中山市商品房预售款监管办法（征求意见稿）doc.doc

1中山市商品房预售款监管办法（征求意见稿）第一章 总则第一条 为加强商品房预售款的监督管理，维护房地产市场健康有序发展，保障预售商品房购房人的合法权益，根据中华人民共和国城市房地产管理法、城市商品房预售管理办法、广东省商品房预售管理条例等法律、法规及政策的规定，结合我市实际情况，制定本办法。第二条 凡在本市行政区域内经批准预售的商品房项目，其预售款的收存、支取和监督管理，适用本办法。 第三条 本办法所称预售人，是指预售商品房的房地产开发企业。本办法所称预购人，是指购买预售商品房的单位和个人。本办法所称监管银行，是指开设商品房预售款专用账户并与预售人签订商品房预售款监管协议书的项目所在地商业银行。2本办法所称商品房预售款，是指预售人将其开发的商品房，在获得预售许可后、竣工验收前依法出售，由预购人按合同约定支付的定金、首付款、购房贷款以及其他形式的全部购房款。本办法所称商品房预售款专用账户，是指预售人在监管银行设立的专门用于存取商品房预售款的账户。第四条 中山市房地产交易登记管理所负责监督管理商品房预售款收存和使用，其职责为：（一）负责组织实施本市商品房预售款收存和支取的监督管理工作；（二）负责审核预售人的用款申请资料并作出答复；（三）受理预购人及其他组织和个人对商品房预售款违法违规行为的投诉，协助相关部门处理各种违法违规收取和使用商品房预售款的行为 。第五条 监管银行应按本办法的规定，配合做好商品房预售款监管工作，其职责为： (一)建立商品房预售款的收入、支出台帐，并进行日常管理；(二)协助履行商品房预售款的收取和划拨义务；(三)配合预售人做好商品房预售款收取和划拨情况的月报表，并及时报商品房预售款监管部门备案；(四)商品房预售款监管协议书规定的其他事项。3第六条 市国土资源局、市住房与城乡建设局、中国银行业监督管理委员会中山监管分局按照各自职责对监管中发现的违法、违规行为进行处理。第二章 商品房预售款专用账户的设立第七条 预售人申请商品房预售许可前，必须确定预售项目的监管银行，并按照一个预售许可申请对应一个监管账户的原则在监管银行设立商品房预售款专用账户。第八条 预售人应在商品房买卖合同中注明监管银行及商品房预售款专用账户信息，并在售楼场所予以公示，以便相关部门和预购人查询、使用和监督。第九条 项目预售过程中，监管银行及商品房预售款专用账户原则上不得变更。第十条 预售人在开始销售商品房前，应与商品房预售款监管部门及监管银行签订商品房预售款监管协议书，明确各自的权利义务。商品房预售款监管协议书格式文本由中山市国土资源局、中国银行业监督管理委员会中山监管分局共同拟定。第三章 商品房预售款监督管理4第十一条 商品房预售款应直接存入相应的商品房预售款专用账户，预售人不得以其他任何形式收存商品房预售款，变相逃避监管。第十二条 预售人与预购人签订中山市商品房买卖合同后，预购人应当按合同约定的付款时间，将商品房预售款直接存入商品房预售款专用账户，持监管银行出具的凭证向预售人领取购房发票。第十三条 预购人申请贷款购买商品房的，发放贷款的银行应将贷款直接划入商品房买卖合同中注明的商品房预售款专用账户，并出具凭证供预购人领取购房发票。第十四条 预售人首次申请支取商品房预售款前，应当明确预售项目的工程建设费用和法定税费，并 根据项目建设方案及施工进度编制 商品房预售项目用款计划书 。用款计划应按照 完成基础和地下结构工程、结构封顶、竣工验收、完成 商品房所有权初始登记等四个环节设置资金使用节点，并合理确定每个节点的用款额度。第十五条 预售人可在完成相应节点建设任务后申请支取该节点的用款额度，也可 向预售款监管部门申请按商品房预售项目用款计划书 确定的额度支取用于下一节点的建设资金。在预售项目办理商品房所有权初始登记前，支取后预售款专用账户结余金额不得少于已收存商品房预售款总额的 10%；在预售人对预售项目已销售部分依5法完税前，支取后预售款专用账户结余金额不得少于已收存商品房预售款总额的 5%。第十六条 商品房预售款监管部门收到预售人的申请后，应当对申请材料进行审核。 核准划拨资金的 ，应当在收到申请之日起五个工作日内向预售人作出答复；不符合条件的，应当向 预售人发出书面通知。第十七条 预售人可委托监管银行 对商品房预售款专用账户内除项目工程建设费用和法定税费 以外的闲置资金进行保本理财型管理，监管银行承担连带责任 。第十八条 预售人及监管银行应按月将项目预售资金的收入、支出情况作出月度报表，报商品房预售款监管部门备案。第十九条 有下列情形之一的，商品房预售款监管部门应书面通知监管银行暂停拨付专用账户内的全部预售资金：1. 预售人存在违法违规行为导致项目停工的；2. 预售项目存在严重质量问题的；3. 预售款监管部门认定应当暂停拨付的其他情形。第二十条 预售人对商品房预售项目办理商品房所有权初始登记并依法完税后，预售款监管部门应书面通知预售人和监管银行解除对商品房预售款账户的监管。6第二十一条 商品房预售款监管部门监督管理商品房预售款时，可以向预售人收取监督管理款项千分之二的监督管理服务费。 第四章 责任追究第二十二条 预售人有下列行为，商品房预售款监管部门应当责令其改正，并可处以违法使用款项百分之十以上百分之二十以下的罚款，建设行政主管部门可视情况降低直至注销其房地产开发资质：(一)未按规定将预售款直接存入商品房预售款专用账户；(二)以其它形式收存商品房预售款；(三)未按规定支取使用商品房预售款；（四）违反商品房预售款管理规定的其他情形。第二十三条 监管银行未按监管协议履行监管职责，擅自拨付、挪用监管资金的，上级主管部门应当责令其改正和追回流失款项；给预购人造成损失的，应当承担连带责任。第二十四条 建设项目勘察、设计、施工、监理单位提供虚假证明资料，造成监管资金流失、给预购人造成损失的，依照相关法规承担相应的法律责任。7第二十五条 商品房预售款监管部门可依照监管记录建立信用档案，对有不良记录的房地产开发企业、商业银行及其他相关单位进行重点跟踪，对严重违规的商业银行取消其作为监管银行的资格。第二十六条 当事人对行政管理部门作出的具体行政行为不服的，可以在接到行政决定之日起十五日内向上一级机关申请行政复议，或者直接向人民法院起诉。对复议决定不服的，可以在接到复议决定之日起十五日内向人民法院起诉。当事人对具体行政行为既不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行具体行政决定的，由作出具体行政行为的机关申请人民法院强制执行。第二十七条 行政管理部门在工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法追究行政责任，涉嫌犯罪的，由司法机关依法处理。第五章 附则第二十八条 本办法自 2014 年 月 日起实施。