粤泰股份：2019年年度报告.PDF

广州粤泰集团股份有限公司 2019 年年度报告 1 / 197 公司代码：600393 公司简称：粤泰股份 广州粤泰集团股份有限公司广州粤泰集团股份有限公司 20192019 年年度报告年年度报告 广州粤泰集团股份有限公司 2019 年年度报告 2 / 197 重要提示重要提示 一、一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、二、 公司公司全体董事出席全体董事出席董事会会议。董事会会议。 三、三、 中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了为本公司出具了标准无保留意见标准无保留意见的审计报告。的审计报告。 四、四、 公司负责人公司负责人杨树坪杨树坪、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人徐应林徐应林及会计机构负责人（会计主管人员）及会计机构负责人（会计主管人员）张结祯张结祯声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 经中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）审计，2019 年末公司合并报表实现归属于母公司所有者净利润 179,962,457.49 元，年末累计未分配利润 1,153,411,329.59 元，盈余公积金为256,472,106.52 元，资本公积金为 2,095,786,312.04 元。 2019 年母公司实现净利润 345,428,141.05 元，截至 2019 年年末母公司累计未分配利润为973,479,438.03 元，盈余公积金为 251,744,612.86 元，资本公积金为 2,164,339,471.07 元。 经本公司董事会九届二十七次会议审议通过， 公司拟定 2019 年度公司利润分配预案为不进行利润分配，亦不进行资本公积金转增股本和其他形式的分配。 六、六、 前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 本报告中涉及的未来经营计划是公司基于目前的行业、市场环境指定的公司战略发展规划及业绩预测，并不构成业绩承诺，敬请投资者保持足够的风险意识。 七、七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况情况 否 八、八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？ 否 九、九、 重大风险提示重大风险提示 公司已在本报告中详细描述存在的行业风险、市场风险等，敬请查阅“第四节经营情况讨论与分析”中“三、公司关于公司未来发展的讨论与分析”中“（四）可能面对的风险”的内容。公司经营管理层将审慎评估相关风险，科学合理决策，优化资源配置，提高经营效率，全面加强公司的成本和风险控制能力，争取把相关风险控制在合理范围之内，保证公司的平稳运行和健康可持续发展。 十、十、 其他其他 适用 不适用 广州粤泰集团股份有限公司 2019 年年度报告 3 / 197 目录目录 第一节第一节 释义释义 . 4 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 . 4 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 . 7 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 . 14 第五节第五节 重要事项重要事项 . 34 第六节第六节 普通股股份变动及股东情况普通股股份变动及股东情况 . 52 第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况 . 57 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况 . 58 第九节第九节 公司治理公司治理 . 66 第十节第十节 公司债券相关情况公司债券相关情况 . 69 第十一节第十一节 财务报告财务报告 . 70 第十二节第十二节 备查文件目录备查文件目录 . 197 广州粤泰集团股份有限公司 2019 年年度报告 4 / 197 第一节第一节 释义释义 一、一、 释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 常用词语释义 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 指 上海证券交易所 粤泰股份、本公司、公司 指 广州粤泰集团股份有限公司 子公司、下属子公司 指 广州粤泰集团股份有限公司下属全资或控股的子公司 粤泰控股、公司控股股东 指 广州粤泰控股集团有限公司 元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元，中国法定流通货币单位 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、 公司信息公司信息 公司的中文名称 广州粤泰集团股份有限公司 公司的中文简称 粤泰股份 公司的外文名称 GUANGZHOUYUETAIGROUPCo.，Ltd. 公司的外文名称缩写 GZYT 公司的法定代表人 杨树坪 二、二、 联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 蔡锦鹭 徐广晋 联系地址 广州市越秀区寺右新马路170号四楼 广州市越秀区寺右新马路170号四楼 电话 020-87379702 020-87379702 传真 020-89786297 020-87386297 电子信箱 三、三、 基本情况基本情况简介简介 公司注册地址 广州市越秀区寺右新马路170号四楼 公司注册地址的邮政编码 510600 公司办公地址 广州市越秀区寺右新马路170号四楼 公司办公地址的邮政编码 510600 公司网址 电子信箱 四、四、 信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 中国证券报、证券时报、证券日报、上海证券报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 公司年度报告备置地点 公司证券与投资者关系管理中心 广州粤泰集团股份有限公司 2019 年年度报告 5 / 197 五、五、 公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 粤泰股份 600393 东华实业、G东华 六、六、 其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务所 （境内） 名称 中审众环会计师事务所（特殊普通合伙） 办公地址 武汉市武昌区东湖路 169 号 2-9 层 签字会计师姓名 吴杰、陈刚 七、七、 近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标 (一一) 主要会计数据主要会计数据 单位：元币种：人民币 主要会计数据 2019年 2018年 本期比上年同期增减(%) 2017年 营业收入 4,584,016,901.39 3,275,504,133.04 39.95 5,600,660,745.26 归属于上市公司股东的净利润 179,962,457.49 289,967,895.47 -37.94 1,167,857,949.17 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 169,939,144.51 2,287,501.69 7,329.03 1,175,386,696.93 经营活动产生的现金流量净额 202,566,088.87 930,947,506.47 -78.24 -863,147,758.17 2019年末 2018年末 本期末比上年同期末增减（%） 2017年末 归属于上市公司股东的净资产 6,078,552,785.58 5,879,369,946.02 3.39 5,894,767,744.83 总资产 16,628,349,771.16 19,880,956,106.77 -16.36 18,642,647,209.36 ( (二二) ) 主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 2019年 2018年 本期比上年同期增减(%) 2017年 基本每股收益（元股） 0.07 0.11 -36.36 0.46 稀释每股收益（元股） 0.07 0.11 -36.36 0.46 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股） 0.07 0 0.46 加权平均净资产收益率（%） 3.01 4.9 减少1.89个百分点 21.76 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%） 2.84 0.04 增加 2.80 个百分点 21.90 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 广州粤泰集团股份有限公司 2019 年年度报告 6 / 197 八、八、 境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异 (一一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况的净资产差异情况 适用 不适用 (二二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归归属于上市公司股东的属于上市公司股东的净资产差异情况净资产差异情况 适用 不适用 (三三) 境内外会计准则差异的说明：境内外会计准则差异的说明： 适用 不适用 九、九、 2019 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 单位：元币种：人民币 第一季度 （1-3 月份） 第二季度 （4-6 月份） 第三季度 （7-9 月份） 第四季度 （10-12 月份） 营业收入 1,003,754,723.73 727,760,730.69 2,608,683,471.69 243,817,975.28 归属于上市公司股东的净利润 80,216,533.22 24,877,435.82 281,058,807.97 -206,190,319.52 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 83,894,671.27 31,675,078.01 280,396,213.34 -226,026,818.11 经营活动产生的现金流量净额 329,894,567.09 262,209,359.56 2,340,208,806.42 -2,729,746,644.20 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 适用 不适用 十、十、 非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元币种:人民币 非经常性损益项目 2019 年金额 附注（如适用） 2018 年金额 2017 年金额 非流动资产处置损益 37,057,430.83 300,813,738.58 16,067,594.89 越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减免 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 56,170.50 501,587.36 165,319.27 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 8,970,410.96 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损益 因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备 债务重组损益 企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取/ 广州粤泰集团股份有限公司 2019 年年度报告 7 / 197 得的投资收益 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益 / 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 126,057.91 对外委托贷款取得的损益 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -19,591,918.57 -25,042,640.05 -26,786,204.45 其他符合非经常性损益定义的损益项目 30,094.20 46,449.73 少数股东权益影响额 -4,621,931.00 2,276,741.30 1,750,671.83 所得税影响额 -2,906,532.98 114,105.90 1,147,812.79 合计 10,023,312.98 287,680,393.78 -7,528,747.76 十一、十一、 采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 适用 不适用 十二、十二、 其他其他 适用 不适用 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、一、 报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 公司的主营业务为房地产开发，具备房地产开发一级资质。报告期内公司业务范围主要集中在国内的北京、广州、深圳、江门、淮南、海口、三门峡、郴州等城市以及柬埔寨的金边。公司商品住宅开发以商住类型的住宅产品为主。公司经营模式以自主开发房地产项目为主，经营方式灵活，经营决策合理，从未在房地产市场“过热”、地价不合理飙升等状况下参与土地的竞拍。公司坚持以协议收购、参与项目一级开发、共同合作开发等方式，用合理的价格、相对宽松、灵活的付款和合作的方式取得土地项目储备。公司所取得的项目都是依据公司的自有开发能力而确定，项目布局灵活，成本合理，为公司未来的发展奠定了坚实的基础。 一、公司所从事行业一、公司所从事行业20192019年度基本情况：年度基本情况： 2019年，我国房地产市场政策环境整体偏紧，房企资金面承压，积极推盘强化回款，但产品去化压力加大，重点城市市场规模有所调整，百城新建住宅价格涨幅进一步收窄，土地市场处低温状态。 （1 1）政策：调控政策整体偏紧）政策：调控政策整体偏紧 2019年，我国房地产市场运行的政策环境整体偏紧：中央聚焦房地产金融风险，坚持住房居住属性，不将房地产作为短期刺激经济的手段，房地产行业资金定向监管全年保持从紧态势；地方因城、因区、因势施策保持房地产市场稳定。相较于2018年，随着各地市场形势的分化，2019年因城施策进一步深化。 （2 2）价格：新房价格表现）价格：新房价格表现平稳，重点城市二手房价格回落平稳，重点城市二手房价格回落 百城及十大城市新房均价累计涨幅均收窄，单月环比下跌城市数量明显增多。根据中国房地产指数系统对100个城市全样本调查数据显示：2019年1-11月百城新建住宅价格累计上涨2.91%，同比收窄1.92个百分点，其中各季度累计涨幅同比均收窄；单月来看，2019年11月，百城住宅均广州粤泰集团股份有限公司 2019 年年度报告 8 / 197 价为15105元/平方米，环比涨幅连续13个月在0.4%以内，同比涨幅收窄至3.17%，11月百城中有40个城市新建住宅价格环比下跌， 下跌城市数量为2016年2月以来最高值。 就十大城市整体而言， 2019年以来，十大城市新房价格环比涨幅持续震荡在低位区间；各季度累计涨幅均在1%以内，10-11月累计涨幅仅有0.06%。 今年百城新建住宅价格环比涨幅持续在低位区间， 单月环比下跌城市数量明显增多，累计涨幅延续去年收窄趋势。其中一线城市在供需改善及低基数的影响下累计涨幅小幅提升，二、三四线城市价格累计涨幅延续回落态势，尤其是前期价格上涨较快、人口支撑力弱的城市调整压力显现。二手房市场方面，受热点城市新房供应规模增加的影响，二手房市场买方议价空间加大，部分城市二手房价格调整压力突出，导致十大城市二手房均价累计有所调整，且近几个月跌幅有所扩大。 （3 3）供求：重点城市成交规模小幅调整，市场去化压力加大）供求：重点城市成交规模小幅调整，市场去化压力加大 成交规模：重点城市成交规模有所调整，三线代表城市同比降幅明显，重点城市整体成交规模同比小幅调整，十大城市二手房成交套数同比增幅有收窄趋势。自2016年开启新一轮市场调控至今，重点城市成交规模小幅波动，据初步统计，今年1-11月，50个代表城市新建商品住宅月均成交面积2940万平方米，同比下降2.4%，其中除3季度成交同比略有增长0.6%以外，其余季度成交面积同比均下降，整体市场表现稳中略有调整。从各方统计上来看，重点城市商品住宅成交规模稳中有所调整，百城价格环比、累计涨幅均保持在低位区间，价格表现平稳。 成交结构：多数城市各层次产品价格小幅提升，改善型需求积极释放。2019年各类城市各层次楼盘套总价均值及中位数总体呈现上升趋势，但在“房住不炒”和以稳为主的政策基调下，房地产调控效果显现，多数代表城市各类楼盘价格涨幅有所回落。成交方面，一线城市中低价位楼盘销售金额占比提升，二三线城市居民置换需求不减，改善型需求继续稳步释放。与此同时，在限售、限贷等政策影响下，市场投资需求明显减少，大户型产品成交下降。 （4 4）土地：土地市场处低温态势，）土地：土地市场处低温态势，结构性拿地机会呈现结构性拿地机会呈现 全国300城各类用地供需规模同比基本持平， 住宅用地推出与成交面积出现小幅增长。 据初步统计，2019年1-11月，全国300城各类用地供需规模同比基本持平，其中，住宅用地推出10.3亿平方米， 同比增长2.0%。 成交方面， 据初步统计， 2019年1-11月， 全国300个城市各类用地共成交16.9亿平方米，同比下降1.5%，其中，住宅用地成交8.2亿平方米，同比增长3.4%。住宅用地成交楼面价为历史最高水平，平均溢价率保持在低位。据初步统计，2019年1-11月，全国300个城市各类用地成交楼面价为2527元/平方米，同比上涨17.9%。其中，住宅用地成交楼面价为4409元/平方米，同比上涨17.3%。溢价率方面，2019年1-11月，全国300个城市各类用地平均溢价率为13.9%，同比基本持平。其中，住宅用地平均溢价率为15.7%，同比下降0.3个百分点；商办用地平均溢价率为6.4%，同比下降0.8个百分点。 （5 5）企业：资金面进一步承压，积极推盘强化回款）企业：资金面进一步承压，积极推盘强化回款 2019年，房地产行业集中度加速提升，“越大越强、强者恒强”的竞争法则已成共识。品牌房企积极把握时机，采取灵活的推盘和价格策略抢抓回款，整体销售业绩延续增长态势。拿地方面，企业投资更加聚焦与理性，拿地区域逐步向城市基本面较好的一、二线城市回归。行业融资渠道收缩，企业融资难度攀升，大型房企在强化现金管控的同时积极融资，缓解资金压力。整体来看，在市场调整和资金面趋紧的双重压力下，品牌企业准确把握市场节奏精准投资，加大营销力度推动销售回款，整体竞争优势持续增强。 根据国家统计局显示的信息：根据国家统计局显示的信息： 2019 年 112 月份，全国房地产开发投资 132194 亿元，同比增长 9.9%，增速比上年加快 0.4个百分点。其中，住宅投资 97071 亿元，增长 13.9%，增速比上年加快 0.5 个百分点。 2019 年，房地产开发企业房屋施工面积 893821 万平方米，同比增长 8.7%，增速与 111 月份持平，同比加快 3.5 个百分点。其中，住宅施工面积 627673 万平方米，同比增长 10.1%。房屋新开工面积 227154 万平方米，同比增长 8.5%，增速比 111 月份回落 0.1 个百分点，同比回落8.7 个百分点。其中，住宅新开工面积 167463 万平方米，同比增长 9.2%。房屋竣工面积 95942 万平方米，同比增长 2.6%，111 月份为下降 4.5%，上年为下降 7.8%。其中，住宅竣工面积 68011广州粤泰集团股份有限公司 2019 年年度报告 9 / 197 万平方米，增长 3.0%。 2019 年，房地产开发企业土地购置面积 25822 万平方米，同比下降 11.4%，降幅比 111 月份收窄 2.8 个百分点，上年为增长 14.2%；土地成交价款 14709 亿元，下降 8.7%，降幅比 111月份收窄 4.3 个百分点，上年为增长 18.0%。 2019年，商品房销售面积171558万平方米，比上年下降0.1%，111月份为增长0.2%，上年为增长1.3%。其中，住宅销售面积增长1.5%，办公楼销售面积下降14.7%，商业营业用房销售面积下降15.0%。商品房销售额159725亿元，增长6.5%，增速比111月份回落0.8个百分点，比上年回落5.7个百分点。其中，住宅销售额增长10.3%，办公楼销售额下降15.1%，商业营业用房销售额下降16.5%。 2019 年末，商品房待售面积 49821 万平方米，比 11 月末增加 600 万平方米，比上年末减少2593 万平方米。其中，住宅待售面积比 11 月末增加 192 万平方米，办公楼待售面积增加 105 万平方米，商业营业用房待售面积增加 84 万平方米。 二、公司主要业务区域的房地产市场情况：二、公司主要业务区域的房地产市场情况： （1）广东省广州市）广东省广州市 2019 年，广州市房地产市场调控总基调是“稳地价、稳房价、稳预期”。政策主要包含两部分：广州南沙、花都、黄埔在非本市户籍购房资格上均有不同程度放宽，其中南沙的购房门槛最低，黄埔的放宽范围更广，花都主要针对中高端产业人才。中心五区+番禺将购房条件放宽至“连续 5 年社保/个税，可相互补证但不可补交”。 2019 年全年，广州全市土地市场供应 252 宗，成交 219 宗土地。其中商住、商业用地土地成交活跃，共成交 88 宗。 商住用地 供应建筑面积：1,276 万，同比：+38% 完成年度计划：91%（按建筑面积统计） 成交建筑面积：1,013 万，同比：+3.8% 实际有效供应量：934 万 平均成交楼面地价：14,159 元/，同比：+8.7% 商服用地 供应建筑面积：393 万，同比：+69% 完成年度计划：46%（按建筑面积统计） 成交建筑面积：311 万，同比：+32% 平均成交楼面地价：7,384 元/，同比：-5.8% 其中按成交宅地实际可售面积计算，2019 年主城区成交 114 万、同比增 8%，外围四区成交 404 万、同比减 9%，远郊成交 416 万、同比增 24%；其中增城、南沙占比均超 20%，其次新黄埔、白云占比分别达 8%、7%。 （2）广东省江门市）广东省江门市 2019 年，江门市固定资产投资实现运行平稳，同比増长 8.3%。其中，房地产开发投资增长24.8%；项目投资略下降 0.1%。 江门市房地产开发投资同比增长 24.8%，增速比 2018 年同期回落 2.8%，占固定资产投资38.6%。其中，土地购置费同比増长 58.5%，商品住宅同比增长 20.6%。 从各区市增速来看，开平市增长率最高，达到 80.3%，而江海区最低，同比増长 4.6%。 2019 年，江门市商品房施工面积同比増长 13.8%，商品房竣工面积同比増长 14.8%。商品房销售面积同比减少 2.6%，其中商品住宅销售面积同比减少 7.1；商品房销售额同比减少 10.6%，其中商品住宅销售额同比减少 13.0%。 2019 年，江门全市成交土地(包括纯住宅、商住、商服用地)共计 62 幅，相比 2018 年减少 4幅； 成交土地面积共 229.62 万， 同比下降 10.1%； 成交总金额约为 188.20 亿元， 同比下降 0.3%。 广州粤泰集团股份有限公司 2019 年年度报告 10 / 197 （3）湖南省郴州市）湖南省郴州市 2017 年郴州楼市处于集中去库存阶段，因一二线城市调控加紧，二胎开放、郴州城区棚改政策的加持下，郴州市场表现尤为火爆，供不应求。其中郴州棚改实施的货币补贴与房票补贴双向政策，成为 2017 年郴州楼市火爆的一把推手，消化了郴州市场大量刚需性购房需求。 2018 年，一二线城市楼市调控加紧，三四线城市遍地开发，在 2018 年大牌房企开始涌入郴州本土市场，土地市场楼王频出，市场供应开始趋于稳定。同时棚改货币政策全面收紧，买房首付款从 2 成调至 3 成购房门槛提升，郴州本土客户池缩减，从 2018 年 10 月开始，整体市场趋于稳定。 2019 年，在行业规模增速显著放缓的大情况下，整个市场没有利好政策加持，并且叠加 2019年中央对于地方楼市的管控情况来看，客户观望情绪加重，市场出现大涨或大跌的情况一去不复返。 2019年商品房销售套数为20214同比下降29.5%； 商品房销售额143.88亿元， 同比下降18.6%；商品房销售单价为 6164 元/，同比上涨 4.3%；商品房销售面积 270.56 万方，同比下降 15.29%。 （4）海南省海口市海南省海口市 2019 年，海口市继续执行全省限购限贷等房地产调控政策，房地产开发投资热度有所降低，房地产投资有所减少。全市固定资产投资比上年下降 6.2%。 2019 年海口市房地产调控成效明显。2019 年，全市房地产开发投资比上年下降 21.1%，增速比 2018 年低 22.1 个百分点。商品房销售面积 440.56 万平方米，上涨 12%；商品房销售额 677.82亿元，上涨 30.2%。年末商品房待售面积 240 万平方米，上涨 33%，比上年末增加 60 万平方米。 2019 年海口全市住宅成交以住宅为供销主体，商业地产溢价最快。住宅供应量按月呈稳步上扬趋势，其实第三季度各大房企均出现不同程度的以价换量情况，成交一度达到 11877 套的全年最高位，第四季度有所放缓。1-12 月全市住宅成交 33465 套，成交金额为 562.68 亿元，成交均价16207 元/，价格同比上升 2%。 （5）安徽省淮南市）安徽省淮南市 2019 年，淮南市住房保障和房产管理局发布淮南市商品房预售资金监督管理办法，明确保持调控力度不放松、保持成交价格稳定运行，房地产开发投资热度继续增长，房地产投资保持高速增长。 全市固定资产投资平稳增长 3.3%。 2019 年， 全市房地产开发投资 303.8 亿元， 同比增长 36.7%，增幅居全省第 1 位，高于全市固定资产投资 33.4 个百分点。商品房销售面积 336.2 万平方米，下降 9.9%；全市商品房销售额 206.1 亿元，下降 16.8%，其中住宅销售额下降 18.1%。2019 年全市房地产新增项目 42 个，完成投资 113.80 亿元。 房地产开发投资完成情况：房地产开发投资完成情况：1-12 月份，全市房地产开发投资 303.8,亿元，同比增长 36.7%，其中，住宅投资 250.9 亿元，增长 31.9%。1-12 月份，房地产开发企业房屋施工面积 1782.9 万平方米，同比增长 3.3%。其中，住宅施工面积 1409.9 万平方米，增长 5.2%。房屋竣工面积 70.4 万平方米，下降 45.9%，其中，住宅竣工面积 53.2 万平方米，下降 41.5%。 商品房销售和待售情况：商品房销售和待售情况：1-12 月份，商品房销售面积 336.2 万平方米，下降 9.9%。其中，住宅销售面积 321.9 万平方米，下降 10.7%。商品房销售额 206.1 亿元，下降 16.8%，其中，住宅销售额 193.0 亿元，下降 18.1%。1-12 月份，商品房待售面积 59.6 万平方米，下降 22.5%。其中，住宅待售面积 37.4 万平方米，商业营业用房待售面积 20.4 万平方米。 居住类产品(不含回迁房、 普宅、 豪宅、 别墅、 共有产权房等)成交均价环比 2018 年上涨 629.94元/平方米，达 6123.22 元/平方米。 （6）柬埔寨金边市）柬埔寨金边市 柬埔寨国土规划建筑部公布 2019 年年度报告：2019 年柬埔寨全国建筑业投资总额达 114.37亿美元，比 2018 年同期增长 98.73%。金边 2019 年房产市场共 27 个新项目开盘，供应 18000 套，相比 2018 年供给量上涨 27%，但交付仅有 3800 套，工期长、延迟交付、销售周期长等问题凸显。 在销售价格方面，相比 2018 年，2019 年高端公寓价格下降约 2.33%，均价为 3184$/，中广州粤泰集团股份有限公司 2019 年年度报告 11 / 197 端公寓价格上涨约 1.28%，均价为 2595$/，低端公寓价格上涨约 5.23%，均价为 1544$/。投资为主的市场中低端公寓的更易受客户青睐。 三三、公司在主要业务区域的主要经营模式：、公司在主要业务区域的主要经营模式： （1）销售模式 公司房地产的销售主要采用由项目公司销售部门自行销售为主，委托第三方代理销售为辅的模式，主要是因为公司所销售的产品以“天鹅湾”系列高端品牌项目为主，采用这种销售模式可以让公司在对外销售中对项目的介绍更加专业，更能体现出针对不同客户的定制化服务，通过公司内部的沟通、培训，自行销售可以更好地展示项目特性。 （2）市场定位准确 目前，公司的产品主要为住宅项目，并配套了部分商业项目。同时，因各地项目所处区域的经济发展状况、居住环境等不同，项目的市场定位也有一定差异。从已开发的项目销售情况看，公司目前的项目市场定位准确，市场前景良好。 （3）采取市场定价原则、定价策略合理 房地产行业的普遍定价策略、行业龙头企业的定价策略和公司房地产业务的定价策略都是市场定价，该定价需综合考虑到区域市场同类产品的价位、价格增长预期、产品供需程度等多方面的因素。行业龙头企业的产品定价还额外考虑到品牌附加及一定的价值发现。 公司目前的房地产业务定价策略亦为市场定价，符合行业特点，市场反应良好。 （4）有健全的销售维护和售后服务体系，运行良好 公司营销中心负责售后服务，运行情况良好，为客户提供高效率、人性化的高品质服务。 （5）公司的物业管理和物业租赁业务情况 公司物业经营管理业务主要由公司营销中心物业经营部负责，各地区子公司物业管理业务主要委托粤泰控股物业管理公司（现已转为世茂物业）负责。 截至 2019 年 12 月 31 日， 公司营销中心物业经营部管理的主要物业名称包括位于广州市的城启大厦部分物业、五羊新城广场部分物业、东峻广场部分物业、信龙大厦、侨林苑、益丰君汇上品首二层、晓港湾二楼、侨城花园二楼等。截至 2019 年 12 月 31 日，公司对外出租的主要物业主要包括广州市的城启大厦部分单元、五羊新城广场部分单元、东峻广场部分单元、信龙大厦、侨林苑、益丰君汇上品首二层、晓港湾二楼、侨城花园二楼以及子公司零星物业等。 （6）核心技术人员、技术与研发情况 公司设有产品研发与成本控制中心以及下属子公司广东新豪斯建筑设计有限公司，专门负责公司住宅产品的研发，拥有良好的研发创新机制。公司目前共有工程管理、设计等技术人员 234人。 公司对技术人员的业绩考核制度合理， 公司目前对产品的研发基本能够满足客户的住宅需求，公司能够积极采用节能、 环保等方面的新技术， 以满足公司未来房地产开发经营业务发展的需要。 （7）预算管理方面 公司建立了预算管理制度，通过过程控制，事中分析，事后监督考核，杜绝超预算费用开支，各专项费用按指标控制使用。 每月对各单位指标完成情况， 对比预算指标进度完成情况严格考核。充分发挥全面预算现金流，促使企业从粗放型向集约型转变，实现科学化、精细化、标准化的财务管理。 （8）企业融资方面 公司积极开展多样化融资渠道，推进融资业务，为公司业务提供资金保障的同时，致力降低融资成本，确保以最小融资成本获得最大融资额度。 （9）成本控制方面 通过成本控制前置，未来公司将重点推进设计阶段的成本控制，加大力度在造价控制最有效的阶段促使及时优化设计，避免在施工阶段因边施工边修改而产生浪费现象。同时也将加强合同审核工作， 防范法律风险， 合理及时的进行大型/特大型工程招标， 与相关厂商建立战略合作联盟。加大开展工程预算工作，高效、高质量、低成本的完成各项工作，争取公司利润最大化。 广州粤泰集团股份有限公司 2019 年年度报告 12 / 197 二、二、 报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 适用 不适用 1、2019 年 6 月 5 日，经公司第九届董事会第十四次会议审议，同意公司与世茂房地产控股有限公司（以下简称“世茂房地产”）全资子公司厦门昱翎企业管理有限公司（以下简称“厦门昱翎”）签署淮南公园天鹅湾项目股权转让暨合作开发协议书，公司向厦门昱翎转让淮南恒升天鹅湾置业有限公司 80%股权，股权对价款为 7,040 万元，同时厦门昱翎向项目公司提供股东借款 68,756 万元，合作总对价为 75,796 万元；同意公司与世茂房地产下属公司厦门进衡企业管理有限公司（以下简称“厦门进衡”）签署淮南洞山天鹅湾项目股权转让暨合作开发协议书，公司向厦门进衡转让淮南粤泰天鹅湾置业有限公司 20%股权，股权对价款为 600 万元，同时厦门进衡向项目公司提供股东借款 7,463 万元，合作总对价为 8,063 万元。 报告期内，公司下属子公司深圳市大新佳业投资发展有限公司（公司持有其 60%的股份）与厦门翎泽企业管理有限公司（以下简称“厦门翎泽”）签署深圳贤合旧改项目股权转让暨合作开发协议书，大新佳业向厦门翎泽转让大新佳业持有的中浩丰公司（项目公司）20%股权，股权对价款为 10,000 万元， 同时厦门翎泽承接原股东方对项目公司的股东借款 17,940 万元， 交易总对价为 27,940 万元。 2019 年 6 月 8 日，经公司第九届董事会第十五次会议审议，同意公司与世茂房地产全资子公司厦门尚翎企业管理有限公司 （以下简称 “厦门尚翎” ） 签署 广州嘉盛项目在建工程转让协议 ，公司向厦门尚翎转让广州嘉盛项目所处地块、其地上、地下建筑物以及所有相关权益，交易对价款暂定人民币 249,949 万元；同意公司与世茂房地产全资子公司厦门奉朝企业管理有限公司（以下简称“厦门奉朝”）签署广州天鹅湾二期项目在建工程转让协议，公司向厦门奉朝所设立的一家新的项目公司或由厦门奉朝指定的一家公司(以下简称“新项目公司”)转让广州天鹅湾二期项目，目标项目合作对价为 277,983 万元；同意就厦门进衡企业管理有限公司、厦门奉朝企业管理有限公司、厦门尚翎企业管理有限公司、厦门昱翎企业管理有限公司和厦门翎泽企业管理有限公司（统称为“世茂方”）拟与公司开展的合作事项达成世茂粤泰合作项目协议书。 本次合作对价总计为 639,731 万元人民币（该合作对价的具体明细为公司转让广州嘉盛项目249,949 万元、广州天鹅湾二期项目 277,983 万元、淮南恒升天鹅湾置业有限公司（以下简称“恒升天鹅湾”）80%股权 75,796 万元、淮南粤泰天鹅湾置业有限公司（以下简称“粤泰天鹅湾”）20%股权 8,063 万元、中浩丰公司 20%的股权 20%股权 27,940 万元）。本次交易世茂方暂时预留合计141,190 万元，用于支付相关未付的工程款、税费、目标项目已收房款意向金等。除上述款项外，世茂方实际支付的合作对价为 498,541 万元。 截至目前，该合作项目后续进展如下： （1） 深圳市中浩丰投资发展有限公司已完成工商变更， 股东由深圳市大新佳业投资发展有限公司持股 100%变更为厦门翎泽企业管理有限公司持股 20%、深圳市大新佳业投资发展有限公司持股 80%。公司董事、监事和高管人员也相应变更。 （2） 淮南粤泰天鹅湾置业有限公司已完成工商变更， 股东由广州粤泰集团股份有限公司持股90%、安徽江龙投资有限公司持股 10%变更为广