大型购物中心成功的六大要素.docx

大型购物中心成功的六大要素大型购物中心成功的六大要素大型购物中心成功的六大要素提要：购物中心具有特色主要是两方面：一方面是主题理念要具有特色。中国第一代大型购物中心致命硬伤有两处：一是功能缺陷大型购物中心成功的六大要素购物中心成功的六要素为：专业团队的引入、场地的恰中选择、准确的市场定位、特色的主题和设计、财务的可行性、地方政府的支持。要想在购物中心这块肥田上开花结果，开发商和投资者就必需要熟谙购物中心开发运营的成功之道。1专业团队的引入购物中心开发的复杂性与周期长的特点，使得在购物中心的开发经过需要大量的专业人员介入到项目建设中来。主要有项目前期参谋团队、租赁招商团队、市场销售团队、规划设计团队、工程建设管理团队以及商业运营团队等。在项目前期聘请专业的参谋团队进行市场调研分析、规划初步的商业业态是特别必要的。并且很大一部分购物中心都有国际投资者的介入，这样用国际化的目光来建设购物中心，对将来的招商奠定基础。2场地的恰中选择购物中心的场地选择至关重要，但适宜开发的场地越来越难找。城市区域中心的成熟商圈内的核心地块是购物中心开发的理想选择，却面临着拆迁困难的风险，影响购物中心开发的进度；城市规划的新城镇中心具有良好的市场消费潜力，但面临着城市规划的不确定性与市场潜力能否释放的风险，影响着购物中心的成败；同时合意的目的地块由于竞争对手多，也面临着地价过高的风险，这些风险因素越来越成为购物中心选择场地所要面对的现实。不管开发商设想开发的购物中心类型怎样，也不管开发商能否已拥有土地，一个规划中的选址必须最大限度的具有下面综合特征：与目的市场有关的中心位置，以保证项目运营所需的基本消费群；方便的通路，以保证项目物流、车流、人流的需求；可识别性高，便于消费者前往进行消费；与计划概念和停车要求相关的适宜规模与形态，细节保证运营顺畅；可操作性的地形，有利于项目设计和规划；排水系统良好，十分对包含餐饮业态项目尤为重要；地基土质良好，这是保证建筑体安全稳固的基础；已有配套市政设施，可缩短购物中心市场培育期；环境兼容性高，构成多功能效应，提升项目品质；适宜的区划要求，留下调整余地等。3准确的市场定位购物中心建设不同于住宅开发，它所进行的市场分析更侧重于对零售市场的识别与评估，开发商在新建一个购物中心之前，必须分析零售的供需关系，计算各类商品和服务潜在的市场空间，也即对商圈内的零售空间有效需求进行科学的评估与预测。对购物中心进行综合性市场评估主要包括下面方面：对城市区域的经济基础分析，例如总的经济趋势、就业趋势、经济活动预测、经济增长形式等；勾画出主要的，次要的和周边商圈以及这些商圈的可达性；每个商圈内的人口数据，包括现有规模、历史趋势和将来预测；每个目的市场的人口统计数据，所在商圈的寓居人口信息，包括旅游者、办公室人员、通勤人口和商务旅行者；每个商圈的人口特征，包括户数、家庭数和单身数、生活方式、年龄构成及历史趋势和将来预测；每个商圈的收入特征，包括每户、每家和人均收入情况，可支配收入的发展的趋势，购买力以及将来预测；商圈内对不同商品和服务的消费偏好和趋势；商圈内不同类型零售中心的互相竞争的位置、特征和销售趋势；商圈内零售空间的拥有和发展情况，以及不同零售类型购物中心的销售趋势；市场占有率、产出率、建设特色、核心租户、扩大中心规模，根据考虑的方案来决定。准确的市场定位对于购物中心的成功经营起到事半功倍的作用，准确的市场定位能够大大缩短购物中心的市场培育期。4特色的主题和设计购物中心具有特色主要是两方面：一方面是主题理念要具有特色。中国第一代大型购物中心致命硬伤有两处：一是功能缺陷，购物功能“一股独大，占据了6070的比例，造成休闲、娱乐场地短缺，使多种功能的配套遭到冲击。二是主题缺陷，由于缺少体现都市文化档次且富有个性的主题设计，各购物中心从内容设置到品牌引进都大同小异，由此引发日益严重的同质化危机。因而购物中心差异化、主题化、特色化是成功的必要条件。另一方面是建筑设计规划富有特色。购物中心建筑规划设计不仅仅要求构造空间能包容零售商业活动，场地必须知足足够的停车需求，建筑及其环境能够吸引顾客和租户，并为他们提供方便，具有一定的超前和创新性，在运营经过中不断知足市场和租户调整的需求，补偿开发商投资回报的同时服务于社区。这些要求都使得今天购物中心的设计必须采用最新的土地规划、建筑设计、景观设计、工程设计与技巧性的商品组合、公共关系以及管理融合一起。购物中心的设计允许租户之间的合理变化，但必须保持整体的协调性。建筑的整体设计也应该融入地区的独特环境，使其与周边的环境和各种出入方式严密结合，更能反映地区的历史和文化特色。5财务的可行性市场分析的基础是识别购物中心投资前景，落实到购物中心开发的财务可行性是至关重要的。购物中心的财务可行性分析报表包含了购物中心开发的预期费用、购物中心的计划收入和具体评估。区别于普通住宅物业开发，购物中心的投资成本中包含着长期的运营成本费用，如广告和物业宣传费用、房地产税、物业管理、购物中心修缮等各类费用；同时购物中心的总收入也不同于住宅物业的一次性销售收入，是不定性的多元化收入形式，其中包括出租、销售、自营等来实现。出租可分为不定期租金回收收入，一般分为5年、10年或者以后的总体租金回收。6地方政府的支持购物中心开发一般都占据城市或区域的核心位置，具有显着的社会效应；而其开发运营的复杂性，必然不可缺少地方政府的全力支持。不但能够影响土地使用区分变更的快慢、相关基础设施建设的配合，招商经过的优惠政策，服务设施，甚至于各种证照的核发，如土地使用证、建设规划许可证等以及完工后的使用执照与各项商业登记等等。因而与地方政府建立良好的沟通渠道，适时适地的回馈地方，共创双赢局面是非常关键的。