(财务知识)房地产行业财务管理最全版.docx

(财务知识)房地产行业财务管理最全版文档视界(财务知识)房地产行业财务管理最全版(财务知识)房地产行业财务管理最全版房地产行业财务管理壹、房地产X公司的会计核算本世纪已出台的会计制度中，皆没有专门用于房地产开发企业的会计科目及核算办法，这给这些企业的会计核算带来很大不便。可是，现行所有会计制度涉及会计科目设置的讲明中都规定：在不影响对外提供统壹财务会计报告的前提下，企业能够根据实际情况自行增设某些会计科目。根据这壹些规定，执行（小企业会计制度）、（企业会计制度）或新准则的房地产开发企业，在执行各自适用的会计制度规定的基础上，增设专门核算房地产开发的会计科目，不可是需要的，也是符合会计制度规定的。推荐阅读：1、对房地产X公司会计核算问题的讨论2、房地产开发企业会计制度的改革和发展3、房地产开发企业的会计核算二、房地产X公司的税务管理房地产开发项目周期长、工程结算复杂，会计制度和税法对房地产开发收入成本确实认也存在着差异。这给企业理解税收政策，规范纳税、科学纳税带来了难度，可是随着国家税务总局（关于房地产开发有关企业所得税问题的通知）等壹系列政策的出台，房地产X公司的各项税款的征收将会越来越严谨、规范。推荐阅读：1、房地产企业广告费和业务招待费怎样扣除2、房地产土地使用税问题集锦3、房地产开发十大税务问题4、房地产所得税汇算清缴和土地增值税清算差异比拟5、房地产企业开发产品视同销售行为的税务处理三、房地产企业各税种的会计核算因国家的财务制度和税法规定上的差异，引起了企业在账务处理经过中的种种问题，我们将房地产企业各税种的会计处理文章进行了采集整理，为企业在涉税问题上进行正确的账务处理提供帮助。推荐阅读：1、房地产开发企业企业所得税及会计核算2、房地产开发企业土地增值税及会计核算3、房地产开发企业营业税及会计核算4、房地产开发企业其他税收及会计核算【问题】房地产开发企业的广告费和业务招待费怎样扣除？【解答】根据（国家税务总局关于印发的通知）国税发202031号第十二条规定：企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。根据（中华人民共和国企业所得税法）第四十四条规定：企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，不超过当年销售营业收入15%的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。综上，房地产企业的广告费和业务招待费在发生的当期按不超过当年销售收入15%的部分扣除，超过部分准予结转以后年度扣除。房地产土地使用税问题集锦1、城镇土地使用税的税额幅度有什么变化？原城镇土地使用税暂行条例规定，土地使用税每平方米年税额：大城市0.5元至10元；中等城市0.4元至8元；小城市0.3元至6元；县城、建制镇、工矿区0.2元至4元。条例修改后，将税额标准提高了2倍，即“土地使用税每平方米年税额：大城市1.5元至30元；中等城市1.2元至24元；小城市0.9元至18元；县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。2、城镇土地使用税的详细适用税额怎样确定？考虑到城镇土地使用税的税负水平应和各地经济发展水安然平静土地市场发育程度相适应，条例仍受权各省级人民政府根据当地实际情况在上述税额幅度内确定本地区的适用税额幅度。市、县人民政府根据实际情况，将本地区土地划分为若干等级，在省、自治区、直辖市人民政府确定的税额幅度内，制定相应的适用税额标准，报省、自治区、直辖市人民政府批准执行。3、城镇土地使用税的纳税人范围有何变化？原城镇土地使用税暂行条例第二条规定，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人。可是根据财政部（关于对外商投资企业和外国企业在华机构的用地不征收土地使用税的通知）88财税字第260号，该条例不适用于外商投资企业和外国企业。条例修改后，在条例第二条中增加了壹款：将条例中“使用土地的单位和个人定义为：“前款所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位；所称个人，包括个体工商户以及其他个人。即：把在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的外商投资企业、外国企业和外籍个人也确定为城镇土地使用税的纳税人，应当按照条例的规定缴纳土地使用税。房地产开发周期较长，主要包括立项环节、规划设计环节、融资环节、土地获得环节、拆迁安置环节、工程建设环节、预售环节、销售环节、出租环节，项目清算环节。各环节涉及的税种主要有企业所得税、土地增值税、营业税、土地使用税、印花税、契税、房产税。由于项目的税收获本会影响项目的投资回报，而税务事项始终贯穿其中，因而合理控制税收获本是降低企业运营成本的重要壹环。所以有必要对房地产开发备环节涉及的壹些税务问题及改善和筹划时机进行总结，使管理者在实践时尽量避免和及时处理这些问题，捉住壹些税收筹划时机，以便管理层能更好地为房地产业务板块发展制定战略性规划。壹、立项环节实际中很多企业在做项目规划及向有关部门报批时，都未考虑通过合理搭配立项来适当降低企业的潜在税负。企业对同壹项目可能同时或分期、分区开发不同类型的房产，有别墅、洋房、商业物业或普通住宅等，他们的增值率和对应的税负会有所不同。我们知道，由于土地增值税是以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。若企业以分期开发的别墅、洋房、商业物业来分别立项，只能按这些分期项目为单位清算。可是，若企业对不同增值率的房产以壹个项目或同壹期来立项且经批准，则可按壹个项目或同壹期项目的整体增值率来进行土地增值税清算。若整体增值率低于个别房地产的增值率，那么企业的土地增值税的实际税负可能会有所降低。所以笔者建议，企业在立项时，就应提早考虑项目的实际情况和相关影响，选择壹个较优的方案来立项。这样企业就能够合理降低土地增值税的税负，为企业带来壹定的经济利益。这是壹个很好的税收筹划时机。二、规划设计环节实隈中有些企业在委托境外设计X公司提供设计服务时，由于设计服务合同不规范和提供的证实材料不规范，可能导致为境外设计X公司代扣缴壹些额外的税负。境外设计X公司提供设计服务时，可能会不涉及境内服务，可以能会涉及境内服务。对于不涉及境内服务的，外商除设计工作开场前派员来中国进行现场勘察、搜集资料、了解情况外，设计方案、计算、绘图等业务全都在中国境外进行，设计完成后，将图纸交给中国境内企业，对外商从中国获得的全部设计业务收入，暂免征收企业所得税，且不征收营业税。对于涉及境内服务的。外商除设计工作开场前派员来中国进行现场勘察、搜集资料、了解情况外，设计方案、计算绘图等业务全部或部分是在中国境外进行，设计完成后，又派员来中国解释图纸且对其设计的建筑、工程等项目的施工进行监督管理和技术指导，已构成在中国境内设有机构、场所从事运营活动。因而，对其所得的设计业务收入，除准许其扣除发生的中国境外的设计劳务部分所收取的价款外，其余收入应按照税法规定按营利企业单位征收工商统壹税和企业所得税及营业税。但对在委托设计或合作或联合设计合同中，没有载明其在中国境外提供设计劳务价款的，或者不能提供准确证实文件的，不能正确划分其在中国境内或境外进行的设计劳务的，都应和其在中国境内提供的设计劳务所获得的业务收入合且计算征收企业所得税和营业税。所以笔者建议，企业应和境外设计X公司协定提供设计服务的方式，若全部为境外提供的，应在合同中讲明。这要求境外设计X公司提供相关在境外工作的证实和索取合法收款凭证，以便税务机关审查。若需要境外设计X公司在中国境内提供监督管理和技术指导的，应在合同中分别讲明境内和境外的服务费金额。这要求境外设计X公司提供相关在境外和境内工作的证实和索取合法收款凭证，以便税务机关审查。这样能够避免为境外设计X公司代扣缴壹些额外的税负和壹些不必要的税务费事。三、融资环节企业资金缺乏能够从其关联方融资。如从关联方获得的贷款数额宏大，根据（企业所得税法）的规定，企业从其关联方接受的债权性投资的利息支出有限额。因而，部分超出规定标准的利息可能不得税前扣除。根据土地增值税的规定，不能提供金融机构证实的利息支出有限额，因而，部分利息可能不得作为扣除项目。所以笔者建议，企业应提早和税务机关沟通，明确关联方贷款利息可扣除限额，进而明确最佳关联方贷款金额，尽量使关联方贷款利息都能税前扣除。这都能够通过调整项目融资架构、调整企业间资金融通的安排来到达。如企业向关联方支付的利息超过同期金融机构的贷款利率，根据（企业所得税法施行条例）的规定，向非金融企业借款的利息支出，不超过根据金融企业同期同类贷款利率计算的数额部分准予扣除。因而，超过同期金融机构贷款利率的利息不得在税前扣除。根据土地增值税的规定，不能提供金融机构证实的利息支出有限额，因而部分利息可能不得作为扣除项目。对于超过贷款期限的利息部分在计算土地增值税时亦不允许扣除。所以笔者建议，为避免关联方过高的利息支出和利息收入在税负方面的不利影响，企业可考虑按同期金融机构同类贷款利率来安排集团内资金借贷。若企业是无偿使用关联方的贷款，企业作为借入方没有相应的利息支出，那么就会虚增利润；借出方的利息费用也不能在税前扣除，将会导致双重征收企业所得税。所以笔者建议，企业应审核目前集团内关联交易的定价政策，改善不合理的地方，且以此制定合理的收费，同时根据税务规定准备相关证实文件。四、土地获得环节壹企业以国家出让方式获得土地在以前年度获得国有土地使用权时，没有及时获得国家土地管理部门出具的土地出让金收款凭证的，根据规定，扣除获得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本，费用及转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。所以笔者建议，企业应对不属于预付账款性质的金额转入相对应开发成本、费用科目核算且在合同中约定提供合法凭证的期限。这样可避免壹些不必要的税务费事。对于企业未在约定的期限内进行土地开发而支付的土地闲置费，在计算企业所得税时，土地闲置费能否扣除，新的企业所得税法和原外资的税务规定未对此作相关规定，需向相关税务机关确认相关税务处理方法。该土地闲置费不属于按国家统壹规定交纳的有关费用，因而，在计算土地增值税时不能从应税收入中扣除。所以笔者建议，企业应加强项目开发的管理，尽量在约定的期限内进行开发；若确实需延期，应尽早和相关政府部门协商，争取减免土地闲置费，且和税务机关确认相关税务处理方法。企业未按规定期限支付土地出让金而缴纳的滞纳金，在计算企业所得税时可能会被视为和获得收入无关的支出而不得扣除。另外，此滞纳金也不属于按国家统壹规定交纳的有关费用，因而计算土地增值税时也不能从应税收入中扣除。所以笔者建议，企业应加强资金管理。按规定期限支付土地出让金，假如确实需延期，应尽早和相关政府部门协商，争取减免滞纳金。二以资产收购方式获得土地实际中在资产购置时，存在实际交易价格可能和相关凭证价格不同的情况。由于相关凭证没有反映真实交易价格，根据（税收征收管理法）规定，纳税人、扣缴义务人编造虚假计税根据的，由税务机关责令限期改正，且处五万元下面的罚款。所以笔者建议，企业应按实际交易价格来订立相关转让协议和索取合法有效凭证，以降低企业的税务风险。五、拆迁安置环节在拆迁安置环节，拆迁费用支付凭证壹般为被拆迁人签署的收据或白条。这些收据或白条不属合法有效的凭证，根据（发票管理办法）规定，不符合规定的发票，不得作为财务报销凭证。所以笔者建议，企业最好委托获得房屋拆迁资格证书的单位拆迁，且向其索取合法有效的凭证。六、工程建设环节在工程建设环节若和关联方签订的工程造价高于当地市场标准，根据（企业所得税法）的规定，企业和其关联方之间的业务往来，不符合独立原则而减少企业或者其关联方应纳税收入或者所得额的，税务机关有权根据合理方法调整。根据国税发规定，房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的房地产开发成本中各项费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋构造、用处、区位等因素，核定上述开发成本的单位面积金额标准，且据以计算扣除。所以笔者建议，企业应审核目前集团内关联交易的定价政策，改善不合理的地方，且以此制定合理的收费，同时根据税务规定准备相关证实文件。七、预售环节企业有时未对获得的预售收入进行确认和进行相关税务申报，根据规定，对预售收入，应按估计利润率计算出估计利润额，计入利润总额预缴企业所得税。根据规定，可对开发企业在项目全部完工结算前转让房地产获得的收入预征土地增值税。对预售收入亦需缴纳营业税及其附加。所以笔者建议，企业应及时就项目预售收入向主管税务机关申报纳税。八、销售环节企业对于样板房的装修费用常计入营业费用，而不计人开发成本，造成开发成本减少。根据规定，开发企业建造的售房部接待处和样板房的装修费用，无论数额大小，均应计入其建造成本。可是，新的企业所得税法和原外资的税务规定未对此作相关规定，需向相关税务机关确认相关税务处理方法。在计算土地增值税时，对此费用能否扣除，暂无相关规定，需向相关税务机关确认相关税务处理方法。所以笔者建议，企业可将样板房的装修费用作为开发成本核算，在计算企业所得税时开发成本是可全部税前扣除的，同时向主管税务机关确认土地增值税的处理方法。企业为鼓励业主介绍房屋销售，以替业主支付物业管理X公司壹定的物业管理费作为报酬，但未获得物业管理X公司的发票作为费用列支的凭证，根据规定，未按规定获得发票的费用，不能在企业所得税税前扣除。扣除获得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。若业主获得的劳务报酬超过壹定标准，企业作为扣缴义务人需代业主扣缴他们的个人所得税。所以笔者建议，企业应及时向物业管理X公司索取发票和代负有纳税义务的业主扣缴相关的个人所得税。九、出租环节实务中有的企业将人防工程作为车位供业主使用，且和业主签订车位使用权买卖合同收取使用费，确以为销售收入。无论销售收入或租金收入，企业都需要缴纳企业所得税，对企业最终的企业所得税税负影响不大。可是，由于人防工程不可出售，交易的本质为出租，若确以为租金收入，按租赁期限来分期确认租金收入，在合同签订当年，租金对应的企业所得税税负将相对低于确认销售收入所对应的企业所得税税负。另外，若确以为销售收入，在计算土地增值税时，可能会被视作应税收入；而作为租金收入确认，则不需缴纳土地增值税。所以笔者建议，企业应将买卖合同改为租赁合同，避免税务机关误征土地增值税和按房产销售来征收企业所得税。十、项目清算环节在项目清算环节对壹些和其他“期分享的公共配套设施的建造费用，可能在该“期进行清算时，仍未开场建造，企业会预提这部分费用。对这部分预提费用在计算企业所得税和土地增值税时壹般不能扣除。我们了解到有些地方税务机关允许企业在结算时，按项目最终的实际情况再计缴土地增值税的实际税负。笔者建议，企业在作项目开发时，应考虑土地增值税的清算时点，安排相关工程。对后建的工程，企业可和主管税务机关协商在最终结算时，按项目期来重新计算土地增值税的税负，多退少补。总之，房地产开发各环节所涉及的税务问题比拟复杂，笔者希望能够通过对这些税务问题及其改善和筹划时机的分析和总结，能为房地产企业躲避税务风险，合理进行税收筹划提供壹些参考。4、房地产所得税汇算清缴和土地增值税清算差异比拟为加强房地产税收管理，国家税务总局针对该行业制定下发了壹系列税收政策，房地产企业所得税处理办法和土地增值税清算规程就是今年新制定的俩个重要管理办法。房地产企业所得税征收实行的是年中预缴，年终汇算清缴，而土地增值税清算采取的是项目清算，固然俩个税种都是按所得额增值额计算征税，也都是汇算或清算，可是存在明显的差异。主要差异体当下下面四个方面。壹是汇清算时间上存在差异。企业所得税实行的是按年汇算清缴，即每年汇算壹次，不管开发产品能否完工，每年均按开发产品销售收入或完工前销售收入减扣除项目后的应纳税所得额征税。而土地增值税实行的是按项目清算，项目到达清算条件才清算，按收入减扣除项目后的增值额征税。壹般是在开发项目完工且销售到达壹定比例后进行清算，项目开发销售时间长，则清算时间跨度长；项目开发销售时间短，则清算时间跨度短。（国家税务总局关于印发的通知）国税发202091号第九条规定，纳税人符合下列条件之壹的，应进行土地增值税的清算。壹房地产开发项目全部完工、完成销售的；二整体转让未完工决算房地产开发项目的；三直接转让土地使用权的。第十