房地产开发项目财务分析案例_2.docx

房地产开发项目财务分析案例当前位置：文档视界房地产开发项目财务分析案例房地产开发项目财务分析案例房地产开发项目财务分析实例一、项目大概情况该房地产投资项目位于某市高新技术开发区科技贸易园内，根据该市规划局关于该地块规划设计方案的批复，其规划设计要点如下：1、用地面积：12243平方米2、建筑密度：35%3、容积率(地上)：4.624、绿化率：25%5、人口密度：1085人/公顷6、规划用处：商住综合楼二、规划方案及主要技术经济指标根据规划设计要点的要求及对市场的调查与分析，拟在该地块上兴建一幢23层的商住综合楼宇。楼宇设两层地下停车库。裙楼共4层，12层为商业用处，34层以配套公建为主，包括社会文化活动中心、区级中心书店、业主委员会、物业管理办公室等。裙楼顶层作平台花园。塔楼2个，均为20层高，为住宅用处。本项目主要经济技术指标参见表6-1与表6-2。表6-1项目主要技术经济指标一表6-2项目技术经济指标二三、项目开发建设及经营的组织与施行计划1、有关工程计划的讲明项目总工期为36个月从2020年3月至2021年3月。当完成地下室第一层工程时，开展预售工作。2、项目施行进度计划项目施行进度计划见表6-3。四、项目各种财务数据的估算1、投资与成本费用估算1土地出让地价款包括两部分：土地使用权出让金根据该市国有土地使用权出让金标准，可计算出该地块的土地使用权出让金为4257万元。拆迁补偿安置费根据拆迁补偿协议，该地块拆迁补偿费为8075万元。当前位置：文档视界房地产开发项目财务分析案例房地产开发项目财务分析案例当前位置：文档视界房地产开发项目财务分析案例房地产开发项目财务分析案例表6-7开发期税费估算表单位：万元6不可预见费取以上14项之和的3%。则不可预见费为：12332+903.425+11067+687.24×3%=748.89(万元)开发成本小计：28110.384万元。2、开发费用估算1管理费用取以上14项之和的3%。则管理费用为：748.89(万元)2销售费用销售费用主要包括：广告宣传及市场推广费，占销售收入的2%；销售代理费，占销售收入的2%；其他销售费用，占销售收入的1%。合计为2606.34万元。销售收入详见表6-9。3财务费用指建设期借款利息。第1年借款9000万元，贷款利率为6.5%，每年等本归还，要求从建设期第2年起2年内还清。建设期借款利息计算如下：第1年应计利息：(0+9000÷2)×6.5%=292.5万元第2年应计利息：(11292.5+0÷2)×6.5%=734.0125万元第3年应计利息：(5646.04+0÷2)×6.5%=366.9928万元则财务费用为上述合计：1393.5053万元。详见表6-14贷款还本付息表。开发费用小计：4748.7353万元。总成本费用合计：32859.1193万元(35965.37)3、投资与总成本费用估算汇总表详见表6-8。表6-8投资与总成本费用估算汇总表单位：万元