中原XX年大理市房地产市场调研报告.pptx

Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。大理市房地产市场调研报告大理市房地产市场调研报告昆明中原地州部2011.06Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2010目录：Part 1Part 1宏观经济及政策分析宏观经济及政策分析Part 2Part 2大理市城市规划大理市城市规划Part 3Part 3大理市房地产分析大理市房地产分析Part 5Part 5大理市房地产市场预判大理市房地产市场预判Part 4Part 4项目所处竞争环境分析项目所处竞争环境分析Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 20101.1 1.1 全国宏观市场经济分析及政策解读全国宏观市场经济分析及政策解读1 1.2 .2 昆明土地市场分析及政策解读昆明土地市场分析及政策解读1.3 1.3 大理州城市投资环境分析大理州城市投资环境分析Part 1 Part 1 宏观市场经济分析及政策解读宏观市场经济分析及政策解读Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2010全国宏观市场经济分析及政策解读全国宏观市场经济分析及政策解读1.11.1宏观经济概括宏观经济概括国国家货币供应量家货币供应量新新增人民币贷款增人民币贷款国国家房地产开发景气指数家房地产开发景气指数2 2010010年至年至20112011年重点国家政策回顾年重点国家政策回顾Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2010国内宏观经济回顾国内宏观经济回顾 通胀压力大，宏观经济调控措施密集出台，信贷市场收紧。全国各月全国各月CPICPI、PPIPPI走势走势自自20092009年年1111月开始，居民消费价格月开始，居民消费价格指数（指数（CPICPI）和工业品出厂价格指）和工业品出厂价格指数数(PPI)(PPI)由负转正，之后一直呈上扬由负转正，之后一直呈上扬态势，而上月态势，而上月CPICPI同比增幅已高达同比增幅已高达5.4%5.4%，持续保持高位，反映了当前，持续保持高位，反映了当前物价上涨较快，经济环境面临较大物价上涨较快，经济环境面临较大通胀压力的现状。通胀压力的现状。从去年从去年1010月开始的短短月开始的短短7 7个月时间个月时间里，里，央行已央行已4 4次加息，次加息，8 8次上调存款次上调存款准备金率，准备金率，收缩市场流动性抵抗通收缩市场流动性抵抗通胀的同时，信贷额度也随之缩减，胀的同时，信贷额度也随之缩减，使本已严峻的房地产信贷市场，遭使本已严峻的房地产信贷市场，遭遇更大的资金压力。遇更大的资金压力。0.25%0.25%0.25%0.25%0.25%0.25%0.25%0.25%加息加息存款准备金率上调存款准备金率上调0.5%0.5% 0.5%0.5%0.5%0.5%0.5%0.5%0.5%0.5%0.5%0.5% 0.5%0.5% 0.5%0.5%0.5%0.5% 0.5%0.5%0.5%0.5%数据来源：昆明中原策略中心数据来源：昆明中原策略中心Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2010货币供应量货币供应量 市场流动性过剩的情况依然没有缓解市场流动性过剩的情况依然没有缓解截至3月末，广义货币（M2）余额75.81万亿元，同比增长16.6%，比上月末高0.9个百分点，比上年末低3.1个百分点；狭义货币(M1)余额26.63万亿元,同比增长15.0%，比上月末高0.5个百分点，比上年末低6.2个百分点；流通中货币(M0)余额4.48万亿元，同比增长14.8%。货币供应量增幅高于上月，表明目前市场流动性过剩的情况依然没有缓解。 数据来源：昆明中原策略中心数据来源：昆明中原策略中心Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2010新增人民币贷款新增人民币贷款 住房开发回款的难度增大3月份，人民币贷款增加6794亿元，同比多增1727亿元。对比去年1季度的人民币贷款，今年一季度人民币贷款增加2.24万亿元，同比少增3524亿元。贷款额度的减少，使今年的信贷市场相对紧张，对于房地产市场而言，住房开发回款的难度明显增大。08.2-11.3年以来各月新增贷款走势（单位：亿元）数据来源：昆明中原策略中心数据来源：昆明中原策略中心Code of this report | 8 Copyright Centaline Group, 2010全国房地产开发景气指数全国房地产开发景气指数 稍显回落，脚步平稳；从去年月份开始，国房景气指数与地产开发指数呈现回落走势，但持续平稳的时间较长，房地产开发仍然为各地拉动内需，促进地方经济增长的主要产业；数据来源：昆明中原策略中心数据来源：昆明中原策略中心Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2010小结小结通胀高压下宏观调控政策频出；从抑制物价上涨的因素看：消费实际增速回调、货币供给回归适度增长区间， 需求拉动因素趋于弱化，整体力度不够；信贷紧缩与贷款利率上调后个人和企业存款在总存款中占比有所下降，导致 承息负债成本同步上升，个人及企业投资成本不断攀升 ；房地产景气指数相比去年同期稍显回落趋势，但整体走势平稳；CPI同比上涨5.4%，涨幅依然持续，国民生活水平及幸福指数持续下降，国家宏观调控政策打压仍然会持续；Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2010全国房地产政策回顾全国房地产政策回顾 国家2010.1.10“国十一条” 关于促进房地产市场平稳健康发展的通知调整供给结构；抑制投资投机性需求；二套房首付提高至40%；控制信贷风险；2010.3.10“国十九条” 关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知，各地2010年90平米(包括90平米)以下的住宅土地供应量应不低于七成，同时，土地竞买保证金不得低于出让最低价的20%。2010.4.14“新国四条”对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。2010.9.29“新国五条”首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定2010.4.17“新国十条” 关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。“新国八条”进一步落实地方政府责任；加大保障性安居工程建设力度；加强税收征管；对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于，贷款利率不低于基准利率的倍；严格住房用地供应管理；落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制；坚持和强化舆论引导2011.1.26国家2011.1.27个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。2011.3.22发改委3月16日发布商品房销售明码标价规定，要求自2011年5月1日起，国内的房地产开发企业和中介服务机构销售新建商品房时，实行明码标价。中介服务机构销售二手房的明码标价也将参照此规定执行。2011.2.24中国人民银行决定，从2011年2月24日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此次上调存款准备金率后，大型银行存款准备金率高达19.5%，中小金融机构的存款准备金率也将高达16%。2011.2.26国家保障性安居工程协调小组与各省级政府签订了今年工程建设目标责任书，将1000万套保障房建设任务分解到各地。国务院副总理李克强24日在全国保障性安居工程工作会议上强调，今年要求建设1000万套保障性住房是硬任务，2010.5.5国资委发布关于积极参与保障性住房开发建设有关事项的通知表示，尽管地方政府是落实和推进保障性住房建设的主体，但有关中央企业要及时收集掌握地方政府在保障性住房方面的规划、进度安排、项目资料和政策支持等信息，加强与地方政府有关部门的沟通，争取通过多种途径参与保障性住房开发建设。三管齐下： 第一，还是要控制货币的流动性。第二，运用财政、税收和金融的手段来调节市场的需求；第三，加强地方政府的责任，无论是物价和房价，地方都要切实负起责任来2011.3.14Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2010房价调控三管齐下房价调控三管齐下 -2011-2011年房地产调控年房地产调控，收紧流动性、抑制需求和实施问责制，收紧流动性、抑制需求和实施问责制 要控制货币的流动性，对物要控制货币的流动性，对物价来说比较重要，也就是说消价来说比较重要，也就是说消除房价物价上涨的货币基础。除房价物价上涨的货币基础。 运用财政、税收和金融的手段运用财政、税收和金融的手段来调节市场的需求。来调节市场的需求。 加强地方政府的责任，无论是加强地方政府的责任，无论是物价和房价，地方都要切实负起物价和房价，地方都要切实负起责任来。责任来。 20112011年房地产调控年房地产调控抑制需求抑制需求实施问责制实施问责制收紧流动性收紧流动性从从1010年年1010月来，央行已经月来，央行已经四四次加息，次加息，提高准备金率，银行准备金提高准备金率，银行准备金率高达率高达20%20%以上以上财政、行政手段财政、行政手段-限购令限购令税收手段税收手段-房产税、营业税房产税、营业税金融手段金融手段-限贷令限贷令问责问责-各地方要在三月底前各地方要在三月底前公布年度房价控制目标，促地公布年度房价控制目标，促地方政府公布目标方政府公布目标，明，明确公布的确公布的年度房价控制目标。年度房价控制目标。Code of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2010小结小结坚决遏制部分城市商品房住宅上涨过快的市场现象； 加紧建设保障性与廉租住房，缓解供需矛盾； 抑制部分城市商品房住宅价格过高现象，限制住宅投资行为； 减少流通货币总量，减少银行贷款额，提高贷款利率； 抬高部分城市住宅土地开发门槛，从源头控制商品房住宅价格上涨；Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2010云南房地产市场分析及政策回顾云南房地产市场分析及政策回顾1.1.云南整体定位云南整体定位2 2011011年年1 15 5月主要政策汇总月主要政策汇总1 14 4月份昆明一二级市场情况分析月份昆明一二级市场情况分析Code of this report | 14 Copyright Centaline Group, 2010云南定位云南定位 云南要从西南门户跃向中国面向东南亚、南亚的云南要从西南门户跃向中国面向东南亚、南亚的“桥头堡桥头堡”。桥头堡，是其具有港口的性质、运输线路的便捷，是一个国际运输中心、金融中心、信息中心为一体桥头堡，是其具有港口的性质、运输线路的便捷，是一个国际运输中心、金融中心、信息中心为一体的国际商贸中心。的国际商贸中心。城市交通已初步形成了包括“以航空为先导，以公路为基础、以铁路为重点、以信息为助推、以会展为平台”的“八位一体”立体交通网络，为昆明的高速发展奠定基础。 1414与东南亚、南亚国家联系逐渐密切p20052005年第二届年第二届GMSGMS会议（大湄公河次区域领导人会议会议（大湄公河次区域领导人会议）与12个城市建立了友城关系p泰王、缅甸、马来西亚、老挝、越南、柬埔寨分别在昆泰王、缅甸、马来西亚、老挝、越南、柬埔寨分别在昆明明设立总领事馆，泰京银行、恒生银行、泰华农民银行，泰京银行、恒生银行、泰华农民银行三家东南亚外资银行落户昆明东盟自由贸易协议两大主要影响城市之一建设贯通东南亚及南亚的交通枢纽p对外交通枢纽：昆明对外交通枢纽：昆明越南首都河内、昆明越南首都河内、昆明泰国首都泰国首都曼谷、昆明曼谷、昆明缅甸仰光、昆明缅甸仰光、昆明印度及孟加拉国（南亚印度及孟加拉国（南亚次大陆）高速公路。次大陆）高速公路。2 2010010年中国年中国- -东盟自由贸易区正式全面启动，中国与东东盟自由贸易区正式全面启动，中国与东盟实现货物贸易自由化，双方盟实现货物贸易自由化，双方90%90%的贸易商品实现零关的贸易商品实现零关税，机遇再次税，机遇再次“握手握手”昆明。昆明。1、昆明新机场的战略定位为：的战略定位为：预预计计20202020年成为国家大型国际门户枢纽，年成为国家大型国际门户枢纽，旅客吞吐量达旅客吞吐量达40004000万人次以上。万人次以上。2 2、 “ “中国昆明螺蛳湾国际商贸城”项目已建项目已建成：成：建建成后的螺蛳湾国际商贸城主要成后的螺蛳湾国际商贸城主要面向东南亚、南亚和中东等地区； 以工业、加工业、小商品贸易和物流业为主，将成为继义乌中国小商品城后的中国又，将成为继义乌中国小商品城后的中国又一大专业一大专业国际性批发市场；Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2010桥头堡战略桥头堡战略 将带动商贸的持续增长，未来的可发展空间巨大。将带动商贸的持续增长，未来的可发展空间巨大。云南参与东盟经济合作总额不断增长云南参与东盟经济合作总额不断增长1、2002年，云南对东盟10国进出口总额8.24亿美元,比上年同期增长38.2%2、2002年云南与接壤的缅、老、越三国进出口总额达3.7亿美元,成为云南边贸发展史上进出口的高峰年。3、接壤的缅、老、越三国，其外经合同额占云南对东盟成员国合同额的82%。云南在中国云南在中国东盟共建自由贸易区中将获得更大的发展空间东盟共建自由贸易区中将获得更大的发展空间1、关税壁垒的削减为扩大云南与东盟国家的进出口贸易创造了条件。2、选择有合作潜力和前景的方式来推动外经贸的发展。3、选择澜沧江湄公河次区域合作作为先行先做的重要内容和突破口。中国东盟重大基础交通设施建设进度加快中国东盟重大基础交通设施建设进度加快1、泛亚铁路从新加坡出发，途径马来西亚、柬埔寨、泰国、寮国，最后直达昆明，总长约3000公里。2、昆曼公路由中国政府支持的从昆明到曼谷的公路3、昆明国际新机场Code of this report | 16 Copyright Centaline Group, 2010 桥头堡战役的打响，云南各城市经济发展将与东南亚国家接轨，各产业将会出现新的结构调整，为各行业注入新的气息与发展契机； 城市经济的发展为云南各大城市化进程带来动力，房地产行业也将迎来新的发展空间； 昆明的房地产行业在开发模式与操盘方式上对地州城市影响深远，一直保持其风向标地位。小结小结Code of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2010 云南各大城市整体房地产市场发展稳中有升，以省会城市昆明为核心带动其他州县城市发展，昆明作为云南房地产市场风向标，具备较深的市场研究意义。Code of this report | 18 Copyright Centaline Group, 2010昆明房地产政策回顾昆明房地产政策回顾 昆明昆明户籍居民和非本地户籍居民家庭(包括购房人、配偶及未成年子女)只能一定区域内新购一套商品住房(含新建商品房、二手商品房和经济适用房)2011.1.182011.1.1经规划审批为7层（含7层）以下的商品房预售项目，必须在完成结构工程并封顶后，才能审核发放预售许可证；7层以上的商品房则要求完成地面7层以上结构工程。2011.1.18限购令细则：加大土地清查力度、完善预售制度、限制无证团购、加强网上备案等措施共同作用今年昆明市将继续加大保障性住房建设力度，按照省政府要求及昆明实际，保障性安居工程目标任务计划为11万套。其中，公租房建设成为重点，总量为去年的10倍。2011.2.17在昆购房需在商品房购销合同备案前，填写房改房情况协助查询表、购房家庭成员住房情况申报表，“两表”填写完后，由住建部门在规定的工作日内完成审核。审查同意后，方可办理商品房网签、备案手续。2011.3.2云南省物价局日前发布云南省商品房销售明码标价实施细则（试行），明确自5月1日起全省范围内实行一房一价，商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。对已销售的房源，商品房经营者应当予以明确标示。如果同时标示价格的，应当标示所有已销售房源的实际成交价格。2011.4.28Code of this report | 19 Copyright Centaline Group, 2010小结小结7大城市公布房地产商品房调控价格,提高房地产交易透明度,确保商品房价格得到有效控制;昆明本地户口居民如有两套或两套以上物业,不得办理商品房网签、备案手续,限制商品房投资客群，平稳商品房住宅市场价格。加快11.4万套保障性住房建设,满足城市低收入群体自住需求；预售证与项目工程进展挂钩,资金回笼周期变长,资金链缩短；Code of this report | 20 Copyright Centaline Group, 201020102010年以来昆明一级市场挂牌交易情况年以来昆明一级市场挂牌交易情况20102010年以来昆明一级市场土地成交情况年以来昆明一级市场土地成交情况1-41-4月份一级市场月份一级市场 土地供应量与成交量大幅增加，商品房市场潜在供应量较大。土地供应量与成交量大幅增加，商品房市场潜在供应量较大。2010年昆明市通过招拍挂方式上市的土地共有195宗，共计13401亩；其中成交地块138宗，57宗土地流拍；土地招拍挂情况是2006年以来最多的一年，土地宗数环比增加124.14%，面积环比增加109.93%。2011年第一季度，昆明市供应土地5726.96亩，达去年全年供应量的42.74%；而昆明市一季度的土地成交量则达到了6693.87亩，超过去年全年成交量的70%，。数据来源：昆明中原策略中心数据来源：昆明中原策略中心数据来源：昆明中原策略中心数据来源：昆明中原策略中心Code of this report | 21 Copyright Centaline Group, 201020102010年以来昆明二级市场成交情况年以来昆明二级市场成交情况1-41-4月份二级市场月份二级市场 市场成交量萎缩，观望情绪渐浓。 2010年4月新政出台后，商品房成交量持续低迷，但成交价格依然坚挺。 受新一轮调控预期的影响，2010年第四季度市场迎来了供应高峰，无论是政府发放预售证的速度还是各盘的推售节奏都明显加快。 2011年伊始，“新国八条”和“新省十条”的相继出台，使昆明正式纳入“限购”范围，购房需求受到全面抑制。新国十条新国五条新国八条数据来源：昆明中原策略中心数据来源：昆明中原策略中心数据来源：昆明中原策略中心数据来源：昆明中原策略中心Code of this report | 22 Copyright Centaline Group, 2010小结小结市场流动性收紧导致的融资困境仍将持续，资金实力雄厚的品牌发展商在当前的政策环境下，无论是土地开发和是后期运营都占据了较大优势，市场机制将进一步促进行业整合，并推动昆明房地产市场向规范化和理性化发展。从今年昆明土地市场可以看出，一级挂牌土地再次突破千亩，土地供应增大将增加未来商品房市场的竞争，有利于房价稳定。城中村与经开区土地集中放量, 从表面层来看是加快城市化进程、加强市场供给、平衡市场需求，从消费需求上来看，造成住房租赁市场紧张，市场需求被迫大量挤出，从另一层面抬高商品房价格；市场上受限购影响导致的客群变化，导致功能型户型的成交情况优于小户型产品，这种转变将影响当前政策背景下的房地产市场，在产品营销的思路上积极转变。Code of this report | 23 Copyright Centaline Group, 2010大理城市投资环境分析大理城市投资环境分析1.1.3 3Code of this report | 24 Copyright Centaline Group, 2010大理城市概况综述：滇西重要城市，旅游资源丰富，城市发展前景大大理城市概况综述：滇西重要城市，旅游资源丰富，城市发展前景大好好滇西片区核心区位，具有战略意义；城市资源丰富，发展潜力巨大；滇西经济区的中心城市、国家级历史文化名城与国际接轨的风景旅游城市；Code of this report | 25 Copyright Centaline Group, 2010城市发展：城市发展： 城市经济呈现平稳、持续向上发展趋势，城市化率也在稳步推进，滇西中心城市地位渐显城市经济呈现平稳、持续向上发展趋势，城市化率也在稳步推进，滇西中心城市地位渐显。2010年大理州国民生产总值为462.11亿元，比上年增长11.9%。数据来源：大理州政府工作报告数据来源：大理州政府工作报告数据来源：国家统计局数据来源：国家统计局大理州大理州GDPGDP走势图走势图Code of this report | 26 Copyright Centaline Group, 2010城市城市GDPGDP上涨：提升居民整体消费实力，消费能力较高，市场需求越大。上涨：提升居民整体消费实力，消费能力较高，市场需求越大。数据来源：大理州政府工作报告数据来源：大理州政府工作报告2009年城镇居民人均收入为14180元，2010年城镇居民人均收入为17044元，年度增长率为16.8%；2009年农村居民人均收入为3482元，2010年农村居民人均收入为17044元，年度增长率为13.09%.大理州人均收入走势图大理州人均收入走势图数据来源：国家统计局数据来源：国家统计局Code of this report | 27 Copyright Centaline Group, 2010城市化水平城市化水平 随着大理城市化水平提高，房地产销售量以及消费能力将逐步提高；随着大理城市化水平提高，房地产销售量以及消费能力将逐步提高；数据来源：大理州政府工作报告数据来源：大理州政府工作报告2010年大理州城市化水平为33.20%，比2009年提高2.2个百分点。根据大理市城市发展规划：到2010年，城市建成区面积达60平方公里以上；到2020年，城市建成区面积达100平方公里以上。大理州城市化率走势图大理州城市化率走势图Code of this report | 28 Copyright Centaline Group, 2010城市魅力凸现，外资市场看好大理城市发展，纷纷入驻当地市场城市魅力凸现，外资市场看好大理城市发展，纷纷入驻当地市场；2010年实际招商引资总金额为81亿元，相比2008年增长31.06亿元，增长比例高达38.27%。数据来源：大理州政府工作报告数据来源：大理州政府工作报告Code of this report | 29 Copyright Centaline Group, 2010旅游产业发展势头良好，游客数和总收入逐年提高旅游产业发展势头良好，游客数和总收入逐年提高数据来源：大理州政府工作报告数据来源：大理州政府工作报告2010年大理州接待游客数为1335.6万人次，比2009年增长194.3万人次，增长率为17.02%；2010年旅游业总收入为113.52亿元，比2008年增长38.35亿元，增长率为22.79%Code of this report | 30 Copyright Centaline Group, 2010产业结构：第三产业比重逐步提高，旅游产业发展迅速产业结构：第三产业比重逐步提高，旅游产业发展迅速旅游产业的发展对第三产业比重的提升，起到积极推动作用。根据大理市城市发展规划：到2010年，接待国内外旅游者1250万人次，旅游业总收入超过110亿元。数据来源：大理州政府工作报告数据来源：大理州政府工作报告Code of this report | 31 Copyright Centaline Group, 2010人口环境：人口环境：人口数量稳步提升保证房地产市场需求水平人口数量稳步提升保证房地产市场需求水平数据来源：大理州政府工作报告数据来源：大理州政府工作报告2010年大理州人口数为351.5万，相比2006年人口数量增长7.53万人；人口数量的稳步增长，保证对房地产市场的需求水平。根据大理市城市发展规划：到2010年，城市人口达50万人以上；到2020年，城市人口达70万人以上。Code of this report | 32 Copyright Centaline Group, 2010房地产行业发展：整体市场发展良好，各项经济指标均逐年提房地产行业发展：整体市场发展良好，各项经济指标均逐年提升升数据来源：大理州政府工作报告数据来源：大理州政府工作报告大理州房地产市场进入高速发展时期。2010年全年房地产开发完成投资额为27,84亿元，相比2006年增加13.22亿元。Code of this report | 33 Copyright Centaline Group, 2010小结小结 大理城市发展脚步逐渐加快，城市经济发展明显，滇西中心城市价值凸现； 外商投资明显增加，未来城市发展前景空间较大； 旅游产业发展良好，积极推动第三产业发展； 房地产市场发展良好，市场需求有保证；Code of this report | 34 Copyright Centaline Group, 2010宏观市场及政策总结宏观市场及政策总结CPI持续上涨，中央银行连续10次上调准备金利率，从市场流动性过剩的情况来看依然没有缓解，效 果并不理想，国家将会出台更有力的调控政策，因此全国大环境依然不明朗；国家整体宏观政策使得首置需求趋于谨慎，对于二次及多次置业者通过提高首付、提高利率方式进行 限制，部分城市直接限制购买，旨在遏制投资客户；政策打压主要对象为商品房投资客户，同时也对自住及刚性需求消费信心有所影响，致使市场上多数客户处于观望态度；保障性及廉租房的大力度建设会对市场客户群进行争夺，导致客户分流，城中村改造土地集中放量过 大，势必会造成产品同质化竞争等一系列恶性竞争出现；大理市场除受贷款利率上调影响外，受其他政策影响较小，市场大环境较好，可挖掘空间较大，但昆明市场的发展走势对其市场具有指向性意义；Code of this report | 35 Copyright Centaline Group, 20102.1 2.1 城市远景规划城市远景规划2.2 2.2 城市交通发展状况城市交通发展状况2 2.3 .3 城市未来发展区域规划城市未来发展区域规划2.4 2.4 城市房地产发展状况城市房地产发展状况 Part 2 Part 2 大理市城市规划大理市城市规划Code of this report | 36 Copyright Centaline Group, 2010城市远景规划城市远景规划2.12.1Code of this report | 37 Copyright Centaline Group, 2010大理城市概述大理城市概述 “文献名邦” 之称；国家级历史文化名城；国家级风景名胜区；苍山、洱海国家级自然保护区。十大古都之一最适宜居住的城市之一大理大理旅游性城市旅游性城市Code of this report | 38 Copyright Centaline Group, 2010大理未来规划发展方向：大理未来规划发展方向： 以大理为城市群核心，向外辐射周边多个县城的发展方式“单核、一圈、三环、四轴单核、一圈、三环、四轴”的城镇体系格局；的城镇体系格局；单核：大理滇西中心城市；一圈：以大理、下关、凤仪、海东为核心，以约50公里距离和1小时通勤范围为半径向外扩散，形成一个大理都市圈三环：环洱海、宾川、祥云、弥渡城镇密集环和鹤庆、剑川、洱源城镇密集环；四轴：以大理滇西中心城市为核心，向外放射形成四条城镇发展轴线； 此规划主要是以大理为核心，外围四县为副中心，整体构成核心发展区接轨“都市区经济”，符合城市与区域发展的趋势集约发展，层次分明，尺度合理；Code of this report | 39 Copyright Centaline Group, 2010大理州各县市发展及功能定位大理州各县市发展及功能定位大理：大理：完善主城区文化、政治、医疗、金融等综合服务功能，加快凤仪工业与物流发展；注重海东缓坡战略性空间资源利用；古城注重保护与旅游开发的协调。祥祥云：云：进一步发展北部工业园区，完善南部片区综合性功能的形成。巍巍山：山：强化北部工业园的发展，加大大仓永建的开发。宾宾川：川：推进南部工业区的形成，推进北部老城的建设，向东启动大营镇的发展。洱洱源：源：积极发展生态农业、休闲康体旅游与循环经济，形成生态城市的发展框架。漾漾濞：濞：向南向北拓展，形成生态工业组团，旅游文化发展组团，农副产品加工和综合服务区的发展框架。Code of this report | 40 Copyright Centaline Group, 2010主城区空间发展战略：主城区空间发展战略： 东向跨海，四区并进，沟通两带，廿字生长东向跨海，四区并进，沟通两带，廿字生长东向跨海东向跨海：行政中心东移，为城市改造创造便利条件；四四区并进：区并进：对下关旧城改造为主，逐步扩展为辅，进一步完善行政、医疗、教育与商业等综合性职能；沟沟通两带：通两带：修建跨海桥隧通道，沟通海东和海西两带，实现发展资源的整合； 廿廿字生长：字生长：依托山、水、田、城（古城与现代新城）、桥（或隧道）、网（交通网与设施网）组成组团化的廿字型的组团生态网络生长结构。Code of this report | 41 Copyright Centaline Group, 2010城市交通发展状况城市交通发展状况2.22.2Code of this report | 42 Copyright Centaline Group, 2010大理交通规划对外交通设施对外交通设施 对外交通规划是由大丽高速、大宾高速、大保高速、楚大高速、关巍高速、祥临高速、214国道、220省道、224省道、227省省道、103省道、大丽铁路、大瑞铁路组成。 通过对外的各条交通设施可以看出大理四周的交通道路四通八达，有利于城市的发展。Code of this report | 43 Copyright Centaline Group, 2010大理交通规划 市内交通设施市内交通设施 一环七射 一环：环海城镇密集区：海西自然与文化风貌保护段七射：1.大理太邑平坡漾濞太平；（平甸线）2.大理凤仪详城沙龙云南驿下庄（楚大高速）3.大理凤仪红岩新街弥城密址；（214国道）4.江尾邓川右所洱源三营牛街（214国道）5.洱源炼铁云龙（云洱高速）6.大理凤仪大营宾川；（大宾高速）7.大理永建大仓庙街南诏魏宝；（大巍路）1 12 25 54 43 36 67 7Code of this report | 44 Copyright Centaline Group, 2010大理交通规划大理交通规划 城际轨道交通城际轨道交通 轨道交通分为两期建设，一期以大理市区为中新，一号线向北到达大理古城，向喃至大仓镇。二号线西至河西，过凤仪东至祥城镇；二期一号线北至洱源，南至南诏镇，并增加宾川到弥渡的三号线Code of this report | 45 Copyright Centaline Group, 2010小结： 通过大理对内对外的规划交通发现，将来城市的路网发达，并且有多条重要干道途径本项目，将来的城际轨道靠近本项目，使本项目成为一个交通中心区，具有很大的潜在价值空间。小结小结Code of this report | 46 Copyright Centaline Group, 2010城市未来发展区域规划城市未来发展区域规划2.32.3Code of this report | 47 Copyright Centaline Group, 2010大理各区域概述大理各区域概述大理市将成为滇西中心城市的核心区，其中的各个组团承担不同功能。行政中心东移，开发区发展成为未来大理的政治、经济中心，以行政办公、金融、教育、医疗、会展、旅游服务等为主要职能功能。下关主城区是区域金融、信息、服务、消费中心，区域性综合交通枢纽；古城组团以保护与提升为主，形成以旅游、教育、文化为主要职能的国家级历史文化名城；海东组团是具有国际水准的高品质中心城区，具有卓越品质、厚重文化、精致空间、人性交通的生态教育休闲商务中心。Code of this report | 48 Copyright Centaline Group, 2010大理市区域划分大理市区域划分 主要分为海东区、开发区、主城区、北城区、城郊区主要分为海东区、开发区、主城区、北城区、城郊区Code of this report | 49 Copyright Centaline Group, 2010海东区海东区辖区内建有大理机场、机场高速公路、东环海路、凤太路、滇环路、玉塔路，已实现村村通公路。辖区将建成以行政办公、旅游接待、文化休闲、新型创意产业为主，集工业、集居住、物流、休闲娱乐为一体的综合性、创新型城市新片区，是洱海东岸发展的黄金节点，规划建设用地30平方公里。随着主城向外发展，海东区域价值将日渐凸显，现阶段海东区的大型生活配套较为欠缺，区域宜居价值较差；Code of this report | 50 Copyright Centaline Group, 2010开发区开发区目前开发区发展方向是以构建生物制药、绿色食品加工和新技术、新材料工业为主的高新技术产业基地；规划面积30.5平方公里左右；根据大理城市建设的有关要求，开发区将建设成为大理的新中心，通过加快城市基础设施建设，促进土地开发利用，以加快土地开发利用促进招商引资工作。为了配合大理机场、楚大高速、广大铁路、大理火车站片区内交通配套设施完善。区域发展前景较大；Code of this report | 51 Copyright Centaline Group, 2010主城区主城区主城区是下关的金融、信息、服务、消费中心，区域性综合交通枢纽，区域内道路网覆盖面大，公共交通发达，区域通达性比较高，是整个大理市交通的中心节点。区域内人口密集，区域配套完善，生活方便，是整个大理市区的生活重心所在。主城区目前旧城改造范围集中，整个片区旧改项目多，且改造面积大，改造后将大大提升主城区的城市功能。是传统的居住区域；Code of this report | 52 Copyright Centaline Group, 2010北城区北城区大理古城，主要以保护与提升为主，形成以旅游、教育、文化为主要职能的国家级历史文化名城。地属传统意义上的北市区，是城市发展轴线上的区域，在规划的开发力度上投入均比较大，交通情况便利，已经形成了成熟的交通体系，与主城区、开发区形成了比较好的联系。距离主城区较近，背靠苍山，面朝洱海，较为宜居，但缺乏大型生活配套Code of this report | 53 Copyright Centaline Group, 201