农贸市场物业管理的服务内容.doc

农贸市场物业管理的服务内容本节主要阐述隆盛路农贸市场安全管理，环境卫生、设施设备的维修及维护三个方面的服务内容。（一）隆盛路农贸市场安全管理安全工作是隆盛路农贸市场管理的一个重要方面。人们常说“安全第一”，保安工作具有第一位的意义，只有在隆盛路农贸市场的安全有了切实的保障，业户才能放心。因而安全管理也是隆盛路农贸市场管理的一切基础性工作。门卫、巡逻、消防以及车辆管理等工作都属于安全管理的范畴。1.保安管理(1)保安工作的特点A.以预防为主。无论是治安也好，消防也好，都应贯彻预防为主的指导思想。不出事故，不出案子，是保安工作的根本目的，也是衡量保安工作绩效大小的主要标准。B. 隆盛路农贸市场保安与社会治安紧密联系。一个市场的安全状况是整个社会治安工作的一部分，因此秀嘉农贸市场的保安工作离不开社会，离不开政府公安部门，这是保安工作最明显的一个特点。C.服务性强。从本质上看，保安就是服务，即提供保安服务。作为保安人员，要树立“服务第一、业户至上”的思想，既要保持公安人员的警惕性，又要有服务人员的和颜悦色；既要坚持原则，按制度办事，又要文明礼貌，乐于助人。D.软件与硬件同时抓。秀嘉农贸市场保安工作的好坏，既要靠软件也要靠硬件，我们一方面要不断提高保安队伍的素质，另一方面要抓好保安设施的建设，建立完善的保安系统和消防报警系统。(2) 保安工作的主要任务：A. 门卫工作着装整齐，维持大门口秩序，疏导交通车辆，为登记来访客人、咨询指引方位及客户服务等，同时应注意防范进出人员中的犯罪分子，防止各类案件的发生。B. 安全巡检定时和不定时地对隆盛路农贸市场内外各个部位进行巡视检查，发现不安全的因素及时进行解决。C. 公共停车场管理疏导车辆进出，检查停车证件，收取临时停车费，进行停车场消防和安全管理。D. 案件处理积极协助公安机关作好隆盛路农贸市场内治安管理工作，对发生的偷盗、行凶、破坏等各种治安案件配合公安机关进行处理。E.消防工作建立义务消防组织（物业公司全体员工均为义务消防队员），在消防管理部门指导下进行消防训练和消防紧急问题处理。F.与其他部门搞好配合工作2.相应的保安防范措施（1）保安部的组织结构隆盛路农贸市场物业管理处保安部的班组设置与住宅规模有关，根据本项目特点,保安部的班组岗位设置如下：门卫岗巡逻机动岗（2）合理安排保安岗位A、隆盛路农贸市场主入口大门三班倒24小时值班C、隆盛路农贸市场巡逻岗三班倒24小时值班D、市场区内车辆管理实行三班倒24小时巡逻值班E、保安主管总体协调管理（3）加强门卫岗的监控力度A. 夜间人流入区控制图门卫岗值勤业户问 候询问后、登记询问后、登记进入秀嘉农贸市场来访客户进入秀嘉农贸市场（并跟踪观察）其他人员进入秀嘉农贸市场（并跟踪观察）B. 夜间人流出区控制图门卫岗值勤业户所带贵重物品须经业户确认在登记本签字检查证件（出入证）无异常放行来访客户放行其他人员放行C. 夜间物流出区控制图门卫岗值勤业户所带物品询 问执业户证明执管理处开的放行条放行来访客户收回放行其他人员确认无误，收回放行条放行（4）组建机动快速应急分队 快速应急分队直属管理处管理，负责突发事件的快速反应处理。它的特点是机动灵活，基本职能是：区内外巡逻、快速支援、便衣监察、机动。（5）实行24小时巡视 巡逻人员实行24小时不间断巡视，确保及时发现问题和处理问题，巡逻人员采用徙步巡逻方式。（6）加强区域巡逻为加强对治安巡逻的控制，结合小区智能化巡更系统进行管理，确保巡逻到位。（7）治安状况统计对治安状况控制实行每月统计，分析所产生的各种问题，找出原因，制定相应的措施。 （二）车辆管理 车辆管理的重点是防止车辆乱放及车辆丢失， 根据秀嘉农贸市场的地下停车场规划情况，在车辆管理上面将实施以下管理措施：(1)了解业户车辆情况，实行便捷停放(2)实施停车专用车位制度(3)地下停车场设减速坡，限制车辆行使速度(4)严禁外来车辆进入农贸市场内(5)根据停车区域情况科学设置足够的标识牌和停车设备、设施 (6)做好车辆管理宣传工作，发动区内住户自觉遵守停放规定 （三）消防管理消防安全责任重大，这是我们多年物业管理实践中得出的切身体会，消防管理的关键环节在于下列四个方面。1.宣传教育开展消防安全教育，树立消防安全意识是贯彻“预防为主，防消结合”的工作方针为前提，管理处每一位员工都是义务消防队员和义务消防救护员，将采取多样化的宣传形式如一年一度的“119”消防日，设消防宣传栏、收看录相、发放宣传材料等向业户宣传消防知识。 消防工作不只是少数人的事，而应是隆盛路农贸市场中全体人员的共同职责，对于秀嘉农贸市场的全体人员来说，必须了解并掌握如下几个方面：（1） 隆盛路农贸市场防火工作的各项有关规定；（2） 手提式灭火器的放置位置及其使用方法；（3） 消防应急通道位置和紧急情况疏散方法；管理处员工还应懂得以下两点：（1） 遇到紧急情况时自己的职责任务；（2） 截断电、气线路；（3） 重要物资（货币、文件等）的转移及办法；（4） 急救措施。2.日常检查（1） 应急照明灯及指示灯：电源是否正常，整体有无损坏，表面是否 有灰尘等；（2） 各种消防标识：安装是否牢固，定位是否准确，整体有无损坏， 清扫表面灰尘等。（3） 各种灭火器：瓶体是否完好，固定是否牢靠，保险栓是否完好，气体压力是否在规定的范围内等。（4） 消防栓是否完好，水压是否符合要求。3.让业户参与隆盛路农贸市场的消防管理（1） 组织隆盛路农贸市场人员开展消防演习。（2） 请地区消防部门专家到场做有关消防知识讲座。（3） 成立义务消防检查队，对秀嘉农贸市场消防设施进行检查。4.消防报警特殊处理程序 通知 往现场 报警 往现场 管理处主任 往现场报告 公司领导 掌握现场情况报告 通知 往现场 （四）环境卫生管理 物业清洁保养是物业管理的重要组成部分之一，是体现物业管理水平的重要标志。高质量的物业清洁保养为业户提供整洁、舒适、优美的工作环境与生活环境。而且，物业通过清洁保养，可以延迟和减缓物业装饰物表面自然老化及人为磨损，保护物业的装饰材料，延长物业再装修翻新的周期，既经济又能保持物业美观。 在隆盛路农贸市场，我们将对隆盛路农贸市场的环境卫生提供高标准的服务，努力营造一个舒适、整洁、明亮的居住、办公和经营环境.1环境卫生管理主要任务和组织结构（1）环境卫生管理的主要任务：A.负责隆盛路农贸市场内公共部位的保洁，使其达到标准的清洁要求；B.负责制定清洁设备和清洁用具的采购，合理掌握清洁费用的支出；C.负责对清洁员工的业务培训，使他们不断提高业务素质；D.负责接受客户的委托清洁业务。 （2）组织结构保洁班长机动清洁工（3）12小时保洁制度秀嘉隆盛路农贸实行12小时两班组保洁制度，早晨7：00上班直至晚上19：00时下班。以保证隆盛路农贸市场的卫生达到要求，每日的卫生全面清扫在隆盛路农贸市场人流低谷时和下班时进行，尽量减少对业户的影响。2垃圾分流在狠抓环境管理和培养业户环保意识的基础上，我们将对垃圾实施“三化”管理，即垃圾收集袋装化、垃圾回收资源化、垃圾处理无害化，从而实现有效的垃圾分流。有害物环卫部门运出园区（1）垃圾收集袋装化：垃圾收集，统一采用垃圾袋进行袋装。（2）分类功能的垃圾箱。（3）垃圾回收资源化：通过垃圾箱，从中分捡出可回收物品进行回收利用，避免资源浪费。 3杀虫灭鼠 杀虫灭鼠工作主要包括以下几个方面的内容：（1）主要消杀对象是老鼠、白蚁、苍蝇、蟑螂及蚊子。（2）花钱买安全，可聘请专业队伍进行消杀工作。（3）专业消杀公司应出示营业执照许可证，保证所用药物在正常操作条件下对人体不构成为危害。（4）双方签订合同，明确各自的责任、义务、消杀范围、要求和标准。（5）定期进行二次防灭虫药、三次防灭鼠药的工作，如发现或出现问题，消杀公司应保证随叫随到随杀。（6）实行重点防治，配电房、仓库等等部位以防鼠为主，其他设施和场所以杀虫为主。（7）杀虫灭鼠工作通常安排在下班后或节假日进行。杀虫灭鼠实行施工记录卡管理，做好签字验收工作。（8）对由市、区爱卫会等部门布置的除四害活动或专项检查工作予以配合。隆盛路农贸市场清洁工作检验标准和方法清洁工作检验标准和方法分类项目检验标准检验方法市场公共区卫生地面和道路路面整齐、干净，无垃圾、沙土、纸屑、油迹、污渍等，无脏物，无积水（指脏、臭水）、青苔。抽查垃圾桶外表干净，无积垢、无臭味。目测玻璃窗包括玻璃、窗框、窗帘、窗台：明净、光亮、无积尘、无污迹、无斑点。目测天花、灯罩目视无明显灰尘，无污渍。目测各种设施外表包括广告牌、灯箱、消防栓箱、楼层分布牌等：表面干净，无积尘、无污迹、无斑点。抽查卫生间大小便池内外光洁，无污垢、无积尘。适当地方放置卫生球，喷洒空气清新剂。抽查洗手盆、镜台、镜面内外光洁，无污垢、无斑点，无积水、无积尘。抽查地面、墙面光洁、无污迹、无脏杂物，无积水、无积尘，无蜘蛛网。抽查厕纸篓、垃圾桶无陈积物，无臭味，外表干净。检查楼梯及门楼梯所管区域内的楼梯栏杆：无灰尘及杂物。抽查扶手、栏杆光洁、无积尘，玻璃无污迹。抽查楼梯走道及其墙上各种设施如应急灯、水管、出入指示牌、凸物等：无积尘、无污迹、无脏杂物。抽查门干净，无灰尘、无污迹。检查（五）设施、设备的维修与维护管理高档小区对机电设备维护管理要求较普通小区为高，为保障隆盛路农贸市场的设备运行的安全、高效，我们将结合项目的实际情况，把北街社区物业设备管理方面的成功管理经验和模式运用到该物业的设备管理与维护当中，在实际的管理运行中建立一套有效而完善的设备管理模式。此外，我们将在设备管理中导入环保、节能的管理理念，在降低运作成本的同时，尽可能为业户创造一个舒适的绿色居住、办公和经营环境。为此，我们为设备管理与维护制定了以下管理方案。1.机电设备管理的基本原则(1)采用北街社区物业安全而高效的管理模式A建立完善的设备管理维护体系依据质量管理体系对设备进行正常规范的使用，设备系统均由工程部负责其日常运行管理及定期检查维修。运行管理将严格执行相应设备运行操作规程。B制订高标准的设备的维护保养计划设备维护保养分为日常巡视保养和定期维修保养，设备设施的日常巡视保养和设备定期维护保养均由工程部负责。设备的维护保养根据设备管理规定和巡视检查记录开展工作，并作相关记录。C实施高效的设备维修规程设备的修理分简单维修，如更换灯具、开关、疏通管道等，超出简单修理范围为设备的大、中修。维修均应有记录，其中主要设备将建立设备修理保养情况记录卡作为履历性质一直保留。对变、配电设备以及发电机组、电梯等特种设备进行专业化管理，委托专业公司进行维护保养。(2)建立完善的设备编码及标示方案A.根据隆盛路农贸市场图纸资料的有关图则及通用图则，制定设备编码规则B.制定含有设备编码编号的设备总览表。C.依设备总览表设立设备管理卡,设备卡执行设备责任人制度。D.对于标贴明显的将导入视觉标示系统。（3）主要设施设备将建账册、建立设备台账A.设备台账内设备均需建立相应的设备修理保养情况记录卡，这些表为履历形式，将跟踪设备至报废。B.利用信息平台建设，逐步将设备和各项管理工作过渡到公司的宏观调控和监管。C.接受公司综合性的督查，引导或强制纠正设备管理中发生的错误，对新问题工程部专案协助解决。D.工程部建立内部例会制度，创造学习、讨论、督促、建议的平台，便于各项工作均朝良性方向发展。（4）建立完善的质量记录体系A.任何工作做到有据可查。B.以工作记录考评员工的工作能力、工作绩效。C.发挥零配件供应、技术后援支持体系强大功能。D.适度贮备零配件，软件备份二份以上，确立先换后修原则，并以此作备件数量的依据，以确保各设备系统长期可靠运行。C.完善合格供应商供货渠道。前期介入时将考虑特定设备零部件的供应商事项。（5）技术资料的管理A.对于技术资料管理，遵守“二级制”模式。公司资料部门掌握所有的一手资料，工程部对于需要的技术资料以复印件（或原有两套则可留一套）存档于工程部资料柜中，这将有效防止因失误及人员流动使资料遗失。B.工程部资料柜钥匙管理，纳入管理处钥匙管理体系中。（6）有关设备类钥匙的管理A.定义设备类钥匙：所有设备功能钥匙，及其门柜、门房钥匙。B.设备类钥匙均统一存放在工程部专用钥匙箱。C.设立与隆盛路农贸市场相适应的钥匙掌管制度，对内方便工作，对外防范破坏及恐怖行为。（7）技术工种的管理对技术工种进行岗位兼职，一岗多能，既提高工作效率和应急处理能力，又作到人力资源的合理配制。2.设施、设备的维护管理隆盛路农贸市场公共设施、机电设备的维护及管理采用金地成熟的管理模式。（1）设备的日常运行和维护由工程部负责，消防中心、公共停车场由保安部负责，其余功能性设施、设备由工程部负责日常的运行管理，并严格遵守各项制度和规程。（2）设施、设备的维护保养分为日常保养、定期维护保养和分级维护保养，设备设施的日常保养由使用单位和责任单位负责实施，设备定期保养和分级保养则由工程部负责。并根据有关设施、设备的管理规定开展工作并作好详细记录。（3）建立完善的设施、设备编码和标示方案。根据秀嘉农贸市场的图纸资料制定设备编码规则和设备总览表，并设立设备管理人和设备管理责任人。（4）对设施、设备及有关场所、通道及标贴明显处将导入CI视觉标示系统，充分显示规范化管理模式。（5）利用公司推进的信息平台建设，逐步将设备和各项管理工作过渡到智能高效，以工程部核心辐射所有设施、设备等的工程管理工作中去，接受有关职能管理部门的调控和监督。（6）工程部组织召开工程例会，并形成制度，创造学习、讨论、建议、纠正的平台，使各项工作不断形成良好的氛围。（7）建立牢固的质量记录体系。根据工程部内部管理有关制度，设施、设备的各项管理规定和设施、设备的作业指导书要求，认真细致地做好各种记录，任何工作均做到有据可查，有制度可依。（8）发挥零配件的供应商体系对技术的有效支持，确保设备长期可靠安全运行。3.增收节支，不断提高管理水平(1)、 增收节支措施A.经常对员工进行艰苦奋斗，励行节约，勤俭办企业教育，增强节约意识，在管理中，自觉地从一滴水，一度电做起，努力降低维修维护成本。B.努力学习业务技术，不断提高专业素质，提高维修技术服务水平。C.加强成本控制，原材料控制，在确保服务质量的前提下，引进现代化的设备和手段，减少人力投入，减少人员开支。D.加强各类消耗品的管理和控制，做到计划采购、专人保管、合理领用。E.秀嘉农贸市场内外路灯、停车场照明采取控光措施，节约用电，减少公用电费支出。(2)、 提高公共设施，机电设备管理水平的新设想。A.提高工程部主要技术人员的素质，加强工程部工作的领导。B.配备先进的维修工具和管理设备，实现管理微机化。C.继续完善配件的供应商体系。D.配备用于高空作业的液压升降台。E.加强公司技术职能管理作用，发挥公司的技术优势，加大技术和管理的督导作用。F.维修服务、公共设施、机电设备的管理参照国优的标准进行运作。G.建立激励机制，每季度、年度评选优秀员工，并给予精神和物质奖励，提高员工的积极性。H.实行公司、管理处工程例会制度，及时沟通解决工程中的技术难题。I.成立训练有素的专业技术应急小组，以处理紧急情况下的设备故障。4.机电设备维修计划项目方式方案标准及实施效果检查周期内容变压器日常维护每天监控温度和电磁噪声达到绝缘要求、设备运行正常定期维护半年清洁绝缘子和器身、检测高压对地、高压对低压以及低压对地数据。（停电）高压开关柜日常维护每日柜体清洁高压断路器工作正常，接地刀正常每周检查接地线定期维护1年维护断路器和接地刀低压配电柜日常维护每日检查母排接线和空气开关温度及动作状态使用正常，安全无故障定期维护半年更换配件，清洁柜体无功补偿柜日常维护每周调整功率因数，清洁柜体功率因数能达到0.98以上定期维护半年测试功率因数和更换配件给排水管日常维护每周及时维修和补漏畅通无滴漏定期维护1年检修阀门和管道、刷漆共用天线日常维护每天及时维修使用正常、信号清晰定期维护半年检测信号输出空调日常维护每月过滤网清洗、维修空调运行正常、达到温度设定要求。定期维护每季度加制冷液和检修电路消防加压泵日常维护每周点动一次、检查水封和电动轴以及满载电流起动正常、无故障定期维护半年更换水封及轴承5.房屋本体及公共设施维修保养计划和实施项目方式方案标准及实施效果检查周期内容外墙面日常维修每月维修破损、清洗污迹无损坏、无污迹定期保养1年清洗定期保养1年修补定期保养3年翻新沟渠、池地下排水道日常维修每月及时维修、（清理）破损和堵塞畅通、无损坏定期保养半年清理淤泥、修理