化，新房减少，存量房上市增多，低总价产品比例降低。受供应的结构性影响，尤其是低总价产品比例的降低，将导致市场成交走势下滑，但市场需求依然强劲，尤其是在稀缺性愈加凸显的背景下。2013年别墅市场价格反弹趋势会比较明显，其一是供应偏紧，尤其是低总价产品的售价会进一步反弹；其二，高总价产品，位置相对优越的存量产品相继上市也会推动价格的上涨。总而言之，2013年别墅市场的变化主要将来自于市场结构带来的变化，总体供需关系不会出现大的逆转，但结构变化会让市场量价关系出现一定的变化，量跌价涨可能会成为2013年别墅市场的主要特征。北京别墅市场分析总结及预测中中 国国 房房 地地 产产 领领 先先 发发 展展 的的 综综 合合 顾顾 问问 机机 构构PART2北京高端别墅市场研究中中 国国 房房 地地 产产 领领 先先 发发 展展 的的 综综 合合 顾顾 问问 机机 构构北京高端别墅市场研究2011年别墅成交月度走势统计(总价1000万以上)月份数量面积(万)均价2011年1月694.43391282011年2月502.54356582011年3月693.03343532011年4月170.82380562011年5月321.98355862011年6月281.69518202011年7月482.74349892011年8月482.4326252011年9月341.61366152011年10月653.57353382011年11月492.93331422011年12月664.3536656合计57532.0936556 2012年别墅成交月度走势统计(总价1000万以上)月份数量面积(万)均价2012年1月110.59321412012年2月70.52344912012年3月412.37389162012年4月613.21333412012年5月854.55370582012年6月763.93338652012年7月764.56346972012年8月613.37378232012年9月703.78329142012年10月502.27380092012年11月854.11339052012年12月743.393559569736.6535314 2011年总价1000万以上的别墅共计成交575套，月均成交48套，均价36556元/平米。2012年总价1000万以上的别墅共计成交697套，月均成交58 套，均价35314元/平米。中中 国国 房房 地地 产产 领领 先先 发发 展展 的的 综综 合合 顾顾 问问 机机 构构北京高端别墅市场研究2011年单价30000元/平米以上别墅成交套数排名名次项目名称行政区套数面积()均价(元/)金额 1龙湖蔚澜香醍通州区11721979.78317386.98亿元 2中海九号公馆御龙府 丰台区9841449.543423114.19亿元 3御汤山昌平区4015812.77331365.24亿元 4金科王府（金科西府）昌平区277655.44382152.93亿元 5远洋LA VIE朝阳区1614249.64670679.56亿元6润泽庄园墅郡朝阳区165701.35460622.63亿元 7东方普罗旺斯昌平区138344.01400983.35亿元 8紫玉山庄朝阳区124488.25653052.93亿元 9亚运新新家园朝阳区126132.21536273.29亿元10龙湖西苑好山居（颐和原著）海淀区1114038.258670612.17亿元 总价650万以下的叠拼城市别墅中中 国国 房房 地地 产产 领领 先先 发发 展展 的的 综综 合合 顾顾 问问 机机 构构2012年单价30000元/平米以上别墅成交套数排名名次项目名称行政区套数面积()均价(元/)金额 1中海九号公馆御龙府 丰台区5321998.04364828.03亿元 2润泽庄园墅郡朝阳区3915515.94447986.95亿元3远洋LA VIE朝阳区3938740.845460421.15亿元 4金科王府（金科西府） 昌平区379740.99332753.24亿元 5融科千章墅通州区3212074.6344864.16亿元 6北美佳苑通州区267892.82348222.75亿元 7碧海方舟朝阳区138781.42974248.56亿元8格拉斯小镇(凡尔赛河谷东海花园)通州区1310225.83387823.97亿元 9华贸城铂金墅 朝阳区113274.37386811.27亿元10金隅翡丽海淀区112699.63334419028万元 北京高端别墅市场研究城市别墅中中 国国 房房 地地 产产 领领 先先 发发 展展 的的 综综 合合 顾顾 问问 机机 构构高端别墅个案分析东方普罗旺斯开发商耀江地产位置昌平区定泗路88号占地面积65.76万平米建筑面积28万平米容积率0.3绿化率63%总户数 500主力户型500-900平米独栋车位配比1:1，个别户型3-4物业公司北京高力物业服务有限公司物业费5.39元/月/平米入住时间2011年10月中中 国国 房房 地地 产产 领领 先先 发发 展展 的的 综综 合合 顾顾 问问 机机 构构高端别墅个案分析东方普罗旺斯l余房仅13套，去化速度较慢。月均去化0.6套，成交均价39512元/平米。l后期有近170套独栋供应。5211112111396433438732385343183746255701412763281445120521963000035000400004500050000550006000001234562011年1月2011年2月2011年3月2011年4月2011年5月2011年6月2011年7月2011年8月2011年9月2011年10月2011年11月2011年12月2012年1月2012年2月2012年3月2012年4月2012年5月2012年6月2012年7月2012年8月东方普罗旺斯独栋月度成交走势卖点：配套：8000平米国际风情商业街，20000多平米的城堡俱乐部，私属社区中心会所园林：自然水系资源丰富，55%房源临水建筑：纯法式宫廷建筑，纯石材附加值：温泉入户、地下、二层退台赠送空间大、阁楼空间中中 国国 房房 地地 产产 领领 先先 发发 展展 的的 综综 合合 顾顾 问问 机机 构构地理位置朝阳区首都机场高速苇沟出口建筑类型独栋别墅、双拼别墅占地面积131.31万平米建筑面积32万平米总户数190栋容积率0.6开盘时间2011年10月主力户型800-1000平米装修情况毛坯高端别墅个案分析远洋LA VIE中中 国国 房房 地地 产产 领领 先先 发发 展展 的的 综综 合合 顾顾 问问 机机 构构高端别墅个案分析远洋LA VIE411125432118341068988605335071474273687535554256635639495752550000550006000065000700007500080000850000246810122011年10月2011年11月2011年12月2012年1月2012年2月2012年3月2012年4月2012年5月2012年6月2012年7月2012年8月2012年9月2012年10月2012年11月2012年12月2013年1月远洋远洋LA VIE独栋月度成交走势独栋月度成交走势l2011年开盘后保持较好的成交态势，月均去化2套，成交均价65569元/平米。l因存量不多，2012年8月开始，成交陷入低谷。目前存量仅13套。卖点：园林：12公里水岸线，坡地园林建筑：纯石材外立面产品：超大楼间距，超大面积花园配套：1.5万平米会所超强均好性中中 国国 房房 地地 产产 领领 先先 发发 展展 的的 综综 合合 顾顾 问问 机机 构构高端别墅个案分析金科王府地理位置昌平小汤山九华山庄东300米路南建筑类型联排、独栋及洋房占地面积 150000平方米建筑面积150000平方米总户数独栋20套，叠拼93套，联排74套容积率0.72开盘时间2011年7月主力户型独栋600-2000平米；联排550-700平米装修情况毛坯中中 国国 房房 地地 产产 领领 先先 发发 展展 的的 综综 合合 顾顾 问问 机机 构构高端别墅个案分析金科王府12112352350491175024943501257996393320000250003000035000400004500050000550006000000.511.522.533.52011年10月2011年11月2011年12月2012年1月2012年2月2012年3月2012年4月2012年5月2012年6月2012年7月2012年8月2012年9月2012年10月2012年11月2012年12月2013年1月2013年2月2013年3月金科王府独栋月度成交走势金科王府独栋月度成交走势l月均去化0.5套，成交均价49052元/平米。l因存量不多，2012年5-2012年12月为成交空白期。目前存量仅10套。卖点：园林：东、北两侧濒临葫芦河，小区内部百余株百年以上树龄的古树建筑：法式纯石材外立面附加值：附送面积达数百平米，地下层高占优势中中 国国 房房 地地 产产 领领 先先 发发 展展 的的 综综 合合 顾顾 问问 机机 构构北京高端别墅市场研究整体高端市场稳定性强，总价千万级别墅月均成交套数波动不大于10套，均价波动不超过3.5%。热销高端项目特点明显单价30000元/平米以上的热销项目为低总价产品或绝版城市别墅其他项目最多年销售40套受市场认可的高端别墅硬件完善，产品力强，高价产品体现极佳的均好性，价格支撑充分中中 国国 房房 地地 产产 领领 先先 发发 展展 的的 综综 合合 顾顾 问问 机机 构构PART3区域别墅市场分析中中 国国 房房 地地 产产 领领 先先 发发 展展 的的 综综 合合 顾顾 问问 机机 构构区域别墅市场分析供需关系及价格年度期房供应套数期房成交套数价格200812104942133520099601275180122010100969122157201138550523136201236634221067与与20112011年相比，年相比，20122012年区域别墅市场走向供需平衡。受供应放缓的年区域别墅市场走向供需平衡。受供应放缓的影响，成交量有所下滑。一些低价产品的集中成交拉低成交均价。影响，成交量有所下滑。一些低价产品的集中成交拉低成交均价。500070009000110001300015000170001900021000230000200400600800100012001400期房供应套数期房成交套数价格2008年2009年2010年2011年2012年2012年累计新增别墅366套，新增供应面积13.74万。其推盘相对集中。主要推盘项目：誉天下二期誉皇殿(联排)及龙湖好望山。中中 国国 房房 地地 产产 领领 先先 发发 展展 的的 综综 合合 顾顾 问问 机机 构构区域别墅市场分析成交分析121731245532341511064813134523554839442718127724016199241839119729194572129223918252002294121113233891835719919208732705019526197862037021875271621999024577260803168020987183002030022300243002630028300303000204060801001201401602011年3月2011年4月2011年5月2011年6月2011年7月2011年8月2011年9月2011年10月2011年11月2011年12月2012年1月2012年2月2012年3月2012年4月2012年5月2012年6月2012年7月2012年8月2012年9月2012年10月2012年11月2012年12月2013年1月2013年2月顺义区别墅产品月度成交走势（现房+期房）2011年（限购至年底），共计成交510套，月均销售51套，均价22150元/平米。2012年，共计成交524套，月均销售44套，均价22947元/平米；由于个别项目的差异及产品的类别有所不同，因此别墅成交均价起伏较大，4月份受东方太阳城成交均价影响、9月份受优山美地成交均价影响），别墅均价三起两落。2012年总体来看，保持量高价低的走势。中中 国国 房房 地地 产产 领领 先先 发发 展展 的的 综综 合合 顾顾 问问 机机 构构69968664166267562758854451775362655469968664166267562758854451775362655451456401002003004005006007008002011年1月2011年2月2011年3月2011年4月2011年5月2011年6月2011年7月2011年8月2011年9月2011年10月2011年11月2011年12月2012年1月2012年2月2012年3月2012年4月2012年5月2012年6月2012年7月2012年8月2012年9月2012年10月2012年11月2012年12月2013年1月2013年2月顺义区别墅存量月度走势图（期房+现房）截止2013年2月底，顺义别墅存量还有564套，约26.89万平米。从顺义区历年别墅销售情况来看，目前存量只够满足一年的销售量，别墅销售相对稳定。区域别墅市场分析存量分析中中 国国 房房 地地 产产 领领 先先 发发 展展 的的 综综 合合 顾顾 问问 机机 构构小 结潮白河别墅区作为传统的别墅热销区域，一直处于供不应求的状态；供应量及销化量相对稳定，销售价格受销售产品的类别影响较大。中中 国国 房房 地地 产产 领领 先先 发发 展展 的的 综综 合合 顾顾 问问 机机 构构PART4本体审视中中 国国 房房 地地 产产 领领 先先 发发 展展 的的 综综 合合 顾顾 问问 机机 构构区位及交通御墅位于顺义新城马坡组团，距首都国际机场8公里，距东直门32公里。地铁15号线、六环、机场高速、京承高速、京顺路、京通路、机场北线，交织立体交通路网，畅达市区及全国乃至世界各地。可作为第一居所别墅使用。中中 国国 房房 地地 产产 领领 先先 发发 展展 的的 综综 合合 顾顾 问问 机机 构构资源及环境御墅紧邻京东第一大河潮白河，森林公园、奥林匹克水上公园，“亲水、生态、人文”的城市绿色长廊，形成马坡组团独特的滨水生态优势。潮白河流经顺义32公里，水域面积14.8平方公里，河面宽度平均500米，最宽水面达800米，河道平均水深2.5米。沿河潮白河国家级森林公园，森林覆盖率达到73.4%。潮白河森林公园作为北京最大的平原森林公园，以潮白河顺义段为中轴线，南北长38公里，占地面积63000亩。丰富的水资源为水生植物的生长提供了天然条件，也为野生鸟类提供了栖息的场所。具备资源型别墅特征中中 国国 房房 地地 产产 领领 先先 发发 展展 的的 综综 合合 顾顾 问问 机机 构构地理位置顺平路与潮白河交界处西南角开发商北京百顺达房地产开发有限公司建筑类型及结构独栋别墅，地上两层，地下一层占地面积322703平方米建筑面积 110000平方米总户数一期97套，二期201套容积率0.37开盘时间一期2005年；二期2009年交房时间2013年8月底-10月底毛坯完工主力户型343-815平米外立面风格新亚洲风格价格待定装修情况毛坯物业公司及费用北京威德(国际)酒店物业管理8.28元/平米月纯独栋大盘、考究户型设计、较完善的配套、良好的物业管理基本情况中中 国国 房房 地地 产产 领领 先先 发发 展展 的的 综综 合合 顾顾 问问 机机 构构南北区双会所设计配套及物业服务本体审视金钥匙服务联盟蒙台梭利教育较完善的配套、良好的物业管理中中 国国 房房 地地 产产 领领 先先 发发 展展 的的 综综 合合 顾顾 问问 机机 构构建筑及景观设计东方庭院新亚洲风格外立面东西方结合的园林景观中中 国国 房房 地地 产产 领领 先先 发发 展展 的的 综综 合合 顾顾 问问 机机 构构户型设计C户型地下室C户型地上一层C户型地上二层房间环绕内庭院双车库直接入户双观景家庭室，观景餐厅下沉式庭院、窗井采光所有卧室多窗设计奢华主卧套270转角露台极致面宽、七面采光、绝佳私密性、创意空间设计中中 国国 房房 地地 产产 领领 先先 发发 展展 的的 综综 合合 顾顾 问问 机机 构构户型分类户型编号 剩余套数比例面积(平米）小计500平米以下A21.6%407.2549套39.5%Aa反43.2%425.16B2217.7%458.43B反97.3%458.43G108.1%343.35Ga21.6%355.2500-800平米C2016.1%517.3367套54%D1915.3%551.38D反129.7%551.38E108.1%643.77E反64.8%643.77800平米以上F 86.5%815.78套，6.5%合计124100.0% 御墅北区可售剩余套数、户型、面积一览表：待售资源梳理500平米以下的经济型独栋占40%；500-800平米的舒适户型占54%；800平米以上的奢华户型占6.5%。户型面积处于主流区间。中中 国国 房房 地地 产产 领领 先先 发发 展展 的的 综综 合合 顾顾 问问 机机 构构政策对别墅产品无明显消极影响，长期来看有利；市场环境整体向好；区域环境稳定；竞品大多为尾房在售项目，以及品质不高的低价产品；定位：第一居所资源型别墅 北京主流高端别墅 区域标杆小结通过后期形象包装和营销，完全有能力超越区域限制，面向全北京进行高端站位。产品价值市场地位区域地位外部因素自身特质传统别墅区 第一居所稀缺资源型 产品设计独特中中 国国 房房 地地 产产 领领 先先 发发 展展 的的 综综 合合 顾顾 问问 机机 构构PART5入市价格推导中中 国国 房房 地地 产产 领领 先先 发发 展展 的的 综综 合合 顾顾 问问 机机 构构推导思路以市场比较法进行价格推导。由于本项目所处区域大多为尾房在售项目，加之项目潜质较强，具备超越区域定价的能力。因此我们选择中央别墅区和奥北别墅区有一定可比性的项目进行本案价格推导。分类权重小计分项内容权重东方普罗旺斯金科王府（%）打分合计得分打分合计得分区域42%地段12%1.20.14410.12区域前景5%1.20.0610.05交通便捷性11%1.20.13210.11周边环境8%1.20.09610.08周边配套6%1.10.0661.10.066本体价值43%项目规模7%10.071.10.077容积率9%1.20.1081.20.108社区配套9%1.10.0991.20.108园林及景观9%1.10.0991.10.099建筑立面9%10.0910.09项目附加值15%开发商品牌6%10.0610.06项目市场形象6%10.061.20.072物业品牌3%10.031.10.033合计100%合计100%1.1141.073中中 国国 房房 地地 产产 领领 先先 发发 展展 的的 综综 合合 顾顾 问问 机机 构构项目Pn R1R2比准价格权重对应价格份额静态基准价楼盘素质对比修正速度修正东方普罗旺斯395120.840.752488232%7962金科王府490520.911.1255030435%17606御墅3000011.1253375033%11138御墅入市比准价格100%36706区域竞品比较法综上，建议本案开盘价格为36700元/平米。由于本案在去年一年封盘，故静态基准价以周边项目价格来参与计算。中中 国国 房房 地地 产产 领领 先先 发发 展展 的的 综综 合合 顾顾 问问 机机 构构分期考虑1、价格提升需具备可行性，故分为5期；2,、考虑今年回款要求，今年推售房源中需要含一部分准现房；3、已售区含纳24套未售房源，在分期时需仔细考虑，尽量规整的进行分区，避免琐碎零散；4、一期需配备小户型，同时需确保货源相对充足，以取得较好的开盘态势，确保首战告捷；中中 国国 房房 地地 产产 领领 先先 发发 展展 的的 综综 合合 顾顾 问问 机机 构构待售房源124套，销售期30个月，共计推售5次;最终实现全盘均价43020元/平米，销售额28亿元。环水楼王户型单价建议在60000-80000元/平米。2014年迈入4万元大关推售计划时间推售套数推售面积均价货值量备注2013.5-2013.83013132.1936700481951373首次开盘试水，货源充裕2013.9-2014.22413132.19388005095289722014.3-2014.82515758.6341500653983145结合工期及样板间打造，现场打动力更强，价格做略大提升2014.9-2015.22513132.19440005778163602015.3-2015.10209980.4658000578866680含环水楼王户型，均价影响大12465135.6743020.22802146530中中 国国 房房 地地 产产 领领 先先 发发 展展 的的 综综 合合 顾顾 问问 机机 构构2013年回款计划依照北京市高端别墅测算分析：2013年预计销售40套，销售金额7.92亿元，回款5.767亿元，回款率72.8%。2013.52013.62013.72013.82013.92013.10 2013.112013.12合计销售套数8643863240销售均价367003670036700367003880038800388003880037697.5销售面积4202.30 3151.73 2101.15 1575.86 4202.30 3151.73 1575.86 1050.58 21011.508销售金额154224469 115668352 77112234 57834176 163049302 122286977 61143488 40762326 792081323 一次性首批款38556117 28917088 19278059 14458544 40762326 30571744 15285872 10190581 198020331 一次性二批款9639029 7229272 4819515 3614636 10190581 7642936 3821468 46957437 首套按揭首付款11566835 8675126 5783418 4337563 12228698 9171523 4585762 305717