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房地产开发与经营重点整理(案例分析也包括在内)DOC房地产开发与经营重点整理(案例分析也包括在内)奚晴1.名房地产是指土地以及定着在土地上的建筑物和其他附属物的总称，以及由这些实物所衍生出的各种财产权利。P22名或选其他附属物是指为提高房地产的使用价值和功能而建造的附属物体，包括种植在土地上的花草、树木，人工建造的假山、抽水井，埋设在地下的管线、设施等附属物体。P13.选房地产权利一般包括所有权及其衍生的使用权、租赁权、抵押权、地役权、典当权等。P24.选房地产交易的本质是房地产权利的交易行为。P25.简房地产与不动产的关系P2概念：不动产是不能移动或者移动后会改变其原来性质、形状或失去原价值的物。不动产包括土地、地上改进物和地下矿产资源及其衍生的权利。地上改进物包括定着在土地之上的房屋、构筑物、其他附属物和树木。将不动产与房地产所包括的范围相比，不动产包括房地产、矿产、林产，而房地产是不动产的一个重要组成部分。6.简或选房地产的属性P341房地产位置的固定性2房地产使用的耐久性3房地产的异质性4土地供应的稀缺性5房地产投资与消费的双重性6房地产的互相影响性7房地产的易受限制性8房地产的难以变现性7.选或判特殊用处房地产飞机场、加油站、高尔夫球场、医院、学校P348.名房地产的内涵P5房地产是从事房地产投资、开发、运营、服务和管理活动的主体及其所进行的相关经济活动的有机结合。9.选或简或论房地产在国名经济中的定位和作用P61房地产业是国民经济的基础产业房地产业在国民经济生活中有重要影响，能较大程度制约其他产业和部门发展的产业。房地产是社会经济活动的基本要素和场所，是居民消费的载体。体如今房地产业是社会经济活动的基本物质前提，是国民经济发展的根本保证；房地产业是人口素质提高的和社会全面进步的基本条件；房地产业是城市经济发展和城市当代化的重要基础；房地产业是社会财富创造的重要源泉。2房地产业是国民经济的支柱产业房地产业在国民经济中生产发展速度较快，对整个经济起引导和推动作用的先导性产业。其具有较强的连锁效应，能诱导新产业崛起，对为其提供生产资料的各部门、所处地区的经济构造及其发展变化，有着广泛而深入的影响。10.名房地产开发与经营的含义P9是指房地产开发经营主体在国家的法律允许范围内，通过对土地、建材、基础设施、劳动力、信息等多种资源的优化组合利用，进行基础设施、房屋建设和土地开发，并对开发成果进行转移、运营、管理等一系列经济活动。11.简房地产经营的特点P10111房地产开发经营活动的复杂性本身体如今活动协调的复杂性，项目操作的复杂性2房地产开发经营的区域性空间3房地产开发经营活动长期性时间4房地产开发经营活动资金密集性生产要素5房地产开发经营活动高收益性和高风险性回报6房地产开发经营活动政策性政府12.简或选房地产开发与经营的介入者1政府2房地产开发主体3土地使用权人4投资主体5金融机构6建筑承包商7专业参谋8消费者房地产开发主体包括房地产开发企业和房地产开发个人又称为开发商或建设单位房地产开发主体介入并控制从策划到建造产品、销售、售后服务的全部经过，是项目的出资者、组织者、管理者和协调者选房地产开发企业分一、二、三、四级资质13.名房地产市场的概念P13广义的房地产市场是指经济主体之间进行房地产交易活动及其在活动中构成的经济关系和作用机制。14.名旧城更新改造教师补充是指在城市建成区一些区域内的建筑和基础设施进行功能和形象的再造，改变房屋陈旧、交通紧张、设施落后的相貌，实现土地利用节约化。名新区开发教师补充通过对城市郊区的农地或荒地的改造使之变成建设用地，并进行一系列的房屋、市政等公用设施方便的建造，使之成为新的城区。15.选或简房地产市场的分类教师补充按交易顺序一级土地使用权出让二级土地使用权转让以及新建商品房的租售三级存量房地产的交易16.简或论房地产市场的影响因素作业做过P14151内部因素时滞包括建造时滞和资讯时滞生产者和消费者的心理因素包括非理性的预期，追涨不追跌，以及投机心理等技术和理念的革新给房地产市场带来不小的冲击2外部因素政治制度基础影响因素国民经济重要影响因素政策法律措施用于反房地产经济周期，规范房地产市场秩序，确保房地产业为国民经济发展服务金融业发展状况对我国房地产市场的迅速发展和房地产价格水平的提升有重要作用通勤技术改变人们固有的物业区位概念，增加对不同位置物业的选择时机，促进不同地区的资本流动人文社会环境人们对住房的认识以及住房消费观念与消费形式发生宏大变化自然环境环境恶化，城市发展走向扩散，从市中心搬迁至郊区生活17.判或选P16存量指某一时点报告期初或期末全社会已占用和空置的物业总空间量，单位为建筑面积或套数空置量指某一时点报告期初或期末房屋存量中没有被占用的部分空置率指某一时点报告期初或期末房屋空置量占房屋存量的比例容积率指房屋的建筑面积与房屋的占地面积之比18.名房地产周期P19指房地产经济水平起伏波动、周期循环的现象，表现为房地产业在经济运行经过中交替出现扩张与收缩两大阶段、循环往复的复苏扩张收缩衰退四个环节。P2223本人理解记忆四个环节本人画图理解1复苏阶段AB2扩张阶段BC3收缩阶段CD4衰退阶段DE19.选房地产开发经营新程序总体上划分为土地储备开发、房地产二级开发两大阶段P29土地储备开发分为准备工作行政审批项目施行与交付三个阶段房地产二级开发分为投资决策、前期工作、项目管理、经营与物业四个阶段投资决策投资时机选择和投资分析决策P34前期工作土地使用权获取、专业评价与项目核准、规划设计报批、合作单位选择选择P35(规划设计报批最重要的工作是办理建设用地规划许可证建设工程规划许可证建筑工程施工许可证)项目管理建设施工阶段三控成本控制进度控制质量控制P37两管安全管理合同管理一协调全面的组织协调完工验收阶段经营与物业服务阶段房地产营销物业服务20.选投资行为的四项基本要素包括投资主体、投资客体、投资目的和投资方式P131了解21.简或选房地产投资的目的自用出租转售自营P13322.简房地产投资的任务P1341为投资者提供投资方向2为投资者提供运作方案建议3为投资者报批及合作提供根据4为投资者预测投资收益5为投资者描绘风险及提供避险方法23.简或论市场分析的内容P136房地产市场分析的内容主要是市场调查和市场预测1房地产投资环境的调查与预测2房地产市场状况的调查与预测各类物业的供求关系、空置率、成交量、需求量、市场吸纳能力和速度土地出让数量和用处的分布；已出让和计划出让土地面积、用处和可建建筑面积；单宗土地出让转让信息房地产商品的销售价格、租金和经营收入，地价、拆迁安置补偿成本、建造成本和其他成本费用，以及房地产经营经过中的税费等竞争性物业发展状况，用处、所处区县、位置、占地面积、容积率、建筑面积和估计开工建设日期规划建设中的主要房地产开发项目正在开发建设中的房地产项目已建成投入使用的主要竞争性项目各类房地产投资收益率和房地产开发利润率项目用地附近地区土地利用现状、总体规划和专业规划，包括市政设施发展规划、公共配套设施发展规划、大型公共建筑发展规划、重点商业区或工业开发区发展规划、土地利用规划等方面的情况。市场购买者对房地产商品功能的要求，购买者的职业、年龄、受教育程度、现寓居或工作地点的区位分布，投资购买和使用购买的比例等24.选或判区位条件分析P138对投资项目构成影响的区位条件包括所在地域政治、经济、人文、法律等社会因素，还包括该项目详细地点的自然特征，如地块宽度和深度、地貌、排水、土壤构成、基础设施等内容。25.选或判资金筹措分析P142资金筹措分析分为资金筹措计划和资金使用计划资金筹措计划分为权益融资和债务融资26.名财务分析P143房地产投资项目分析又叫财务评价。它指投资分析人员在房地产市场调查和预测、项目策划、投资、成本与费用估算、收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产项目的盈利能力、清偿能力和资金平衡情况所进行的分析，据此评价和判定投资项目在财务上的可行性。27.选不确定分析P1461)临界点分析盈亏平衡点2敏感性分析3风险性分析28.选或判房地产投资分析的运用领域P156一是项目可行性研究二是项目申请报告概念：可行性研究是指在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。29.简可行性研究报告的主要内容P1581项目大概情况主要包括项目背景、投资单位基本情况、编制根据、项目大概情况及主要经济技术指标等2市场分析主要包括投资环境分析、市场调查与供求关系分析、市场定位、营销策略等3项目建设条件主要包括项目选址分析、项目基地现状、建设条件分析地质、交通、周边环境等4建设方案比选主要包括规划设计的指导思想、规划方案、建筑方案、经济技术指标以及多方案的比选结果5节能评估主要包括节能措施介绍、项目建设的建筑、设备、工艺的能耗水安然平静其生产的用能产品的效率或耗能指标6物资供给主要包括建筑材料、设备和物料的需求量预测及供给保障方法7投资估算和资金筹措主要对投资额进行分析估算、编制总投资汇总表和年度投资计划、资金筹措方式与来源8财务评价包括基础数据估算、财务报表编制、财务分析指标计算分析等9不确定分析与风险分析包括对不确定因素进行敏感性分析和盈亏平衡分析，并对主要风险因素进行分析，提出风险应对策略。10结论与建议30.简或选或判土地使用类型与权能P219土地使用权可分为两类一类是土地所有人对本人拥有的土地所享有的使用权，称为所有权能的使用权，又称为所有人的使用权一类是非土地所有人对土地享有的权利，称为与所有权相分离的使用权，或叫非所有人的使用权土地使用权四项权能：占有、使用、收益和处分1)占有。指使用人对土地实行控制或支配的权利。2)使用。指对土地的利用和运用的权利3)收益。指使用人享有土地上利益的权利，即它是基于使用土地而获得的经济收入4)处分。指使用人根据法律和合同的规定转让土地使用权的权利31.名土地使用权出让的概念P220是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者想国家支付土地使用出让金的行为。判土地使用权出让金是指通过有偿有期限出让方式获得土地使用权的受让者，根据合同规定的期限，一次或分次提早支付的整个使用期间的地租。P22132.(简)土地出让的内涵P2211土地出让的主体。出让方是土地的所有者国家，土地使用权的受让方是中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人。由于国家是一个抽象主体，在详细行使出让权时，一般是由土地所在地政府作为详细代表。2)土地出让的客体。土地出让的客体是城镇国有土地，即城市、县城、建镇制、工矿区、开发区范围内属于全民所有的土地。城镇规划区内的集体土地，证为国有后方可出让。3土地出让的内容。土地出让是土地出让方将一定年限的国有土地使用权转让给受让方，受让方支付相应出让金的行为。受让方获得的是具有独立意义的土地使用权，具有占有、使用、收益和一定程度的处分权能，详细表现为对土地的使用权、转让权、出租权、抵押权等。33.简或选土地使用权的特点P2211出让方的唯一性。土地使用权出让，也称批租或土地一级市场，由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权2)出让权利的局限性。经出让获得土地使用权的单位和个人，对受让土地只要使用权，在使用期限内对土地拥有使用、占有、收益、处分权；土地使用权能够进入市场，能够进行转让、出租、抵押等经营活动，但地下埋藏物归国家所有。3)土地出让客体的单一性。土地出让客体必须是国有土地，集体土地未经征收不得出让4)出让主体的平等性。土地使用权出让是国家以土地所有者的身份与土地使用者之间关于权利义务的经济关系，具有平等、自愿、有偿、有期限的特点34.选或判土地使用权年限寓居用地70年商业、旅游、娱乐用地40年工业，教育、科学、文化卫生、体育用地50年科教文卫体工35.名或判土地出让方式与比拟P2222271招标出让是指市、县国土资源管理部门发布招标公告或者发出投标邀请书，邀请特定或者不特定的法人、自然人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。2)拍卖出让是指市、县国土资源管理部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。3挂牌出让是指市、县国土资源管理部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期截止时的出价结果或现场竞价结果确定土地使用者的行为。5)协议出让是指市、县国土资源管理部门以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者支付土地使用权出让金的行为。出让和转让的区别项目出让转让行为主体政府及土管部门境内外任何经济实体和个人法律关系法律关系不平等优益权平等在市场所处层次土地一级市场二级市场年限按合同规定合同年限已使用期限=剩余年限土地转移方式协议、招标、拍卖、挂牌出售、交换、赠与36.简或论城市规划与房地产开发的关系P243244从某种程度上讲，城市规划与房地产开发是城市建设的不同阶段，其共同的目的是为城市服务、创造良好的城市生活环境和生产环境，以知足人们需要。1城市规划对房地产开发起到管制作用2城市规划指导和促进房地产开发3城市规划设计是房地产成片开发的必经阶段和必要手段总之，房地产开发必须接受城市规划的统一管理，城市规划为房地产开发提供了指导，同时规划设计也是房地产谋求合理经济效益的必要手段。37.选或判P245248建设项目选址意见书1有效期为一年2需延长的，在期满前一个月内向市规划行政主管部门提出申请，延长期不超过6个月建设用地规划许可证1)有效期为6个月2期满前30内提出申请建设工程规划许可证建设单位和个人领取建设工程规划许可证后，因故在一年内不能动工的，应在期满前一个月内，向市行政主管部门办理延期手续。未办理延期手续，自行失效38.名房地产项目管理的概念P265房地产项目管理是指房地产开发企业对整个项目的开发建设经过中，通过计划、指挥、检查和调整等手段进行质量、进度、成本、合同和安全等方面的全面管理，并与社会各相关部门进行联络、协调、以实现项目的经济效益、社会效益和环境效益。39.简房地产开发项目质量的特点P2672681质量影响因素多2)质量波动大3)质量离散4质量隐蔽性强5完工检验局限性大40.(简或选)施工阶段质量控制手段1)旁站监督2)测量3)试验4)指令文件5)规定质量监控工作程序6)利用支付控制手段41.核心产品寓居、投资、教育、健康、娱乐、社交、医疗形式产品式样、颜色、风格、配套设施、地上下停车位延伸产品服务、物业42.(选或判)P2874P理论产品Product价格Price渠道Place促销Promotion43.简或选开发商选择自行租售的情况P2901大型房地产公司2处于卖方市场3项目已经过明确的销售对象44.简价格制定的程序P2941确定定价目的2确定经营开发成本3估测目的市场的需求4分析竞争者5选择定价方法并进行测算6确定销售价格45.简或论价格确定方法P295成本导向定价法、购买者需求导向定价法、竞争导向定价法重点把握成本导向定价法成本加成定价法。指开发商根据所开发物业的成本加上一定百分比的加成即利润率