房地产项目投资成本分析.docx

房地产项目投资成本分析房地产项目投资成本分析房产项目投资所包含成本的内容繁多可谓扑朔迷离，在目前房产开发形势较为严峻的情况下，控制好房产项目投资成本就更为重要了。一、房产项目投资成本组成以江苏省某地毛胚住宅商品房项目为例，其房产项目投资成本主要有下面部分组成：(一)土地费用从2001年开场，国内土地获取主要是通过“招、拍、挂形式，基本为熟地转让，即政府已完成“七通一平。故土地费用一般是指土地出让金和相关土地契税，已不含相关动迁费用。(二)独立费1建设单位管理费会员工资、奖金、津贴、四金、现金、通讯、车贴、房贴、相关福利等费用，以及会议、培训、招聘、教育、房租、水电、咨询等费用。2办公及生活用具的置费。3工程监理费。4建设场地完工清理费5施工图编制费(三)勘测、设计费1勘测费：含初勘和净堪费用。2设计费：含方案设计费、土建和安装扩初及施工图设计费、景观设计费、地下民防设计费、售楼处、会所、样板房装修设计费，相关设计咨询等。(四)政府规费含市政公用基础设施配套费、教育附加费、建设垃圾费、散装水泥、专项资金预收款、防空地下室易地建设费、墙体改革发展基金、拔地订桩费测量费、质监费、寄存档案费、白蚁防治费、招投标管理费、综合服务费、施工图设计审图费、消防设施建设费审图费、预测面积费和实测面积费、房价定费、预售许可证费、卫生防疫审核费、环保测试费、规划检测费、施工验收费、测绘费、房产交易费、房产初始登记费、入住许可正费，“二书一征费、常年垃圾清理费、住宅门牌费、排污配套费、污水外排费、维修基金费。(五)房屋建安工程费1基工程费：含检测费2土建和安装工程含地下、地上主体构造、会所、配电房、水泵房、管理用房、门卫房、围墙、大门等。3交通标志和标识4会所装修5甲供料一般含外墙面砖或涂料、外墙保温、防水和保温、屋面纺水和保温、屋下、铝合金门窗、电梯、石材、地下室防水、进户防盗门、防火门、民防门等。(六)小区公共设施费含道路、雨水管和污水管、供水、供电、燃气、照明、景观、通风、技防智能化、有线和网络、消防等。(七)销售费用含销售代理、策划楼书、广告、业主联谊等。(八)财务费用含贷款利息、税金营业税、调节税、印花税等、税务(九)不可预见费二、房产项目投资的成本控制(一)土地获得前在获取房产项目土地前，要预侧土地获取价格=周边同类楼盘销售价房产项目投资成本上述九项，除土地费用外合理的净利润。根据已知的容积率、建筑密度、总高度、退界、土地性质、绿化率等条件，来设定建筑面积、户室比、建筑形式，进而预测房产项目开发成本。(二)项目开工前控制1通过招标选择优秀的方案设计和建筑设计院，用足容积率，总建筑面积、总高度、退界、日照间距等，选择出众的外立面，房型和相关建材设备。2通过招标选择优秀的工程监理公司。3通过招标选择质优价廉的工程施工企业。4力争减免相关规费。(三)项目经过中的控制1合理控制工期十分是控制相关节点工期，如开工、+0.00、-0.00、销售开盘节点、构造封顶、主体构造完成、室外总体完成、项目综合验收、交房等。2合理控制质量通过基础验收、隐敝工程验收、构造封顶验收、主体构造验收至经过验收，将质量问题减少到最小和最少程度。进而减少整治、返工等方面的时间。3/43合理控制工程变更无论是设计变更，还是工程量增减都要严格控制和审核。4材料和设备的招标通过招标形式，对相关甲供料材料和设备进行货比三家，尽可能选择质优价廉的产品。5力争减免相关规费十分是预售时和综合验收时的相关规费。(四)项目完成后的控制十分是在工程结算、决算以及审计时，严格控制项目总费用，一般力争不突破项目原有的总预算，为今后项目成本预测创造新的参考根据。房产项目成本控制，是在项目进行中，根据实际情况如签约和各种工程合同变化，不断进行变更，以逐步接近和知足项目预算，使企业领导随时把握项目成本变化情况。房产项目投资成本的预测，是房产企业领导投资决策的根据。项目成本的前期控制，是房产企业领导贴近市场，及时调整的根据；项目成本的经过控制，是房产企业领导考核企业部门和员工的根据；项目成本的最终控制，是房产企业领导综合评价项目的根据。总之，房产项目投资成本的全经过控制的优劣，是衡量一个房产企业的成功标志。