购买期房注意事项_1.docx

购买期房注意事项购买期房注意事项购买期房注意事项购买期房注意事项一、注意房地产开发企业预售的商品房应具备的条件（城市房地产管理法）对商品房预售的条件作出下面规定：1、已经交付了全部土地使用权的出让金，获得了土地使用权证书。拥有合法的土地使用权是房地产开发企业进行房地产开发和预售的前提条件，在未获得土地使用权的土地上开发的房屋是非法建筑。购买者要在购买前要求验证开发企业的土地使用权证，以确保该房屋的合法性。2、持有建设工程规划许可证。此项规定是房屋开工建设的前提，房地产开发企业只要在其建设项目符合城市规划，领取建设工程规划许可证后才能开工建设。3、根据预售的商品房计算，投入开发建设的资金到达工程建设总投资的25%以上，并且已经确定施工进度和完工交付日期。此规定是为了保障工程建设的稳定性和如期交房，避免开发商过分依靠预售款从事项目开发，防止无法如期交房损害购房者的利益。4、向县级以上人民政府房地产管理部门办理了预售登记，获得商品房预售许可证实(开发房地产的企业应到本市房地产管理局登记备案并获得该局颁发的商品房预售许可证实)。此规定的目的在于将房地产预售的活动臵于政府房地产管理部门的监督之下，进而保证商品房预售的合法性。二、了解商品房预售合同基本的内容1、主体。即房地产开发企业和购房人，应写明双方的名称地址等。2、预售的商品房的基本情况。预售合同应明确记载预售的商品房的所在地区、座落、土地使用权证号、土地使用权获得方式、土地使用性质、建设工程规购买期房注意事项购买期房注意事项划许可证号、商品房预售许可证号、房屋建筑面积、房屋构造、房屋完工交付日期及附房屋平面图等。3、面积。预售商品房的面积应以平方米为单位计算，并明确是建筑面积、使用面积还是其他面积。4、价款。即预售商品房的价金，包括单价和总价，如每平方米多少元。我国（城市房地产管理法）固然对商品房预售的条件和程序进行了规定，但对预售款实收的数额和期限却没有统一的规定，当事人应在合同中明确。5、房屋交付方式和期限。逾期交房的免则条件。例如合同中能够约定由于一定的自然事件，如地震、洪水、恶劣天气的影响，房地产开发企业的交房期限能够合理顺延。6、房屋使用性质。是住宅用房、办公用房还是生产用房或其他。7、违约责任。包括购房一方不能依约支付价款的责任和预售方不能按时、按质、按量交房的责任。8、房地产权属登记义务。9、物业管理条款。10、纠纷解决方式。如选择诉讼还是仲裁。11、其他条款或当事人约定的条款。购买“期房五项注意目前，在房地产消费市场，购买“期房房产是一种常见的现象，但存在较多的风险，如房屋完工后，房屋设施、质量配套等未能如约履行。为此，消费者在购买时应注意下面有关事项：购买期房注意事项购买期房注意事项1.查看卖方的营业执照和房地产开发资质证书，以及本项目的有关“五证，即：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证及商品房预售许可证。此外，购买人还要具体查验欲买房能否与许可证中批准的详细项目幢号、层次一致。此外，由于很多商品房的开发是由某一个开发公司进行，而销售则由另一家代理商负责，所以，购此类期房时要看清代理商与原开发商有无委托销售协议，2.要认真填写商品房的买卖合同并在规定时间内向房管部门办理登记备案。买卖合同应采用国家统一制定的（商品房销售合同文本），合同应尽可能具体、准确，明确房产的构造、建筑面积合同中必须规定出可接受的超出面积的详细大小、价格、交房确切日期、税费负担和违约责任等。同时，双方对一些未能在合同中体现出来的详细事项进行约定，并附在正式合同后，其附件的基本内容应包括：所购买房屋的平面图、房屋的装修标准及公共配套设施、购买停车位所签订补充协议，明确买卖双方的权利、义务，以及正式合同文本中未列明的其他事项。3.购买“期房最好利用公积金抵押贷款或者按揭贷款。公积金贷款、按揭贷款将部分风险转移到银行方面，购房者的风险小些，但假如购房者资金充裕，而开发商信誉好、资金雄厚，不妨选择一次性付款。4.购买“期房要准确房屋的位臵。购买者要认真弄清所购的详细位臵，以及所处的周围环境和中长期建设规划，不要被广告所迷惑，避免房屋建成交房时，才与开发商交涉，甚至发生纠纷。5.假如购买的“期房未能如期交付，购房者要勇于维护本人的合法购买期房注意事项购买期房注意事项权利.在房地产交易中,商品房分为现房和期房.顾名思义,现房既现买现住的房产,这类商品房因是已建成的房产,房屋面积测量多已经完成,对购房者来讲,所购房产的面积是固定的,不会有变化,可就房论价,购为所得.但对期房来讲,仅从面积方面来看,问题就相对多些.在房产买卖经过中,如今一期房交易为常见.期房分为不同的阶段,有的期房仅是图纸一张,有的期房刚破土动工.但不管处在哪一阶段,期房多是现买而不能现住的房产,只能在约定的时间完工后才能入住,不言而喻,购买期房有一定的风险性,由于从动工到完工,验收,其间会有很多不确定因素,这些多变情形往往导致购房者所购臵的期房面积与约定的不符,而给交房时双方结算带来费事.所以作为购房者须注意预售房产契约的条款约定,以躲避面积风险.如今不管销售期房或是现房,发展商大多采用格式合同.格式合同中关于房屋面积的约定较为简单,面积一般都以暂测为基础,将来以实测为准.通常买卖双方多同意暂测与实测面积不超过正负2%3%时,不再另行结算;然而一旦误差面积超出2%3%的范畴时,问题就出来了,因格式合同中的规定较为简单,一般多以"超出部分按房屋售价进行结算"一言代之,假如误差面积超出几平方米,买方尚能接受,假如误差面积高达数十平方米,买方就很难承受.这时根据上述合同的规定,发展商要求买方按房屋售价进行结算,买方若不按售价进行结算,就有违约之嫌。这就使买方处于一种非常尴尬的境地，因而，合同中必须规定可接受的超出面积的详细大小。购买期房注意：购买期房注意事项购买期房注意事项一看开发商，了解其能否合法。购买期房与现房相比，存在两方面风险：一是楼盘烂尾，也就是工程进行到一定程度因某种原因停建了；二是房屋完工后，房屋设施、质量、配套与约定不一致。如一次性交齐房款，那么买方承当的风险很大，分期付款或公积金、按揭贷款，承当的资金风险就会小一点。为了躲避风险，最好的办法就是找信誉好、资金雄厚的开发公司买房子。详细的考察方法是：看对方有没有国有土地使用证、建设规划许可证、商品房销售许可证、建设工程开工许可证等相关证件；看本人所购的房子与销售许可证上的项目能否一致，如不一致则要查清后再决定；看代理商与开发商有无委托销售协议由于很多商品房的开发是由某一个开发公司进行，而销售则由另一家代理商负责的。二看楼书，了解楼盘能否是本人想要的。人们所讲的“楼书，实际上是开发商为推销房屋，本人精心制作的一种印有房屋图形和文字讲明的广告性宣传材料，需要明确的是：“楼书上的东西属于一种要约邀请，假如在签合同时没有确认，打起官司来也会很费事。“楼书一般包括下面八个方面：外观图、小区整体布局图、地理位臵、楼宇简介、房屋平面图、房屋主体构造、出售价格及附加条件如代办按揭、配套设施、物业管理。看外观图、小区整体布局图。能够初步判定楼宇是单体建筑或是联体建筑或是成片小区，是高档、中档或是低档，用处是寓居、办公或是商住两用。需要注意的是：很多外观图经过处理，看起来的效果往往比实际效果要好。购买期房注意事项购买期房注意事项看地理位臵图，能够了解楼宇的详细位臵，同时可以以估计房屋的大概价格。需要注意的是：如今很多地理位臵图均标名“示意图，因此有很大的任意性，很多都未能按比例绘制，会对地点的选择构成误导，最好的办法还是现场看一看比拟好。看房屋平面图，能够选择设计合理、合适本人寓居或办公的面积、房型。需要注意的是：很多平面图面积并不按比例来做，方方正正的户型，到实际施工时可能会出现这样那样的偏差，这就需要在签合同时对房屋的宽度和进深均有所约定，方不会吃亏。三看图纸，了解承诺与实际能否一致。通过看图纸，能够了解房子的很多详细情况，如建筑规模、楼层数、房型构造、平面布臵及建房时选用的主要材料、主要部位结点的工艺设计及要求到达的水准。假如发现楼书承诺内容与设计内容不一致的地方时，应向专业人员请教，并与销售商进行讨论，能够避免将来因双方理解程度的偏差造成房屋外观、布局、质量、设施等的纠纷。四看地段，了解出行能否便利无论在何处购房，交通都是必需要考虑的因素。有车族考虑的是出行方便，它包括小区位臵能否邻近城市交通主干道、道路通行能力、路面路况、高峰堵车状况、交通能否经常被限制，如出行遭到单双号的限制、小区内私家车停车条件、收费标准等等。工薪族考虑出行能否方便时，能够就下面8个问题进行考察：1大公交到小区吗？2工交车运行的起止时间、间隔时间是如何的？3路途堵车吗？4从住宅到公交车站的距离是多少？5夫妻上下班，孩子上学有没购买期房注意事项购买期房注意事项有直达车到门口，转车方便吗？6“打的乘车方便吗？7小区到市区有没有直达公交车？8一旦发生应急情况，出行方便吗，能应急吗？五看配套，了解寓居能否方便一般来讲，寓居区社区规模越大，寓居者就会感到寓居的环境愈加舒适、生活愈加方便。比方购物、子女就学、医疗、娱乐设施及物业管理等等方面，只要社区到达一定规模，这些条件才会同时具备。六看户型，了解户型设计能否成功看户型需要专业知识，对一般的购房者来讲，假如下面4个条件都能符合，就差不多了：条件1自然采光：每套住宅卧室和使用面积在10平方米以上的起居室厅均应直接采光，且至少应有一间卧室或起居室厅具有良好的朝向，能直接获得日照，一般为南向，南偏东或南偏西不可大于45度。条件2通风情况好：住宅应有良好的自然通风，即应有在外墙上开窗所构成的穿堂风或相邻外墙上开窗所构成的转角通风，对单朝向的套型必须有通风措施；厨房应有直接对外的采光、通风窗包括开向天井的窗；卫生间应设有直接采光、通风窗，考虑到建筑平面设计的灵敏性和可能性，对无通风窗的卫生间规定应设臵出屋顶管道，并合理安排进风和排风管道。