物业管理中管理者的工作流程及注意事项.docx

物业管理中管理者的工作流程及注意事项物业管理中管理者的工作流程及注意事项一、前期参与阶段：在开发商设计阶段，物业公司应主动配合提出后期管理经过中的所涉及到维护、保养方面和施行管理方面的建议：如：1、建议开发公司在设计经过中尽可能的少使用水景观、防腐木材质的装饰等，由于在后期管理经过中维护成本过高，物业公司本是微利行业，应考虑怎样开源节流。2、由于如今设计院所设计的方案中，经常讲非机动车库遗漏，当交房前才发现没有非机动车库，往往都在地下车库进行弥补，导致业主在使用经常将矛盾转嫁到物业服务企业身上。3、涉及到的电梯、消防、绿化等维保事宜，假如开发商在招标时能够将维保期在招标文件中要求到达二年以上，那物业企业能否能够节约了一大笔的维保费用喃？根据项目大小，物业公司应在交房前36个月派工程人员提早进场对公共区域及房屋主体、土建、水电、门窗等进行查验，发现问题后应整理成文件工作衔接函交给开发商工程部，由甲方对物业工作人员所发现的问题找到施工单位进行及时整改。尤其是入户门钥匙的查验，看能否每户都能对号打开，一定要求施工单位在交房前一个月必须对每户的厨、卫进行闭水试验，主动查验房屋墙面、地面能否有超过直径到达25的空鼓现象，应该及时通知施工单位整改到达交付条件。根据绵阳市前期物业承接查验相关规定，逐一进行承接查验并要求双方签字，涉及到技术资料未进行移交必须由甲方单位主要负责人签字确认，避免后期出现资料不齐物业公司承当相应责任的风险。二、交房前准备工作的注意事项：1、交房前一个月开场筹备交房所需的相关表格的印刷，用量大的建议进行印刷一次性印刷成本低，如用到的较少可在使用时直接进行打印。2、人员储备应根据项目实际情况进行核编，交房时根据甲方交房时间周期或物业公司本身的气力进行储备验房组成员。一般情况下，由物业公司调派各项目水电工程人员进行支援，如没有这种条件，可就地取材，在秩序维护员中挑选精明能干的人员，进行验房程序、交房讲辞等方面的培训，一般集中交房均不超过一周时间，为节约成本及到达交房效果可以以采取此种形式。3、交房前除相应准备工作就绪外，必须与甲方对交房中所涉及到的应急预案进行沟通演练，尤其是统一讲辞，避免现场应问题考虑不周引起混乱。4、交房前期中最关键的部分之一就是维修问题，物业公司应在交房前主动向开发建设单位提出，维修方面所涉及到问题，应向甲方向所有施工建设单位要求接到物业公司上报的维修清单后，在一定的时间内必须进行维修并到达交付条件，如未按时到达要求，物业公司可自行组织气力进行维修，其费用从施工责任单位的质保金中扣除并加上20%的管理费用。三、装修管理中逐一事项：1、在正式装修之前，一定要加强各部门员工的培训，将违规搭建控制在大门外，不要等进来小区开场搭建或搭建后在进行约束或管理，难度就相对太大了。2、加强对装修巡查工作，作为物业公司项目经理或主管人员，天天必须走到两个单元的楼道进行巡查，主动发现问题并进行纠正。3、在装修经过中，注意项目的整体形象，施工人员及物品进行应指定时间、门口，尽可能让小区不要出现混乱、环境差等现象。四、常规管理中的注意事项：1、当小区结束集中装修后，物业从业人员容易出现惰性现象，无论是服务品质、形象展示均达不到交房时的状态，物业工作中最难的地方就是坚持。坚持将物业公司管理思路的延续、坚持将最初的服务热情、品质保持下去、坚持将保安、保洁的形象继续保持不变等，一般物业公司都很难能做到从始至终。2、常规管理中最容易疏忽的就是资料管理，应当根据要求是质量记录保存完善，创优、升资质、移交等工作都对资料管理的要求相当的高。3、作为项目负责人一定要全面掌控整个管理项目的营运情况，能否能按照公司的要求完成目的任务，防止员工出现中饱私囊的现象。