房地产工程施工项目管理流程.docx

房地产工程施工项目管理流程一、前言易建科技凭借本身深厚的行业背景与丰富的施行经历，在充分研究房地产行业的管理形式与特点基础上，提出针对房地产行业项目全经过管理的整体解决方案，借此帮助房地产企业解决高速增长中面临的项目管理瓶颈，促进企业实现从传统项目管理向当代项目管理的转变。解决方案的特点优势从宏观的角度管理项目施行经过，实现投资、进度、资源、成本、质量等的综合管理。涵盖项目生命周期的全经过项目管理，从项目可行性研究、项目前期、设计规划、投资管理、项目施工到项目验收的全经过管理。以市场关系管理的思想管理项目全经过，从市场与客户的需求分析出发，以实现客户价值为目的，管理项目全经过的价值活动。基于互联网建立全天候的项目管理平台，使信息的沟通与沟通愈加快速方便。为项目决策人随时提供多方位的价值评估和分析,高效解决高层领导最关心的宏观总体问题二、解决方案构成体系1、项目前期阶段管理1.1、投资时机研究投资时机研究的核心是通过市场调研与市场信息分析，发现最佳的投资时机，详细功能包括：市场调研竞争地位调研开发土地调研市场环境调研市场特点调研消费者调研促销情况调研地产信息调研专案调查调研市场分析以往楼盘销售信息分析客户分析以往楼盘业主反应分析促销情况分析地产信息分析1.2、项目策划管理在对市场信息进行充分调研与分析的基础上，将项目的投资方案转换成为定义明确、系统明晰、目的详细的项目策划，实现策划经过的规范化、科学化，策划内容的全面化、综合化，策划成果的分享化、知识化。详细的功能包括：策划经过管理根据企业的实际业务流程，科学地规范项目策划阶段的各项工作，提供策划经过的计划编制模板。策划内容管理项目的策划内容既有总体的策划也有局部的策划，包括：项目构思策划项目施行策划编制项目策划报告与项目建议书根据项目策划的详细内容，根据企业自定义的策划报告模板与项目建议书模板，高效生成项目详细的策划报告与项目建议书。1.3、项目可行性研究项目可行性研究是项目前期工作的重点与核心，系统将从流程、内容、方法等多方面保证可行性研究的规范性、科学性与充分性。详细功能包括：方案设计与优选管理根据项目的策划报告与项目建议书，编制项目的多个可选方案，通过可选方案的分析比拟，从中选择和推荐最优方案。详细功能包括：编制可选方案可选方案的比拟分析选择推荐最优方案经济分析与评价采用先进科学的经济评价工具对推荐方案的各类经济指标进行评估，进而为项目的投资决策提供高效支持，经济评估内容主要有财务评估与不确定性分析，详细功能包括：财务评估不确定性分析编制可行性研究报告根据有关规定建立规范的项目可行性研究报告模板，并能够根据企业与项目的实际情况对模板进行管理。开发项目用地的现场调查及拆迁安置市场分析和建设规模确实定规划设计影响和环境保护资源供应环境影响和环境保护项目开发组织机构、管理费用的研究开发建设计划项目经济及社会效益分析结论及建议可行性研究报告评审根据科学规范的评审流程与内容对可行性研究报告进行评审，详细评估内容包括：建设必要性评估方案评估建设生产条件评估项目效益评估项目投资决策1.4、项目立项管理对项目立项的流程根据不同的建设项目类型进行规范化管理，并提供相应的工作计划模板。同时对各类关键性的政府批文与许可证进行统一管理。2、项目施行阶段管理2.1、项目施行阶段的PDCA循环在项目的施行阶段，采用PDCAPlan计划Do执行Check检查Action处理循环，通过在项目组织的各层次中应用PDCA概念来保持持续改良管理经过的能力。PDCA循环主要由下面经过构成：计划Plan执行Do检查Check处理Action2.2、工程招标管理根据国家、地区及行业主管部门的工程招标程序和规定，对工程招标经过进行全面管理。并可帮助企业建立招投标信息沟通平台，统一管理项目的设计、施工、监理、材料采购等招标工作，进而使项目的招投标愈加高效与科学。详细功能包括：招标信息发布管理招标文件编制管理投标单位报名管理投标单位资质审查管理招标文件发送管理施工图预算及项目的底价格确定针对施工与监理招标投标文件管理开标、截标管理方案评审管理中标单位确定中标合同管理2.3、项目设计管理限额设计管理设计内容管理制定限额指标概算管理限额控制设计变更管理通过挂接行业、地区与企业定额实现资源的准确分析与计算，在此基础上进行资源计划的编制、优化与追踪管理。设计经过管理提供项目设计经过的全面综合管理，详细功能包括：设计目的管理设计进度管理设计质量管理设计成本管理设计文档管理设计审核提供全面的设计审核管理功能，以保障项目的设计成果符合策划阶段确定的项目整体构思与目的体系，详细功能包括：设计评审管理设计变更管理2.4、项目施工管理项目范围管理通过范围管理，明确项目施工阶段管理的目的与边界，主要包括：建立项目目的体系建立项目分解构造建立项目编码体系项目合同管理根据（建设工程施工合同范本）、（FIDIC土木工程施工合同范本）等要求全面管理工程项目的各类合同。详细功能包括：合同编制合同信息管理合同文档管理合同事务管理合同变更索赔管理合同费用管理合同自动跟踪与预警合同履约分析项目投资管理投资管理是房地产项目施行管理的重点与核心，系统提供了全经过的投资管理与控制功能，详细功能包括：工程四算比照分析投资计划管理资金筹措管理资金使用管理投资经过检测投资综合统计分析项目进度管理根据项目实际情况，建立项目业主管理总承包管理分包管理施行层管理的完好分级计划体系，施工单位和监理单位根据总体控制计划编制详细的施行性计划。详细功能包括：进度计划编制进度计划的优化进度追踪管理进度统计与分析项目资源管理主要实现对甲供材料与设备的全面管理，同时能够与易建供给链管理系统SCM结合，实现对材料设备的计划、采购、库存、使用等的全经过管理，详细功能包括：材料需求计划管理材料采购管理材料库存管理材料使用统计与分析项目质量管理以ISO9000质量标准和国家行业的质量规范为基础进行全面的质量管理，详细功能包括：建立质量体系质量体系文件管理质量费用管理建立质量控制分解构造质量控制点管理质量事件记录项目信息管理对项目中的各类文档信息进行分级、分类归档管理，并可与知识管理系统严密结合。项目文档分类组织与查询国家行业规范及标准分类组织与查询项目组织协调对项目中的各类组织协调活动进行统一的管理，确保项目的正常稳定运作与目的的顺利实现。详细功能包括：工作会议管理会议纪要管理对外事务管理3、项目验收阶段管理3.1、项目验收流程管理根据企业的工程项目流程管理，合理的规划与管理验收阶段的各项工作，提供验收阶段的计划编制模版。3.2、项目验收内容管理分项工程验收管理专业工程验收管理完工综合验收管理验收记录统计与分析管理完工验收的各项证实管理3.3、项目完工移交管理项目设备设施移交管理工程技术档案移交管理完工资料移交管理3.4、项目保修维护管理对工程保修期内的各项保修与维护工作进行统一管理，并进行统计分析，以反映项目的工程质量。3.5、项目总决算管理编制并审定项目的总决算报告，并通过与项目的概预算进行比拟分析，确定项目决算能否到达总成本目的的要求。3.6、项目验收文档及资料管理对项目验收阶段涉及的各类国家与行业的工程验收标准规范、各类技术文档资料、各类完工验收资料等进行分类组织与管理，以方便用户查询。房地产工程项目管理系统房地产企业信息化建设不仅极大提高房地产企业的市场竞争力，而且大大减少人力，提高效率，加快信息处理速度，提高信息的准确性和可靠性。同时，房地产企业信息化能够通过辅助管理和辅助决策，准确及时地把握市场信息，进而获得更多商机。房地产企业信息化还能够提高企业对市场反响能力，提高决策的正确性和预见性，进而大大提企业的市场竞争力。所以，我国房地产企业怎样适应剧烈的国际市场竞争，采用信息化技术武装企业将是一条重要的途径。由于信息技术能够使房地产商开发的房屋功能得到改善，使传统的房地产经营管理方式得到改善。目前，从房地产的项目管理方面来讲，国外从项目的立项、设计、招投标、采购、施工、财务管理等方面采用的信息技术比拟普遍，所带来的效益很明显。据统计，由于信息技术的施行，能降低项目的成本约1015左右；在传统的物业销售和房地产经纪方面，发达国家已建成传统的物业销售数据库和网络系统，拥有一个统一的综合信息平台，用户通过网上能查到所需物业的具体资料，并通过网上完成物业经纪的所有手续，节省了房屋销售的成本和经纪费用。盟友万通公司采用科学的、先进的信息化手段，构建一个房地产的电子商务平台和目前流行的数字神经系统，实现全面的信息化管理，使房地产开发公司具备"管理创新、制度创新、业务创新"的能力，拉开房地产企业之间的距离，在本质上加强企业竞争优势，提升核心竞争力。主要模块包括：一、文件收发管理对房地产部门的收文、发文单据电子存储，使对外对内的文件往来内容、时间、收发单位等清楚明确，以备将来快速查找，从细微处把握工程管理，减少本身纰漏。二、工程综合信息管理当前位置：文档视界房地产工程施工项目管理流程房地产工程施工项目管理流程目前正式图纸往往不能及时送达，引发准备图和正式图不同，图纸历次版本变更等一系列问题。处理不好，就会给业主带来不必要损失。利用微机实现图纸管理电子化非常有必要。五、招标管理招标是业主选择工程项目施行单位的手段，招标给了业主优选承包商的时机，是项目成功施行非常关键的一环，但招标牵涉到合同编制资料难查、资审环节多导致招标时间长、费用高等一些问题，信息化具有数据充分分享、信息及时等优势，业主通过利用信息化辅助招标工作非常有必要。六、合同管理合同管理是企业在经济活动中保证企业利益的重要环节，应有条不紊、动态控制、把握全局。系统应采用目录树构造，层次分明，文档资料一目了然；分为编辑合同、分析合同、合同支付等逻辑模块；可生成多种报表供用户使用。当前位置：文档视界房地产工程施工项目管理流程房地产工程施工项目管理流程当前位置：文档视界房地产工程施工项目管理流程房地产工程施工项目管理流程当前位置：文档视界房地产工程施工项目管理流程房地产工程施工项目管理流程可行性报告项目策划也就是房地产开发项目的可行性研究。一、可行性研究的内容可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。可行性研究的主要内容有：(1)项目大概情况；(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置；(3)市场分析和建设规模确实定;(4)规划设计影响和环境保护;(5)资源供应；(6)环境影响和环境保护；(7)项目开发组织机构、管理费用的研究；(8)开发建设计划；(9)项目经济及社会效益分析;(10)结论及建议。二、可行性研究的工作阶段投资时机研究。该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资时机。投资时机研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠具体的分析。该阶段投资估算的准确度为±30%，研究费用一般占总投资的0.2%0.8%。假如时机研究以为可行的，就能够进行下一阶段的工作。初步可行性研究，亦称“预可行性研究。在时机研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。初步可行性研究阶段投资估算精度可达±20%,所需费用约占总投资的0.25%1.5%。具体可行性研究，即通常所讲的可行性研究。具体可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。这一阶段对建设投资估算的精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%3.0%，大型复杂的工程约占0.2%1.0%.