【完整版】2022年五一广州房地产市场专题报告 5.5.pdf

20222022年五一年五一广州房地产市场报告广州房地产市场报告广州中原广州中原 战略研究中心战略研究中心2022.52022.5微信公众号/ 知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：D C y a n b a o s u c a i微信公众号/ 知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：D C y a n b a o s u c a i20101PARTPART广州五一楼市表现广州五一楼市表现微信公众号/ 知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：D C y a n b a o s u c a i微信公众号/ 知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：D C y a n b a o s u c a i微信公众号/ 知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：D C y a n b a o s u c a i微信公众号/ 知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：D C y a n b a o s u c a i房地产市场表现低迷，房地产市场表现低迷，2 2月以来多城松绑政策密集出台，主力市场恢复信心。月以来多城松绑政策密集出台，主力市场恢复信心。微信公众号/ 知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：D C y a n b a o s u c a i微信公众号/ 知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：D C y a n b a o s u c a i疫情反复之下，市场信心尚未恢复，疫情反复之下，市场信心尚未恢复，4 4月份广州楼市仍处于调整阶段。月份广州楼市仍处于调整阶段。微信公众号/ 知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：D C y a n b a o s u c a i微信公众号/ 知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：D C y a n b a o s u c a i6五一五一新货供应新货供应数据来源：中原数据监测及整理市场推新积极性较低，广州五一前后供应约市场推新积极性较低，广州五一前后供应约 4,2004,200套，较去年五一减少套，较去年五一减少7%7%；传统节点扎堆开盘现象弱化，近传统节点扎堆开盘现象弱化，近4 4成项目已于节前一周推售。成项目已于节前一周推售。约约3,0003,000套套约约5,0005,000套套约约4,5004,500套套约约8,8008,800套套约约4,2004,200套套微信公众号/ 知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：D C y a n b a o s u c a i微信公众号/ 知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：D C y a n b a o s u c a i五一前后供货重心集中东部，增城、花都及南沙全新盘将于节后扎堆入市；五一前后供货重心集中东部，增城、花都及南沙全新盘将于节后扎堆入市；典型项目多采取“小步快跑”策略，超典型项目多采取“小步快跑”策略，超5 5成项目盘均推货量在成项目盘均推货量在200200套以内。套以内。7五一五一新货供应新货供应数据来源：中原数据监测及整理五一前后广州部分主力项目预计推货情况五一前后广州部分主力项目预计推货情况微信公众号/ 知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：D C y a n b a o s u c a i微信公众号/ 知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：D C y a n b a o s u c a i8五一期间五一期间来访认购来访认购数据来源：中原数据库五一期间整体来访量与往常周末相当，个别新盘提前预热，到访人气较足；五一期间整体来访量与往常周末相当，个别新盘提前预热，到访人气较足；全市认购率较全市认购率较4 4月周均水平上升月周均水平上升2 2成左右，尚处市场低位，置业观望情绪仍浓。成左右，尚处市场低位，置业观望情绪仍浓。中海保利朗阅中海保利朗阅开放样板房，节假几天日均到访上百人，看房停车需排队万科黄埔新城万科黄埔新城预计首推千套，节日首天人气火爆，诚意登记客户超3000组中铁建信达花语天宸中铁建信达花语天宸首个全周期限房价项目，五一期间开放营销中心，现场人气较较足中旅天宸府中旅天宸府预计5月下旬首推A栋，五一期间开放营销中心和样板房，对外输出已有过百组客户诚意登记微信公众号/ 知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：D C y a n b a o s u c a i微信公众号/ 知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：D C y a n b a o s u c a i9五一期间五一期间去化特征去化特征广州五一期间平均去化率仅广州五一期间平均去化率仅 20%20%，且片区，且片区/ /项目间销售表现两极分化；项目间销售表现两极分化；信贷环境持续宽松，改善置换、高端资源型购房需求回升尤为明显。信贷环境持续宽松，改善置换、高端资源型购房需求回升尤为明显。数据来源：中原数据库开盘去化率说明：40%为“一般”，40%-60%为“中等”，60%-80%为“良好”，80%为“优秀”20202020年平均去化率年平均去化率46%46%20212021年平均去化率年平均去化率42%42%五一前后广州典型开盘五一前后广州典型开盘/ /加推项目去化表现加推项目去化表现微信公众号/ 知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：D C y a n b a o s u c a i微信公众号/ 知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：D C y a n b a o s u c a i10价格表现价格表现（核心区）（核心区）数据来源：中原数据库数据说明：核心区为天河越秀海珠荔湾白云南；选取所在片区主力项目约20个作为统计样本核心四区价格稳定，荔湾、天河等旧改大盘、资源型项目较上月升幅核心四区价格稳定，荔湾、天河等旧改大盘、资源型项目较上月升幅 3%3%- - 5%5%；白云南受疫情冲击较大，假期间多盘推出特惠房源，让利白云南受疫情冲击较大，假期间多盘推出特惠房源，让利4%4%- -8%8%。广州核心区各板块售价异动情况广州核心区各板块售价异动情况（代表项目：当前售价（代表项目：当前售价 万元万元/ / ）图例：图例：价格异动板块价格异动板块升价代表项目降价代表项目与年初无大变化或无在售项目微信公众号/ 知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：D C y a n b a o s u c a i微信公众号/ 知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：D C y a n b a o s u c a i11价格表现价格表现（近郊区）（近郊区）临近主城项目量价表现突出，富颐华庭新品将较临近主城项目量价表现突出，富颐华庭新品将较2 2月加推升价月加推升价11%11%，且全款客优先；，且全款客优先；白云北、南岗等边缘板块受周边低价项目夹击，价格出现震荡。白云北、南岗等边缘板块受周边低价项目夹击，价格出现震荡。数据来源：中原数据库数据说明： 近郊区为白云北黄埔番禺； 选取所在片区主力项目约30个作为统计样本广州近郊区各板块售价异动情况广州近郊区各板块售价异动情况（代表项目：当前售价（代表项目：当前售价 万元万元/ / ）图例：图例：价格异动板块价格异动板块升价代表项目降价代表项目与年初无大变化或无在售项目微信公众号/ 知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：D C y a n b a o s u c a i微信公众号/ 知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：D C y a n b a o s u c a i12价格表现价格表现（外围区）（外围区）数据来源：中原数据库区域划分说明： 外围区为南沙花都增城从化； 选取所在片区主力项目约50个作为统计样本南沙外来需求导入受阻，非核心区多盘维持南沙外来需求导入受阻，非核心区多盘维持 4%4%- -6%6%左右让利；左右让利；增城区项目数不断增多、卖点雷同，新新公路、朱村项目联动降价约增城区项目数不断增多、卖点雷同，新新公路、朱村项目联动降价约 10%10%- -12%12%。图例：图例：价格异动板块价格异动板块升价代表项目降价代表项目与年初无大变化或无在售项目广州外围区各板块售价异动情况广州外围区各板块售价异动情况（代表项目：当前售价（代表项目：当前售价 万元万元/ / ）微信公众号/ 知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：D C y a n b a o s u c a i微信公众号/ 知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：D C y a n b a o s u c a i13五一五一营销动作营销动作数据来源：选取全市各区约60个代表性项目作为统计样本区域划分说明：核心区（天河越秀海珠荔湾白云南）、近郊（白云北黄埔番禺）、其余为外围区房企加大促销力度，除常规特价房外，外围区渠道奖励、额外折扣等叠加措施增多；房企加大促销力度，除常规特价房外，外围区渠道奖励、额外折扣等叠加措施增多；品牌房企主打联动促销，推出抵扣券、灵活首付及送管理费等组合手段。品牌房企主打联动促销，推出抵扣券、灵活首付及送管理费等组合手段。广州品牌房企五一期间营销动作广州品牌房企五一期间营销动作图片出处：公开途径获取，仅供参考，实际以项目输出为准微信公众号/ 知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：D C y a n b a o s u c a i微信公众号/ 知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：D C y a n b a o s u c a i疫情之下多个品牌房企新增线上营销模块，利用流量平台锁客引流。疫情之下多个品牌房企新增线上营销模块，利用流量平台锁客引流。14其他其他营销亮点营销亮点华润多城联动华润多城联动直播秒杀置业券、特惠房直播秒杀置业券、特惠房中海观云府中海观云府线上秒杀一口价房源线上秒杀一口价房源旭辉多盘联动旭辉多盘联动登陆小程序登陆小程序领线上置业优惠券领线上置业优惠券旭辉绿地铂云天境旭辉绿地铂云天境线上直播看房线上直播看房保利西悦湾保利西悦湾线上秒杀房源抽奖线上秒杀房源抽奖图片出处：公开途径获取，仅供参考，实际以项目输出为准微信公众号/ 知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：D C y a n b a o s u c a i微信公众号/ 知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：D C y a n b a o s u c a i五一前后品牌房企推出“沉浸式体验主题”，较常规暖场更能激发客户来访意愿。五一前后品牌房企推出“沉浸式体验主题”，较常规暖场更能激发客户来访意愿。15房企房企项目项目起止时间起止时间举办活动主题举办活动主题特色项目特色项目万科万科黄埔新城4/30-6/30夏日奇妙嘉年华动感潮玩卡丁车、草间音乐派对 、凰浦花街市集、冰雪世界万科金域悦府4/30-5/31首届滨河寻野节英式马术体验、滨河野餐、星空帐篷金茂万科都会四季4/30-5/31初夏小火车大冒险10万颗海洋球波波池、彩绘童话小火车越秀越秀星汇文玺4/30-5/4童年时光艺术之旅石膏娃娃彩绘DIY中海中海熙园4/30-5/4春日乐游园古筝古乐、喂鱼达人、盆栽雪糕DIY、有奖投壶华润华润公园上城5/1-5/2联合百合网、世纪佳缘推出“浪漫5.1”游园夏梦、咖啡心语、泳池part、密室寻宝城投&珠实城投珠江天河壹品4/30-5/4壹品色彩之约彩色流彩熊、肖像绘画、蛋糕烘焙等新世界新世界星辉4/30-5/4志趣生活节艺术文创、美学插画、乐队表演、咖啡沙龙、手工花艺合景叠溪花园4/30-5/4联合Keep推出“51UP节”健身达人集结令、涂鸦运动衣五一前后代表品牌房企举办主题活动（部分）五一前后代表品牌房企举办主题活动（部分）其他其他营销亮点营销亮点出处：公开途径获取，仅供参考，实际以项目输出为准微信公众号/ 知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：D C y a n b a o s u c a i微信公众号/ 知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：D C y a n b a o s u c a i160202PARTPART重点片区楼市表现重点片区楼市表现微信公众号/ 知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：D C y a n b a o s u c a i微信公众号/ 知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：D C y a n b a o s u c a i核心区项目活跃度较高；白云、花都受疫情波及最大，短期市场信心较低核心区项目活跃度较高；白云、花都受疫情波及最大，短期市场信心较低；东部大量新货即将入市，市场竞争白热化，竞争项目普遍调价、加开渠道应对东部大量新货即将入市，市场竞争白热化，竞争项目普遍调价、加开渠道应对。17五一五一市场格局市场格局17主城区：核心区量价坚挺，白云楼市仍未恢复主城区：核心区量价坚挺，白云楼市仍未恢复海珠区&荔湾区荔湾节前抢跑为主，全能大盘热度高，新品价格小幅上调新品价格小幅上调；海珠全新盘较多，集中预热蓄客，项目通过理性定价理性定价提前锁客源。白云南部折扣力度多为折扣力度多为2%2%- -4%4%，仅个别旧盘推新，受区域疫情影响，客户来访量一般，首付要求小幅度放松。白云北部普遍加大渠道激励加大渠道激励及带看奖励力度，交投热度整体一般，多盘采用低首低首付、超长分期付、超长分期等促销手段。北部：在疫情冲击下，整体市场人气冷淡北部：在疫情冲击下，整体市场人气冷淡花都区 中轴线CBD全新大盘于节前抢闸入市，受疫情影响五一期间区域整体来访认购水平处于低位来访认购水平处于低位； 在售项目价格普遍维稳，五一期间折扣力度约折扣力度约2%2%- -4%4%，仅个别非核心板块项目加大促销力度。从化区推新动力不足推新动力不足，市场交投热度偏低。东部：巨量新货即将加入战局，价格有所震荡东部：巨量新货即将加入战局，价格有所震荡黄埔区 老黄埔刚需新盘即将入市，以低价吸客，市场预期仍较积极； 低价项目搅局下，多盘加大渠道导客多盘加大渠道导客，价格小幅回调价格小幅回调，但效果一般。增城区 竞争白热化竞争白热化，多盘加大渠道力度及奖励，去化显效甚微； 以价换量常态化以价换量常态化，品牌项目急回款，准签、准付节点要求相对严格。南部：南部：TODTOD大盘热度依旧，南沙普遍成交下行大盘热度依旧，南沙普遍成交下行番禺区多为旧盘加推，市场热度集中在轨交大盘、国际创新城，主要以一口一口价房源促销，整体人气较高。价房源促销，整体人气较高。南沙区黄阁黄阁以价换量趋势延续以价换量趋势延续，较年初下调4%-10%，转化率一般；临港片区部分项目售价下调临港片区部分项目售价下调10%左右，上访量有所回升，但客户观望情绪仍较重；万顷沙、港前大道整体热度下降万顷沙、港前大道整体热度下降，客户看房热情低、成交低迷。微信公众号/ 知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：D C y a n b a o s u c a i微信公众号/ 知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：D C y a n b a o s u c a i数据来源：中原监测荔湾荔湾：节前抢跑为主，万科大盘热度相对较高，新品价格小幅上调；节前抢跑为主，万科大盘热度相对较高，新品价格小幅上调；海珠：全新盘较多，以理性定价提前锁客源，现场人气较旺。海珠：全新盘较多，以理性定价提前锁客源，现场人气较旺。18主城区主城区典型项目典型项目18市场概述市场概述：荔湾区主力项目大多提前抢跑，五一期间持销，除网红大盘外，其他项目人气相对一般；海珠区较多全新盘面世，其中琶洲TOD项目4月29日晚内部认购，去化7成以上，中旅天宸府、中海映澜台于假期间开放营销中心及启动认筹蓄客。价格表现价格表现：荔湾区主流项目价格较稳定，万科金域曦府于节前推出少量1324房产品，较上一期产品升价3%-5%，加推当天基本售罄；海珠区待入市项目吹风价贴近限价，中旅天宸府预计5月下旬开盘，目前吹风价约 7.3-7.5万元/（带装修）。付款方式付款方式：典型项目以包装特价单位推售为主，优惠幅度不大，首付方面普遍要求30天内付清。区域区域项目项目状态状态推新推新货量货量产品产品折后均价折后均价（万（万/ / ）售价变化售价变化优惠折扣优惠折扣付款方式付款方式营销动作营销动作项目核心卖点项目核心卖点客户组成客户组成荔湾区 万科金域曦府 旧盘顺销一期余货、6栋部分梯腿1113房2卫1324房2卫5.8-6.2（装修）与去年9月首开价相比3%3%- -5%5%一口价单位无额外折扣7天内付齐首付一期天地楼层包装特价房，让利约6%-8%；到访送茶叶礼盒、成交砸金蛋等规划1公里大城配套多条地铁线交汇省实教育配套荔湾本地、海珠西家庭裂变、刚改客户为主荔湾区 保利越秀天启 旧盘顺销 3栋余货872+1房2卫1043+1房2卫4.9-5.3（装修）与去年底首开价持平持平准签、准付等组合折扣约95折7天内20%30天内10%包装9套特价房，与常规单位价格基本持平；假期成交送50000元管理费规划聚龙湾片区部分高层望江产品实用率较高荔湾本地、海珠西刚需刚改客户为主荔湾区越秀天瀛旧盘顺销（4.22内部认购）2栋余货872+1房2卫1043+1房2卫1253+1房2卫4.2-4.4（装修）一口价单位无额外折扣7天内20%30天内10%少量2年按揭首付免息分期名额包装10套特价房；到访送礼、老带新奖励、成交砸金蛋、购房送物管费等一线江景规划海龙湾片区爱莎国际学校（私立）原芳村、周边地缘刚需刚改客户为主海珠区中旅天宸府全新盘开放营销中心A栋822+1房1卫852+1房1卫882+1房2卫1043房2卫1223+1房2卫吹风价7.3-7.5（装修）待定待定国庆期间认筹10万，可优先选房成熟地段、配套周边省级教育配套央企品牌海珠、荔湾及越秀功能升级客户，部分地缘置换客微信公众号/ 知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：D C y a n b a o s u c a i微信公众号/ 知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：D C y a n b a o s u c a i数据来源：中原监测白云南：整体市场低迷，仅个别项目少量加推探市场反应；白云南：整体市场低迷，仅个别项目少量加推探市场反应；白云北：以渠道提佣、特价房方式吸客，首付要求有所放松。白云北：以渠道提佣、特价房方式吸客，首付要求有所放松。19主城区主城区典型项目典型项目19市场概述市场概述：受到疫情影响较大，区域主力项目五一期间顺销为主，整体市场相对冷清。价格表现价格表现：区域促销力度有所加大，南部多盘举行体验式暖场活动，并推出一口价单位，让利幅度 4%-8%；北部项目五一期间渠道加佣，部分推出低楼层低价房源吸引人气，但整体现场人气均一般。付款方式付款方式：典型项目首付要求均有一定程度放松，多推出假期成交额外折扣、低首付、超长分期等方式吸客。项目项目状态状态推新推新货量货量产品产品折后均价折后均价（万（万/ / ）售价变化售价变化优惠折扣优惠折扣付款方式付款方式营销动作营销动作项目核心卖点项目核心卖点客户组成客户组成越秀天悦金沙旧盘顺销27栋963房2卫1244房2卫1414房2卫3.75-4.4（装修）持平持平10套一口价房源；五一购房98折限额5名首期最低10%起，超长分期6个月天际咖啡馆即湖山样板房正式开放；到访抽盲盒，最高万元戴森礼包；打卡领咖啡。金沙洲成熟区位浔峰生态公园旁，少见小高层，享山景湖景毗邻金广附，优质教育资源白云区地缘、主城区外溢自住客户为主五矿招商江天际旧盘加推A2栋1163+1房2卫1384房2卫4.2-4.7（装修）2%2%- -4%4%6套一口价房源开放江景实体板房，现场举办美食亲子生活节。处白云西部科技走廊辐射区近槎头地铁站（2023年底建成）规划9万方商业体一线江景（西南向）周边地缘、主城区投资兼自住客为主保利珑玥公馆旧盘顺销清栋763房1卫87-893房2卫1024房2卫2.4-2.9（装修）2%2%6套每日秒杀房源每日前3套额外98折首期最低15万起来访抽大奖，最高万元家私；成交送家电五件套，送一年物业管理费；五一举办麦当劳签约主题活动。地铁钟落潭站央企品牌，小高层洋房周边地缘、新入户广州人为主保利锦绣公馆旧盘顺销8栋813房1卫92-953房2卫1113+1房2卫1244房2卫3.8-4.3（装修）1%1%每日一套秒杀好房首笔最低28万起，限额申请最长8个月分期成交送荣耀手机，可抽奖戴森家电。签约白云培英小学广佛环线城轨TOD大源站周边地缘、京溪同和为主，天河外溢投资兼自住客微信公众号/ 知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：D C y a n b a o s u c a i微信公众号/ 知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：D C y a n b a o s u c a i项目项目状态状态推新推新货量货量产品产品折后均价折后均价（万（万/ / ）售价变化售价变化优惠折扣优惠折扣付款方式付款方式营销动作营销动作项目核心卖点项目核心卖点客户组成客户组成万科黄埔新城全新盘开营销中心和板房约1000套93三房123、143三房吹风价3.5-4.2（装修）冻资1万抵3万，赠送半年管理费待定夏日巧妙嘉年华（冰雪大世界、急速卡丁车、花街市集、露营音乐派对）全龄段教育配套+超大型商业综合体（规划6所幼儿园、2所小学、2所九年一贯制学校、1所高中）天河东部外溢刚需客为主富力南驰富颐华庭旧盘认筹R19R20782+1房933+1房138四房吹风价5.3-5.5（装修）较2月加推11%11%冻资全款的客户可优先选房新货认筹登记，主题花艺画DIY距离天河最近的大型住宅社区全年段教育资源天河东部外溢刚需刚改客群卓越招商臻珑府旧盘加推3#156套78、89三房115四房4.2-4.7（装修）较年初加推1%1%- -2%2%99折7天首付三成与贝壳合作渠道带客，五一期间每天认购前3名客户送家电在建中地铁5号线东延线庙头站盖上每个户型卧室都有全景飘窗台，采光充足天河东部外溢刚需客为主合生中央城旧盘顺销N3、N4、N5栋，246套852+1房962+1房1103+1房3.75（毛坯）较4月加推3%3%7天首付三成，全款客户客延期1个月二手渠道带客，五月购房节1元秒杀限定折扣大社区，全龄段教育+全方位生活配套产品线丰富天河东、萝岗区府预算有限的刚需刚改人群融创翔龙廣府壹号旧盘顺销余货75、852+1房95三房1203+1房140四房4.5-4.8（精装）较去年国庆2%2%- -3%3%98折自然资源景观、环境清幽天河东部外溢刚需刚改客群星汇城旧盘顺销加推21栋31栋913房2卫963房2卫1224房2卫2.6-2.7（毛坯）2.5-2.6（装修）新楼栋带装修3%3%- -4%4%五一加推楼栋可总价减188887天内付齐首付或可先付20%，剩余10%1个月内付清五一商家联盟市集小黄鸭主题乐园镇龙站交通枢纽上盖自带24班小学（已签约广外知识城实验学校）8000商业街，麦当劳、华润万家、零健身等已意向进驻主城区外溢刚需客为主，少部分黄埔地缘客黄埔：万科大盘人气高涨，对周边形成较大冲击，项目渠道合作现象增多。黄埔：万科大盘人气高涨，对周边形成较大冲击，项目渠道合作现象增多。20东部东部典型项目典型项目20市场概述市场概述：黄埔全新盘开营销中心和实体板房，举办嘉年华活动吸客，场内人气高涨；加推和顺销的项目启动渠道带客以促成交，但人气一般。价格表现价格表现：万科黄埔新城首推1000套，4梯8户、3梯5户设计，吹风价3.5-4.2万元/，目前意向登记已超3000台；项目距离地铁夏园站1.3公里，自身为规划配套大城以弥补周边配套不足的硬伤。卓越招商臻珑府、合生中央城、星汇城TOD等非核心/边缘项目价格出现回调，较此前加推跌幅2%-4%，普遍启动渠道带客以促成交。付款方式付款方式：普遍要求首付7天付清，周边竞争压力较大的项目可根据实际情况适当延缓1-2个月。数据来源：中原监测微信公众号/ 知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：D C y a n b a o s u c a i微信公众号/ 知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：D C y a n b a o s u c a i项目项目状态状态推新推新货量货量产品产品折后均价折后均价（万（万/ / ）售价变化售价变化优惠折扣优惠折扣付款方式付款方式营销动作营销动作项目核心卖点项目核心卖点客户组成客户组成路劲星棠旧盘顺销1栋150套782+1房2卫882+1房2卫953+1房2卫2.0-2.2（装修）4月15日首开，基本持平持平2万抵扣5万认筹享4个99折准时签约享额外99折认购当天支付10万定金，7天内交齐10%首付，1个月交齐首付现场举办五一潮玩狂欢节活动地处增城新塘老城区周边生活配套齐全地缘置换客为主保利珑悦旧盘顺销2栋162套77、862+1房2卫96、1053+1房2卫1.6-1.8（装修）4月9日首开，基本持平持平98*99*99折五一期间特价单位享额外98折1个月内交期首付项目位于永宁、客户认知度高距离规划23号线永宁站400米周边地缘投资兼自住客户为主越秀星耀TOD全新盘认筹1栋150套1003+1房2卫1254+1房2卫吹风价2.8-3.1（装修）暂未输出暂未输出冻资20万享提前锁房，现场举办麦当劳小小设计师活动距新塘地铁站约800米地处增城新塘核心，周边生活配套相对齐全，同时自带商业配套周边地缘、主城区投资兼自住客为主金茂万科都会四季旧盘顺销C2、C3栋余货802+1房2卫883房2卫1154房2卫1334房3卫2.0-2.2（装修）较去年国庆加推4%4%- -6%6%一口价单位无额外折扣认购当天支付2万定金，1个月内交期首付现场举办亲子嘉年华活动品牌房企大型社区（万科&金茂）享优质物业服务（万科物业）中高层可享南向东江景观项目自带36班华南师范大学附属小学周边地缘自住客为主广州城投禧悦府全新盘认筹5栋892+1房1卫1022+1房2卫1223+1房2卫吹风价3.0-3.2（装修）暂未输出暂未输出营销中心整改中新塘TOD旁户型紧凑、低总价数据来源：中原监测增城（新塘）：销售表现分化，轨交项目加紧蓄客，非核心项目抢跑“遇冷”；增城（新塘）：销售表现分化，轨交项目加紧蓄客，非核心项目抢跑“遇冷”；边缘大盘回款压力大、对渠道依赖度提高，首付节点要求相对严格。边缘大盘回款压力大、对渠道依赖度提高，首付节点要求相对严格。21东部东部典型项目典型项目21市场概述市场概述：增城（新塘+新新公路板块）多个全新盘抢在4月新推但去化并不理想，五一期间采用特价单位销售，除降幅达4%-6%的金茂万科都会四季人气尚可外，其余价格持平的项目人气相对冷清。价格表现价格表现：路劲星棠目前整体均价2.1万元/，项目体量小自身配套薄弱，距离沙村地铁站行驶距离接近2公里，五一期间开启渠道带客，人气仍较冷清；金茂万科都会四季均价2.0-2.2万元/，项目体量大、享南向东江景观且配套36班省级小学，距离白江地铁站行驶距离达2.4公里，但项目配地铁接驳巴士，客户以周边地缘自住客为主。付款方式付款方式：房企回款压力较大，多个典型项目对首付支付时间要求严苛，均要求在1个月内付清。微信公众号/ 知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：D C y a n b a o s u c a i微信公众号/ 知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：D C y a n b a o s u c a i增城（中新、朱村、荔城）：去化压力大，跳水价增城（中新、朱村、荔城）：去化压力大，跳水价+ +高佣刺激仍未能带动成交。高佣刺激仍未能带动成交。22东部东部典型项目典型项目数据来源：中原监测市场概述市场概述：地铁21号沿线典型在售项目以顺销为主，通过渠道带客保证一定上客量，并以家庭类暖场活动保持现场人气；荔城外围非核心位置项目启动渠道以高佣金刺激，但成效不佳，上访量一般。价格表现价格表现：御溪世家当前价格2.2-2.3万元/，较年初有1%-2%的小幅下调，受市场信心不足及黄埔热点项目截流成交情况一般；朱村板块项目年初起均有不同程度降价，目前主流售价已跌破2万元/；荔城外围项目持续承压，刚需项目主流售价在1.6-1.9万元/。付款方式付款方式：大多要求7天内付齐首付，朱村、荔城个别民企项目首付可分期操作。项目项目状态状态推新推新货量货量产品产品折后均价折后均价（万（万/ / ）售价变化售价变化（与年初相比）（与年初相比）优惠折扣优惠折扣付款方式付款方式营销动作营销动作项目核心卖点项目核心卖点客户组成客户组成御溪世家旧盘顺销24号楼723房1卫853房2卫1014房2卫2.2-2.3（装修）1%1%- -2%2%3万抵98折一口价单位2.15-2.2万/7天内付齐首付露营、简笔肖像画、毛球粘画、恐龙大作战、手作风筝等户外暖场共享御溪谷8万商业中心地铁21号线中新、镇龙站主城区外溢刚需，周边地缘自住客为主徐福上坤云境风华全新盘前期筹备预计1.2栋752+1房2卫882+2房2卫983+1房2卫吹风价1.9（装修）待定待定五一期间暂无21号线朱村站地铁口物业自带10万藏册图书馆广州科教城规划近期来访量少多为周边居民时代名著旧盘顺销5/8栋832+1房2卫100/1063房2卫1203+1房2卫1.79-1.895%5%- -6%6%30套特价单位买房送车首付中20万可一年后再付音乐会、汉服市集等暖场活动21号线山田站地铁口物业配套小学引入华师附小天河、黄埔外溢刚需客少量周边居民中奥方直明日公元加推2栋752+1房1卫862+1房2卫963+1房2卫1.5-1.73%3%- -5%5%指定房源成交送全屋家电礼包特惠房源首付可分期半年来访送洗车券等广州科教城规划利好朱村旧改周边居民为主凯德凯荔花园 旧盘顺销 4/6/9栋862+1房1卫952+1房2卫1253+1房2卫1.6-1.7（装修）12%12%- -15%15%特价单位7天内付齐首付七彩童心游园会51fun心购主题暖场活动；渠道成交佣金6个点荔城老城区地段现楼销售来访量低以荔城本地客为主微信公众号/ 知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：D C y a n b a o s u c a i微信公众号/ 知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：D C y a n b a o s u c a i项目项目状态状态推新推新货量货量产品产品折后均价折后均价（万（万/ / ）售价变化售价变化（与年初相（与年初相比）比）优惠折扣优惠折扣付款方式付款方式营销动作营销动作项目核心卖点项目核心卖点客户组成客户组成品秀星瀚旧盘加推5栋平层：732房1卫893房2卫1074房2卫复式：98-1074房3卫平层3.6-3.9（装修）复式4.1-4.3（毛坯）基本持平基本持平一口价房源7天10%，一个月内付齐首付广外附中“校长面对面”活动。自建九年制学校，引入广外附中22号线陈头岗地铁上盖。番禺地缘客户为主，22号线沿线及主城西部外溢、佛山南海客户等星寰TOD旧盘加推8栋90-952+1房2卫113-1153+1房2卫3.6-4.1（装修）11- -2%2%12套一口价工抵房特惠7天10%，一个月内付齐首付美食手工DIY活动，成交抽旅游套票7号线谢村站番禺地缘为主，主城刚需刚改客户星汇文玺旧盘顺销5栋802+1房1卫953房2卫1144房2卫4.4-4.8（装修）2 2- -3%3%12套一口价7天10%，50天内付齐首付亲子美食手工活动，成交送最高2万元家电礼/苹果电子产品，成交享9.9抢1000元物管费。左华工右暨大，大学城教育资源，华工子弟定点学校大学城及周边高校教职工为主保利悦公馆旧盘加推洋房北9栋、南10栋高层：95-1253-4房2卫洋房：92-993房95-1403-4房2卫4.3-4.8（装修）11- -2%2%5套一口价房源五一99折5天内10%一个月付齐首付，限额申请长分期保利V5购房节，成交可参加国货大抽奖，成交享大家电，最长赠送半年物管费。现有成熟居住配套13分钟可达万博CBD，30分钟内可达珠江新城距离在建22号线祈福站约1Km番禺周边地缘为主，天河海珠客户为辅数据来源：中原监测番禺：番禺：TODTOD大盘、国际创新城整体交投较活跃，价格稳中微涨。大盘、国际创新城整体交投较活跃，价格稳中微涨。23南部南部典型项目典型项目23市场概述市场概述：番禺多为旧盘加推，五一期间典型项目价格相对稳定，主要以一口价房源促销，整体人气较高。价格表现价格表现：品秀星瀚目前平层均价3.6-3.9万/（带装修）、复式均价4.1-4.3万/（毛坯，可自选装修套装升级），五一开展广外附中“校长面对面”活动，人气热烈；星寰五一推出工抵房特价房，整体价格在3.6-4.1万/；星汇文玺均价约4.4-4.8万/，五一开放实体样板房，营销活动人气较高，高校老师是主力客户群体；保利悦公馆整体均价4.3-4.8万/（带装修），现场人气尚可。付款方式付款方式：首付普遍要求1个月内付清，个别项目首付可延长3-6个月。微信公众号/ 知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：D C y a n b a o s u c a i微信公众号/ 知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：D C y a n b a o s u c a i项目项目状态状态推新推新货量货量产品产品折后均价折后均价（万（万/ / ）售价变化售价变化（与年初相比）（与年初相比）优惠折扣优惠折扣付款方式付款方式营销动作营销动作项目核心卖点项目核心卖点客户组成客户组成保利湾上旧盘顺销1-6栋772+1房1卫862+1房2卫107/1093+1房2卫2.2-2.3（装修）8%8%- -10%10%96*99*98*997天先给首付的30%剩下70%3个月内给齐特价单位彩绘风筝暖场活动地铁黄阁汽车城站（步行约25min）南沙城配套、17万黄阁城市公园1-2栋：7层高、1梯2户低梯户比4号线外溢客为主，其次为南沙本地刚需客时代天逸旧盘顺销9栋803房1卫883房2卫1064房2卫2.6-2.8（装修）3%3%- -4%4%97*98-10w首付：7天先给首付50%，剩下50%1个月内给齐装修款：7天先给20%，剩余部分每季度给20%捆绑车位：可分3年3期特价单位贝壳购房节地铁上盖（4号线黄阁站）时代E-part商业西向大山乸森林公园景观4号线外溢客为主，其次为南沙本地刚需客越秀珠实天悦海湾旧盘顺销5/7/9栋892+1房2卫106/113/1263+1房2卫3.0（装修）9%9%一口价7天先给首付的20%剩余部分3个月内给齐推出一口价单位南沙客运港站地段临港片区优质配套户型设计及产品高使用率主城区自住兼顾投资，部分南沙湾早期业主改善置业中建玖悦湾旧盘顺销5/6/7栋1002+1房2卫1203+1房2卫2.5-2.7（装修）10%10%- -16%16%特价单位首付3成7天付清推出6套特价单位黄山鲁森林公园、海景临港地段及居住环境主城区自住兼顾投资，其次为南沙本地改善客星河畔月湾全新盘开销售中心首推1#、2#762+1房1卫862+1房2卫1263+1房2卫吹风价2-2.1（装修）待定待定开放营销中心抽奖、DIY等活动63万大盘，基本配套齐全近4万大园林南沙本地、万顷沙自住客为主数据来源：中原监测南沙：特价单位南沙：特价单位+ +渠道走货为主，定价较高、缺乏优势资源的项目人气稍显不足。渠道走货为主，定价较高、缺乏优势资源的项目人气稍显不足。24南部南部典型项目典型项目24市场概述市场概述：在售项目持销为主，新项目主要开放营销中心/板房，辅以暖场活动冲人气，大部分项目启动渠道带客，整体人气尚可。价格表现价格表现：从北往南形成2-3-2的价格梯队，北部黄阁板块典型项目售价在2.2-2.6万元/，较年初下调4%-10%，但以价换量效果一般；中部临港片区除景观外缺乏新价值，非优质项目超3万元/去化明显下滑，典型项目较年初售价下调10%左右；南部万顷沙板块远离市区，周边环境一般，虽有地铁18号线加持，但受市场大环境、经济形势等影响，客户看房热情较低。付款方式付款方式：首付方式弹性较大，基本可延长至3个月付清；时代项目车位款（捆绑）可分期3年、装修款（自愿选择）可分期5个季度。微信公众号/ 知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：D C y a n b a o s u c a i微信公众号/ 知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：D C y a n b a o s u c a i项目项目状态状态推新推新货量货量产品产品折后均价折后均价（万（万/ / ）售价变化售价变化（与年初相比）（与年初相比）优惠折扣优惠折扣营销动作营