从保定房契看不动产交易价格.doc

最新【精品】范文 参考文献 专业论文从保定房契看不动产交易价格从保定房契看不动产交易价格 摘 要：依据河北保定房契，对近代房屋买卖价格的真实性进行分析，作者认为，房屋交易制度保证了契约记载房屋价格的真实性，也就是说官府的“法律”和民间的“习惯法”一起佐证了房屋价格的真实性。 关键词：保定；房契；不动产交易；价格 中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2014）05-0080-02 杜恂诚先生在其论文中就上海道契中所反映的房价提出了质疑，认为上海房契在交易过程中，中人与买主私下串通，少报契价，目的是少交契税。这种现象在清代末期以牙行为不动产交易机构的过程中，一度比较盛行，确实出现了少报房价的现象。 一、虚报房价的可能性 房屋交易价格的虚报，主要来自于买主，因为买主承担着中人费用、契税、印花税、契纸费、注册费、教育附加等还得支付勘测费。这些费用占总交易的比例通常为15%左右。以民国三十四年曹凤山卖房契为例说明。 从下表来看，在所有的税费中，分两种，一种是不变费用，即每笔交易的费用是规定的，不随交易额的大小而发生变化，是手续费和契纸工本费，分别是1 500元和200元。另一种是可变费用，即税率是固定的，但税额是根据买价发生变化的。总体而言，一笔房屋交易各种税费支出占卖价的15%左右，税负是相当沉重的。税负的沉重和制度的不健全，为虚报房价提供了可能。 二、契约房价真实性分析 清政府对牙行的管理比较松散，没有在管辖地域上做出严格划定，保定城内的所有牙行可以在任意地方对不动产交易进行管理。为了增加收益，牙行之间互相竞争，牙人个人中饱私囊，增加自己收入。这种现象是有的，但毕竟是少数。并不能因此否定契约价格的真实性。 一从交易程序来看。草契由卖契人填写，卖契人不识字时，由经手承办人或代笔人填写，详细写出卖契人姓名、来源（祖遗、自置）、坐落、房间类型、朝向、间数、面积及附属物（包括树、井、厕所、连枷、石磨等）、中人姓名、交易单位、交易价格。卖契人不会主动或者随意少写交易价格，以便给买主讨价还价寻找机会和可能，从而引起事后纠纷。 二是从汇编看，保定不动产交易契约中，没有“绝卖”或“杜卖”字样，仅有“永为业”。虚报房价对买主是受益的，但对卖主和中人来说并不一定是受益的。从保定一份推让契约看，卖契人先后经过四次推契找价。就卖主来说，他每次找契要以上次契约价格为基础进行找价。如果契约价格是虚报的，找价就失去依据。卖主找价过高，买主不会同意；若找价过低，卖主还是没有达到心理预期。每次找价，原中人都要受邀请并参与找价，原中人不可能记住所有虚报契约价格进行撮合。中人所得“中介费”是官方认可的，保定通常为“买六卖三”，这个费用数字较小，不占很大比重。从事例推断，不具有可行性。但不排除亲戚、朋友以较低价格进行交易行为。 三是从制度上来看。在清代，保定房契交易既有官府牙行，还有中人、保甲、经手代办人、族长等。从这点看，交易不仅仅是卖方、买房和中人三方，还有其他监证人的参与。因此，在中人与新业主私下勾结，中饱私囊，其他参与人如何监证这个交易，是不是成为摆设呢？从身份和影响看，保甲、族长的影响和话语权要比中人大，尽管中人负责这笔交易的完成，但是还要兼顾保甲和族长的影响。 进入民国以后，保定城市由城关分局管理不动产交易。买主手持草契赴县办理契税时，县级管理机构要对草契内容进行处理，有两种情况，第一种为“原抄”。在汇编中，大多数契约上有“原抄”或“房间数自报“字样，即按照草契内容填写官契和契税；另一种情况为重新丈量和勘测。在一些契约上标有“丈量后重新填写”、“房间数有变动，数后再填写”，说明官府在办理红契时，不仅仅在于收缴契税，还在关注契约内容的真实性和产权交易的合法性。按照逻辑推理，一个地方的建筑风格、房间面积大小通常是差不多的。如当代的房屋计算面积，一居室、两居室、三居室面积，在人们的心目中有一个比较一致的概念认识，一居室通常为10平米左右，两居室为30-80平米，三居室为80-120平米。后来随着建筑面积的扩大，人们的认识也在变化。因此，契约中的房间数，在县府办理官契时，通常会对房间数、面积和交易价格进行核实的，不会没原则去办理的，因为县府会为增加契税收入而对房契交易价格进行核对的。 20世纪30年代，保定不动产买卖见证制度更加庞大，有公证人1人，城关田房中人2-3人，城关田房调查员1-3人，均为钤盖红印，这说明以上人员均为官府指定，为官办人员。在30年代还成立了不动产资产价格核准委员会，对每笔交易按照市场价格进行核准，按照核准价收缴契税。 因此，不管是从制度方面，还是逻辑推理方面看，房契价格是可信的。如在古代中国实行的盐业专卖制度，私盐泛滥很严重，但私盐的贩运永远没有超过专卖盐业的数量和盐税。直隶契税数量的减少与自然灾害、战争纷乱所造成的生产力破坏严重，经济下滑，田房交易数量下降有关系，并不能把主要原因归于虚报房价。 参看文献： 1 邓亦兵.清代前期京城房产交易J.中国社会经济史研究，2012，（3）. 2 宋美云.近代天津会馆房地契约与诉讼习惯研究J.史学月刊，2007，（2）. 3 谢全发.中国近代扬州民间契约传统与变迁以房契为例J.贵州民族学院学报：社会科学版，2006，（3）. 4 刘秋根.保定房契档案汇编（南京国民政府时期四）M.石家庄：河北人民出版社，2012：34. 责任编辑 李 可-最新【精品】范文