房地产财务分析报告模板_1.docx

房地产财务分析报告模板房地产财务分析报告模板深圳市xx开发置业xxx项目自XX年4月开场筹备在集团的大力支持下实业公司正确领导和决策下置业公司全体员工、各个相关部门克制了人员相对缺乏、时间要求紧、房地产市场宏观调控等多方面不利因素的影响积极配合和坚决执行实业公司整体发展战略齐心协力众志一心扎实工作实现了“三当即当年开工当年销售、当年售罄的骄人成绩同时也为南山房地产商业品牌的创立做出了本人应有的奉献一、xxx项目财务基本数据：截至XX年年年末项目总共实现销售资金回流6.6亿元银行按揭签约放款率达100%建设投入期最大现金流3.17亿元估计本项目最终实现销售净利润1.25亿元实现项目投资回报率达20.7%圆满地完成了xx集团和实业公司下达的各项工作考核指标二、财务控制管理与财务指标分析(一)在实业公司的监管下财务工作实现了几个突破1)监督与服务XX年年初实业公司实行项目公司目的成本管理监督考核因而公司要求内部财务管理监督水平需要不断地提升外部税务机关及银行对房地产企业的重点监察、税收政策调整、国家金融政策的宏观调控也相应增加了我们的工作难度在这不平凡的三年里置业公司财务部克制了由于财务专业人员严重短缺、付款审批流程等因素引起的工作量大、事务集中、办理日常财务事务距离远、时间长等多方面困难在公司各级领导的鼎力支持和关心下使得财务部在职能管理上积累了一些经历并向前迈出了一大步坚决做好财务审核、监督和服务等各项工作2)合作银行的选择在与银行商谈按揭合作条件的经过中财务部分析了以前开发项目的一些经历和教训对项目销售后的资金安全及时回流和开发商承当的连带担保责任以及为配合销售严密相连的系列增值服务等多方面进行了认真细致的研究经过反复详细地、探索性地调查讨论和推敲比拟并屡次与多家内外资银行领导的会谈协商结合实业公司对香蜜湖项目资金运用等方面的详细要求寻找合适我们项目的合作伙伴终于在预定时间内与各合作银行(中行、招行、深发展)达成一致地针对香蜜湖项目的多项最优惠的政策从最初的只能凭合同抵押回执到最终业主按揭合同签定后凭预售买卖合同的复印件即放款使得我项目巨额现金回流时间至少提早了两个月开盘销售一周内回流资金近1亿元最大限度地把控住银行的放款节拍也使得公司有充足的自由资金运用这样的操作方式也确保了资金回流的安全及时同时也保证了后续合同备案和抵押等工作的及时顺畅(二)在连带担保责任方面我们实现了目前深圳银行业所能给予房地产开发商的最优惠条件：连带担保到办好楼花抵押登记为止最早免除开发商担保责任较房产证办好并抵押给银行的一般条件至少提早了一年半的时间同时也免除了数千万相关担保保证金的巨额支出(三)合作增值服务我部与具有多年房地产行业经历的银行达成协议共同举办浩大的开盘仪式、各类高尚的业主联谊活动支持网点销售宣传、行内网络及刊物宣传、定期发布楼盘信息、共同开发社区智能卡等一系列增值服务为保证良好的销售态势创造了机遇(四)为工程、销售部门提供最优秀的服务项目销售准备及开展期间营销部与财务部的工作被推向了最前沿财务部在销售的重要期间扮演着监督管理和服务的角色1)研究编制销售日报小软件及时获得销售新信息发现并解决问题在未能使用销售软件的情况下部门员工做了艰辛的努力齐力研究并编制和逐步完善了（销售情况日报表）以弥补因销售信息缺乏和滞后给财务工作带来的种种难题及时与销售部门的销售日报表进行核对并对销售计划完成情况、销售政策执行、未收款原因进行分析以此来判定分析银行、财务及销售等各个单位部门的衔接情况发现工作中的问题加强内部控制提出有关措施及时改良2)我部与深银联及合作银行联络安装了固定和移动两种pos刷卡机极大的方便了业主交纳定金和首期款并协议由银行承当深银联刷卡手续费进而降低了财务费用经过上级实业公司和我司各部门的不断努力原计划项目最大现金流3.61亿元实际最大现金流为3.17亿元节约投入资金4400万元(五)编制工程付款台帐建立部门间审核方式在项目成立伊始每笔工程付款在财务部都要经过2次记录一次是金蝶财务系统入账另外一次是“工程台帐由于金蝶财务系统近年连续升级和更换账套所以对每项合同整个的付款情况在需要查询时要经过账套的转换比拟耽搁时间工程台帐的建立无疑是节约查询时间的很好办法并且能一目了然地反响该类和该项合同名称、合同金额、结算金额、付款逐次逐笔时间、凭证号码、累计付款额、发票开具情况、剩余款项、能否已经缴纳印花税等细节另外我们根据工程台帐与工程部门预算人员进行不定期核对每项合同的付款等情况确保双方审核、记录正确保证工程款项的支付无误(六)加强与税务等政府部门沟通积极推进土地增值税清算两年来置业公司财务部积极研究学习国家新的财政税务政策加强了与税务部门等的沟通往来努力寻找应对方案为确保税务工作的顺利进行做着准备在初始的会计核算中我们没有注意到开发成本科目下设置的“开发间接费用的重要性其实直接组织、管理开发项目发生的费用包括工资、职工福利费、折旧、办公费、水电、劳保等都能够在此科目下列示而开发间接费用作为房地产开发成本的基本一项根据税法的规定在计算房地产企业土地增值税时有加计20%的扣除仅这一点就使得置业公司的土地增值税应纳税额减少近10万元三、存在的问题和解决的办法：xx项目走过热火朝天的建设和销售阶段回首过往我们发现工作当中有很多的缺乏有的缺乏在发生前就得到了上级领导的及时纠正有的则是在探索中暴露出来甚至影响到工作的这些缺乏都会使得我们的工作多走弯路甚至产生财务风险