XXXX年南宁房地产市场分析报告页.pptx

12022-5-3122022-5-31Part A 宏观经济与政策宏观经济与政策Part B 一级市场分析一级市场分析Part C 二级市场分析二级市场分析Part D 九月市场预测九月市场预测Part E 八月市场总结八月市场总结3Part A 宏观经济与政策宏观经济与政策宏观经济与政策概述： 8月份全国商品房销售面积6886万平方米，同比下降10.1%，环比上涨6.5%；房屋销售价格同比上涨9.3%，但涨幅连续四个月回落，环比与上月持平：央行重申继续执行适度宽松货币政策 。42022-5-31 国家统计局统计数据显示，8月份全国商品房销售面积6886万平方米，同比下降10.1%，环比上涨6.5%；房屋销售价格同比上涨9.3%，但涨幅连续四个月回落，环比与上月持平。 8 8月份全国月份全国7070大中城市房屋成交量和成交价格反弹势头明显。大中城市房屋成交量和成交价格反弹势头明显。点评：点评：8月份销售量价环比上涨，市场出现反弹势头，9、10月份销售前景大好，政策调控未达到预期水平，新政实际执行力破绽凸显，而政府调控地产决心不减，两者博弈程度升温，房地产市场二次调控或将迫近 。52022-5-31 9月20日，住建部和银监会已经组成联合检查组将对北京、上海、广州、深圳、三亚、南京、杭州和厦门这八个城市二套房贷政策的落实执行情况进行检查，国庆长假后，这次对于二套房贷的专项检查结果将向国务院汇报。 点评：点评：几部委持续对房地产市场的检查调研预计是为今后的调控进行政策储备。若今年旺季房价未能按照国家调控预期，新的调控政策或将分批出台。 住建部和银监会检查二套房房贷政策执行情况住建部和银监会检查二套房房贷政策执行情况 62022-5-31 由于今年新增商品房供应集中在下半年，房地产市场的供应非常充足，今年下半年和明年上半年国内楼市供求失衡的局面会有很大程度的改善。 同时5月至8月份本来要开盘销售的楼盘延期开盘销售，加剧了后期销售的压力。可以预见，未来房地产市场供应将持续放大，开发商竞争压力加大，纷纷抢跑市场，尽快走货 。点评：点评：房地产市场即将迎来“金九银十”的传统销售旺季，同时受到销售压力的影响，供应量必将有所增加，同时房地产市场9月份成交量可能继续回暖。开发商方面也将尽可能的把握机会加大促销力度，争取销量以缓解销售压力。下半年房地产供应充足，有望扭转上半年的供求失衡下半年房地产供应充足，有望扭转上半年的供求失衡 72022-5-31u南宁部分路段重新打扮 大学路将现美丽花篱景 ； u五象大道有望年底全线通车，或将引起城市格局巨变 ；u南湖竹排冲连通明渠工程有望在9月底基本完工 。 82022-5-31u传统销售旺季到来，下半年供应量放量，市场面临继续回暖趋势，8月份70中大城市成交量价反弹，未达到新政调控预期，两者博弈深化，目前住建部和银监会组织二套房调研，为新的调控政策出台做准备；70中大城市价格统计方法将做调整，为更科学、客观反映真实价格；u下阶段我国要继续实施适度宽松的货币政策。报告显示出未来市场加息的预期不大，或者将实行不对称加息，以维持货币政策的宽松；u9月8日，南宁市正式启动街道绿地黄土裸露综合整治（三期）工程，南宁市对部分路段重新进行道路绿地整治，不段完善绿城南宁的交通及环境配套，提升南宁人居环境。 9Part B 一级市场分析一级市场分析 本月土地市场较为活跃，虽然无地块拍卖，但有6宗住宅类用地推出。其中部分地块有配建拆迁安置房的要求。1020092009年年9 9月月-2010-2010年年9 9月南宁市土地推出量走势图示月南宁市土地推出量走势图示( (总建筑面积万总建筑面积万) )9月份土地市场推出564.169亩土地，共约138.05万。现市场呈现回暖迹象，估计未来土地推出量将会有所增加。11占地面积：占地面积：98.914亩容积率：容积率： 3.0且4.0挂牌起始价：挂牌起始价： 305万元/亩其它要求：其它要求：商业建筑面积比例控制在10%-15%以内，若临街作为商业，多层及高层裙房退离道路不少于10米。住宅套型建筑面积90平方米以下应占住宅总面积的70%以上，住宅布局应满足日照要求。按照项目住宅总面积5%的比例配建公共租赁住房，每套公共租赁住房建筑面积控制在60以内，但不少于50。公共租赁住房经竣工验收合格后，无偿移交给市住房局。占地面积：占地面积：112.913亩容积率：容积率： 3.0且3.5 挂牌起始价：挂牌起始价： 150万元/亩其它要求：其它要求：住宅建筑面积占总建筑面积的比例不小于90%，商业建筑面积占总建筑面积的比例为5%-10%。沿街若作商业，退距应不少于10米。配建9班幼儿园一所。项目建设应满足广西绿色建筑示范小区技术条件的要求。 占地面积：占地面积：66.930亩容积率：容积率： 1.5且2.0 挂牌起始价：挂牌起始价： 372万元/亩其它要求：其它要求：套型建筑面积在90平方米以下住宅建筑面积占总住宅建筑面积不少于70%，其中套型建筑面积在90平方米以下的不少于624套，若项目未达到容积率高限要求，则上述指标相应调整。项目建设应满足国务院关于印发节能减排综合性工作方案的通知、建设部关于落实国务院关于印发节能减排综合性工作方案的通知的实施方案、南宁市人民政府关于印发南宁市节能减排实施方案的通知（南府发【2008】12号）的文件精神和南宁市绿色建筑示范小区技术条件的要求 12占地面积：占地面积：97.222亩容积率：容积率： 3.2且4.0 挂牌起始价：挂牌起始价： 47万元/亩（净收益）其它要求：其它要求：项目总用地范围内拆迁补偿安置工作完成并拆为净地后，竞得人无偿将0303960、0303961两宗地移交给南宁市土地储备中心 ，住宅建筑面积占计容积率总建筑面积的比例不小于85、批发零售建筑面积占计容积率总建筑面积的比例为515；住宅商品房项目中套型建筑面积90平方米以下住房面积，必须达到住宅开发建设总面积的70%以上。 占地面积：占地面积：111.058亩容积率：容积率： 3.0且4.0 挂牌起始价：挂牌起始价： 334万元/亩其它要求：其它要求：项目批发零售用途建筑面积占总建筑面积的比例控制在3%以内，住宿餐饮用途建筑面积占总建筑面积比例为10%-15%，其余为城镇住宅。公共设施配建要求：幼儿园一处（9个班），占地不少于3240平方米，建筑面积不少于1890平方米。建筑高度控制要求为不大于54米。 占地面积：占地面积：87.406亩容积率：容积率： 3.5且4.05 挂牌起始价：挂牌起始价： 141万元/亩其它要求：其它要求：建筑高度控制要求为不大于100米，沿江边道路边线进深50米范围，高度控制在60米以内。住宅商品房项目中套型建筑面积90平米以下住房面积，必须达到住宅开发建设总面积的70%以上。商业建筑面积在5%-10%以内。本项目须承担165540平方米的拆迁安置房，按1860元/平方米定向销售被征地拆迁农民，商业铺面和按安置户数1：1比例建设的停车泊位须按照成本价向政府指定的对象销售，整个项目房屋平均的销售价格不超过每平米建安成本价和楼面地价之和13u面积较大本次推出住宅类用地面积较大，面积区间66.93-112.913亩。u分布广新推住宅类土地在青秀区、良庆区、江南区与兴宁区均有分布。u属性复杂、附带条件多新推地块除GC2010-012地块外，其他均有回迁安置房、租赁房或幼儿园等配套的要求。其中GC2010-096地块属于危旧房改造项目用地，该地块的开发还需承担拆迁工作及所产生的费用。1420092009年年9 9月月-2010-2010年年9 9月南宁市土地成交量和总建筑面积走势图示月南宁市土地成交量和总建筑面积走势图示8月份有一宗大面积地块流拍。9月份无土地成交。15在土地成交方面，本月无土地成交。本周新推6块住宅类用地，其中部分地块要求配建回迁安置房 、公共租赁住房与幼儿园等配套设施。从之前开发商对于此类地块的态度来看，显得较为谨慎。GC2010-012、038地块竞买申请人需提交绿色建筑示范小区项 目建筑设计文件，建筑设计文件通过评审合格后方可取得土 地竞买人资格。此规定或预示政府对项目各方面指标将会更 加重视，环保、科技或许是未来项目发展趋势。16Part C 二级市场分析二级市场分析17Part C.2南宁市南宁市9 9月份开盘项目概述月份开盘项目概述南宁市9月份开盘项目概述： 9月份南宁市开盘楼盘推出量保守统计约33.7万，成交率约80%； 本月青秀区和兴宁区是新推货量的主要区域，其中山水绿城、荣和大地、汇东星城、金源橘子郡、联发尚品新推出量较大。182022-5-319 9月开盘推出量较上月月开盘推出量较上月大幅上涨大幅上涨9月，共有16个楼盘开盘推出住宅物业，推出面积约33.7万，同比增长108%。9月，销售面积与推出面积比例为1：0.8，总体去化率较好。数据来源：宝创地产数据库注：数据统计以当天开盘或加推情况为准20092009年年9 9月月-2010-2010年年9 9月开盘及加推项目推售面积图示（）月开盘及加推项目推售面积图示（）192022-5-31青秀区推量居首位青秀区推量居首位青秀区与其他区域相比，推出量较大，占比约41%；良庆区本月无项目开盘。20102010年年9 9月各城区开盘及加推项目推售面积图示（）月各城区开盘及加推项目推售面积图示（）数据来源：宝创地产数据库注：数据统计以当天开盘或加推情况为准202022-5-31u荣和集团南宁两项荣和集团南宁两项目推量最大目推量最大9月开盘项目中，荣和山水绿城和荣和大地推量较大。另外汇东星城、联发尚品、金源橘子郡等项目本月推量也较大，推出量在200套以上。数据来源：宝创地产数据库注：数据统计以当天开盘或加推情况为准21Part C.3 市场热点聚焦市场热点聚焦市场热点聚焦概述： “金九银十”是一个在年度中具有重要意义的销售季节，5-8月的市场冷清期之后，9月市场开始活跃起来。22项目名称项目名称活动时间活动时间活动内容活动内容保利保利山水怡城山水怡城9月17日保利集团将在南宁五象广场举办弟子规万人齐诵及中秋晚会共庆中秋红日江景红日江景9月17日9月17日晚，红日江景“中秋花月夜业主答谢会”将在红日江景售楼部盛情启幕云星云星城市春天城市春天9月17日感恩都安、感恩大化、感恩大新文艺汇演分别在都安文体广场、大化铜鼓广场、大新德天广场举行，瀚林华府瀚林华府9月17日花好月圆乐迎中秋”9月17日晚瀚林华府、瀚林雅筑浓情举办2010瀚林业主迎中秋欢乐总动员联谊会，活动地点将设在瀚林华府瀚林雅筑瀚林雅筑荣和荣和娱人码头娱人码头9月17日9月17日晚举行中秋赏月游园活动澳门街澳门街9月18日9月18日盛大开盘开盘当日不仅有美食冷聚餐，精彩表演，还有精美礼品赠送。天域天域香格里拉香格里拉9月18日9月18日举行中秋业主联谊，盛邀全城赏月、收礼、歌舞水岸都市水岸都市9月18日9月18日19:30 售楼部旁滨江小广场精彩热烈节目、团圆惊喜抽奖、合家欢游园维也纳森林维也纳森林9月18日9月18日晚上20:00 维也纳森林小区英雄广场举行中秋活动中房中房翡翠园翡翠园9月18日2010年中房翡翠园“月圆中秋 情满翡翠园”联谊晚会18日晚浓情献礼大嘉汇大嘉汇东城东城9月19日9月19日晚中秋业主联谊会，老业主、预约客户到场既有礼物；联谊会精彩歌舞表演助兴，更多惊喜好礼现场派送。云星云星城市春天城市春天9月21日9月21日晚，一场名为“喜迎团圆 欢赏精彩”的业主联谊会在云星城市春天举行23中秋前后，多台晚中秋前后，多台晚会同城上演，会同城上演，9 9月楼月楼市显得分外热闹。市显得分外热闹。本月举行联欢晚会本月举行联欢晚会的项目以销售时间较的项目以销售时间较长的楼盘为主，其业长的楼盘为主，其业主积累量多，良好的主积累量多，良好的客户关系维护有利于客户关系维护有利于后续市场的销售。后续市场的销售。24Part D 十月市场预测十月市场预测十月市场预测概述： 十月份依然延续9月热度，各片区均有不同程度新物业推售，市场回暖迹象明显。 十月份，青秀区和西乡塘区放量较大，其他片区较为稳定。252022-5-31数据来源：南宁市房产局9 9月获预售证项目月获预售证项目项目名称项目名称预售面积（）预售面积（）套数套数预计价格（元预计价格（元/ /）凯悦国际111976.351329000云星钱隆天下12515.2915311000联发尚品12942.181405000民发大观天下38759.062558500天域香格里拉36698.367216500汇东星城43524.281055600持续预约项目持续预约项目项目名称项目名称预计价格（元预计价格（元/ /）报版信息报版信息华亨邕江御景700040-451+1持续预约西建水岸华府7500预约推售5#26-80精装物业，预约享受额外99*99*99折天域香格里拉6500预约推售公寓，物业类型涵盖单间、一房、两房，面积区间37-90八桂绿城600045-130户型、预约500抵2万红日江山5500预约推售75-126物业 锦秀豪庭6800预约推售89.5-140物业 骋望怡璟湾6000预约升级，开放样板房维也纳森林7200推售83-125物业，预约金2000抵2万26所属区域所属区域项目名称项目名称预计推量（套）预计推量（套）预计价格（元预计价格（元/ /）预计开盘时间预计开盘时间青秀区青秀区凯悦国际132900010月中旬月中旬云星钱隆天下1531100010月下旬月下旬联发尚品14010月中旬月中旬民发大观天下255850010月上旬月上旬维也纳森林约约150720010月下旬月下旬合计合计约约830套套江南区江南区汇东星城105560010月下旬月下旬八桂绿城云顶印象100600010月中旬月中旬合计合计205西乡塘区西乡塘区华亨邕江御景月月80700010月中旬月中旬天域香格里拉约约120650010月中旬月中旬锦秀豪庭120680010月中旬月中旬红日江山180550010月下旬月下旬骋望怡璟湾120600010月初月初西建水岸华府约约90750010月中旬月中旬合计合计约约61027u青秀区 10月青秀区依然热度不减，保持较大的推量，个别长时间沉寂的项目也开始推新。u兴宁区 估计10月份该片区无项目进行大体量开盘推售活动，项目以顺销为主要走量方式。u江南区 该片区在10月份估计会有项目开盘推售较大体量物业，预计汇东星城继续借势开盘推新，而八桂绿城云顶印象也将推售高层物业。u西乡塘区 继续保持较为稳定的推量，其中10月份将会推售较多公寓物业。2022-5-3128Part E 月报总结月报总结29 8月份全国商品房销售面积上涨和部分一二线城市房价回涨值得关注。新政后，全国商品房销售面积环比有所上涨，但是房价过高、过快上涨得到了初步控制，宏观调控取得了明显的成果。8月份部分一二线城市房价的回升，势必会迎来更多政策的出台。 本月土地市场相对活跃，虽然无土地成交，但新推6块土地，推出量约539亩。地块附带条件较多，在市场走势不明朗和信贷压缩的情况下，开发商面临较大的资金压力，附带条件过多造成的市场风险预计成为地块成功出让的鸡肋。 9月份，随着“金九银十”拉开帷幕，南宁市开盘楼盘呈现“量升价稳”态势，市场出现明显的回暖迹象，9月份开盘楼盘刚性需求客户购房依然占主要比例。 随着国庆长假的到来，楼盘营销活动有所增多，从10月开盘楼盘预测和楼市报版推广增多来看，10月份南宁市楼市将迎来新一轮推售高峰。302022-5-31