房屋买卖合同无效的情形及法律后果.docx

房屋买卖合同无效的情形及法律后果房屋买卖合同无效的情形及法律后果房屋买卖合同无效的情形及法律后果房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。在现实的司法工作中，因房屋买卖合同效力认定而引发的纠纷日益增加。对怎样解决这些纠纷，法律规定并不统一且有予盾之处，下面与大家一起讨论房屋买卖合同的无效情形及法律后果。一、房屋买卖合同无效的情形。除了适用我国（民法通则）、（合同法）等一般法规定的合同无效的情形外，根据我国（城市房地产管理法）、（土地管理法）、（婚姻法）、（物权法）最高人民法院相关司法解释、建设部相关规定等法律法规的规定，下列几种情形可以导致房屋买卖合同的无效：一房屋与土地分开转让的。建设部公布施行的（城市房屋产权产籍管理暂行办法）第三条规定：“城市房屋的产权与房屋占用土地的使用权实行权利人一致的原则，除法律法规另有规定的外，不得分离（城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例）第二十四条规定：“土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外我国（城市房地产管理法）第四十二条规定：“房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。这是由于房屋是建筑在土地上的，为土地的固定附着物，二者之间具有不可分离性，否则，极易引起损失或导致纠纷。因而，房屋的所有权通过买卖合同转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。假如出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，则该类买卖合同应当是无效的。二侵犯优先购买权的。房屋所有人在转让涉及到共有或出租的房屋时，在同等条件下，其他共有权人或承租人有优先购买权。我国（民法通则）第七十八条第二款规定：“按份共有财产的每个共有人有权将本人的份额分出或者转让，但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。最高人民法院（关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见）试行第一百一十八条规定：“出租人出卖出租房屋，应提早三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权，出租人未按此规定出卖房屋的，承租人能够请求人民法院宣告该房屋买卖无效。（合同法）第二百三十条条也有相应规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。这就是讲，所转让的房屋的产权为数人共有或已对外出租的，必须征求共有人或承租人的能否行使优先购买权。未获得其他共有人或承租人的同意，擅自出卖房屋的，其买卖行为一般应为无效。三因欺诈而转让商品房的。根据最高人民法院（关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释）第十条规定：买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法获得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。四商品房预售违法的。我国（房地产管理法）第四十五条规定，商品房预售应当符合下列条件：已交付全部土地使用权出让金，获得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金到达工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和完工交付日期；向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，获得商品房预售许可证实。如不符上述条件，买受人可请求法院或仲裁机构宣告该买卖无效。五在商品房转让经过中，涉及到土地使用权转让违法的。根据我国（城市房地产管理法）第三十八条、三十九条、第四十条的相关规定，下面合同应为无效：以出让方式获得土地使用权的，没有根据出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并获得土地使用权证书；根据出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，没有完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，没有构成工业用地或者其他建设用地条件；转让房地产时房屋已经建成的，没有房屋所有权证书；以划拨方式获得土地使用权的，转让房地产时，应当根据国务院规定，报有批准权的人民政府审批而没有报批或不予批准的；有批准权的人民政府准予转让的，应没有办理土地使用权出让手续并按照国家有关规定缴纳土地使用权出让金的。六其他的法律法规的强迫性规定禁止转让的。如司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；依法收回土地使用权的；权属有争议的等。二、房屋买卖效力认定中的一些特殊情形。对这些特殊情形，应详细分析而不宜一概以为无效。一房屋买卖未采用书面形式。根据我国（城市房地产管理法）第四十一条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权获得的方式。（合同法）第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。房到买卖合同的签订应当采用书面形式。但我国也（合同法）第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。由此可见，房屋买卖合同即便未采用书面形式，也并不必然导致合同无效。如买卖双方均实际履行了主要义务，买受人已交付了房款，并实际使用和占有了房屋，又没有其他违法行为，只是该买卖合同没有书面形式的，应以为买卖关系有效。但为了过户的需要，应补签书面的房屋买卖合同，买方可要求卖方协助办理产权过户手续。如双方未履行口头合同的主要义务且并不能就此达成一致，则该合同应认定为无效的合同。二卖方转让没有所有权证书的房屋买卖合同。对没有所有权证的房屋，我国（城市房地产管理法）第三十八规定不得转让。但从该条立法目的上看，其规定应当是属于行政管理性的，违背这一规定，仅是产生房屋转让不能及时颁证或不能如期过户的结果。我国（合同法）第一百三十一条规定，“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，按照其规定。可见，只要标的物合法且有权处分，对于标的物能否有相关证照，合同法并无十分要求。此外，根据最高人民法院（关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释）第十八条、第十九条的规定可以以推导出：房屋买卖合同签订时，尽管该房屋尚未办理所有权登记，合同也有效。对此应理解为：房地产权利人没有现实房屋的产权证而不能办理房屋转让经过中涉及到的登记过户手续，但不应据此以为预购房买卖合同必然无效。如双方在签订协议时对房屋权属证书尚未领取的状况是明知的，且当条件或期限成就时就能够办理过户手续，产权亦无其他争议或购买的房屋已交付原告入住时，一般应认定为有效。如卖方隐瞒无证的事实或因存在屋建造存在违法行为且已被有关机关确定，根本不能获得所有权证的，则此类合同应为无效。三没有办理过户手续而引起发一方反悔的。990年2月17日最高人民法院（关于私房买卖的成立一般应以产权转移登记为准的复函）强调：“签订房屋买卖协议以后，提出解除买卖协议，未办理产权转移登记手续，应以为该民事法律行为依法尚未成立。一方翻悔是允许的。992年7月9日最高人民法院（关于*与*房屋买卖能否有效问题的复函）答复：“房屋买卖系要式法律行为，农村的房屋买卖也应具备双方订有书面契约、中人证实、按约定交付房款以及管理房屋的要件；要求办理契税或过户手续的地方，还应依法办理该项手续后，方能认定买卖有效。与此不同：2003年最高人民法院（关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释）第六条明确规定：“当事人以商品房预售合同未根据法律、行政法规规定办理登记备案手续为由请求确认合同无效的，不予支持。我国（物权法）第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。高人民法院在（关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释一）第九条中规定：“按照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，假如原告请求被告交付该讼争房屋，则人民法院应当责令被告继续履行其合同，并责令被告协助原告办理房屋过户手续。由此可见，房屋买卖合同能否进行登记已在法律上确认不是生效条件，仅是未办理有关手续之前，不具有将合同指向标的房产权属变更的效力。本质上讲，这涉及到的债权行为和物权行为二元划分的理论，只要双方签订的不动产转移合同债权行为依法有效，当事人双方就应按合同约定和法律规定办理不动产登记物权行为手续。因合同一方原因未办理过